ARRÊT n°2026-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01950 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PZE3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 MARS 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 19/06494

APPELANTE :

La société LES DUNES – LA PANETIERE

inscrite au RCS de [Localité 26] sous le n°444 945 369,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

[Adresse 16]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Emmanuelle CASELLAS, avocat au barreau de TOULOUSE, substituant M^e Jean IGLESIS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [O] [S]

né le 24 Février 1995 à [Localité 25] (75)

[Adresse 6]

[Localité 8]

assigné le 12 juin 2023 (dépôt étude commissaire de justice)

La Société MMA ASSURANCES MUTUELLES IARD inscrite au RCS [Localité 19] sous le n°775 652 126 , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représentée par M^e Jean-Louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Bérangère BRIBES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Dominique PETIT-SCHIMITTER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD

inscrite au RCS de [Localité 23] sous le n°722 057 460, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est,

[Adresse 7]

[Localité 14]

Représentée par M^e Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Brice LAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Yvan MONELLI, avocat plaidant

S.A. ALBINGIA immatriculée au RCS de [Localité 23] sous le n°429 369 309 représentée par son Président Directeur Général domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 2]

[Localité 15]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substituant sur l’audience, M^e Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. MMA SA venant aux droits de la société WINTERTHUR, assureur de la société KB MIDI, inscrite au RCS du MANS sous le n° 440 048 882, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représentée par M^e Jean-Louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Bérangère BRIBES, avocat au barreau de MONTPELLIERn substituant M^e Dominique PETIT-SCHIMITTER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

S.C.I. PANORAMA, immatriculée au RCS de MONTELLIER sous le n°448 354 381 agissant poursuites et diligences de sa gérante en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège ;

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 18] prise en la personne de son syndic la société ARTEMIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège social sis

[Adresse 11]

[Localité 9]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

S.C.I. PINATON immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° 424 633 055 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Cher M. [A] [L]

[Adresse 12]

[Localité 10]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Anne CROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Clément BERMOND, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Entre 2001 et 2003, la Société Civile Pinaton a fait réaliser, en sa qualité de maître d’ouvrage, un ensemble immobilier dénommé Centre Commercial [Adresse 20], situé [Adresse 3]. Dans le cadre de cette opération de construction, sont également intervenus M. [O] [S], en qualité de maître d''uvre, assuré auprès de la société Axa France Iard, ainsi que la société KB Midi, en charge du lot gros 'uvre, assurée auprès de la société MMA et désormais radiée.

Suivant acte en date du 22 juillet 2003, la SCI Panorama a donné à bail à la SAS Les Dunes exerçant sous l’enseigne la Panetière un local commercial, pour l’exploitation d’un fonds de boulangerie, pâtisserie, sandwicherie, restauration rapide, situé dans ledit ensemble immobilier, pour une durée de 9 années.

Courant 2013, le plancher haut du magasin, exploité par la SAS Les Dunes, s’est affaissé et des étais provisoires ont été posés.

Afin de solliciter, au contradictoire des participants aux opérations de construction, une mesure d’expertise judiciaire, le [Adresse 28] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier, lequel a, par ordonnances des 3 mai, 6 juin et 12 septembre 2013, fait droit à sa demande, confiant la mesure d’expertise judiciaire à M. [P] [H].

La SAS Les Dunes est intervenue volontairement aux opérations d’expertise.

La SCI Panorama n’a pas été appelée aux opérations d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 27 avril 2017.

Par acte du 10 décembre 2019, la SAS Les Dunes a assigné la SCI Panorama, son bailleur, et le [Adresse 28] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, afin de les voir solidairement condamnés à l’indemniser de ses préjudices.

Par acte en date du 27 avril 2020, le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial [Localité 21] a fait assigner en intervention forcée la société civile Pinaton, maître d’ouvrage, M. [O] [S], maître d''uvre, l’assureur de ce dernier, la société Axa France Iard, et la société MMA, assureur de la société KB Midi, chargée du lot gros 'uvre, afin d’être relevé garantie par ces derniers.

Par acte du 30 avril 2020, la société civile Pinaton a assigné la société Albingia, ès qualités d’assureur Constructeur Non Réalisateur (CNR), afin d’être relevée et garantie par celle-ci.

Suivant avis en date du 4 septembre 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures sous le numéro 19/6494.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 29 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Accueille l’intervention volontaire de la société MMA SA, assureur de M. [O] [S] ;

Dit que la société MMA Iard Assurances Mutuelles est mise hors de cause ;

Dit que la SAS Les Dunes est irrecevable à agir en l’état de la prescription de son action ;

Dit les appels en garantie de la SCCV Pinaton, la société Albingia, M. [O] [S], la société Axa et de la MMA SA, sans objet ;

Condamne la SAS Les Dunes à payer à la SCI Panorama la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Les Dunes à payer au [Adresse 28] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCCV Pinaton, la société Albingia, la société Axa et la société MMA SA de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SAS Les Dunes aux entiers dépens dont droit de distraction direct au profit des avocats constitués pour les défendeurs, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le premier juge a déclaré irrecevable comme prescrite l’action intentée par la SAS Les Dunes, constatant que son assignation du 10 décembre 2019 avait été délivrée plus de cinq ans après le point de départ du délai de prescription, correspondant à la survenance du sinistre initial en 2013, dont elle avait parfaitement connaissance, dans la mesure où 17 étais avaient été placés dès le départ dans son magasin pour soutenir le plancher. Au même titre, il a relevé que l’éventuelle persistance du dommage était indifférente quant au point de départ du délai de prescription, la société preneuse n’étant pas titulaire d’une créance périodique qui se prescrirait à compter des dates de chaque échéance. Il a également retenu que la prescription n’avait été interrompue ni par l’intervention volontaire de la SAS Les Dunes aux opérations d’expertise, en ce qu’elle ne constituait pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil, ni par l’absence de contestation du droit à réparation de la société preneuse par le bailleur et les participants aux opérations de construction, en ce qu’elle ne pouvait s’analyser en une reconnaissance d’une dette par ces derniers.

La SAS Les Dunes, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 13 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions du 15 décembre 2023, la SAS Les Dunes, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé l’action de la SAS Les Dunes irrecevable comme prescrite ;

Condamner in solidum la SCI Panorama, le [Adresse 27] [Adresse 20], la SCCV Pinaton, la société Albingia, la société Axa France Iard, M. [O] [S], la société MMA Iard, en tant qu’assureur de M. [O] [S] et de la société KB Midi, à indemniser la SAS Les Dunes du préjudice subi à hauteur de :

157.869,84 euros au titre de la perte d’exploitation durant les exercices de 2014 à 2020,

27.167 euros au titre de la perte liée à la fermeture de son établissement ;

Débouter la SCI Panorama, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], la SCCV Pinaton, la société Albingia, la société Axa France Iard, M. [O] [S], la société MMA Iard, en tant qu’assureur de M. [O] [S], et de la société KB Midi de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SAS Les Dunes ;

Les condamner in solidum au paiement de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En substance, la SAS Les Dunes soutient que son action engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires n’est pas prescrite, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’applique pour toute action fondée sur l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction en vigueur en 2013, année d’apparition du dommage. Elle précise que le point de départ du délai de dix ans correspond à la date à laquelle les désordres ont été révélés, soit dans le cas présent à compter du 5 février 2015 correspondant au dire aux parties n°10 du rapport d’expertise. Elle ajoute que ce n’est qu’à partir de la loi du 25 novembre 2018 que le texte de l’article 42 précité a été modifié pour être aligné sur la prescription de droit commun visée à l’article 2224 du code civil, ledit texte n’étant pas applicable rétroactivement aux situations existantes avant son entrée en vigueur. Elle indique encore qu’en sa qualité de preneur à bail du local, objet de l’affaissement résultant du vice de construction, elle a bien la qualité de tiers, ce qui justifie l’application des dispositions de l’article 42 précité.

Par ailleurs, la SAS Les Dunes fait valoir que son action à l’encontre du bailleur n’est pas prescrite. Elle expose que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la possibilité pour le locataire d’être indemnisé de son préjudice de jouissance au titre des cinq années précédant la demande en justice est reconnue par la jurisprudence, quand bien même la connaissance du sinistre serait antérieure. Elle ajoute qu’il résulte de la nature évolutive du préjudice subi que l’assignation délivrée en 2019 a interrompu la prescription à compter de 2014 et qu’elle est parfaitement fondée à solliciter la réparation des préjudices qu’elle a subis les cinq années précédant l’acte introductif d’instance. Elle précise sur ce point que ce n’est qu’en date du 13 janvier 2019, date du début des travaux de reprise, qu’elle a eu connaissance de l’ampleur des travaux lui permettant d’exercer son action et en outre et notamment, de la durée de fermeture de son commerce et des difficultés à récupérer une clientèle lors de la réouverture, de sorte que la prescription quinquennale ne peut jouer que pour l’année 2013.

Sur le fond, elle soutient que la responsabilité du bailleur est engagée. Elle précise que les dispositions de l’article 6 du bail en vertu desquelles le preneur ne peut prétendre à aucune indemnisation « à raison des travaux réalisés par le bailleur » ne peuvent exonérer le bailleur de son obligation de délivrance telle que résultant des articles 1719-1° et 1721 du code civil, s’agissant d’un litige portant non sur des travaux exécutés par le bailleur mais sur des dommages imputables à un vice de construction. Surabondamment, elle rappelle que tout local doit matériellement permettre la réalisation effective pour laquelle la location a été prévue au risque pour le bailleur d’engager sa responsabilité au regard de son obligation de délivrance, sachant que la présence d’étais au beau milieu de son commerce impacte l’aspect esthétique du local commercial et réduit ainsi fortement son attractivité. Elle souligne encore que la SCI Panorama étant le maître de l’ouvrage, c’est à elle qu’il appartient d’engager la responsabilité du constructeur.

La SAS Les Dunes estime également que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée au visa de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui est d’ordre public et rappelle, sur ce point, qu’elle n’a pas à établir la faute de celui-ci qui ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une faute qui lui serait imputable ou d’un cas de force majeure. Elle relève que le dommage par elle subi ayant été causé par un affaissement du plafond du local loué qui lui-même a pour origine un défaut de construction, la responsabilité du syndicat est acquise au visa de ces dispositions.

Par ailleurs, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1341-1 du code civil, qu’elle est bien fondée, au regard de la carence de la SCI Panorama à agir à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs, à exercer l’action oblique à l’encontre de la SCCV Pinaton, de M. [S] et de l’entreprise KB Midi dont la responsabilité a été retenue par l’expert ;

En dernier lieu, la SAS Les Dunes expose qu’elle a subi un préjudice d’exploitation au titre des années 2014 à 2021 ainsi qu’un préjudice lié à la fermeture des locaux le temps des travaux.

Dans ses dernières conclusions du 18 juillet 2023, le [Adresse 28], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

A titre principal :

Confirmer le jugement en ce qu’il déclare prescrite, l’action de la SAS Les Dunes à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] [Adresse 20] ;

Subsidiairement :

Juger qu’en l’état de l’action directe initiée par le Centre Commercial [Localité 21] à l’encontre des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs, définitivement responsables des désordres matériels à l’origine de son propre préjudice immatériel, il y a lieu de débouter la [Adresse 18] de ses demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] ;

Débouter en tout état de cause, la SAS Les Dunes en ce que ses réclamations financières excèdent les sommes retenues par l’expert judiciaire et relèvent de préjudices hypothétiques et indéterminées ;

Condamner en tout état de cause solidairement la SCCV Pinaton, M. [O] [S], son assureur la société Axa France Iard, la société MMA assureur de la société KB Midi à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre tant en principal intérêts frais accessoires et article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la partie succombante à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ains qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour l’essentiel que l’action de la SAS Les Dunes est prescrite au visa de l’article 2224 du code civil puisqu’elle était en mesure d’agir au plus tard à compter du 10 novembre 2014, son intervention volontaire à la mesure d’expertise ne valant pas acte interruptif de prescription. Il estime également que c’est à tort que l’appelante fait état d’un dommage continu.

Par ailleurs, il indique qu’en l’état de ses demandes dirigées à l’encontre des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs sur la base de l’ordonnance de référé du 23 novembre 2017 et de l’arrêt de la cour du 11 septembre 2018, il doit être mis hors de cause et en tout état de cause relevé et garanti par ces derniers, étant encore observé que les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs ont définitivement acquiescé à ces décisions en procédant d’une part, au paiement, et en s’abstenant, d’autre part de tout recours.

Enfin, il expose que les demandes de l’appelante ne sauraient aboutir au-delà de ce que l’expert a arrêté.

Dans ses dernières conclusions du 18 septembre 2023, la SCI Panorama, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

A titre principal :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire :

Dire et juger que la SAS Les Dunes ne peut prétendre à aucune indemnisation du fait des travaux réalisés au sein des locaux donnés à bail par la SCI Panorama, à l’exception d’une réfaction de loyers sur la période concernée sous déduction d’une franchise de 21 jours ;

Cantonner le montant des condamnations éventuelles à la somme de 3 172,48 euros ;

A titre très subsidiaire, sur les préjudices invoqués :

Cantonner à la somme de 5.245 euros la perte d’exploitation durant la fermeture pour travaux ;

Débouter la SAS Les Dunes de ses demandes plus amples ou contraires ;

En toute hypothèse :

Condamner le [Adresse 28], la société Pinaton, M. [O] [S], la société Axa France Iard, la société Albingia et la société MMA Iard Assurance Mutuelles à relever et garantir indemne la SCI Panorama, de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens ;

Condamner la SAS Les Dunes à payer à la SCI Panorama la somme de 10.000 euros, en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Panorama soutient en substance que l’action de l’appelante est prescrite, ainsi que l’a jugé le tribunal, au regard des dispositions de l’article 2224 du code civil, le point de départ de l’action devant être fixé au jour du sinistre correspondant à l’affaissement du plancher, et en tout état de cause au plus tard à la date du 18 octobre 2013. Elle indique encore qu’à la date du 10 novembre 2014, celle-ci connaissait l’ensemble des conséquences matérielles et immatérielles du sinistre, de sorte qu’à la date de l’assignation, soit le 10 décembre 2019, plus de cinq ans s’étaient écoulés, sans qu’aucun acte interruptif ne soit intervenu. Elle conteste également les observations de l’appelante tenant à un caractère évolutif des dommages, la perte d’exploitation constituant en réalité un dommage persistant en lien avec un fait unique constitué ici par l’affaissement du plancher qui est le fait générateur.

A titre subsidiaire, elle indique que la clause d’exclusion de responsabilité du bailleur stipulée au bail a vocation à s’appliquer, étant précisé que le preneur ne peut, en application de l’article 1724 du code civil, bénéficier de la moindre indemnité relative à une quelconque perte d’exploitation durant les travaux mais seulement bénéficier d’une réfaction du loyer équivalente à la durée des travaux, sous déduction d’une franchise de 21 jours, de sorte que toute réfaction ne pourrait être que de 3.172,48 euros. Elle ajoute que la clause n’est pas limitée aux seuls travaux d’entretien courant, mais s’applique aux travaux, quelles que soient leur importance et leur durée.

A titre plus subsidiaire, elle estime que les demandes formulées doivent être drastiquement revues à la baisse. Elle relève qu’en l’absence de bilans ou d’attestations de professionnels du chiffre, elle n’est pas en capacité d’apprécier la véracité et la pertinence comptable des données communiquées, et que rien ne prouve l’existence d’un lien entre la baisse de chiffre d’affaires et l’affaissement du plafond et la présence d’étais. Elle expose également, s’agissant des préjudices liés à la fermeture du magasin pour travaux, que le rapport d’expertise lui est inopposable dès lors qu’elle n’a pas été appelée à participer aux opérations d’expertise et que celui-ci ne saurait valoir à lui seul preuve irréfutable des préjudices allégués.

Enfin, la SCI Panorama soutient, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires doit la relever et garantir, et qu’au regard du caractère décennal des désordres, les constructeurs et leurs assureurs doivent de la même façon être tenus à garantie.

Dans ses dernières conclusions du 15 décembre 2023, la société Albingia, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

A titre principal :

Juger prescrite l’action contractuelle de la SAS Les Dunes ;

Déclarer sans objet l’appel en garantie de la SCCV Pinaton à l’encontre de la société Albingia, ès qualités d’assureur Constructeur Non Réalisateur ;

Confirmer le jugement du 29 mars 2023 du tribunal judicaire de Montpellier ;

Juger la SAS Les Dunes irrecevable à agir sur le fondement de la garantie décennale, cette dernière étant dépourvue de qualité à agir ;

Débouter la SAS Les Dunes de ses demandes ;

A titre subsidiaire :

Juger que la police Constructeur Non Réalisateur n° RC 01 02319 délivrée par la société Albingia n’a pas vocation à être mobilisée dès lors que les désordres allégués portent sur des ouvrages non assurés ;

Juger que la police Constructeur Non Réalisateur n° RC 01 02319 délivrée par la société Albingia n’a pas vocation à être mobilisée dès lors que les dommages immatériels ne sont pas la conséquence d’un dommage matériel garanti et qu’ils sont mal fondés ;

Juger de l’absence de responsabilité de la SCCV Pinaton ;

Débouter la SAS Les Dunes de ses demandes à l’encontre de la société Albingia, ès qualités d’assureur Constructeur Non Réalisateur, et plus généralement toutes demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la société Albingia ;

Juger que la police Constructeur Non Réalisateur n° RC 01 02319 délivrées par la société Albingia n’a pas vocation à être mobilisée dès lors que les désordres allégués portent sur des ouvrages non assurés ;

Juger que la société Albingia n’a commis aucun manquement à son obligation de conseil et d’information ;

Juger que la demande de dommages et intérêts formulée par la SCCV Pinaton au titre d’un prétendu défaut de conseil imputable à la société Albingia est parfaitement infondée et justifiée ;

Rejeter l’ensemble des demandes formées par la SCCV Pinaton à l’encontre de la société Albingia ;

En tout état de cause :

Réduire le quanta des demandes ;

Condamner in solidum et sous le bénéfice de l’exécution provisoire M. [O] [S] et son assureur, la société Axa France Iard, et la société MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles, assureur de la société KB Midi à relever et garantir indemne la société Albingia de toutes les condamnations mises à sa charge, et ce, en principal, intérêts et frais et capitalisation de ces sommes ;

Accorder à la société Albingia le droit d’opposer le montant de sa franchise s’agissant des garanties facultatives ;

Condamner in solidum toutes parties succombant à verser à la société Albingia la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le montant pourra être recouvré par Me [W].

La société Albingia soutient pour l’essentiel que c’est à juste titre que le tribunal a, pour les motifs exposés dans son jugement, déclaré prescrite l’action de la SAS Les Dunes, relevant encore qu’aucun élément nouveau n’est produit permettant à la cour de statuer autrement. Ainsi, elle indique que l’appelante a exercé son action, soumise au délai de l’article 2224 du code civil, plus de cinq ans après la connaissance du dommage qui est effective depuis 2013 et que même dans l’hypothèse où l’on retiendrait la date du 10 novembre 2014, son action serait prescrite.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que sa garantie n’est pas due à raison de la localisation des dommages qui affectent un ouvrage tiers puisque selon le contrat souscrit, seule a été garantie la construction d’un bâtiment à usage exclusif de centre médical livré hors d’eau et hors d’air (rez-de-chaussée) phase I, de sorte que l’ensemble des bâtiments affectés par les désordres, dont les bâtiments D et E concernés par les désordres allégués, sont totalement étrangers à l’objet du contrat d’assurance, contrairement à ce qu’il ressort du rapport d’expertise. Elle conteste encore tout manquement à son devoir de conseil vis-à-vis de la SCCV Pinaton dès lors que celle-ci est un professionnel aguerri de la construction et avait, de surcroît, eu recours aux services d’un courtier en assurance lui-même tenu à une obligation de conseil, étant encore relevé qu’elle ne peut être tenue responsable des manquements de ce dernier. Par ailleurs, elle relève que la SAS Les Dunes est irrecevable à agir à son encontre au visa de l’article 1792 du code civil dès lors que l’action en responsabilité décennale est exclusivement attachée à la qualité de propriétaire de l’ouvrage et ne peut donc bénéficier au locataire.

