COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/09/2023

la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI

ARRÊT du : 07 SEPTEMBRE 2023

N° : 145 – 23

N° RG 22/01887 -

N° Portalis DBVN-V-B7G-GUBK

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du juge du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MONTARGIS en date du 07 Juillet 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265281366137214

S.A.S. AUCTIE’S SVV

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 10]

Ayant pour avocat postulant M^e Sophie GATEFIN, membre de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS, et pour avocat plaidant M^e Eléonore ZAHLEN, membre de la SELEURL IN EZ WE BOLD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265281605167621

S.C.I. [Adresse 5]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 5]

[Localité 12]

Ayant pour avocat postulant M^e Olivier LAVAL, membre de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI, avocat au barreau d’ORLEANS,et pour avocat plaidant M^e Mylène SIRJEAN, avocat au barreau de MONTARGIS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 28 Juillet 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 4 Mai 2023

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 11 MAI 2023, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, et Madame Fanny CHENOT, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 07 SEPTEMBRE 2023 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte notarié du 1er juin 2018, la SCI du [Adresse 5] a donné à bail dérogatoire à la SAS [X] et Associés, aujourd’hui dénommée la SAS Auctie’s SVV, un bâtiment sis [Adresse 7]), moyennant un loyer mensuel de 1 800 euros.

Le bail a été consenti et accepté pour une durée de deux années commençant à courir le 1er juin 2018 pour se terminer le 31 mai 2020, 'précision étant faite que si à l’expiration d’une durée de trois ans, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux, de même en cas de renouvellement du bail ou de conclusion d’un nouveau bail entre les parties'.

Le bail contient une clause résolutoire à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 avril 2021, également signifiée par acte d’huissier du 25 mai 2021, le notaire mandaté par la SCI du [Adresse 5] a fait délivrer à la société locataire un congé en ces termes : 'il a été convenu une location pour une durée de deux années à compter du 1er juin 2018 pour prendre fin au 31 mai 2020.

A l’échéance de cette date du 31 mai 2020, vous êtes resté dans les lieux.

Au titre du contrat, je vous rappelle que vous ne sauriez rester dans les lieux au-delà de la date du 31 mai 2021.

En effet le caractère dérogatoire du bail tient à sa libération sans préavis de la part de l’une ou de l’autre des deux parties (bailleur et preneur) à l’échéance d’une période de trois années.

Aussi vous voudrez bien prendre toutes dispositions pour libérér les lieux loués pour au plus tard le 31 mai 2021".

Suivant procès-verbal dressé le 1er juin 2021, la SCI du [Adresse 5] a fait constater que le preneur se maintenait dans les lieux.

Par ordonnance de référé du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Montargis a débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande de validation du congé au motif qu’il existait une contestation sérieuse.

Par acte du 26 novembre 2021, la SCI du [Adresse 5] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montargis, statuant selon la procédure accélérée au fond, la SAS Auctie’s SVV en constatation de l’expiration du bail dérogatoire de trois années ensuite du congé délivré le 7 avril 2021 par le bailleur, expulsion des lieux sous astreinte, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Montargis a, statuant selon la procédure accélérée au fond :

— ordonné la libération par la SAS Auctie’s SVV des locaux situés au [Adresse 6], dans le delai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte provisoire fixée à 70 euros par jour passé ce délai, pendant une durée de six mois,

— dit qu’en l’absence de libération des lieux, la SCI [Adresse 5] pourra faire procéder à l’expulsion de la SAS Auctie’s SVV ainsi qu’à celle de tous occupants, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté la SAS Auctie’s SVV de sa demande d’indemnité d’éviction à parfaire,

— débouté la SAS Auctie’s SVV de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation au titre de la réparation des préjudices subis pour manquements aux obligations du

bailleur,

— condamné la SAS Auctie’s SVV à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Auctie’s SVV aux entiers dépens.

La SCI du [Adresse 5] a fait signifier cette ordonnance le 19 juillet 2022.

Suivant déclaration du 28 juillet 2022, la SAS Auctie’s SVV a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément critiqués de cette décision.

Saisi par la SAS Auctie’s SVV d’une demande de délais au regard de l’imminence d’une mesure d’expulsion en exécution de l’ordonnance du 7 juillet 2022 et par la SCI du [Adresse 5] d’une demande de liquidation de l’astreinte et de fixation d’une indemnité d’occupation, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montargis a par jugement du 10 janvier 2023 :

— débouté la SAS Auctie’s SVV de sa demande de délais s’agissant de la mesure d’expulsion,

— ordonné la liquidation de l’astreinte provisoire sur la période du 20 août 2022 au 6 octobre 2022,

— condamné la SAS Auctie’s SVV à payer à la SCI du [Adresse 5] la somme de 3 360 euros au titre de la liquidation de l’astreinte,

— débouté la SCI du [Adresse 5] de ses demandes d’indemnités d’occupation et de dommages-intérêts,

— condamné la SAS Auctie’s SVV à payer à la SCI du [Adresse 5] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Auctie’s SVV aux dépens de l’instance,

— rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires des parties,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

La société Auctie’s SVV a libéré les lieux le 23 février 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, la SAS Auctie’s SVV demande à la cour de :

Vu les articles 1189, 1190 et 1191 du code civil,

Vu les articles L.145-5 et L.145-14 du code de commerce,

Vu les articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles 564, 565 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel formé par la société Auctie’s SVV,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance rendue le 7 juillet 2022 par le tribunal de Montargis en ce qu’elle a :

' ordonné la libération par la SAS Auctie’s SVV des locaux situés au [Adresse 6], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte provisoire fixée à 70 euros par jour passé ce délai, pendant une durée de six mois,

' dit qu’en l’absence de libération des lieux, la SCI [Adresse 5] pourrait faire procéder à l’expulsion de la SAS Auctie’s SVV ainsi qu’à celle de tous occupants, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civile

d’exécution,

' débouté la SAS Auctie’s SVV de sa demande d’indemnité d’éviction à parfaire, ' condamné la société Auctie’s SVV à payer à la société du [Adresse 5] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Auctie’s SVV aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

— juger que la durée du bail dérogatoire convenu entre les parties est d’une durée ferme de deux ans, du 1 er juin 2018 au 31 mai 2020,

— constater que le bail dérogatoire a pris fin le 31 mai 2020,

— constater que la société du [Adresse 5] n’a manifesté aucune opposition au maintien dans les locaux de la société Auctie’s SVV depuis le 31 mai 2020,

— juger qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux a débuté à l’expiration du bail dérogatoire,

— juger irrecevables en cause d’appel les demandes nouvelles de la société du [Adresse 5] portant sur le versement des sommes de 22.040 euros et 10.000 euros,

— débouter la société du [Adresse 5] de sa sommation de communiquer :

o l’acte notarié d’achat du local sis [Adresse 4], du 8 février 2023,

o la preuve du règlement (virement ou débit de chèques) de la facture de BSI du 21 février 2023 pour la somme de 25.900 euros,

— débouter la société du [Adresse 5] de sa demande de liquidation de l’astreinte pour un montant total de 16.640 euros,

En conséquence,

— juger que le nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux a débuté le 1er juin 2020 jusqu’au 31 mai 2029,

— juger que la société du [Adresse 5] a résilié le bail commercial sans respecter la période triennale et devra donc indemniser la société Auctie’s SVV à hauteur de 429.599,64 euros et à hauteur de 25.000 euros pour le préjudice moral subi,

— juger que la demande d’astreinte effectuée par la société du [Adresse 5] est sans objet tant sur le fondement que sur son quantum et que toute somme qui a été versée en exécution de cette astreinte devra être restituée à la société Auctie’s SVV,

— juger que la demande de réformation de l’astreinte soulevée par la société du [Adresse 5] à hauteur de 100 euros s’analyse (i) comme une demande détournée de dommages et intérêts et (ii) qu’elle n’est aucunement justifiée,

En tout état de cause,

— débouter la société du [Adresse 5] de toutes demandes, fins et conclusions,

— condamner la société du [Adresse 5] à verser à la société Auctie’s SVV la somme de 15000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société du [Adresse 5] aux entiers dépens y compris ceux d’appel dont distraction au profit de Maître Eléonore Zahlen.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2023, la SCI [Adresse 5] demande à la cour de :

Vu les articles 808 et 808 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article L 145-5 alinéa 1er du code de commerce,

