MINUTE N° 25/296

Copie exécutoire à :

— M^e Olivia

ZIMMERMANN

Copie à :

— greffe du JCP du TJ [Localité 9]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Juin 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03431 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IMF6

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 06 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par M^e Olivia ZIMMERMANN, avocat au barreau de MULHOUSE

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [L]

[Adresse 4]

Non représenté , assigné les 29 octobre 2024 et 12 février 2025 par actes de commissaire de justice selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile

Madame [P] [R] [E] épouse [H]

[Adresse 8]

Non représentée, assigné par actes de commissaire de justice le 29 octobre 2024 à personne et le 12 février 2025 à étude de commissaire de justice

Monsieur [G] [H]

[Adresse 8]

Non représentée, assigné par actes de commissaire de justice le 29 octobre 2024 à domicile et le 12 février 2025 à étude de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mai 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

La Sci [Adresse 3] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 6].

Suivant contrat signé le 9 décembre 2020 pour une prise d’effet au 11 décembre 2020, la Sci [Adresse 3] a donné à bail à M. [G] [H] et Mme [P] [W] épouse [H] ledit logement, en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 430 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Par courrier du 25 septembre 2023 réceptionné le 28 septembre 2023, M. et Mme [H] ont donné congé des lieux loués auprès de la Sarl Sogim, gestionnaire du bien, devant prendre effet à l’issue d’un préavis de trois mois.

Lorsque le commissaire de justice s’est présenté pour dresser l’état des lieux de sortie le 5 janvier 2024, en présence de la Sarl Sogim et des époux [H], il a constaté que le logement était occupé par M. [Z] [L] et sa famille'; que ce dernier refusait de quitter les lieux, dans lesquels il se considérait comme hébergé et dont il avait obtenu les clés sur remise des époux [H] avant d’en faire un double'; qu’il avait effectué des versements d’argent au profit de M. [H].

Par assignation du 5 avril 2024, la Sci [Adresse 3] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, d’une action dirigée contre M. et Mme [H] et contre M. [L], tendant à voir juger que l’appartement sis [Adresse 5] est occupé sans droit ni titre et que cette occupation sans droit ni titre de l’appartement constitue un trouble manifeste illicite'; en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [H] et de toute autre personne occupant de son chef ledit appartement, ordonner l’expulsion de M. [L] ainsi que de toute autre personne occupant de son chef ledit appartement, condamner M. [H] et M. [L] in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 528,71 euros, outre la somme de 1'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais et dépens.

M. [L], seul défendeur comparant, a exposé détenir le bail et l’état des lieux d’entrée originaux signés entre la Sci [Adresse 3] et les consorts [H], a précisé que sa famille souhaitait rester dans les lieux, le cas échéant en régularisant un bail, soulignant qu’il a d’ores et déjà payé plusieurs mois de loyer auprès de M. [H] et se prévalant de l’existence de baux oraux ou sous-locations dont il demande à se voir accorder le bénéfice.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 6 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a':

— constaté que M. [L] et M. [H] sont occupants sans droit ni titre licite de l’appartement;

— condamné M. [L] et M. [H] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés au [Adresse 7], dans le délai de 8 jours à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— dit que le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution n’est pas applicable à l’espèce et doit être réduit à 8 jours ;

— ordonné l’expulsion de M. [L] et M. [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier';

— condamné in solidum M. [L] et M. [H] à payer à la Sci [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 528,71 euros par mois, à compter de la décision’jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné in solidum M. [L] et M. [H] aux dépens de la procédure et à payer à la Sci [Adresse 3] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la Sci [Adresse 3] du surplus de ses prétentions.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que les pièces permettaient d’établir que M. [L] était l’actuel occupant du logement'; qu’aucun contrat de bail, même verbal, n’avait été conclu entre lui et la Sci [Adresse 3]'; que M. et Mme [H], qui avaient respecté le formalisme du préavis et les délais subséquents étaient également désormais sans droit ni titre sur le logement querellé'; que M. [L] et M. [H] (Mme [H] n’étant pas visée par la demande de la bailleresse) étaient ainsi occupants sans droit ni titre'; que M. [L] était entré dans les lieux par voie de fait'; que les circonstances particulières d’occupation du logement justifiaient la réduction du délai légal de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, leur expulsion étant ordonnée en l’absence de libération volontaire’sous 8 jours ; que la Sci [Adresse 3] était en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée à la somme de 528,71 euros due à compter de la décision et jusqu’à libération effective des lieux.

Par acte du 19 septembre 2024, la Sci [Adresse 2] a formé appel partiel de cette décision.

Par conclusions notifiées électroniquement le 13 novembre 2024, la Sci [Adresse 2] demande à la cour’de déclarer son appel recevable et bien fondé, d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fait courir la condamnation in solidum de M. [L] et M. [H] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de l’ordonnance de référé du 6 août 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et, statuant à nouveau, de condamner in solidum M. [L] et M. [H] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 528,71 euros par mois à compter du 5 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi qu’une indemnité de 1'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

A l’appui de son appel, la Sci [Adresse 2] rappelle que les consorts [H] devaient remettre les clés du logement le 28 décembre 2023, à l’issue du délai de préavis de trois mois suivant leur congé'; que l’état des lieux de sortie a finalement été fixé au 5 janvier 2024, date à partir de laquelle les époux [H] et M. [L] étaient redevables d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en contrepartie de la jouissance des lieux'; que la décision du juge des référés, qui n’a fait courir l’indemnité d’occupation qu’à compter du 6 août 2024, est à cet égard en opposition avec le droit positif et la jurisprudence.

Par actes de commissaire de justice délivrés respectivement les 29 octobre 2024 et 12 février 2025, la bailleresse a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions récapitulatives aux époux [H] et à M. [L]. Aucun des intimés n’a constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 10 juin 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus citées auxquelles il est référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Le champ de l’appel porte exclusivement sur le point de départ de l’indemnité d’occupation due par les consorts [V], en leur qualité d’occupants sans droit ni titre, que le juge des référés a fait courir à compter de sa décision.

Or, il est constant que l’indemnité d’occupation vise à réparer le préjudice résultant d’une’occupation’d'un bien sans l’accord du bailleur, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du’bail’ou sans titre constituant une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, privé de la jouissance de son bien par une occupation’indue. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle répond ainsi aux principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Il est ainsi de principe que l’indemnité d’occupation est due à partir de la date d’expiration du bail, qui marque le moment où le locataire devient occupant sans droit ni titre, et non à compter de la décision constatant la résiliation du bail ou la validation du congé.

En l’espèce, il est acquis qu’à la date du 5 janvier 2024, les clés du logement n’ont pas été remises au bailleur, respectivement son représentant ou le commissaire de justice, et qu’à cette date, les locaux étaient occupés par M. [L], entré dans les lieux du chef de M. [H].

C’est en conséquence à compter de cette date, qui n’est pas sérieusement contestable au vu des éléments du dossier, qu’a été caractérisée la faute commise par les occupants ainsi que le préjudice subi par le preneur, en lien avec cette faute.

Il convient en conséquence d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation à la date de sa fixation et non à la date du constat de l’occupation illicite des lieux, et, statuant à nouveau, de condamner les intimés à verser l’indemnité d’occupation provisionnelle de 528,71 euros à compter du 5 janvier 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant des frais et dépens de la procédure d’appel, il y a lieu de condamner les intimés, succombant, aux entiers dépens et à payer à l’appelante une indemnité de procédure qui sera justement fixée à la somme de 1'000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, dans les limites de l’appel :

INFIRME l’ordonnance de référé rendue le 6 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu’il a condamné in solidum M. [Z] [L] et M. [G] [H] à payer à la Sci [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 528,71 euros par mois, à compter de la décision’jusqu’à libération effective des lieux ;

Statuant à nouveau du chef infirmé':

CONDAMNE in solidum M. [Z] [L] et M. [G] [H] à payer à la Sci [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 528,71 euros par mois, à compter du 5 janvier 2024'et jusqu’à la libération effective des lieux ;

'Y ajoutant':

CONDAMNE in solidum M. [Z] [L] et M. [G] [H] à verser à la Sci [Adresse 3] une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

CONDAMNE M. [Z] [L] et M. [G] [H] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente