MINUTE N° 500/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 24 octobre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01734 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ICBA

Décision déférée à la cour : 07 Mars 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT :

Monsieur [G] [B]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.

INTIMÉE :

La S.A.S.U. LA CLEF DE VOUTE représentée par son représentant légal audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Nathalie HERY, conseillère et Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Après signature d’un « compromis de vente » le 23 novembre 2012, Mme [E] [X], épouse [I], par acte authentique du 22 mars 2013, a vendu à M. [G] [B] par l’intermédiaire de l’agence immobilière la SAS La Clef de Voûte les lots n°3, 202 et 404, situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (67).

Se plaignant de ce que la société La Clef de Voûte avait manqué à ses obligations de mandataire, M. [B], le 14 octobre 2021, l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à l’indemniser de son préjudice matériel, de son préjudice moral et à lui payer une somme, à titre de paiements indus de la taxe foncière et de la taxe d’habitation pour le lot n°202.

Par jugement du 7 mars 2023, le tribunal a notamment :

condamné la société La Clef de Voûte à payer à M. [B] les sommes de 1500 euros au titre de son préjudice moral et de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [B] de ses prétentions pour le surplus ;

condamné la société La Clef de Voûte aux dépens de la procédure.

le tribunal a retenu que l’agent immobilier avait commis une faute dans l’exécution de son mandat engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [B], pour ne pas s’être assuré de la consistance du bien vendu.

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, et indiqué que l’exécution du mandat par l’agent immobilier impliquait l’obligation de rechercher l’efficacité de l’opération, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté, l’agent immobilier devant vérifier la consistance matérielle et juridique du bien et, éventuellement, lever ou faire lever tous les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur l’immeuble objet du contrat, le tribunal a retenu que l’agent immobilier avait commis une faute dans l’exécution de son mandat engageant sa responsabilité délictuelle à l’égard de M. [B], pour ne pas s’être assuré de la consistance du bien vendu.

Il a indiqué que le règlement de copropriété désignait clairement le lot n°202 comme étant un garage situé entre deux autres garages les lots n°201 et 203 et qu’une simple visite de l’agent immobilier, chargé des visites des lieux et donc amené à se rendre sur les lieux du bien à vendre aurait permis de constater que le garage lot n°202 n’existait pas.

Il a considéré que le préjudice matériel invoqué était sans lien de causalité avec la faute de l’agence car, dans l’hypothèse où cette dernière n’aurait pas commis de faute, M. [B] ne serait pas devenu, pour autant, propriétaire du garage litigieux, de sorte que le préjudice subi ne pouvait correspondre à la valeur du garage en cause ni à l’immobilisation de son appartement.

Il a fait état de ce que le préjudice subi par M. [B] consistait dans la perte de chance de ne pas avoir acquis le bien litigieux ou de ne pas l’avoir acquis à moindre prix en l’absence de garage, le juge ne pouvant relever d’office ce moyen qui n’a pas été soumis à la discussion des parties.

Il a ajouté que les impôts payés avaient été calculés sur les biens dont le demandeur était propriétaire, notamment le lot n°202 lequel aux termes du règlement de copropriété, est un garage, de sorte qu’il n’y a, de ce chef, aucun préjudice.

Il a, cependant, considéré que M. [B] avait subi un préjudice moral, ayant découvert qu’il n’était pas propriétaire du garage lot n°201 qu’il occupait depuis sept ans, le demandeur ayant ainsi été contraint de résilier amiablement le « compromis de vente » signé avec les consorts [H] et de multiplier les démarches auprès des notaires et de la propriétaire du lot n°201 pour tenter de trouver une issue amiable au litige.

Par déclaration faite par voie électronique le 25 avril 2023, M. [B] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 3 décembre 2024, la présidente de chambre, chargée de la mise en état, a ordonné la clôture de la procédure et renvoyé l’affaire à l’audience du 23 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 juin 2024, M. [B] demande à la cour de :

juger son appel recevable et bien fondé, et y faire droit ;

en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamne la société La Clef de Voûte à lui payer la somme de 1500 euros au titre de son préjudice moral et le déboute de ses prétentions pour le surplus ;

statuant à nouveau,

condamner la société La Clef de Voûte à lui payer la somme de 18 000 euros au titre du préjudice matériel ;

subsidiairement, condamner la société La Clef de Voûte à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de perte de chance de ne pas avoir acquis le bien ou de ne pas l’avoir acquis à moindre prix ;

condamner la société La Clef de Voûte à lui payer la somme de 1 160,69 euros au titre des paiements indus de taxe foncière et de taxe d’habitation ;