Vu l’article 1738 du code civil,

Vu les pièces visées et annexées à l’assignation,

Vu le bail notarié du 1er juin 2018,

Vu le constat d’huissier du 1er juin 2021,

Vu le jugement du 10 janvier 2023 du juge de l’exécution,

— débouter la société Auctie’s de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer les dispositions attaquées de l’ordonnance rendue le 7 juillet 2022 par le tribunal de Montargis qui a jugé que :

' le bail liant les parties était dérogatoire et qu’en conséquence le congé devait être validé et la SAS Auctie’s devait quitter les lieux,

— débouter la SAS Auctie’s SVV de sa demande de qualification de bail commercial à compter du 1er juin 2020 et de sa demande de versement d’indemnité d’éviction,

— condamner la SAS Auctie’s à payer à la SCI [Adresse 5] une astreinte de 100 euros par jour de retard depuis le 20 août 2022 jusqu’au 23 février 2023, ce qui fait un total de 16 640 euros (puisqu’elle a déjà versé 3 360 euros),

— condamner la SAS Auctie’s à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 10 000 euros à titre de préjudice compte tenu de la vente de tout le matériel appartenant à la SCI,

— condamner la SAS Auctie’s à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 10 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS Auctie’s aux entiers dépens de la présente et de la procédure d’expulsion et de ses suites en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment les frais de constat d’huissier et ceux de signification qui se sont élevés à la somme de 5.205,45 euros,

— la débouter de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 4 mai 2023, pour l’affaire être fixée à bref délai à l’audience du 11 mai 2023 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande de bénéfice du statut des baux commerciaux à l’issue du bail dérogatoire :

La société Auctie’s fait en premier lieu valoir que le premier juge n’a pas pris en compte la commune intention des parties en jugeant que le bail dérogatoire a été prorogé pendant une année supplémentaire pour atteindre le délai maximal de 3 ans légalement prévu, alors qu’en l’espèce la durée du bail dérogatoire a été clairement fixée à deux ans.

Elle indique ensuite que le premier juge a également retenu à tort que la société [Adresse 5] avait manifesté sa volonté de mettre fin au bail avant l’expiration du bail dérogatoire de trois ans, soit le 7 avril 2021, alors que s’agissant d’un bail dérogatoire de deux ans expirant le 31 mai 2020, elle a manifesté son intention de mettre fin au bail bien après l’expiration de celui-ci.

Elle ajoute que dès lors que le locataire est resté en possession des lieux pendant un mois après l’expiration du bail dérogatoire intervenue le 31 mai 2020, avec l’accord tacite du bailleur, il s’est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux sans conclusion d’un nouveau contrat, et ce même si le bail dérogatoire initial a été conclu pour une durée inférieure à 3 ans, faute pour celui-ci de prévoir expressément la tacite reconduction.

La société Auctie’s sollicite en conséquence que le point de départ du bail soumis au statut soit fixé au lendemain du terme du bail dérogatoire, soit le 1er juin 2020, et son terme au 31 mai 2029, et qu’une indemnité d’éviction lui soit octroyée pour compenser la fin imposée du bail.

La SCI du [Adresse 5] réplique qu’en l’espèce, un premier bail dérogatoire a été conclu pour une durée de deux années comme stipulé en page 3 puis ce bail dérogatoire s’est renouvelé pour une année puisque soumis à la condition que la durée totale des baux successifs n’excède pas trois ans ; qu’à l’approche du 31 mai 2020, la société Auctie’s SVV n’a manifesté aucune volonté auprès du bailleur de souscrire un bail commercial répondant à un formalisme strict et a accepté le renouvellement du bail précaire dans la limite d’une année de plus pour atteindre les 3 ans autorisés par la loi. Elle considère en conséquence qu’elle pouvait laisser perdurer le bail précaire une année de plus en conformité avec le délai légal maximal et rappelle qu’elle a donné congé pour l’expiration du délai légal.

La SCI du [Adresse 5] ajoute que doit être confirmée l’analyse des premiers juges qui ont retenu que 'si le contrat de bail du 1er juin 2018 prévoyait une durée de bail dérogatoire initiale du 1er juin 2018 au 31 mai 2020, le contrat renvoyait expressément aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce et reprenait la durée légale maximale de 3 ans comme le terme du bail dérogatoire. Les dispositions contractuelles se comprennent comme ayant prévu une durée initiale de deux ans pouvant s’étendre jusqu’au maximum du délai légal expressément rappelé, à savoir trois ans'.

En application de l’article L.145-5 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 portant à trois ans la durée maximale d’un bail ou de baux successifs dérogatoires,

'Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du

présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas

supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou

de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local».

Quand bien même la rédaction de l’article L.145-5 du code de commerce indique qu’il s’opère un nouveau bail 'à l’expiration de cette durée', soit la durée de trois ans visée à l’alinéa 1er, il a été jugé (3è Civ., 8 juin 2017, n° 16-24.045 ; 3e Civ., 26 mars 2020, n° 18-16.113) que :

Quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

la cour de cassation ne retenant pas l’existence d’une tacite reconduction du bail dérogatoire sans clause expresse.

En l’espèce, il est expressément prévu aux termes du bail (page 3) que la durée de celui-ci est de 'deux années qui commence à courir ce jour, le 1er juin 2018 pour se terminer le 31 mai 2020" et au titre de la remise des clés (page 7) que 'le bail prendra fin à son terme convenu ci-dessus'. Aucune clause de renouvellement ou de tacite reconduction n’est stipulée, de sorte que la précision relative à 'l’expiration d’une durée de trois ans’ visée plus haut ne saurait être interprétée comme une faculté de proroger le bail dérogatoire pendant une année supplémentaire. Au demeurant, cette durée ferme de deux ans du 1er juin 2018 au 31 mai 2020 a été actée par le notaire lui-même, mandaté par le bailleur, lors de la délivrance du congé : 'il a été convenu une location pour une durée de deux années à compter du 1er juin 2018 pour prendre fin au 31 mai 2020. A l’échéance de cette date du 31 mai 2020, vous êtes resté dans les lieux'.

Il n’est pas discuté que la société Auctie’s SVV est restée dans les lieux où elle a poursuivi son activité professionnelle au-delà du terme contractuel du 31 mai 2020, et ce sans opposition du bailleur (avant le 7 avril 2021) qui l’a laissée en possesssion des lieux, comme en témoigne le courriel du 21 décembre 2020 par lequel la SCI du [Adresse 5] a informé la société Auctie’s SVV : 'Après concertation chiffrée avec le cabinet de gestion de patrimoine qui désormais gère l’ensemble de nos biens, nous renonçons à vendre ce bien immobilier.

Par honnêteté, nous préférons vous le dire dès maintenant : [X] et Associés restera donc locataire de notre SCI', n’étant pas contesté que le bail dérogatoire avait pour but d’encadrer de manière transitoire les conditions d’occupation du local le temps que les parties puissent trouver un accord sur les modalités de la vente dudit local.

Il s’est donc opéré à l’issue du terme contractuel du bail dérogatoire un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, et ce sans que le preneur n’ait eu à s’en prévaloir avant le terme du bail dérogatoire et sans qu’il soit nécessaire de conclure un nouveau contrat.

Sur les conséquences de l’instauration d’un bail commercial :

La SCI du [Adresse 5] a fait délivrer à la société Auctie’s SVV le 7 avril 2021 un congé pour le 31 mai 2021, alors que le terme du nouveau bail était le 31 mai 2029, soit en cours d’exécution dudit bail.

La société Auctie’s SVV qui a dû quitter les lieux du fait du bailleur et qui ne sollicite pas la nullité de ce congé irrégulier qui met néanmoins fin au bail commercail, a droit à une indemnité d’éviction conformément à l’article L.145-14 du code de commerce.

Eu égard aux éléments de fait produits par la société Auctie’s SVV, aux contestations de la bailleuresse relatives au préjudice subi par la société locataire, laquelle rappelle que la société Auctie’s SVV a acquis dès le 8 février 2023 de nouveaux locaux à [Localité 12] et pratique la majeure partie de ses ventes à [Localité 10], à Drouot, ainsi qu’en ligne, outre la technicité de la matière, il apparaît nécessaire de recourir à une mesure d’expertise pour déterminer l’indemnité d’éviction, comme indiqué au dispositif du présent arrêt.

Néanmoins, d’ores et déjà, au vu des pièces produites relatives aux frais de déménagement (facture de la société BSI du 21 février 2023 pour un montant de 25 900 euros HT) et de réinstallation (facture de la société Deco’Rop du 5 février 2023 pour un montant TTC de 12 336 euros et facture de la société Renovation 2.0 du 10 février 2023 d’un montant TTC de 7 606,78 euros) exposés par la société Auctie’s SVV, outre l’indemnisation du trouble commercial résultant du transfert du fonds, il convient de condamner la SCI du [Adresse 5] à verser à la société Auctie’s SVV la somme provisionnelle de 50 000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction.

Sur les autres demandes :

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a, considérant à tort que le bail liant les parties n’était pas sousmis au statut des baux commerciaux, validé le congé, ordonné la libération des lieux par la société locataire sous astreinte et l’expulsion de celle-ci, débouté la société Auctie’s SVV de sa demande d’indemnité d’éviction.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit aux demandes de la SCI du [Adresse 5] relatives au montant de l’astreinte et à sa liquidation.

Le non-règlement de trois mois de loyers de l’année 2020 correspondant à la période de crise sanitaire à concurrence de la somme de 5 400 euros dont il est fait état dans les motifs des conclusions de la SCI du [Adresse 5] ne fait pas l’objet d’une demande en paiement dans le dispositif qui seul saisit la cour. Il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef.

La SCI du [Adresse 5] sollicite également la somme de 10 000 euros à titre de réparation du préjudice résultant de la vente de tout le matériel lui appartenant. Elle fait valoir à cet égard qu’à la libération des lieux, la société Auctie’s SVV s’est appropriée l’ensemble du mobilier : chaises, matériel de portage, racks de rangement, petits équipements qu’elle n’a pas achetés et qui étaient attachés à la salle de vente, et a été jusqu’à laisser des fils électriques sans domino après avoir retiré les luminaires industriels qu’elle a ensuite mis en vente sur le bon coin.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, cette demande est recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile qui prévoit que peuvent être ajoutées aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Tel est le cas de cette dernière demande de la SCI du [Adresse 5] qui concerne les conditions du départ de la société locataire des locaux ordonné par le premier juge.

Il résulte du procès verbal de constat du 24 février 2023 et des annonces parues sur le bon coin versées au débat que les faits reprochés par le bailleur au preneur lors de la libération des lieux sont établis. A ce titre, il convient de condamner la société Auctie’s SVV à payer à la SCI du [Adresse 5] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice matériel.

Enfin, il convient de relever que la société Auctie’s SVV qui a interjeté appel de l’ensemble des chefs de l’ordonnance, n’a pas développé de moyens concernant la disposition selon laquelle elle a été 'déboutée de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation au titre de la réparation des préjudices subis pour manquements aux obligations du bailleur’ dont elle ne sollicite pas dans ses conclusions l’infirmation. L’ordonnance sera donc confirmée sur ce seul point.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de ce qui précède, l’ordonnance entreprise sera infirmée sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI du [Adresse 5], qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel et sera condamnée à verser à la société Auctie’s SVV la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance du 7 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Montargis en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté la SAS Auctie’s SVV de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation au titre de la réparation des préjudices subis pour manquements aux obligations du bailleur,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit qu’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux a débuté à l’expiration du bail dérogatoire, soit le 1er juin 2020,

Dit que la SCI du [Adresse 5] a irrégulièrement mis fin au bail avant son échéance,

Dit en conséquence que la société Auctie’s SVV a droit à une indemnité d’éviction,

Avant dire droit sur le paiement de l’indemnité d’éviction, désigne en qualité d’expert :

M. [G] [O]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX03]

Email : [Courriel 11]

avec mission, après s’être fait communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et s’être éventuellement rendu sur place, de :

— fournir à la cour, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaire de déménagement et de résinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la chambre commerciale de la cour d’appel d’Orléans avant le 30 avril 2024, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du président de cette chambre,

Fixe à la somme de 5 000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Auctie’s SVV à la régie de la cour avant le 31 octobre 2023,

Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée d’effet,

Condamne la SCI du [Adresse 5] à verser à la société Auctie’s SVV la somme de 50 000 euros à titre de provision à valoir sur le paiement de l’indemnité d’éviction,

Déclare recevable la demande formée par la SCI du [Adresse 5] au titre du préjudice matériel subi lors de la libération des lieux,

Condamne la société Auctie’s SVV à payer à la SCI du [Adresse 5] la somme de 5 000 euros à ce titre,

Condamne la SCI du [Adresse 5] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être directement recouvrés par M^e Eléonore Zahlen, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SCI du [Adresse 5] à verser à la société Auctie’s SVV la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT , Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT