MINUTE N° 25/487

Copie exécutoire à :

— M^e Christine BOUDET

Copie conforme à :

— M^e Elisabeth

GOETZMANN

— greffe du JCP du TPRX [Localité 5]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 03 Novembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/04007 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INCU

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim

APPELANTS :

Monsieur [X] [W]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR

Madame [G] [Y]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/4417 du 12/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par M^e Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [V] [C]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Elisabeth GOETZMANN, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 septembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat signé par les parties le 7 octobre 2020, Messieurs [V] et [J] [C] ont donné à bail à Monsieur [X] [W], pour la période du 7 octobre 2020 au 7 novembre 2020 un appartement meublé n° 96 dans la résidence [Adresse 4], parc résidentiel « Le Domaine des Hauts de Klingenthal », moyennant paiement d’un loyer de 1 000 €.

Selon contrat en date du 7 août 2021, Messieurs [V] et [J] [C] ont donné à bail à Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] l’appartement n° 96 moyennant paiement d’un loyer mensuel de 850 € charges comprises pour une durée d’un an renouvelable.

Par acte du 22 novembre 2023, Messieurs [V] et [J] [C] ont fait délivrer à Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] un congé reprise pour habiter pour le 7 août 2024, afin d’y fixer l’habitation principale de Monsieur [V] [C].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 janvier 2024, Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] ont donné leur congé pour le 7 mars 2024.

Par ordonnance du 22 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim a enjoint à Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] de payer solidairement à Monsieur [V] [C] la somme principale de 2 720 € au titre d’un arriéré locatif.

Les débiteurs ont formé opposition à cette ordonnance par lettres recommandées expédiées les 30 avril et 3 mai 2024.

Monsieur [V] [C] a sollicité condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 2 720 €, la somme de 8 211,95 € représentant le prix des meubles emportés par les défendeurs, la somme de 1 000 € correspondant à des réparations locatives, la somme de 6 800 € au titre d’une perte d’exploitation, ainsi que la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement qualifié de contradictoire, rendu en l’absence de comparution des défendeurs, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim a :

— déclaré recevable l’opposition formée à l’encontre de l’ordonnance 21-24-000125 rendue le 22 février 2024,

— l’a mise à néant et statuant à nouveau,

— condamné Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] solidairement à payer à Monsieur [V] [C] les sommes de :

' 2 720 € au titre de l’arriéré locatif,

' 8 211,95 € pour le remplacement des meubles emportés,

' 1 000 € au titre des meubles dégradés,

' 6 800 € pour la perte de loyer,

' 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] solidairement aux dépens, comprenant les frais de la procédure d’injonction de payer.

Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] ont interjeté appel de cette décision le 30 octobre 2024.

Par dernières écritures notifiées le 23 juin 2025, ils concluent ainsi qu’il suit :

— déclarer l’appel bien-fondé,

En conséquence,

— déclarer Monsieur [C] irrecevable en sa demande,

En tout état de cause,

— le déclarer mal fondé,

En conséquence,

— infirmer la décision entreprise sauf en ce qu’elle a déclaré recevable l’opposition formée contre l’ordonnance d’injonction de payer,

Statuant à nouveau,

— débouter Monsieur [V] [C] de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner au paiement d’une somme de 350 € au titre du trop-perçu,

— le condamner au paiement d’une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts,

— le condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Avant dire droit,

— ordonner le cas échéant une vérification d’écriture sur le fondement de l’article 288 du code de procédure civile.

Ils font valoir que Monsieur [V] [C] est propriétaire indivis du bien avec son fils [J] [C], de sorte qu’il n’avait pas qualité pour agir seul en paiement de l’intégralité du loyer, une action en justice étant un acte d’administration nécessitant l’accord des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis.

Ils font valoir que si le logement a initialement été loué meublé, Monsieur [C] a procédé à la vente de meubles ; que Monsieur [X] [W] ayant à l’époque de la signature du deuxième bail la volonté d’acheter l’appartement n’avait pas fait établir un nouvel état des lieux ; qu’il a procédé au versement d’un acompte sous forme de deux virements d’un montant total de 2000 € le 30 octobre et le 3 novembre 2020 pour l’achat d’un garage au prix de 8000 €, qui n’ont jamais été restitués ; que Monsieur [C] n’a jamais habité dans les locaux, qu’il a dans un premier temps donné en location puis a vendu.

Ils contestent tout vol de meubles et toute dégradation et font valoir que la demande au titre d’un arriéré locatif n’est pas fondée, dans la mesure où le demandeur a conservé une somme de 2000 €, ainsi que le dépôt de garantie de 1000 € versé lors de l’entrée dans les lieux, de sorte qu’ils peuvent prétendre au remboursement d’un trop-perçu de 350 €.

Ils réfutent de même toute perte d’exploitation, le logement ayant été loué dès le mois de juin 2024 et vendu en septembre 2024.

Ils sollicitent paiement d’une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts, au motif que Monsieur [C] a vendu l’appartement pour lequel il leur avait fait délivrer un congé pour habiter.

Monsieur [X] [W] fait valoir enfin que s’il a bien signé le contrat de bail, il n’est pas l’auteur des paraphes apposés sur l’inventaire.

Par écritures notifiées le 25 avril 2025, Monsieur [V] [C] a conclu au rejet de l’appel et de la demande reconventionnelle et a sollicité confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, ainsi que condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [X] [W] et de Madame [G] [Y] à lui payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel, outre les entiers frais et dépens de cette procédure.

Il fait valoir que sa demande est recevable, l’action visant à conserver l’immeuble indivis qu’il avait dès lors qualité pour exercer seul.

Sur le fond, il se prévoit d’un constat d’état des lieux de sortie dressé le 8 mars 2024, établissant que les locataires ont emporté des meubles et en ont dégradé d’autres ; que les locataires n’ont pas versé les derniers termes de loyer, dont aucune somme ne peut être déduite ; qu’il a subi une perte d’exploitation en ce qu’il n’a pas pu relouer l’appartement vidé de tous ses meubles et qu’il a dû exposer le coût du remplacement de ce mobilier, alors que le bien immobilier supportait un prêt que les loyers étaient destinés à régler.

Il reconnaît que le bien a été loué en 2024 dans un état lamentable, puis vendu le 17 septembre 2024 pour un prix inférieur à celui du marché, de sorte que l’indemnisation accordée par le premier juge est due.

Il conclut au rejet de la demande reconventionnelle, indiquant qu’il avait dans un premier temps souhaité reprendre l’appartement pour y loger, y avoir renoncé devant l’ampleur des travaux à effectuer pour y résider et avoir ainsi pris la décision de le vendre, sans volonté de tromper les locataires.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

En vertu des dispositions de l’article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.

L’article 815-3 dispose que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis.

En l’espèce, Monsieur [V] [C] ne soutient pas et, en tout état de cause, ne démontre pas qu’il dispose d’au moins deux tiers des droits indivis.

Il ne soutient pas plus détenir un mandat tacite de l’autre indivisaire, dont il n’est pas démontré qu’il a eu connaissance de l’action en recouvrement des loyers.

Il se borne en effet à soutenir que la demande qu’il forme s’inscrit dans le cadre d’une action conservatoire, en ce que le bien indivis supporte un prêt immobilier dont les échéances sont censées être payées par les loyers perçus ; que le bien étant devenu inlouable, la trésorerie de l’indivision est particulièrement affectée, entraînant le risque d’une vente aux enchères du bien indivis.

Une action en justice peut entrer dans la définition de la mesure conservatoire dès lors qu’elle a pour objet de soustraire le bien indivis à un péril quelconque et qu’elle ne compromet pas sérieusement le droit des indivisaires.

Tel n’est cependant pas le cas d’une action tendant au paiement de loyers arriérés, qui constitue une action relative à l’inexécution des obligations nées du bail et que la jurisprudence constante de la Cour de cassation définit comme un acte d’administration.

En application des dispositions de l’article 815-3 du code civil, le consentement des indivisaires titulaires des deux tiers des droits indivis est donc exigé pour la recevabilité de l’action en paiement des loyers.

Il en est de même des demandes tendant au remboursement de meubles ou en dommages et intérêts pour un préjudice qui n’est pas propre à l’indivisaire.

Il convient dès lors de déclarer irrecevables les demandes formées par Monsieur [V] [C] seul.

Sur la demande reconventionnelle

Il est de principe que l’action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue sur celle-ci étant inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci.

Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] sollicitent indemnisation du préjudice découlant du caractère frauduleux du congé pour reprise délivré par Messieurs [V] et [J] [C] le 22 novembre 2023.

Il n’est pas contesté par l’intimé qu’il n’a jamais occupé l’appartement préalablement donné en location aux appelants.

Il est de même établi que le bien indivis a été donné en location à compter du mois de juin 2024 à Monsieur [H] [U], qui en a ensuite fait l’acquisition selon acte notarié du 17 septembre 2024.

L’intimé, qui a pu relouer l’appartement en meublé dès le mois de juin 2024, ne peut soutenir n’avoir pu l’occuper personnellement en raison de l’ampleur des travaux qu’il aurait nécessité, étant relevé que Monsieur [U] [H] et son fils [I] ont, par attestations du 22 janvier 2025 et du 23 janvier 2025, affirmé que l’appartement a été loué en bon état.

Le caractère frauduleux du congé pour reprise est ainsi établi, à défaut de volonté réelle et sérieuse de Monsieur [C] de résider dans l’appartement.

Les appelants ne versant aux débats aucune pièce de nature à justifier un préjudice matériel, il leur sera alloué une somme de 500 € au titre de leur préjudice moral.

Sur le remboursement d’un trop-perçu

Les appelants soutiennent avoir versé à Monsieur [C] une somme de 2 000 € au titre d’acompte sur la vente d’un garage, sur laquelle seul un montant de 100 € leur a été remboursé.

Ils font également valoir qu’un dépôt de garantie de 1 000 € a été versé lors de la signature du premier contrat de bail, de sorte qu’en déduisant l’arriéré locatif de 2 900 €, l’intimé reste redevable d’un trop-perçu de 350 €.

Le contrat de bail en date du 7 octobre 2020 mentionne qu’une caution d’un montant de 1 000 € doit être remise avec le contrat et le contrat signé par les appelants le 7 août 2021 rappelle le montant du dépôt de garantie de 1 000 €, mentionnant entre parenthèses qu’il a été payé lors du précédent contrat.

Toutefois, Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] ne versent pas de pièces de nature à justifier qu’ils ont effectivement versé une somme de 2 000 € à valoir sur l’achat d’un garage, ce que dément formellement l’intimé, dans la mesure où il ne peut être tiré du courriel adressé le 29 juin 2021 par Monsieur [C] la reconnaissance de ce paiement, pas plus qu’il ne peut être déduit d’un courriel de l’intimé du 30 octobre 2020, demandant des précisions quant au virement des 2 000 € la preuve effective de ce paiement.

Une telle preuve n’est pas plus établie par la production par Monsieur [X] [W] de son extrait de compte ouvert au Crédit Lyonnais, mentionnant un virement à Monsieur [C] de 1 000 € le 30 octobre 2020 et un montant de 1 000 € le 3 novembre 2020, dans la mesure où ces virements correspondent au montant du loyer dû au titre de la location souscrite le 7 octobre 2020.

À défaut de faire la démonstration d’un trop-perçu de 350 €, la demande en paiement formée par les appelants sera rejetée.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées.

Partie perdante, Monsieur [C] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et sera débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera alloué aux appelants une somme de 1 500 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer pour l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DECLARE irrecevables les demandes formées par Monsieur [V] [C],

CONDAMNE Monsieur [V] [C] aux dépens de première instance, comprenant les frais de la procédure d’injonction de payer,

CONDAMNE Monsieur [V] [C] à verser à Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

DEBOUTE Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] de leur demande en remboursement d’un trop-perçu,

CONDAMNE Monsieur [V] [C] à payer à Monsieur [X] [W] et Madame [G] [Y] la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [V] [C] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [C] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente