MINUTE N° 25/57

Copie à :

— M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER

— greffe du JCP du tribunal de proximité du tribunal de proximité

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 27 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02133 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IKC2

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SELESTAT

APPELANTS :

Monsieur [L], [B] [D]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/4150 du 22/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représenté par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [N] [D]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/2639 du 23/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représentée par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.C.I. [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 3]

Non représentée, assignée à étude de commissaire de justice le 01 juillet 2024 par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 l’affaire a été débattue le 25 novembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente et M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

M^me HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, en l’absence de la présidente de chambre légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 5 juillet 2022, la Sci de la [Adresse 9] a donné à bail à M. [L] [D] et Mme [N] [D] un logement situé [Adresse 1] à [Adresse 7] (67390) moyennant paiement d’un loyer de 1 100 euros, outre 75 euros de provision sur charges.

Le 29 août 2023, la Sci de la [Adresse 9] a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire leur réclamant paiement de la somme en principal de 1 210 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au mois d’août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023, la Sci de la [Adresse 9] a fait assigner M. et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection de Sélestat aux 'ns de voir :

— constater ou, subsidiairement, prononcer, l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans l’acte et le fait que le bail se trouve résilié depuis le 30 octobre 2023,

— condamner les locataires à libérer les lieux, à défaut ordonner leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement ces derniers à payer :

' les arriérés de loyers et charges 'gurant dans le commandement de payer, soit la somme totale de 1 210 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,

' les arriérés de loyers et charges des mois de septembre et octobre 2023, soit un montant total de 950 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,

' à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois de novembre 2023, une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, y compris les éventuelles revalorisations, ainsi que le solde annuel des charges, ce jusqu’à leur départ effectif des locaux,

' la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

' tous les frais et dépens,

la bailleresse s’opposant par ailleurs à l’octroi de délais de paiement.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 6 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat a :

— constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 30 octobre 2023,

— dit que M. et Mme [D] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

— ordonné en conséquence leur expulsion,

— condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à la Sci [Adresse 5] la [Adresse 9] :

' une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur du montant des loyers et provisions sur charges, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 30 octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux,

' la somme de 2 160 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2023, date de l’assignation,

' la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a constaté la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail et les dispositions légales, sans apurement de la dette dans les deux mois de sa délivrance ni saisine du juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. Il a en conséquence constaté la résiliation du bail par l’effet de cette clause résolutoire et prononcé l’expulsion des preneurs, ainsi dépourvus de titre d’occupation. Il s’est par ailleurs fondé sur la clause de solidarité prévue au bail s’agissant de l’indemnité d’occupation et sur les décomptes produits par la bailleresse, les preneurs ne comparaissant pas et ne justifiant d’aucun paiement libératoire non pris en compte.

M. et Mme [D] ont, par déclaration enregistrée le 5 juin 2024, interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance de référé rendue le 12 novembre 2024, leur demande en arrêt de l’exécution provisoire du jugement contesté a été rejetée.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 14 novembre 2024, M. et Mme [D] demandent à la cour de déclarer leur appel recevable et bien fondé et, y faisant droit, infirmer le jugement déféré, et, statuant à nouveau :

constater l’état d’insalubrité et d’indécence du logement,

recevoir l’exception d’inexécution soulevée par M. et Mme [D],

juger qu’ils étaient fondés à suspendre le paiement de leur loyer,

en conséquence,

débouter la Sci de la [Adresse 9] de sa demande en résiliation du bail et en expulsion et de sa demande en paiement d’arriérés de loyers et de charges,

en tout état de cause,

dire n’y avoir lieu à l’expulsion des locataires en raison du caractère indécent et insalubre du logement,

condamner la Sci de la [Adresse 9] à procéder aux travaux de mise en conformité du logement loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

ordonner la suspension des loyers du fait des troubles de jouissance soufferts par les locataires jusqu’à la mise en conformité du logement par le bailleur,

subsidiairement,

diminuer le montant du loyer mensuel dû par M. et Mme [D] à de plus justes proportions,

à titre infiniment subsidiairement,

accorder à M. et Mme [D] un délai de paiement de trente-six mois pour le remboursement de leur dette au titre des arriérés de loyers et de charges,

suspendre durant ce délai les effets de la clause résolutoire insérée au bail,

rappeler que si les locataires se libèrent de leur dette durant ce même délai, ladite clause sera réputée ne jamais avoir joué,

en tout état de cause,

débouter la Sci de la [Adresse 9] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

la condamner aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel ainsi qu’à leur verser la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, les époux [D] se prévalent de la situation d’indécence et d’insalubrité de la maison louée en ce qu’elle n’est pas isolée et présente des infiltrations d’eau se traduisant par des traces d’humidité et moisissures, faits sur lesquels ils ont alerté rapidement leur bailleur puis l’ont sommé, en vain malgré les engagements pris, d’effectuer des travaux pour y remédier.

Ils exposent que, suite à leur signalement auprès de l’agence régionale de santé, la commune a fait diligenter deux visites de contrôle qui ont mis en évidence des dysfonctionnements (VMC, absence de garde-corps, désolidarisation de lames du plafond) pour lesquels le bailleur a été mis en demeure d’engager des travaux de remise en ordre sous deux mois, sans toutefois que la commune ait pouvoir s’agissant des problèmes d’humidité.

Ils font mention de plaintes déposées contre l’époux de la gérante de la Sci et d’autres individus compte tenu des pressions et menaces subies.

Ils contestent la résiliation du bail alors qu’ils étaient fondés à invoquer l’exception d’inexécution pour refuser le versement des loyers, ce qu’ils ont fait antérieurement à la délivrance du commandement de payer qui ne visait qu’une dette de 1 210 euros, dont les causes sont largement compensées par les manquements du bailleur au titre de l’indécence.

Ils soutiennent qu’en tout état de cause, même à supposer le bail résilié par l’effet de la clause résolutoire, leur expulsion ne pouvait être prononcée et ce par application de l’article 1719 du code civil.

Subsidiairement, ils sollicitent l’octroi de délais de paiement et rappellent avoir repris le paiement du loyer courant le 15 juin 2024 par un versement de 1 180 euros, outre des versements mensuels de 80 euros entre les mains du commissaire de justice, ayant ainsi couvert les causes du commandement de payer. Ils exposent leur situation financière, dont l’évolution les met en situation de régler leur dette locative dans le délai légal.

M. et Mme [D] ont fait signifier leur déclaration d’appel et leurs conclusions à la Sci de la [Adresse 9] respectivement le 1er juillet 2024 et le 31 juillet 2024 par remise à étude. L’intimée n’a pas constitué avocat.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 25 novembre 2024 pour une mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur l’indécence du logement

Il sera rappelé à titre liminaire que si les parties qualifient le logement tantôt d’insalubre tantôt d’indécent, ces deux notions, même si elles ont des liens, sont distinctes, en ce que l’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral, alors que l’indécence s’intègre dans le cadre de relations contractuelles privées.

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de remettre au preneur un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ce dernier et de lui délivrer un logement en bon état d’usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

S’agissant du locataire, le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du contrat de location dont il ne peut se dispenser sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres d’une telle ampleur qu’ils rendent impossible la jouissance des lieux loués conformément à leur destination.

Le simple dysfonctionnement d’un élément d’équipement du logement ou un défaut d’entretien de l’immeuble ou même une contestation sur le montant du loyer ou des charges ne sauraient autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué n’est pas décent et présente des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, le locataire peut demander en justice au propriétaire sa mise en conformité. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai d’exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Enfin, l’article 1719, 1° du code civil prévoit que lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En tout état de cause, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est justifié d’aucun arrêté d’insalubrité relatif au logement objet du bail.

Les preneurs allèguent d’un défaut d’isolation de la maison et d’une humidité excessive. Les quelques photographies produites, sans que soient établis leur date, le lieu ou les circonstances dans lesquelles elles ont été prises, ne sont pas suffisantes à caractériser un état d’humidité généralisé de la maison. Elles ne sont corroborées par aucune constatation objective et le seul fait que les services de la mairie, sollicités par les preneurs, les renvoie vers une éventuelle procédure judiciaire n’implique pas preuve des désordres allégués mais simple information des voies de droit qui leur sont ouvertes.

De même, les époux [D] ne sauraient tirer argument d’un courrier daté du 15 décembre 2022 dans lequel ils relatent de prétendus engagements de la bailleresse d’effectuer des travaux, alors qu’ils ne prouvent ni l’envoi, et a fortiori la réception, de ce courrier à/par la partie bailleresse ni la réalité d’une promesse de travaux.

Le signalement effectué par leurs soins sur un site dénommé Histologe en date du 16 mai 2024 est non seulement non contradictoire et non étayé mais en outre enregistré le jour même de la signification du jugement déféré.

Il est exact que, par un courriel non daté, vraisemblablement intervenu dans une période proche de septembre 2024 au vu du message adressé par M. [D], les services de la commune de [Localité 8] ont confirmé, qu’après visite des lieux par leurs soins, ils avaient constaté plusieurs dysfonctionnements à savoir « dysfonctionnement de la ventilation mécanique contrôlée, absence de garde-corps pour l’escalier menant au sous-sol malgré qu’il constitue d’après le bail le chemin d’accès à une pièce de vie, désolidarisation des lames de stratifié/lambris utilisés pour le plafond du salon (zone actuellement utilisée pour chambre d’appoint) » et qu’ils allaient inviter le bailleur à effectuer des travaux de remise en ordre sous deux mois.

Toutefois, ces dysfonctionnements mineurs, dont l’origine n’est pas connue (étant rappelé que l’entretien de la ventilation mécanique contrôlée relève du preneur), ne suffisent pas à caractériser le fait que le logement était ainsi rendu inhabitable ou que les preneurs aient été privés, ne serait-ce que partiellement de sa jouissance, étant rappelé que les preneurs ne justifient d’aucun signalement adressé à leur bailleur ou effectué auprès des autorités avant l’aboutissement de la procédure en résiliation en mai 2024.

Toutes autres pièces relatives aux relations entre les parties et aux plaintes déposées par les appelants sont sans emport sur l’issue du litige.

Faute pour les locataires de justifier de ce que l’immeuble était affecté d’importants désordres rendant les lieux inhabitables et d’avoir informé leur bailleur et mis ce dernier en demeure de procéder à d’éventuels travaux, les époux [D] ne peuvent être considérés comme étant fondés à avoir suspendu le paiement de leurs loyers, ni ne peuvent prétendre à des travaux de mise en conformité sous astreinte.

L’ensemble de leurs moyens tendant à s’opposer au constat de la résiliation du bail et à leur expulsion sera rejeté comme non fondé.

Il n’est pas davantage justifié d’accéder à leur demande subsidiaire en réduction des loyers qui constitue en principe l’accessoire d’une demande en réalisation de travaux, ici déclarée infondée.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé.

Sur les délais de paiement

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le paragraphe VII de cet article 24 prévoit que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI précités. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

M. et Mme [D] prétendent, sans en justifier avoir repris le paiement du loyer courant, depuis juin 2024 par un virement de 1 180 euros non démontré.

Le seul versement de 80 euros le 12 juin 2024 au commissaire de justice mandaté par la bailleresse pour le recouvrement de sa créance, qui s’élevait au 27 juin 2024 à la somme totale de 10 085,34 euros, ne saurait caractériser des efforts significatifs d’apurement.

En outre, la cour observe que les preneurs se sont montrés irréguliers dans le paiement de leurs loyers dès février 2023 et ont quasi-cessé tout versement à compter d’octobre 2023, correspondant à la date à laquelle Mme [D] a démissionné de son emploi d’adjoint technique territorial. Elle aurait, selon ses dires, pris depuis lors un emploi plus rémunérateur, ce qui rend d’autant plus incohérent l’augmentation significative de la dette depuis le commandement de payer.

Les époux [D] ne démontrent ainsi ni la reprise des loyers courants ni leur capacité à apurer leur dette dans le délai légal maximal de 36 mois. Leur demande en ce sens sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens

Les appelants succombant, il n’y a pas lieu de modifier la charge des frais et dépens fixée par la décision de première instance.

Ils seront par ailleurs déboutés de leur demande d’indemnité de procédure à hauteur de cour et condamnés aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME le jugement rendu le 6 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat ;

Y ajoutant,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par M. [L] [D] et Mme [N] [D] en ce compris leur demande en délais de paiement et en indemnité de procédure ;

CONDAMNE M. [L] [D] et Mme [N] [D] in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La conseillère