COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°56

CONTRADICTOIRE

DU 03 FEVRIER 2026

N° RG 24/07280 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W4HN

AFFAIRE :

[Q] [N] épouse [J]

…

C/

[H] [U]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Octobre 2024 par le Tribunal de proximité de SANNOIS

N° chambre :

N° Section :

N° RG :

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 03/02/2026

à :

M^e Tassadit ACHELI

M^e Laetitia GERNEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [Q] [N] épouse [J]

née le 01 Avril 1990 à [Localité 1] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [Z] [J]

né le 30 Mai 1977 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par : M^e Tassadit ACHELI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 148

****************

INTIMES

Monsieur [H] [E] [F] [U]

né le 23 Décembre 1956 à [Localité 4] (97)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [K] [G] [P] [C] [W] épouse [U]

née le 18 Janvier 1958 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par : M^e Laetitia GERNEZ de la SELARL ALTETIA AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 18B

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffières, lors des débats : Madame Bénédicte NISI, greffière, en présence de Madame [D] [T], greffière stagiaire

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 avril 2016 à effet au 1er mai 2016, M. [H] [U] et Mme [K] [U], née [W], ont donné à bail à Mme [Q] [J] née [N] et M. [Z] [J] un appartement à usage d’habitation, avec terrasse, jardinet et emplacement de stationnement n°3 (2ème sous-sol), situé [Adresse 3], à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 900 euros et un dépôt de garantie de même montant, outre une provision sur charges de 100 euros.

Par actes de commissaire de justice du 28 juillet 2023, M. et Mme [U] ont fait délivrer à M. et Mme [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 2 354,29 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 octobre 2024, M. et Mme [U] ont fait délivrer à M. et Mme [J] un congé pour vendre à effet au 30 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice délivrés le 4 juillet 2024, M. et Mme [U] ont fait assigner M. et Mme [J] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, dont l’effet rétroagira au jour de la signification de l’assignation,

— l’expulsion de M. et Mme [J] et celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin, le concours de la force publique, ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, ainsi que le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers laissés sur place dans un garde-meuble désigné par le tribunal ou dans tout autre lieu aux frais du bailleur,

— la condamnation solidaire de M. et Mme [J] au paiement des sommes suivantes :

—  4 962,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 février 2024, terme de février 2024 inclus,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, augmentée de 10 %, jusqu’à libération effective des lieux,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 28 juillet 2023.

Par jugement réputé contradictoire du 18 octobre 2024, Mme [J] n’ayant pas comparu ni été représentée, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 septembre 2023,

— condamné solidairement M. et Mme [J] à verser à M. et Mme [U] la somme de 9 443,40 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance de septembre incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— rejeté la demande de délais de paiement,

— condamné solidairement M. et Mme [J] à verser à M. et Mme [U] une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges dont ils auraient été débiteurs si le contrat de bail n’avait pas été résilié, ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [J] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] (logement, terrasse, jardinet, emplacement de stationnement n°3), deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, M. et Mme [U] pourront procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— débouté M. et Mme [U] de leur demande d’astreinte,

— rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers laissés sur place sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé qu’en cas de mise en place d’un plan de surendettement ou de mesures recommandées ou imposées, la dette sera apurée conformément aux termes du plan ou des mesures recommandées ou imposées,

— dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— condamné in solidum M. et Mme [J] à verser à M. et Mme [U] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné in solidum M. et Mme [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 juillet 2023,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 20 novembre 2024, M. et Mme [J] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, M. et Mme [J], appelants, demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien-fondés en leur appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 18 octobre 2024 par le tribunal de proximité de Sannois,

Statuant à nouveau,

— leur accorder les plus larges délais de paiement afin d’apurer la dette locative,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire contenue au bail,

— condamner M. et Mme [U] à leur payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, M. et Mme [U], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois le 18 octobre 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à régler la somme de 11 140,96 euros au titre d’indemnité d’occupation, et subsidiairement au titre des loyers, correspondant à la dette arrêtée au mois de mars 2025,

En conséquence,

— débouter M. et Mme [J] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.

Le 9 janvier 2026, la cour a envoyé le message suivant via le RPVA :

' Maîtres,

La cour vous invite à lui préciser si les pièces n°9 à 24 qui figurent dans le dossier de plaidoirie de M. et Mme [J] ont bien été communiquées aux intimés dans la mesure où la liste des pièces figurant dans les conclusions des appelants s’arrête à la pièce n° 8 et qu’aucun bordereau de pièces complémentaire ne figure dans leur dossier ou sur le RPVA, et ce avant le 15 janvier 2026.'

Par message RPVA du 14 janvier 2026, l’avocat des intimés indique avoir été destinataire des pièces 1 à 18 et 20 à 23, qu’il n’a donc pas eu la pièce 19 qui est le commandement de quitter les lieux dont il a connaissance, ni de la pièce 24 dont il ne sait pas à quoi elle correspond.

L’avocat des appelants n’a pas répondu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que la pièce n°24 des appelants est un avis d’opéré du 29 novembre 2024 d’un montant de 1 100 euros déjà communiqué en pièce 10.7 de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter des débats.

Elle relève également que M. et Mme [J], qui demandent l’infirmation du jugement, ne formulent aucune prétention ni aucun moyen relatifs au chef du jugement ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 29 septembre 2023, de sorte qu’il ne peut qu’être confirmé.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Le premier juge a rejeté la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire présentée par M. [J] aux motifs que si le paiement du loyer courant était repris dans son intégralité depuis le mois de juillet 2024, la dette locative était très élevée ; que les locataires ne démontraient pas que la Caisse d’allocations familiales (CAF) devait leur verser un important rappel d’aides au logement et que les bailleurs étaient des particuliers.

Poursuivant l’infirmation du jugement, M. et Mme [J] demandent à la cour de leur accorder les plus larges délais de paiement et d’ordonner la suspension de la clause résolutoire du bail.

A cet effet, ils font valoir qu’ils se sont acquittés de leurs loyers et charges sans difficulté depuis l’origine du bail, et que ce n’est qu’à la suite de problèmes de santé rencontrés par chacun d’eux que des incidents de paiement sont survenus. Ils relèvent que malgré cette situation, ils se sont toujours efforcés d’honorer partiellement leurs loyers. Ils ajoutent que le paiement du loyer courant est repris depuis le mois de juillet 2024 sans aucun incident et que le rappel d’aides au logement permet d’apurer une partie significative de la dette. Ils soulignent avoir tous deux repris une activité professionnelle leur permettant d’honorer leurs obligations, rappelant qu’ils sont parents de trois enfants mineurs et perçoivent des allocations familiales. Ils soutiennent enfin que l’objectif des bailleurs est de les expulser pour avoir un logement libre de toute occupation, ce qui est plus intéressant à la vente.

M. et Mme [U], qui demandent la confirmation du jugement, font valoir qu’ils ont délivré un congé pour vendre aux locataires qui ont exercé leur droit de préemption par courrier du 26 décembre 2024 mais n’ont donné aucune suite quant au recours à un prêt immobilier évoqué.

Ils relèvent que la dette a augmenté depuis le jugement déféré ; que les loyers courants ne sont pas réglés régulièrement et qu’ils n’ont effectué aucun règlement complémentaire pour apurer la dette alors qu’ils avaient proposé de payer une somme mensuelle de 500 euros à cet effet devant le premier juge.

Ils ajoutent qu’en raison de l’absence de règlement des loyers, ils se voient contraints de vendre leur bien du fait qu’ils ne peuvent plus faire face au remboursement de leurs prêts ni au paiement des charges de copropriété et des taxes foncières relatives au bien.

Sur ce,

L’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

L’article 24 VII. dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du jugement déféré que la dette locative était de 9 443,40 euros au 1er septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, ce que les parties ne contestent pas et ce qui résulte du décompte produit par les bailleurs (pièce 3) lequel fait apparaître que la dette s’élève à la somme de 11 140,96 euros au 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Il en ressort également que le paiement du loyer courant (1 130,20 euros) n’est pas payé régulièrement en ce que celui de novembre 2024 n’a été réglé qu’en décembre 2024 et partiellement (1 100 euros), que le loyer de décembre 2024 n’a été réglé qu’à hauteur de 1 060 euros, et que ceux de février et mars 2025 n’ont pas été réglés.

M. et Mme [J] produisent trois avis d’opéré (leur pièce 23) pour un virement ordinaire de 1 135 euros chacun (pour les loyers de février, mars et avril), indiquant que la banque a enregistré ce virement le 15 avril 2025 avec une date d’exécution souhaitée le 15 avril 2025, ces documents portant la mention 'sous réserve de la validation de votre banque'.

Ces éléments ne permettent pas d’établir que ces virements auraient été in fine réalisés. Quand bien même la preuve du règlement de ces sommes serait établie, il en résulterait que les loyers de février et mars n’ont pas été réglés aux échéances prévues par le bail, de sorte que le loyer est irrégulièrement payé et que le paiement du loyer courant n’est donc pas repris.

Les appelants ne justifient pas plus qu’en première instance d’un rappel d’aides au logement en attente et qui permettrait d’apurer la dette de manière significative.

Ils justifient être parents de trois enfants mineurs et percevoir les allocations familiales à hauteur de 628,78 euros (janvier 2025). M. [J] perçoit un revenu net, après prélèvement à la source, de 1 851 euros entre septembre et novembre 2024, sa fiche de paye de novembre 2024 mentionnant une ancienneté au 1er septembre 2024. Mme [J] perçoit quant à elle un salaire moyen de 944 euros selon le cumul net imposable de sa fiche de paye de décembre 2024 qui mentionne une ancienneté au 18 juin 2024.

Devant le 1er juge et par courriel de leur conseil du 10 février 2025, M. et Mme [J] ont réitéré leur proposition de régler la somme de 500 euros par mois en sus du loyer courant. Pour autant, ils ne justifient d’aucun règlement complémentaire significatif pour apurer leur dette en sus du loyer courant.

Compte tenu du montant de la dette, M. et Mme [J] ne démontrent pas, au vu de leur situation financière, être en capacité de la régler dans le délai légal de 36 mois, étant ajouté qu’ils n’ont toujours pas commencé à l’apurer, ni qu’ils pourraient bénéficier d’un versement conséquent de la CAF. Le loyer courant est réglé irrégulièrement.

Dans ces conditions, quand bien même ils démontrent avoir rencontré des problèmes de santé fin 2023 / début 2024, étant rappelé que les bailleurs sont des personnes physiques, il convient de débouter M. et Mme [J] de leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et de confirmer le jugement déféré de ces chefs.

Sur la demande en paiement

M. et Mme [U] demandent la condamnation de M. et Mme [J] à leur payer la somme de 11 140,96 euros au titre des indemnités d’occupation incluant le terme de mars 2025.

Etant relevé qu’ils bénéficient déjà d’un titre exécutoire condamnant M. et Mme [J] au paiement de ces indemnités jusqu’à la libération effective des lieux, cette demande est donc sans objet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. et Mme [J], qui succombent devant la cour, sont condamnés aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées. Ils sont en conséquence déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [J] sont condamnés in solidum à payer à M. et Mme [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que la demande de condamnation de Mme [Q] [J], née [N], et M. [Z] [J] au paiement de la somme de 11 140,96 euros est sans objet ;

Déboute Mme [Q] [J], née [N], et M. [Z] [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Q] [J], née [N], et M. [Z] [J] in solidum à payer à M. [H] [U] et Mme [K] [U], née [W], la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Q] [J], née [N], et M. [Z] [J] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président