condamner la société La Clef de Voûte à lui payer la somme de 2500 euros au titre du préjudice moral ;

juger que l’ensemble de ces montants porteront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

débouter la société La Clef de Voûte de l’ensemble de ses demandes et conclusions ;

débouter la société La Clef de Voûte de ses demandes formées au titre de son appel incident ;

condamner la société La Clef de Voûte aux entiers frais et dépens des deux instances et à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] argue de manquements imputables à l’agence immobilière laquelle avait la possibilité de s’assurer de la consistance véritable du bien vendu et aurait dû constater que le lot n°202 n’était, en réalité, pas un garage comme indiqué sur le règlement de copropriété mais un simple emplacement vide enserré entre deux garages, soulignant que, préalablement à l’achat du bien, une visite a effectivement été réalisée par l’agence.

Il fait état de ce qu’il a donc acquis un emplacement vide au lieu d’un prétendu garage, de sorte que l’agence s’est rendue responsable d’une négligence grave et fautive et soutient que s’il avait été informé par l’agence immobilière que le lot n°202 ne correspondait pas à un garage mais à un simple emplacement vide, il n’aurait pas acheté le bien immobilier litigieux.

Il invoque un préjudice matériel en ce que le manquement de l’agence l’a privé de la possibilité de revendre son bien à un prix au moins identique au prix d’achat. Il expose que s’étant résolu à vendre l’appartement et le parking sans le lot litigieux, il se retrouve propriétaire d’un emplacement vide alors qu’il croyait légitimement avoir acheté un garage et que le bien aurait été revendu à un prix plus élevé en présence d’un garage, étant précisé que selon les estimations, le « faible nombre de places de parking et de garages dans la copropriété rend la demande extrêmement forte pour des ventes de garage dans la résidence. ».

Il invoque également un préjudice d’immobilisation de l’appartement durant une période de cinq mois, soit entre la date de la première vente avortée et la date de vente de l’appartement et de l’emplacement de parking sans le lot n°202.

Il entend, subsidiairement, obtenir la réparation de son préjudice sur le fondement de la perte de chance laquelle est directe et certaine car si le garage n’avait pas été inclus dans le lot objet de la vente, l’appelant n’aurait pas acquis le bien, à tout le moins, pas au prix figurant dans l’acte de vente, les estimations versées aux débats démontrant que la valeur du garage litigieux est comprise entre 12 000 et 15 000 euros.

Il souligne que, réalisant cent kilomètres par jour pour se rendre au travail, il lui importait de prendre soin de son véhicule, lequel constituait son outil de travail.

Il argue de ce qu’il a également subi un préjudice lié aux paiements indus de la taxe foncière et de la taxe d’habitation puisque, depuis le 22 mars 2013, il s’acquitte indûment desdites taxes pour un garage alors qu’il s’agit d’un emplacement vide ; son préjudice se chiffre à 568 euros pour la taxe foncière et 592,69 euros pour la taxe d’habitation, soit un montant total de 1 160.69 euros.

Il fait encore état d’un préjudice moral, ayant découvert la problématique lors du rendez-vous de signature de l’acte authentique finalement avorté : il a été contraint de répondre aux interrogations légitimes des potentiels acquéreurs alors qu’il était lui-même victime de cette situation et a dû réaliser de nombreuses démarches du fait des manquements et négligences de l’agence, notamment auprès de notaires et du syndic de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 septembre 2024, la société La Clef de Voûte demande à la cour de :

rejeter l’appel formé par M. [B] et débouter ce dernier de l’intégralité de ses fins, demandes et conclusions d’appel ;

confirmer le jugement entrepris dans la limite de l’appel incident ;

déclarer l’appel incident recevable et bien fondé ;

y faisant droit,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à M. [B] les sommes de 1500 euros au titre de son préjudice moral et l500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

statuant à nouveau,

juger l’absence de faute de sa part ;

débouter M. [B] de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

condamner M. [B] à lui verser une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

En tout état de cause,

condamner M. [B] à lui payer la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

condamner M. [B] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris ceux de la première instance.

La société La Clef de Voûte fait valoir, tout d’abord, qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. Elle entend rappeler qu’elle a été mandatée par Mme [I] pour vendre le duplex, le garage n°202 et le parking inscrits au Livre foncier et est seule contractante de cette dernière.

Elle indique avoir, d’une part, vérifié la capacité des parties et la qualité de propriétaire de la venderesse, rien ne laissant apparaître une quelconque erreur, étant donné que les actes étaient erronés depuis l’origine et, d’autre part, consulté le titre de propriété qui fait état d’un garage, lot n°202 et étudié le règlement de copropriété qui dénombre trois garages numérotés de 201 à 203.

Elle souligne qu’elle ne pouvait pas connaître d’une quelconque discordance alors que les actes avaient été vus et revus et analysés par deux notaires avant son intervention.

Elle ajoute que l’appelant a visité les lieux avant acquisition et a aussi signé le plan des lieux erronés, sans qu’aucune discordance ne soit évoquée, de sorte que la responsabilité d’une erreur existant depuis plus de vingt ans, qui a échappé à tous, ne peut reposer sur elle, soulignant qu’elle a effectué les vérifications qui lui incombaient pour assurer l’efficacité juridique du « compromis de vente ».

Elle fait état de ce que l’obligation pesant sur elle est une obligation de moyens ; en l’occurrence, les circonstances sont telles qu’elle ne pouvait, en toute bonne foi, penser que l’ancienne propriétaire lui avait délivré un jeu de clés qui ne lui appartenait pas, alors qu’il s’agissait des clés du garage lot n°201 qu’elle occupait et vidait et qu’elle était inscrite au Livre foncier comme étant la propriétaire des lots vendus.

Elle considère ne pas avoir manqué à son devoir de conseil et d’information et que si elle devait s’assurer de l’existence d’un règlement de copropriété, elle n’était pas tenue de vérifier l’exactitude de l’état descriptif de division annexé ; elle a vérifié la description du bien, identique à la définition du lot litigieux donnée par l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété, de sorte qu’en procédant à ces vérifications, elle a satisfait à son devoir de conseil.

Elle se prévaut de la jurisprudence laquelle, de manière générale, retient que ce n’est que s’il y a des raisons de soupçonner l’existence d’un risque que des vérifications supplémentaires peuvent s’imposer à l’agence, ce qui, en l’occurrence, n’était pas le cas.

Elle argue encore de ce que, pour établir si l’agent immobilier a commis une faute, il importe d’établir si ce dernier était effectivement en possession de l’information avant la signature du compromis ou aurait dû nécessairement l’être, en tant que professionnel de l’immobilier, ce qui, en l’occurrence, n’était pas le cas.

Elle souligne qu’en tout état de cause, même en l’absence de faute de l’agent immobilier, l’appelant n’aurait pas été propriétaire du garage litigieux.

La société La Clef de Voûte fait ensuite valoir qu’il ne peut être démontré qu’il y a un lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice dont se plaint l’appelant, dont les demandes sont mal dirigées et, plus précisément, que le fait qu’elle n’ait pas cerné une discordance qui aurait dû l’être, comme l’a fait Me [K], par l’intermédiaire de la potentielle acheteuse, pour la première fois, vingt ans après la construction, soit directement à l’origine de ses difficultés, soulignant que même en l’absence de faute de l’agent immobilier, M. [B] n’aurait pas été propriétaire du garage litigieux.

Sur les préjudices invoqués par M. [B], la société La Clef de Voûte expose que :

s’agissant du préjudice matériel, M. [B] ne peut réclamer une indemnisation correspondant à la prétendue dépréciation du bien alors qu’il n’indique pas si le lot litigieux a été vendu à ce jour et à quel prix, soulignant que l’appelant n’a pas cherché à faire annuler la vente pour erreur ou dol de la vendeuse et préfère solliciter l’agence pour obtenir le prix de vente du garage qu’il n’aurait pas en propriété mais dont il a profité de nombreuses années ; le montant de 3 000 euros au titre du préjudice d’immobilisation de l’appartement pendant cinq mois est un préjudice incertain qu’elle n’a pas à assumer puisqu’elle n’a commis aucune faute, précisant, en tout état de cause, l’absence de lien de causalité avec le préjudice matériel invoqué ; la demande d’indemnisation de M. [B] sur le fondement de la perte de chance de ne pas avoir acquis le bien litigieux à un moindre prix doit être rejetée puisqu’il s’agit d’un préjudice incertain,

s’agissant du préjudice lié au paiement indu au titre de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, le garage est occupé depuis huit années par l’appelant et l’emplacement vide est un lot privatif au même titre que le lot occupé ; s’il a indûment payé la taxe foncière relative au garage n°202, la place vide aurait donc été payée par Mme [Y], propriétaire du lot n°201 ; elle était dans l’ignorance totale s’agissant d’accords passés entre l’appelant et Mme [Y] ; le préjudice n’est pas démontré, ni dans son existence, ni en son montant ; l’appelant sollicite le versement d’indemnités correspondant à la taxe d’habitation payée pour sept ans alors qu’il a réellement occupé le garage,

c’est à tort que l’appelant fait peser sur elle la responsabilité de son préjudice moral dont il n’apporte aucune justification.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la société La Clef de Voûte

Aux termes des dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société La Clef de Voûte a été mandatée par Mme [X] à fin de vendre les lots n°3, 202 et 404, situés au [Adresse 3] à [Localité 4] (67).

Sa responsabilité peut cependant être recherchée par M. [B], tiers au mandat mais qui a contracté la vente avec Mme [X], en cas d’agissements fautifs envers lui qu’il se doit de démontrer.

Comme l’a indiqué avec pertinence le jugement entrepris, l’agent immobilier doit vérifier la consistance matérielle et juridique du bien et, au besoin, lever ou faire lever tous les risques juridiques, administratifs ou financiers portant sur l’immeuble objet du contrat.

Il est constant que le lot n°202 ne correspond pas à un garage mais à un espace entre les lots n°201 et 203 lesquels correspondent respectivement à des garages n°1 et n°3.

L’analyse des documents produits permet de constater que :

la promesse synallagmatique de vente du 23 novembre 2012 liant Mme [X] à M. [B] porte sur les lots n°3, 202 et 404, le n° 202 étant indiqué comme correspondant au garage n°2 dans la cour du bâtiment 1,

l’acte de vente du 22 mars 2013 concerne notamment ce lot n° 202 décrit comme correspondant au garage n°2 dans la cour du bâtiment 1 d’une surface de 12,50 m² et à une fraction dans les parties communes, tel que ce lot se trouve décrit dans un acte portant règlement de copropriété modifié – état descriptif de division dressé le 12 janvier 1998 par Me [U], notaire ; sont notamment annexés à l’acte un plan des lots vendus indiquant que le lot n°202 correspond à un garage portant le n°2,

le règlement de copropriété fait du lot n° 202 un garage n°2 d’une surface de 12,50 m² et une portion dans les parties communes.

Dans chacun de ces documents, le lot n° 202 y est faussement décrit comme étant, notamment, le garage n°2, ce qui était aisément vérifiable par la société La Clef de Voûte mandatée pour sa vente laquelle, en sa qualité d’agent immobilier, ne conteste pas s’être rendue sur place, et se devait d’agir pour régler cette irrégularité avant de soumettre le lot à la vente.

En ne l’ayant pas fait, la société La Clef de Voûte a commis une faute et engage sa responsabilité à l’égard de M. [B].

Les postes de préjudices sollicités à titre principal par M. [B] n’étant pas suffisamment caractérisés, les demandes correspondantes sont rejetées.

En revanche, M. [B] qui ne démontre pas plus que si le garage n’avait pas été inclus dans le lot objet de la vente, il ne l’aurait pas acquis, se prévaut, néanmoins, subsidiairement, et, légitimement d’un préjudice correspondant à sa perte de chance de ne pas avoir acquis le bien litigieux à un moindre prix.

Considérant les estimations émanant de professionnels produites par M. [B] pour justifier de la valeur d’un garage lesquelles concernent un garage vendu seul et non pas inclus dans un ensemble immobilier, il y a lieu de retenir comme base de calcul de la perte de chance, une valeur de 13 000 euros et de fixer cette perte de chance à 60% soit 7 800 euros.

Il n’y a pas lieu d’allouer une quelconque somme au titre du paiement indu de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, cette demande n’étant pas justifiée, les documents produits ne permettant pas de faire le lien avec le lot n°202.

Reprenant la motivation du jugement entrepris sur ce point au titre du préjudice moral subi par M. [B], il y a lieu de lui allouer la somme de 1 500 euros.

*

Au regard de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société La Clef de Voûte à payer à M. [B] la somme de 1 500 euros au titre de son préjudice moral et en ce qu’il a débouté M. [B] de ses prétentions pour le surplus.

La société La Clef de Voûte est condamnée à payer à M. [B] la somme de 7 800 euros au titre de son préjudice de perte de chance.

Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs.

A hauteur d’appel, la société La Clef de Voûte est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à M. [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens.

La demande d’indemnité formulée sur le même fondement par la société La Clef de Voûte pour ses frais de procédure non compris dans les dépens est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

CONFIRME dans les limites de l’appel, le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg du 7 mars 2023 ;

y ajoutant :

CONDAMNE la SAS La Clef de Voûte à payer à M. [G] [B] la somme de 7 800 (sept mille huit cents) euros au titre de sa perte de chance d’avoir pu acquérir le bien à un prix moindre ;

CONDAMNE la SAS La Clef de Voûte aux dépens de la procédure d’appel ;

CONDAMNE la SAS La Clef de Voûte à payer à M. [G] [B] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel ;

REJETTE la demande de la SAS La Clef de Voûte fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d’appel.

La greffière, La présidente,