La société Albingia soutient encore que la SCCV Pinaton ne supporte en tout état de cause aucune responsabilité, contrairement à ce qu’a retenu l’expert qui lui a imputé une part de responsabilité à hauteur de 5 %, faute pour elle de ne pas avoir sollicité le concours d’un contrôleur technique pour les tranches de travaux 2 à 4. Ainsi, elle expose que la SCCV Pinaton, profane en matière de construction, s’est entourée de professionnels et n’a pas commis d’immixtion fautive, sachant que la seule qualité de professionnel de l’immobilier ne suffit pas à conférer une compétence notoire en matière de construction, et relève que pas davantage, il ne peut être argué d’une acceptation délibérée des risques. Elle souligne encore qu’il n’est aucunement démontré que la SCCV Pinaton aurait délibérément choisi de ne pas faire appel à un contrôleur technique, alors même qu’elle ne dispose d’aucune connaissance spécifique en la matière et que son maître d''uvre n’a pas attiré son attention sur ce point.

A titre subsidiaire, la société Albingia fait valoir que les dommages immatériels dont l’indemnisation est sollicitée ne sont pas consécutifs à un désordre matériel garanti puisque l’affaissement concerne les bâtiments D et E qui sont exclus du champ de la garantie, ce qui exclut toute indemnisation. De plus, elle expose que les sommes allouées sont en tout état de cause bien supérieures à celles retenues par l’expert qui chiffre l’ensemble des préjudices à la somme totale de 79.376 euros TTC.

Enfin, pour le cas où sa garantie serait retenue, la société Albingia s’estime fondée, au vu du rapport d’expertise, à rechercher la condamnation de M. [S], maître d''uvre, et de son assureur, AXA France Iard, et des MMA, assureur de la société KB Midi, à la relever et garantir.

Dans ses dernières conclusions du 2 octobre 2023, la société Axa France Iard, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

A titre principal :

Confirmer le jugement rendu le 29 mars 2023 en ce qu’il a déclaré irrecevables comme étant prescrites les demandes formulées par la SAS Les Dunes ;

Rejeter l’appel introduit par la SAS Les Dunes ;

Débouter la SAS Les Dunes de ses demandes formulées contre la société Axa France Iard comme étant irrecevables dès lors que l’action en garantie décennale n’est pas ouverte au preneur à bail et que la forclusion décennale est acquise ;

Ecarter toute demande de condamnation formulée par la SAS Les Dunes à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] [Adresse 20], son bailleur, la SCI Panorama comme étant prescrite en application des dispositions de l’article 2224 du code civil ;

Déclarer sans objet les appels en garantie de la SSCV Pinaton, de la société MMA, du [Adresse 28] et de la SCI Panorama à l’égard de la société Axa France Iard ;

Condamner la SAS Les Dunes et tout autre partie succombante à payer in solidum à la société Axa France Iard la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

Débouter la SAS Les Dunes de ses demandes comme étant mal fondées au-delà de la somme de 10.537 euros au titre des pertes d’exploitation liées à la fermeture du magasin pendant les travaux ;

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18] et la SCCV Pinaton de toute demande d’être relevés et garantis à l’égard de la société Axa France Iard au-delà de la somme de 10.537 euros au titre des pertes d’exploitation liées à la fermeture du magasin pendant les travaux ;

Déduire la franchise contractuelle de toute condamnation à intervenir à l’égard de la société Axa France Iard, assureur de M. [O] [S] ;

Condamner les Mutuelles du Mans d’Assurance ès qualités d’assureur de la société KB Midi, à relever et garantir la société Axa France Iard à hauteur de 54 % des condamnations prononcées en principal, frais et dépens ;

Condamner la SAS Les Dunes et tout autre partie succombante à payer in solidum à la société Axa France Iard la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

La société Axa France Iard soutient en substance, concernant la prescription invoquée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, que la SAS Les Dunes ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle n’a pas la qualité de copropriétaire mais est seulement preneur, et considère qu’à l’égard dudit syndicat, elle est donc soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, laquelle est acquise au cas d’espèce.

Par ailleurs, elle expose que de la même façon, la prescription quinquennale de l’article 2224 est acquise à l’égard de la SCI Panorama dans la mesure où son point de départ peut être fixé au jour du sinistre correspondant à la date d’affaissement du plancher ou au plus tard au 18 octobre 2013, date à laquelle les désordres sont apparus dans la boulangerie, selon l’expert. Elle ajoute que c’est à tort que l’appelante soutient que son préjudice évolue et qu’elle n’a pris pleinement conscience de l’ampleur des dommages et de sa capacité à engager une action qu’à partir du 13 janvier 2019, date du début des travaux de réparation, en relevant que dès avril 2013, des mesures provisoires avaient été prises, notamment la pose de 17 étais, que dans ses conclusions de première instance, elle reconnaissait avoir mesuré, dès le début des désordres, leur conséquences et que le 10 novembre 2014, elle sollicitait déjà une somme de 56.345 euros en raison de la fermeture du local pendant les travaux. Elle indique encore qu’aucun effet interruptif ne peut être allégué dès lors que la désignation d’un expert en référé ne bénéficie pas au défendeur.

Aux termes de ses écritures, la société Axa France Iard soutient également que les demandes dirigées à l’encontre des locateurs d’ouvrage sont irrecevables dans la mesure où l’action fondée sur la responsabilité décennale est réservée au maître de l’ouvrage et n’est pas ouverte au locataire et est de surcroît forclose puisque les travaux ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception le 4 juin 2013.

En outre, la société Axa France Iard conteste le bien-fondé des demandes formées au titre des dommages immatériels, en considération notamment des observations de l’expert-comptable mandaté par les compagnies d’assurance, soulignant notamment que la présence d’étais ne peut expliquer une régression brutale du chiffre d’affaires à partir du 30 septembre 2018, la baisse enregistrée étant en réalité liée à la concurrence.

Elle fait encore valoir, pour le cas où les assureurs des constructeurs seraient condamnés, qu’elle est bien fondée à demander la garantie des MMA à hauteur de 54 %, selon le partage des responsabilités retenu dans le jugement du 20 mai 2021.

Enfin, elle indique qu’il y a lieu de faire application des franchises, les préjudices immatériels relevant des garanties facultatives.

Dans ses dernières conclusions du 28 septembre 2023, la société MMA Iard, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 29 mars 2013 en ce qu’il a déclaré irrecevables comme étant prescrites les demandes formulées par la SAS Les Dunes ;

Rejeter l’appel formulé par la SAS Les Dunes ;

Rejeter toute demande de condamnation formulée par la SAS Les Dunes à l’encontre du [Adresse 28], son bailleur, la SCI Panorama et la Société MMA Iard SA comme étant prescrite en application des dispositions de l’article 2224 du code civil ;

Déclarer sans objet les appels en garantie de la SSCV Pinaton, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] [Adresse 20], la SCI Panorama ;

En cas de réformation du jugement

Débouter la SAS Les Dunes de ses demandes comme étant mal fondées faute de justificatif ;

Condamner la société Axa France Iard et M. [O] [S] à relever et garantir à hauteur de 46 % la société MMA Iard SA de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, intérêts et frais ;

Déduire de toute condamnation prononcée au titre des préjudices immatériels à l’encontre de la société MMA Iard SA le montant de la franchise qui s’élève à 10 % du montant du sinistre ;

Condamner la SAS Les Dunes ou tout succombant à payer à la société MMA Iard SA la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS Les Dunes ou tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de M^e Demersseman en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société MMA fait valoir pour l’essentiel que les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ne concernent que les actions personnelles entre copropriétaires ou entre le copropriétaire et le syndicat et relatives à la copropriété de sorte qu’elles ne sont pas applicables aux actions diligentées par un locataire à l’encontre du syndicat. Elle ajoute que c’est à bon droit en conséquence que le tribunal a fait application de l’article 2224 du code civil et considéré que l’action était prescrite, le délai quinquennal ayant commencé à courir à compter du sinistre et au plus tard le 18 octobre 2013, date retenue par l’expert. Elle indique également que l’action engagée à l’encontre du bailleur est pareillement irrecevable, au visa de l’article 2224 du code civil et observe que si le dommage subi est évolutif, il ne trouve cependant sa source que dans le sinistre initial dont elle avait connaissance, 17 étais ayant été installés dès le départ selon ses propres indications.

Elle expose encore que l’action engagée à l’encontre des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs est irrecevable dès lors que l’action en garantie décennale appartient uniquement au maître de l’ouvrage, ce qui exclut que le preneur puisse l’invoquer. Elle ajoute qu’en tout état de cause, l’action est prescrite puisque la réception des travaux a été prononcée le 4 juin 2003.

Par ailleurs, elle soutient que les demandes d’indemnisation ne sont pas fondées en relevant qu’il n’est pas démontré que la baisse du chiffre d’affaires a pour origine les désordres, s’en rapportant également aux observations de M. [F] [Z], expert, quant au chiffrage des préjudices liés à la fermeture du magasin pour travaux.

Elle fait également valoir, au visa de l’article 1382 ancien du code civil devenu l’article 1240, qu’elle est fondée, selon la répartition des responsabilités opérées par le jugement du 20 mai 2021, à ce que la société Axa France et M. [S] la relèvent et garantissent à hauteur de 46 % de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre.

Enfin, elle précise que la franchise de 10 % du montant des dommages est applicable.

Dans ses dernières conclusions du 26 septembre 2023, la société civile Pinaton, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

A titre principal :

Confirmer le jugement en ce qu’il déclare l’action de la SAS Les Dunes prescrite à l’encontre de la SCI Panorama et du syndicat des copropriétaires ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré les appels en garantie sans objet ;

A titre subsidiaire :

Juger l’action de la SAS Les Dunes prescrite à l’encontre de la SCCV Pinaton ;

Juger que la SCCV Pinaton n’a aucune part de responsabilité dans les désordres invoqués et les préjudices y affairant en suite du jugement définitif du 20 mai 2021 ;

Débouter le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de toutes demandes formées à son égard comme injustes et mal fondées ;

En tout état de cause :

Débouter la SAS Les Dunes de ses réclamations financières infondées et excédant les sommes retenues par l’expert judiciaire ;

Condamner in solidum, M. [O] [S], la société Axa Assurances, la société Mutuelles du Mans à relever et garantir intégralement la SCCV Pinaton de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

A titre très subsidiaire :

Limiter, en tout état de cause, la part de responsabilité de la SCCV Pinaton à hauteur de 5 % comme retenue par l’expert judiciaire et condamner la société Albingia à la relever et garantir de cette condamnation au titre de sa garantie ;

En tout état de cause :

Dire et juger que la société Albingia a engagé sa responsabilité au titre de son obligation d’information et de conseil auprès de la SCCV Pinaton ;

Condamner la société Albingia à payer à la SCCV Pinaton des dommages et intérêts équivalents au préjudice subi par la SCCV Pinaton au titre des condamnations qui pourraient être mises à sa charge ;

Condamner tout succombant à payer à la SCCV Pinaton la somme de 6.000 euros HT au titre l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise judiciaire.

La SCCV Pinaton soutient à titre principal que l’action de la SAS Les Dunes est prescrite au visa de l’article 2224 du code civil, reprenant notamment à son compte les observations développées par la société Axa France Iard, ce qui rend sans objet les appels en garantie.

A titre subsidiaire, elle indique que l’action oblique à l’égard des constructeurs est elle-même prescrite dès lors que ce n’est que par des conclusions signifiées le 22 septembre 2022 qu’elle a sollicité, sur ce fondement, leur condamnation, alors même que les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 4 juin 2003 et qu’aucun acte interruptif n’est intervenu jusqu’à ces conclusions. Elle ajoute à toutes fins utiles que le délai quinquennal est lui-même expiré.

A titre très subsidiaire, la SCCV Pinaton fait valoir que l’ordonnance de référé du 23 novembre 2017 ayant retenu le principe de sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil et l’arrêt de la cour d’appel du 13 décembre 2018 n’ont pas autorité de la chose jugée sur les imputabilités des parties, et relève qu’en revanche, le tribunal saisi au fond, dans un jugement du 20 mai 2021, a écarté toute responsabilité de sa part, ce qui justifie sa mise hors de cause.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, il y aura lieu, en cas de condamnation, à la condamnation de M. [S], de la société KB Midi et de leurs assureurs MMA et Axa France Iard à la relever et garantir intégralement.

A titre infiniment subsidiaire, elle estime que sa responsabilité doit être limitée à 5 % et qu’elle peut prétendre en ce cas à la garantie de la société Albingia au motif que la police a été souscrite pour l’ensemble de l’opération, contrairement à ce que soutient cette dernière, relevant notamment qu’elle a réglé une prime correspondant à une garantie s’appliquant à la construction de quatre bâtiments et donc à l’ensemble de l’opération, ainsi que l’a d’ailleurs relevé l’expert. De plus, elle soutient que la responsabilité de la société Albingia est engagée en raison d’un manquement à son obligation de conseil puisqu’il lui appartenait, dans le cas où la garantie n’aurait concerné que la phase I, de la conseiller en vue de souscrire une garantie garantissant la totalité de l’opération, sachant que la société Albingia était parfaitement informée de son activité et de l’opération projetée. Elle observe encore qu’il ne peut être fait état de ce qu’elle serait un professionnel aguerri de l’immobilier en notant que l’opération de promotion immobilière [Localité 21] est une petite opération qui n’a rien à voir avec les grosses opérations de promotion immobilière et qu’elle n’avait donc pas une parfaite connaissance des contrats d’assurance. Elle indique également qu’une éventuelle faute du courtier ne serait pas de nature à exonérer la société Albingia.

A titre plus subsidiaire encore, elle fait valoir que les demandes d’indemnisation de l’appelante ne sont pas justifiées au regard des pièces produites et observe notamment que le magasin ne présentait pas une apparence particulièrement altérée pouvant inquiéter les clients, ajoutant que la SAS Les Dunes a subi une baisse de son résultat comptable qui concerne l’ensemble des établissements qu’elle exploite, ce qui exclut toute imputation de la baisse enregistrée à la présence d’étais. Elle précise que celle-ci a d’ailleurs attendu plus de sept ans pour invoquer une prétendue baisse de son chiffre d’affaires et que le montant du préjudice d’exploitation pendant les travaux ne pourrait être que de 5.245 euros.

M. [O] [S], cité à étude par acte du 12 juin 2023, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera observé que si la SAS Les Dunes a formé appel du chef du jugement ayant mis hors de cause la société MMA Iard Assurances Mutuelles, elle ne développe cependant dans ses écritures aucune critique de ce chef de sorte qu’il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef. En outre et en tant que de besoin, il sera rappelé que M. [O] [S] est assuré par la compagnie AXA France et non par la société MMA.

SUR LA PRESCRIPTION

1 / Sur la prescription de l’action engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires

L’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable au litige, dispose : « Il (le syndicat) a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur du 22 décembre 2007 au 27 mars 2014, dispose : « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. »

Ce délai de dix ans été réduit à cinq ans par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et l’article 42 alinéa 1 énonce désormais : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »

L’article 42 alinéa 1 dans sa version applicable en 2013, date de l’effondrement du plafond du local exploité par la société Les Dunes, ne s’applique que pour les actions personnelles née de l’application de la loi entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

En l’occurrence, la société Les Dunes a la qualité de preneur d’un bail commercial régularisé avec la SCI Panorama, bailleur et par ailleurs copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier dénommé Centre Commercial Maumarin.

Il s’ensuit que le délai de prescription de dix ans de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 22 décembre 2007 au 27 mars 2014 n’est pas applicable à l’action engagée par la société Les Dunes contre le syndicat des copropriétaires au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, et c’est par voie de conséquence le délai de prescription de droit commun prévu à l’article 2224 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 17 juin 2008, qui est applicable.

Cet article dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Le point de départ de ce délai de prescription doit être fixé, s’agissant de la responsabilité de plein droit encourue par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 précité que peuvent invoquer tant le copropriétaire victime que le tiers lésé, à la date à laquelle la cause génératrice du dommage a été révélée, le point de départ du délai de prescription ne pouvant varier selon la qualité de la victime.

Aussi, ce point de départ ne peut correspondre à la date de l’effondrement du plafond survenu en 2013, nonobstant la pose d’étais, ou à celle du 18 octobre 2013 correspondant selon l’expert à la date de déclaration du sinistre au Gan par l’occupant du local commercial situé au-dessus de la boulangerie, mais à la date à laquelle l’expertise a permis de mettre en évidence les causes de l’effondrement constaté au niveau des bâtiments D et E. Or ce n’est qu’à la suite de l’intervention du 5 février 2015 de l’entreprise Casanova Services mandatée par l’expert (page 106 du rapport) ayant procédé à des essais pour vérifier la valeur de résistance du béton et de l’analyse faite par le BET AG Ingéniérie des résultats obtenus qu’il a été établi que la dalle en béton « n’était pas justifiable avec ces caractéristiques des résistances de béton et des positions des aciers », l’expert relevant sur ce point une mise en 'uvre défectueuse s’agissant du bâtiment E. Dès lors, le délai de prescription a commencé à courir au plus tôt à compter de l’analyse de ces résultats nécessairement intervenue après le 5 février 2015 et il importe peu que dans un dire du 10 novembre 2014, la SAS Les Dunes ait chiffré son préjudice à hauteur de 261.537 euros, ce chiffrage, s’il révèle la conscience que celle-ci pouvait avoir de l’importance de son préjudice, étant sans incidence quant à l’appréhension des causes techniques de l’affaissement du plafond à l’origine dudit préjudice.

A la date de l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires, soit le 10 décembre 2019, l’action de la SAS Les Dunes n’était donc pas prescrite et celle-ci est dès lors recevable en son action.

2 / Sur la prescription de l’action engagée à l’encontre de la SCI Panorama

La SAS Les Dunes et la SCI Panorama ont régularisé en date du 22 juillet 2003 un bail commercial portant sur la location d’un local commercial aux fins d’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie, sandwicherie, restauration rapide.

L’action engagée par la SAS Les Dunes à l’encontre de la SCI Panorama est de nature contractuelle et soumise au délai quinquennal prévu à l’article 2224 du code civil.

Il est de principe, en matière contractuelle, que la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En l’occurrence, la SAS Les Dunes sollicite l’indemnisation des pertes d’exploitation subies au titre des exercices 2014 à 2020 pour une somme de 157.869,84 euros et de la perte liée à la fermeture de son établissement à concurrence d’une somme de 27.167 euros pendant la durée des travaux de reprise de mi-janvier à mi-mars 2019.

Au visa de l’article 2224 du code civil, elle est recevable, l’assignation étant en date du 10 décembre 2019, à solliciter du bailleur l’indemnisation des pertes d’exploitation jusqu’à une période de cinq ans précédant l’assignation, ce qui couvre l’ensemble des pertes d’exploitation revendiquées qui n’ont été constituées qu’au fil du temps, ainsi que le préjudice subi pendant la durée des travaux, observation à cet égard étant faite qu’il importe peu que ces préjudices trouvent leur origine dans le sinistre survenu en 2013. En outre, elle est recevable à solliciter l’indemnisation des pertes d’exploitation subies depuis l’assignation.

3 / Sur la prescription de l’action engagée à l’encontre des constructeurs

Selon l’article 1166 ancien du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.

Dans le cas présent, c’est la responsabilité décennale des différents intervenants à l’opération de construction, soit de la SCCV Pinaton, de M. [S], de la société KB Midi, ainsi que leurs assureurs respectifs, soit la société Albingia, la compagnie AXA France et MMA.

A titre liminaire, il sera rappelé que la société KB Midi, en charge du lot gros 'uvre n’est pas dans la cause, et que seul son assureur, la société MMA venant aux droits de la société Winthertur, a été attraite en la cause.

L’article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »

En application des articles 1792-4-1 et 1792-6 du code civil, l’action doit être engagée dans le délai de dix ans à compter de la réception, rappel étant fait qu’il s’agit d’un délai d’épreuve et non d’un délai de prescription.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise qu’en date du 4 juin 2003, un procès-verbal de réception a été établi au titre de la tranche 2 des travaux, laquelle ne concerne pas les locaux exploités par l’appelante. Toutefois, l’expert retient cette date pour la réception de l’ensemble de la construction.

Il est de principe, en application de l’article 1792-6 du code civil, que la réception peut intervenir tacitement, en cas de volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter l’ouvrage.

Au cas d’espèce, il n’est pas discuté que la SCCV Pinaton, maître de l’ouvrage, a pris possession des travaux à cette date et s’est acquittée de l’ensemble des factures émises par les locateurs d’ouvrage, de sorte qu’il y a lieu de retenir la date du 4 juin 2003 pour la réception tacite des travaux.

La SCI Panorama a fait l’acquisition de lots auprès de la SCCV Pinaton et s’est ainsi vu transmise l’ensemble des actions dont disposait cette dernière et notamment son action tirée de l’application de l’article 1792 du code civil.

La réception étant intervenue le 4 juin 2003, le délai d’épreuve s’est donc achevé le 4 juin 2013.

Il s’ensuit que la SAS Les Dunes est irrecevable en son action dirigée à l’encontre de la SCCV Pinaton, de la société Albingia, de M. [S] et de leurs assureurs sur le fondement de l’article 1792 du code civil, en l’absence de tout acte interruptif de prescription, observation étant faite enfin qu’aucun autre délai de prescription n’est au cas d’espèce applicable.

SUR LA RESPONSABILITE DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Dans son rapport d’expertise, l’expert relève, concernant l’affaissement du plancher haut du bâtiment E dans lequel est situé la boulangerie :

un fléchissement de la dalle dans sa partie centrale ; la flèche est d’environ 3 centimètres ;

des vides en tête des cloisons du local informatique du 1er étage.

L’expert précise que ces désordres compromettent la solidité de l’ouvrage, la stabilité du plancher ne pouvant être justifiée. Il indique, sur la base des investigations effectuées par la société Casanova Services le 5 février 2015, que le plancher en béton armé du bâtiment E entre le local informatique et la boulangerie est identique dans son épaisseur à celui du plancher du bâtiment D au-dessus du tabac mais avec un ferraillage en ST 60, positionné à 11,5 et 16 centimètres de l’arase supérieure de la dalle. Il ajoute que les prélèvements effectués par carottage afin de déterminer la valeur de résistance du béton mettent en évidence une valeur de 12 Mpa et précise que l’affaissement du plancher haut du bâtiment E tient à une mise en 'uvre défectueuse, soulignant notamment la réalisation par la société KB Midi d’ouvrages avec du béton dont les caractéristiques mécaniques sont inférieures aux valeurs minimales préconisées et des aciers qui ne respectent pas les dispositions prévues aux plans d’exécution.

De ces éléments qui ne sont contredits par aucun avis technique contraire, il ressort que l’affaissement de la dalle du bâtiment E qui constitue une partie commune, ayant donné lieu à la pose d’étais à titre conservatoire avant tous travaux de réfection, a pour origine un vice de construction.

Il s’ensuit, au visa de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, que le syndicat des copropriétaires est responsable des préjudices subis par la SAS Les Dunes, celui-ci ne rapportant pas la preuve d’une cause étrangère exonératoire de responsabilité. En outre, il sera observé que la procédure de référé initiée par le syndicat des copropriétaires en 2017 à l’encontre de divers locateurs d’ouvrage est sans incidence sur le présent litige et qu’il importe peu que la SAS Les Dunes ait par ailleurs recherché la responsabilité des locateurs d’ouvrage dans le cadre de son action oblique, la demande présentée à ce titre, au demeurant irrecevable ainsi qu’il en a été fait état, n’interdisant nullement toute autre action à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

SUR LA RESPONSABILITE DE LA SCI PANORAMA

Il est de principe qu’un rapport d’expertise judiciaire constitue un élément de preuve dès lors qu’il est soumis à la discussion des parties, mais que le juge ne peut se fonder sur celui-ci, lorsque la partie à qui on l’oppose n’a pas été appelée aux opérations d’expertise, que s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

Aux termes de ses écritures, la SCI Panorama expose qu’elle n’a pas été appelée aux opérations d’expertise de M. [H].

Toutefois, il sera observé qu’elle n’en tire pas de conclusions puisque dans le dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour, elle ne conclut pas formellement au rejet des demandes de la SAS Les Dunes, sollicitant uniquement, dans l’hypothèse où le jugement déféré ne serait pas confirmé s’agissant de l’irrecevabilité de l’action, que la réfaction des loyers à laquelle celle-ci peut prétendre soit cantonnée à la somme de 3.172,48 euros et que la perte d’exploitation durant la fermeture des travaux soit cantonnée à la somme de 5.245 euros.

Il s’ensuit, en l’état de la recevabilité de l’action de la SAS Les Dunes, qu’il y a lieu d’examiner la question de la responsabilité de la SCI Panorama, observation étant faite que cette dernière ne discute pas l’opportunité des travaux préconisés par l’expert au vu des désordres affectant les locaux donnés à bail et qui ont été exécutés, leur réception prononcée par le syndicat des copropriétaires étant intervenue en date du 16 mars 2020, selon le procès-verbal produit aux débats.

L’article 1720 du code civil dispose : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Ces dispositions mettent à la charge du bailleur une obligation de délivrance et d’entretien du bien.

Par ailleurs, l’article 1721 de ce même code énonce : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défaut de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. »

Ces dispositions impliquent que le bailleur assure au preneur la jouissance des locaux donnés à bail.

Aux termes de ses écritures, la SCI Panorama invoque l’article 6 du bail selon lequel : « Le PRENEUR souffrira que le BAILLEUR fasse, pendant le cours du bail, aux locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent, quelles qu’en soient l’importance ou la durée, et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, interruption ou diminution du loyer, sauf application des dispositions de l’article 1724 du Code Civil, tous travaux de réparation, agrandissement, ainsi que tous travaux aux murs mitoyens, passages de canalisations, poste de poteaux ou piliers. ». Elle soutient qu’aux termes de ces dispositions, la SAS Les Dunes ne peut en réalité prétendre qu’à une réfaction du loyer pendant la durée des travaux, déduction faite de 21 jours de franchise prévus à l’article 1724 du code civil.

Comme le souligne toutefois à bon droit l’appelante, ces dispositions ne sont pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance qui est d’ordre public, étant observé qu’il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat.

En l’occurrence, il ressort des constatations de l’expert non remises en cause au plan technique que les locaux donnés à bail présentent depuis l’origine de graves défauts structurels ne permettant pas à la SAS Les Dunes, dès lors qu’ils ont eu pour conséquence d’entraîner un affaissement du plafond, d’exploiter les locaux donnés à bail selon leur destination contractuelle, soit l’exploitation d’un commerce de boulangerie accueillant de la clientèle, la pose d’étais provisoires n’ayant aucunement été de nature à maintenir une exploitation du fonds dans des conditions normales.

Il s’ensuit que la SCI Panorama a manqué à son obligation de délivrance, étant encore observé qu’elle a manqué à son obligation de garantie telle qu’énoncée à l’article 1721 précité.

SUR LES PREJUDICES DE LA SAS LES DUNES

Dans son rapport, l’expert évalue la perte d’exploitation, maintien des salaires et le préjudice de fermeture à la somme de 30.876 euros, selon l’avis de son sapiteur M. [D] [Y], ajoutant qu’il ne pourra être procédé à l’évaluation de la perte d’exploitation de reprise d’activité qu’après parution des comptes annuels de l’année des travaux.

La SAS Les Dunes remet en cause cette évaluation en sollicitant l’indemnisation des pertes d’exploitation qu’elle estime avoir subies au titre des exercices 2014 à 2020 à hauteur de la somme de 157.869,84 euros et l’indemnisation de la perte liée à la fermeture de son établissement à hauteur de la somme de 27.167 euros, se fondant notamment sur l’avis de son directeur financier.

Dans son avis du 6 décembre 2016, M. [D] [Y] répond aux observations de la note n°3 du conseil de la SCI Les Dunes de sorte qu’il n’a pas été conduit à se prononcer sur des pertes d’exploitation pour les exercices postérieurs. Par ailleurs, il sera relevé que le sapiteur indique ne pas s’être livré à un audit de tous les comptes de la SAS Les Dunes si bien qu’il existe des risques d’erreur susceptibles d’entacher la comptabilité analytique de celle-ci.

Il s’ensuit que cet avis ne saurait rendre compte de la réalité des préjudices revendiqués, observation étant encore faite qu’en défense sont émises des critiques quant à l’imputabilité des pertes alléguées avec le sinistre, la régression du chiffre d’affaires notamment étant susceptible de s’expliquer par des considérations autres tenant en particulier à la concurrence subie par la SAS Les Dunes. Enfin, il sera noté que le rapport critique de M. [U] [M] du 15 novembre 2021 établi en réponse aux revendications de l’appelante n’a pas été soumis à l’expert qui a achevé sa mission en 2017 et n’a pas de caractère contradictoire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est opportun en conséquence d’ordonner avant dire-droit une mesure d’expertise aux frais avancés de la SAS Les Dunes.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur le surplus des prétentions, notamment sur les demandes indemnitaires de la SAS Les Dunes, la responsabilité des différents intervenants à la construction et les appels en garantie formés par les intimés entre eux, et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier du 29 mars 2023 en ce qu’il a dit que la société MMA Iard Assurances Mutuelles est mise hors de cause et a déclaré irrecevable l’action de la SAS Les Dunes à l’encontre des intervenants à l’opération de construction,

L’INFIRME pour le surplus,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

DIT que l’action engagée par la SAS Les Dunes à l’encontre du [Adresse 27] [Adresse 20] et de la SCI Panorama n’est pas couverte par la prescription,

DECLARE en conséquence la SAS Les Dunes recevable en son action dirigée à l’encontre du [Adresse 28] et de la SCI Panorama,

DIT le [Adresse 28] responsable, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des préjudices subis par la SAS Les Dunes,

DIT la SCI Panorama responsable des préjudices subis par la SAS Les Dunes en sa qualité de bailleur,

ORDONNE une mesure d’expertise et COMMET pour y procéder M. [T] [I] KPMG SA [Adresse 24], avec pour mission de :

entendre les parties et tous sachants ;

se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment tous bilans, pièces comptables ou avis techniques ;

dire si la SAS Les Dunes a subi un préjudice d’exploitation, à compter du 10 décembre 2014, ainsi qu’une perte liée à la fermeture provisoire de son établissement ; dans ce cadre, dire si les préjudices allégués sont en lien de causalité direct et certain avec le sinistre survenu en 2013 et déterminer, le cas échéant, ce qui relève de ce sinistre et ce qui relève d’autres circonstances, telles que par exemple une concurrence accrue ou toutes autres circonstances mises en évidence ;

déterminer, dans l’affirmative, ce préjudice d’exploitation ainsi que la perte liée à la fermeture de l’établissement en précisant les modalités techniques et financières mises en 'uvre pour parvenir à cette évaluation ;

fournir tous éléments techniques et de fait utiles à la solution du litige ;

répondre aux dires des parties après dépôt d’un pré-rapport ;

DIT que l’expert déposera son rapport définitif au greffe de la cour dans le délai de cinq mois à compter de sa saisine,

DIT qu’il procédera conformément aux articles 273 et suivants du code de procédure civile,

DIT que la SAS Les Dunes consignera auprès du régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Montpellier la somme de 3.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, avant le 13 février 2026, et qu’à défaut, la désignation de l’expert sera considérée comme caduque,

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance sur requête,

DESIGNE le magistrat en charge du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise,

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état de la chambre en charge du litige à l’initiative de la présidente de chambre,

Et dans l’attente,

SURSOIT à statuer sur le surplus des prétentions des parties,

RAPPELLE qu’il appartient aux parties constituées

de signifier leurs écritures à M. [O] [S], partie défaillante, dans les conditions fixées par l’article 911 du code de procédure civile,

RESERVE les dépens.

Le greffier, Le président,