MINUTE N° 25/130

Copie exécutoire à :

— M^e Serge MONHEIT

Copie à :

— M^e Guillaume HARTER

— greffe du JCP du tribunal judiciaire de Colmar

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01198 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIRA

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [X] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

Avocat plaidant : M^e Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [H] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/2054 du 28/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Serge MONHEIT, avocat au barreau de COLMAR

Avocat plaidant : M^e Julien DEMARCHE, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Monsieur [H] [M] est locataire d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] selon contrat de bail signé 2 octobre 1990 avec [G] [B], alors propriétaire et aux droits de laquelle vient Monsieur [X] [O].

Le 25 août 2019, l’appartement a été endommagé par l’effet d’un incendie.

Monsieur [M] a déclaré le sinistre à son assureur, la société Macif.

Une expertise a été diligentée par la Macif.

Par lettre du 27 juillet 2021, Monsieur [H] [M] a informé le bailleur de son intention de résilier le bail de l’appartement pour le 31 août 2021, au motif que le logement est toujours inhabitable car les travaux de reconstruction et d’embellissements n’ont pas été effectués.

Par acte du 3 mars 2022, Monsieur [H] [M] a assigné Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar aux fins de voir constater, au besoin prononcer la résiliation du bail et de voir condamner le défendeur à lui payer la somme de 11 208 euros au titre des loyers et charges indûment perçus, subsidiairement à titre de dommages et intérêts et de le voir en tout état de cause condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [X] [O] a conclu à l’irrecevabilité, en tout cas au mal fondé des demandes. Il a sollicité à titre reconventionnel condamnation de Monsieur [M] à lui payer la somme de 1 214,22 euros au titre d’un arriéré de charges locatives ainsi qu’une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 9 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar a :

— jugé la demande de Monsieur [M] recevable,

— constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties en date du 25 août 2019,

— condamné Monsieur [X] [O] à restituer à Monsieur [H] [M] la somme de 11 208 euros au titre des loyers et charges indûment perçus,

— condamné Monsieur [X] [O] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamné Monsieur [H] [M] à payer à Monsieur [X] [O] la somme de 521,09 euros au titre du reliquat de charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

— condamné Monsieur [X] [O] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [X] [O] aux entiers frais et dépens de l’instance,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Monsieur [X] [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 18 mars 2024.

Par dernières écritures notifiées le 19 novembre 2024, il conclut ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel de Monsieur [O] recevable et bien fondé,

Y faisant droit

— réformer le jugement du 9 janvier 2024 du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Colmar en ce qu’il a condamné Monsieur [O] à payer à Monsieur [M] les sommes de 11 208 euros au titre des loyers et charges indûment perçus, 1 000 euros au titre du préjudice moral et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et en ce qu’il a réduit la condamnation de Monsieur [M] à la somme de 521,09 euros au titre du reliquat de charges locatives impayées,

En conséquence

— déclarer la demande de Monsieur [M] irrecevable, en tous les cas mal fondée,

— débouter Monsieur [M] de l’intégralité de ses fins, demandes et prétentions,

A titre reconventionnel,

— condamner Monsieur [M] à payer à Monsieur [O] la somme de 1 214,22 euros à titre d’arriérés de charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la demande,

— condamner Monsieur [M] en tous les dépens, ainsi qu’à un montant de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la demande est irrecevable en ce que Monsieur [M] n’a pas justifié de l’indemnisation perçue de son assureur au titre des loyers payés.

Il critique sur le fond le jugement déféré en ce que sur le fondement de la répétition de l’indu, la jurisprudence a toujours admis la possibilité de prendre en compte le préjudice résultant de la faute commises par la personne qui sollicite le remboursement ; que Monsieur [M] a commis une faute engageant sa responsabilité dans la survenance de l’incendie ; qu’il est à l’origine du retard dans la réalisation des travaux de réfection du logement, puisqu’il n’a signé que le 30 juin 2020 le devis de la société Dick Décors qui lui a été adressé le 24 février 2020 ; que lui-même n’a jamais été associé à l’établissement et l’acceptation de ce devis et n’a jamais été mis en cause dans le retard pris dans la réalisation du chantier.

Il fait valoir que l’intimé ne pouvait fonder la résiliation du bail sur son inaction alléguée, alors que le retard dans la mise en 'uvre de l’expertise contradictoire avec l’assureur du syndicat des copropriétaires est imputable à l’expert de la Macif ; que lui-même n’a aucun lien contractuel avec l’assureur du syndicat des copropriétaires ; qu’il ne peut se porter fort pour le syndic ou le syndicat de copropriété dans ses relations avec la compagnie d’assurance.

Il fait valoir que les dispositions de l’article 1722 du code civil qui donnent faculté au locataire de demander la résiliation du bail prévoient qu’il n’y a lieu à aucun dédommagement, ce d’autant que l’assureur du locataire a pris en charge les frais liés au logement.

Il soutient que la preuve d’un préjudice moral qui serait dû à une faute de sa part n’est pas rapportée.

Il fait valoir enfin que l’intimé ne justifie pas des montants qu’il a pu percevoir de la caisse d’allocations familiales, alors qu’il sollicite remboursement des loyers complets ; que la demande de remboursement des loyers est tout aussi injustifiée sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il réfute toute prescription partielle de sa demande en paiement d’un arriéré de charges, au motif que les justificatifs de charges n’ont pu être connus qu’au moment des assemblées générales de copropriété.

Par dernières écritures notifiées le 3 janvier 2025, Monsieur [H] [M] a conclu ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel de Monsieur [O] infondé ;

— confirmer le jugement du 9 janvier 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar en ce qu’il a condamné Monsieur [O] à payer à Monsieur [M] les sommes de 11 208 euros au titre des loyers et charges indûment perçus et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et en ce qu’il a réduit la condamnation de Monsieur [M] à la somme de 521,09 euros au titre du reliquat de charges locatives impayées ;

— infirmer le jugement du 9 janvier 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar en ce qu’il a condamné Monsieur [O] à payer à Monsieur [M] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

En conséquence

— déclarer la demande de Monsieur [M] recevable, et, en tous les cas, bien fondée ;

— débouter Monsieur [O] de l’intégralité de ses fins, demandes et prétentions ;

— condamner Monsieur [O] à verser la somme de 5 000 € à Monsieur [M] à titre de dommages-intérêts ;

En tout état de cause

— condamner Monsieur [O] aux entiers frais et dépens ainsi qu’au versement d’un montant de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais exposés à hauteur de cour.

Il fait valoir que sa demande est recevable, en ce qu’il a intérêt et qualité à agir ; qu’il justifie des acomptes perçus par la Macif au titre de frais de garage et de box internet, de perte de jouissance et de dommages mobiliers, mais qu’il n’a jamais été indemnisé au titre du paiement des loyers indus du 1er septembre 2019 au 31 août 2021.

Il soutient que si la restitution des indus peut être réduite si le paiement procède d’une faute, la jurisprudence fondée sur l’article 1302-3 du code civil s’inscrit dans un objectif de protection des consommateurs ; qu’il n’a, en tant que simple locataire, commis aucune faute lourde, intentionnelle ou de négligence justifiant la limitation de sa demande ; que la cause de l’incendie n’est pas établie et qu’il est en tout état de cause fondé à obtenir restitution des loyers indument payés ; que le bail a été résilié de plein droit à compter de la date de la destruction du bien par incendie et qu’il a cependant continué à payer les loyers jusqu’en août 2021 alors qu’il était dans l’impossibilité de jouir de la chose louée.

Il réfute être à l’origine du retard pris dans les travaux, alors qu’il a toujours signé les devis avec diligence.

Il fait valoir que la perception de prestations de la caisse d’allocations familiales est sans incidence sur le litige.

A titre subsidiaire, s’il devait être considéré que le bail n’a été résilié que le 31 août 2021, il fonde sa demande sur le manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, en ce que l’impossibilité d’habiter dans le logement à compter du 26 août 2019 procède de l’inaction du bailleur qui n’a pas constitué de dossier avec son assureur, n’a validé que partiellement les devis concernant la décontamination et n’a validé aucun devis pour les travaux de réparation entre septembre 2020 et août 2021 ; qu’il est fondé à obtenir paiement d’une somme représentant les loyers entre le 1er septembre 2019 et le 31 août 2021 à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation de délivrance du bien loué.

Il conclut au rejet des demandes reconventionnelles, du fait de la privation de jouissance des lieux et maintient qu’il a subit un préjudice important en ce qu’il a dû se loger précairement chez sa mère puis chez une amie et a fait de nombreuses démarches pour l’obtention d’un logement social.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions… La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il sera constaté en l’espèce que dans ses dernières écritures, identiques aux conclusions justificatives d’appel du 18 juin 2024, Monsieur [O] ne conclut pas à l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevable la demande de Monsieur [M], de sorte qu’il n’y a pas lieu d’examiner les moyens développés dans ses écrits, relatifs à l’irrecevabilité de la demande.

Au fond :

En vertu des dispositions de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’article 1302 du même code dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il résulte en l’espèce des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté que l’appartement donné à bail à Monsieur [M] a été détruit en totalité par l’effet d’un incendie survenu le 25 août 2019.

Le locataire fonde sa demande à titre principal sur les dispositions précitées. C’est donc à juste titre, par une disposition qui n’est pas remise en cause, que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 25 août 2019.

En conséquence de cette résiliation survenant automatiquement même dans le cas où la perte de la chose survient par la faute de l’une des parties, Monsieur [M] n’était plus tenu du paiement des loyers et est fondé à en obtenir restitution, sans qu’il y ait lieu de rechercher si ledit paiement avait été fait par erreur, les obligations contractuelles étant éteintes par l’effet de la perte de la chose louée.

Si la faute du preneur dans la survenance du sinistre peut engager la responsabilité de ce dernier et fonder une demande d’indemnisation du bailleur, il convient de constater en l’espèce qu’il n’est pas démontré que l’incendie serait survenu du fait de Monsieur [M], le procès-verbal de constat sur lequel se fonde Monsieur [O] ne faisant que rapporter des propos du locataire sans recherche véritable des causes de l’incendie ; qu’en tout état de cause, l’appelant ne forme pas de demande indemnitaire au titre de la perte de la chose, mais s’oppose à une demande en restitution de loyers payés alors qu’ils n’étaient plus dus.

L’appelant n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l’article 1302-3 alinéa 2 du code civil selon lesquelles la restitution peut être réduite si le paiement procède d’une faute, dans la mesure où il n’est pas démontré en quoi le paiement des loyers jusqu’au mois d’août 2021 par l’intimé, en méconnaissance de ses droits alors que le bail était résilié de plein droit depuis le 25 août 2019, a procédé d’une faute ayant généré pour l’appelant un préjudice.

S’agissant de la restitution des sommes perçues par le bailleur, il est sans incidence que Monsieur [M] ait perçu des prestations de la Caisse d’allocation familiales ou même, le cas échéant, une indemnisation de la part de son assureur, qui ne sauraient venir en diminution des loyers versés sans cause.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de remboursement de la somme de 11 208 euros à ce titre.

En revanche, les dispositions de l’article 1722 excluent toute indemnité et donc tout dédommagement du locataire en raison de la disparition du bail.

C’est donc à tort, par une décision qui sera infirmée de ce chef, que le premier juge a fait droit à la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral fondée sur une inaction alléguée du bailleur, alors que le bail a été résilié automatiquement à la date du sinistre entraînant la perte totale de la chose.

Sur le paiement d’un arriéré de charges :

En vertu des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Monsieur [O] réclame paiement d’un arriéré de charges pour la période de 2016 à 2020 à hauteur de 1 214,22 euros.

Le premier juge a fait droit à la demande à hauteur de la somme de 607,88 euros dont à déduire une somme de 86,79 euros au titre d’une régularisation créditrice, soit un solde de 521,09 euros, en considérant que les sommes dues antérieurement à 2019 étaient prescrites, la demande en paiement ayant été formulée par conclusions du 15 novembre 2022.

En l’espèce, Monsieur [O] réclame paiement d’une somme de 441,72 euros au titre de la régularisation des charges pour la période 2016-2017, d’une somme de 251,41 euros pour la période 2017-2018, de 607,88 euros pour la période 2018-2019,

sous déduction d’un crédit de charges de 86,79 euros pour la période 2019-2020, soit un solde global de 1 214,22 euros.

Il sera relevé que dès l’établissement des décomptes annuels de régularisation de charges par le syndic de la copropriété, Monsieur [O] était en mesure de connaître la dette de son locataire au titre d’un solde de charges par rapport aux provisions mensuellement acquittées.

Ainsi, le solde pour l’exercice 2016-2017 était connu le 6 novembre 2017, le solde pour la période 2017-2018 dès le 21 novembre 2018 et le solde pour l’exercice 2018-2019 dès le 23 septembre 2019.

C’est à tort que l’appelant se prévaut de ce que les régularisations sont prises en compte après approbation des comptes en assemblée générale, alors qu’il était en mesure de connaître sa créance sur le locataire dès les dates précitées, ce d’autant qu’il ne verse pas aux débats les procès-verbaux de ces assemblées générales.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré prescrites les demandes au titre des exercices 2017 et 2018, antérieures de plus de trois ans au 15 novembre 2022 et a limité la condamnation de l’intimé à la somme de 521,09 euros qui n’est pas critiquée en appel.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant en la procédure, Monsieur [O] sera condamné aux dépens de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera alloué à l’intimé la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour défendre ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné Monsieur [O] à payer à Monsieur [M] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

DEBOUTE Monsieur [H] [M] de sa demande en dommages et intérêts,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer à Monsieur [H] [M] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [X] [O] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente