République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/01/2025

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N° de MINUTE : 8/25

N° RG 23/02547 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U5WT

Jugement (N° ) rendu le 10 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

APPELANTS

Madame [E] [H]

née le 16 Août 1984 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Monsieur [T] [B]

né le 03 Août 1984 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentés par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistés de M^e Garance Geoffroy, avocat au barreau de Béthune

INTIMÉS

Monsieur [V] [X]

né le 09 Mai 1980 à [Localité 10] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [E] [F] épouse [X]

née le 02 Novembre 1978 à [Localité 6] (62)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Christian Delevacque, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 19 novembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Colliere, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Colliere, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 octobre 2024

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Par acte sous seing privé du 27 septembre 2016, prenant effet au 1er octobre 2016, M. [V] [X] et Mme [E] [X] ont donné à bail à M. [T] [B] et Mme [E] [H] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] moyennent un loyer mensuel de 700 euros, puis de 704,59 euros à compter du 1er octobre 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 17 mars 2022, les bailleurs ont délivré congé à leurs locataires en invoquant l’existence de motifs légitimes et sérieux.

Par acte signifié le 12 septembre 2022, M. [B] et Mme [H] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens en vue de voir constater que le congé n’est pas opposable à Mme [H], prononcer la nullité du congé en l’absence de motifs légitimes et sérieux, la condamnation des bailleurs à leur verser des dommages et intérêts pour trouble de jouissance et pour résistance abusive, outre une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Suivant jugement en date du 10 mai 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Dit que le congé notifié par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 mars 2022 à M. [B] n’est pas opposable à Mme [H] ;

Déclaré valide le congé notifié à M. [B] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 mars 2022 ;

Dit que, concernant M. [B], le bail a pris fin le 30 septembre 2022 et n’est pas reconduit postérieurement à cette date ;

Ordonné la restitution du logement donné à bail ou à défaut de délaissement, l’expulsion de corps et de biens de M. [B] et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Condamné M. [B] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2022, d’un montant de 704,59 euros par mois, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

Débouté M. [B] et Mme [H] de toutes leurs demandes ;

Condamné M. [B] et Mme [H] aux dépens et à payer à M. et Mme [X] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

M. [B] et Mme [H] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 5 juin 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, Mme [H] et M. [B] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement, sauf en en qu’il a dit que le congé notifié à Mme [H] ne lui est pas opposable ;

Infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déclarer sans objet la demande de résiliation du bail et d’expulsion au regard du congé donné par M. [B] et Mme [H] ;

Débouter M. et Mme [X] de toutes leurs demandes ;

Condamner M. [X] à leur payer les sommes suivantes :

5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance,

1 000 euros pour résistance abusive à effectuer les travaux,

700 euros de restitution de dépôt de garantie,

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement sauf en ce qu’il a dit que le congé notifié par courrier recommandé avec accusé de réception à M. [B] n’est pas opposable à Mme [H] ;

Statuant à nouveau,

Constater que le congé a été notifié par courrier recommandé avec accusé de réception à Mme [H] et lui est opposable ;

Dire que concernant Mme [H], le bail a également pris fin le 30 septembre 2022 et n’est pas reconduit postérieurement à cette date ;

Ordonner la restitution du logement donné à bail ou à défaut de délaissement, l’expulsion de corps et de biens de M. [B] et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Condamner Mme [H] et M. [B] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2022, d’un montant de 704,59 euros par mois, jusqu’au 3 septembre 2023, date de libération effective des lieux ;

Y ajoutant,

Condamner Mme [H] et M. [B] au paiement de 3 129,70 euros au titre des dégradations locatives et défaut d’entretien constatés à la suite de la restitution du local donné à bail, dont à déduire la somme de 700 euros au titre du dépôt de garantie conservé par M. et Mme [X] ;

Condamner Mme [H] et M. [B] au paiement de 1 409,38 euros au titre du préjudice financier qu’ils ont subi du fait de l’impossibilité de relouer immédiatement le logement en raison des dégradations et défaut d’entretien imputables aux locataires ;

Débouter Mme [H] et M. [B] de toutes leurs demandes ;

Condamner Mme [H] et M. [B] aux dépens et à lui payer la somme

4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

Si par impossible la cour devait considérer le congé délivré comme non valide,

Constater que les locataires ont notifié leur préavis par LRAR reçue le 28 juillet 2023 et qu’en conséquence, le contrat de bail a pris fin le 28 octobre 2023 ;

En conséquence, les condamner solidairement au paiement des loyers dus pour les mois de septembre et octobre 2023, soit 1 409,38 euros ;

Condamner Mme [H] et M. [B] solidairement au paiement de 3 129,70 euros au titre des dégradations locatives et défaut d’entretien constatés à la suite de la restitution du local donné à bail, dont à déduire la somme de 700 euros au titre du dépôt de garantie conservé par M. et Mme [X] ;

Condamner Mme [H] et M. [B] aux dépens et à lui payer la somme

4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate que les parties s’accordent sur le fait que Mme [H] et M. [B] ont quitté le logement litigieux postérieurement au jugement entrepris.

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, comme notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En premier lieu, s’agissant de la validité formelle du congé, force est de constater que, en cause d’appel, M. et Mme [X] produisent l’accusé de réception signé par Mme [H], à une date non précisée, du congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 17 mars 2022, Mme [H] ne contestant pas dans ses écritures qu’il s’agit de sa signature.

Par conséquent la validité formelle de ce congé est établie, celle-ci n’étant pas contestée à l’égard de M. [B] auquel ce congé a été également délivré à la même date par lettre recommandée avec accusé de réception signé à une date non précisée également.

S’agissant du motif légitime et sérieux, le juge du fonds dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier à la fois le sérieux du motif, c’est-à-dire sa réalité, et sa légitimité.

En l’espèce, le bailleur sollicite la validation du congé entrainant la résiliation du contrat, en raison du caractère réitéré du versement du loyer avec retard, de la réalisation de travaux de raccordement à la fibre sans autorisation du bailleur, de la dégradation et du retrait des bordures délimitant la place de parking, du refus des bailleurs d’accéder à leur logement aux fins de travaux, de l’utilisation excessive et non maitrisée des volets roulants, du non-respect de l’entretien demandé concernant le fait de vider le sceau de vidange du ballon d’eau chaude, de l’absence d’entretien de la plaque de plexiglas de la véranda et de l’absence de présentation annuelle de l’attestation d’assurance. Si le courrier n’est pas produit au dossier de chacune des parties (la pièce n°8 des appelants correspondant à un courrier du 18 mars 2022 sur le remplacement du chauffe-eau), les parties s’accordent sur les motifs invoqués par le bailleur pour la délivrance du congé, lesquels seront étudiés dans l’ordre des écritures des bailleurs :

S’agissant du caractère réitéré du versement du loyer avec retard, le contrat de bail mentionne sans précision que le loyer doit être versé « par avance » et non avant le 5 de chaque mois comme allégué par les bailleurs. Or, les locataires justifient du paiement de l’ensemble de leurs loyers le 15 de chaque mois par la production de leurs relevés de compte et des quittances de loyer délivrées par leurs bailleurs. M. et Mme [X] ne démontrent pas, ni par ailleurs n’allèguent, avoir soulevé une difficulté sur la date du paiement à leur locataire avant la délivrance du congé.

S’agissant de la réalisation de travaux de raccordement à la fibre sans autorisation du bailleur, M. et Mme [X] évoquent à ce titre une pièce n°16 au soutien de leurs allégations selon lesquelles leurs locataires auraient accepté un raccordement du logement à la fibre sans leur autorisation en 2017, ce qui aurait endommagé la toiture. Or, cette pièce est une facture d’une société de couverture du 30 septembre 2020 qui n’établit aucunement la réalisation de travaux par les locataires sans autorisation des bailleurs et le lien entre ces derniers et d’éventuels désordres sur la toiture du logement.

Par ailleurs, la pièce n°1 intitulée « justificatifs des travaux non autorisés de la fibre en 2017 ayant dégradé la toiture », à savoir des photographies par ailleurs non datées, ne permettent aucunement, sans élément complémentaire, d’établir que Mme [H] et M. [B] ont réalisé les travaux allégués, et ce sans autorisation de leurs bailleurs.

S’agissant de la dégradation et du retrait des bordures délimitant la place de parking, M. et Mme [X] se limitent à invoquer ce motif dans leur congé sans justifier devant la cour du bien fondé de celui-ci, aucune pièce n’étant produite sur ce point. Mme [H] et M. [B] communiquent des photographies de piquets à enfoncer dans le sol, alléguant de leur détérioration préexistante lors de leur entrée dans les lieux, la cour n’étant pas davantage éclairée sur ce point par les parties.

S’agissant du refus des bailleurs d’accéder à leur logement aux fins de travaux, les échanges de SMS entre les parties produits au dossier démontrent au contraire une volonté d’intervention des locataires de la part de leurs bailleurs pour des désordres invoqués dans leur logement, notamment en raison d’un problème de chauffage. M. et Mme [X] ne produisent aucune pièce de nature à démontrer une opposition de leurs locataires à voir effectuer des travaux, leurs seules allégations à ce sujet étant à l’évidence insuffisantes. Les pièces n°14 et 15 évoquées, correspondant à des factures de la société Brico-Dépôt, ne sont aucunement probantes à propos de la question d’un éventuel obstacle de Mme [H] et M. [B] à voir exécuter des travaux dans leur logement.

S’agissant de l’utilisation excessive et non maitrisée des volets roulants, il n’est aucunement démontré que la cause du dysfonctionnent des volets roulants du logement serait une mauvaise utilisation de la part des locataires et non la vétusté de ces derniers, aucune pièce utile n’étant non plus produite sur ce point en dehors de l’état des lieux d’entrée qui relève une difficulté, non précisée, au niveau du volet roulant de la chambre n°3.

S’agissant du non-respect de l’entretien demandé concernant le fait de « vider le sceau de vidange du ballon d’eau chaude », et l’absence d’entretien de la plaque de plexiglas de la véranda, les bailleurs allèguent des constatations faites par M. [X], sans justificatif complémentaire, et alors même qu’il sera démontré dans la suite de la présente décision qu’une très forte humidité a été relevée par huissier de justice dans le logement. Par ailleurs, des échanges de SMS entre les parties et un rapport d’expertise de protection juridique du 31 mars 2022 révèlent l’absence d’eau chaude pendant plusieurs mois fin 2021 et début 2022 au sein du logement en raison, selon ce rapport, de la défectuosité du chauffe-eau dont le remplacement était à la charge des bailleurs, ce point ayant fait l’objet d’un désaccord entre les parties avant la délivrance du congé le 17 mars 2022.

Enfin s’agissant de l’absence de présentation de l’attestation d’assurance, alors même que les bailleurs ne justifient pas avoir sollicité la communication de cette attestation chaque année à leurs locataires, Mme [H] et M. [B] ont produit dès la première instance l’ensemble des attestations d’assurance depuis 2016.

En l’état des éléments soumis à la cour, le caractère sérieux et légitime des motifs invoqués par M. et Mme [X] lors de la délivrance du 17 mars 2022 à Mme [H] et M. [B] n’est pas établi.

Par conséquent, ce congé doit être déclaré non valide et le jugement infirmé de ce chef et en ce qu’il a dit que, concernant M. [B], le bail a pris fin le 30 septembre 2022.

La demande de M. et Mme [X] tendant à obtenir le prononcé de la restitution du logement ou à défaut d’expulsion M. [B] et Mme [H] est devenue sans objet en raison de la libération des lieux.

Enfin, M. et Mme [X] seront déboutés de leur demande de condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts des locataires au titre de l’indécence du logement et au titre de la résistance abusive

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil. En application de ce principe, le locataire est tenu d’informer le bailleur de l’état de son logement. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, Mme [H] et M. [B] produisent un constat d’huissier de justice daté du 6 septembre 2022 qui relève certains désordres, à savoir :

La présence de câbles électriques qui pendent dans un placard fermé,

La présence de fils derrière le lave-vaisselle,

Le plafond de la salle de bain qui n’est pas droit et qui s’affaisse,

La présence d’eau stagnante dans la cave,

La présence d’une fuite sous le cumulus de la cave,

L’absence de plinthes dans la salle à manger,

La présence de câbles électriques qui pendent dans l’abris de jardin.

En outre, les locataires justifient, ce qui n’est pas contesté par les bailleurs, ne pas avoir eu d’eau chaude durant quatre mois avant le remplacement du chauffe-eau fin 2021 et début 2022, les échanges entre les paries démontrant qu’il a fallu un rapport d’expertise de protection juridique du 31 mars 2022 à la demande des locataires suite au refus d’intervention de leurs bailleurs, lequel conclut à la défectuosité du chauffe-eau, pour que ce dernier soit changé par M. et Mme [X].

Si les désordres constatés ne peuvent à eux seuls caractériser l’indécence d’un logement, la privation d’eau-chaude durant quatre mois durant la période hivernale constitue un manquement à l’obligation des bailleurs de garantir une jouissance paisible des lieux durant la durée du bail. M. et Mme [X] ne justifient pas, comme ils le font valoir, que les locataires n’auraient pas été chercher un recommandé à la poste dans le but d’accélérer les travaux. M. [B] ne rapporte cependant pas la preuve d’une brûlure consécutive au dysfonctionnement du chauffe-eau.

Dans ces conditions, Mme [H] et M. [B] sont fondés dans leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et M. et Mme [X] seront condamnés à leur verser la somme de 2 000 euros de ce chef.

Mme [H] et [B] seront en revanche déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, n’étant pas contesté que M. et Mme [X] ont fait procéder au changement du chauffe-eau après le dépôt du rapport d’expertise du 31 mars 2022.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est acquis aux débats que les locataires ont réglé leur loyer jusqu’au mois d’août 2023 inclus.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 juillet 2023, les locataires ont informé leurs bailleurs de leur départ des lieux et du fait qu’un état des lieux de sortie serait réalisé le 30 août 2023. M. et Mme [X] ne contestent pas avoir été destinataires de ce courrier mais opposent le non-respect du délai de préavis de trois mois et leur non disponibilité le 30 août 2023 pour cause de congés estivaux. Ces derniers invoquent avoir reçu les clés du logement le 3 septembre 2023 par lettre recommandée avec avis de réception.

Le jugement entrepris ayant, d’une part, ordonné la restitution du logement donné à bail ou à défaut de délaissement, l’expulsion de corps et de biens de M. [B] et de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est et, d’autre part, rappelé l’exécution provisoire de la décision, les locataires n’étaient pas tenus au respect d’un délai de préavis.

Il s’ensuit que les loyers sont dus jusqu’au 3 septembre 2023, date de restitution effective des clés du logement aux bailleurs.

Mme [H] et M. [B] seront condamnés à payer à M. et Mme [X] la somme de 70,46 euros (704,59 euros x 3 jours/30 jours) au titre des loyers impayés.

Sur la demande des bailleurs au titre des réparations et dégradations locatives et la demande des locataires de restitution de la caution

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée non daté, relève des trous dans les murs des sanitaires, des coups et des griffes dans la cuisine ainsi qu’une difficulté non précisée au niveau du lave-vaisselle, de la peinture à refaire dans la salle à manger, une absence de plinthe sur une partie du mur, un trou dans la porte et une absence de plinthe dans la chambre n°1, des trous dans les murs dans la chambre n°2, une difficulté de volet roulant et sur les plinthes dans la chambre n°3, des huisseries décolorées, un trou au niveau de la tête de lit, de la barre à rideau et dans sur la porte pour la chambre n°4, un mur abîmé au niveau du radiateur, des peintures à refaire, une plinthe décollée et une griffe dans le bureau, un grenier dans l’ensemble défraîchi, une plaquette manquante sur la terrasse, un atelier et une cave défraîchis, un chalet de jardin en état « moyen », la peinture à refaire dans les escaliers et un manque de briques dans la véranda.

M. et Mme [X] ne démontrent en outre pas avoir effectué les travaux de peinture notés dans cet état des lieux d’entrée.

Sans qu’il soit utile de rentrer dans l’argumentation de chacune des parties sur les échanges de courriers relativement à la date fixée pour l’état des lieux de sortie, force est de constater qu’un constat d’huissier a été réalisé à la demande des locataires le 30 août 2023, hors présence des bailleurs, et qu’un second constat d’huissier de justice a été réalisé le 15 septembre 2023 à la demande de bailleurs, hors présence des locataires.

Concernant les clés des portes intérieures, alors qu’il est relevé dans le second constat que les bailleurs indiquent que celles-ci ont disparu, leur existence n’est pas mentionnée dans l’état des lieux d’entrée.

Après lecture exhaustive de ces deux pièces, même à ne se fonder que sur l’état des lieux établi le 15 septembre 2023 à la demande des bailleurs, la cour constate que celui-ci note des désordres globalement identiques à ceux relevés dans l’état des lieux d’entrée, à savoir des murs et peintures défraichis, des tapisseries sales et noircies, un volant roulant hors service et une salle de bain vétuste. Il a en outre été exposé ci-dessus que, s’agissant de l’extérieur, il ne pouvait être retenu la difficulté liée aux bordures.

Ainsi, seule la « fixation droite du radiateur descellée et partiellement arrachée du mur » dans la cuisine doit être retenue comme relevant d’un désordre locatif, aucune mention à ce titre ne figurant dans l’état des lieux d’entrée.

Les bailleurs justifient d’une facture de Brico-Dépôt de 129,70 euros pour le remplacement de ce radiateur ; il n’est cependant pas démontré que ce radiateur descellé était hors d’usage, de sorte que l’indemnisation de ce chef sera limitée à 80 euros.

M. et Mme [X] reconnaissent avoir conservé la caution d’un montant de 700 euros versée par les locataires lors de leur entrée dans les lieux.

Dans ces conditions, M. et Mme [X] seront condamnés à restituer à Mme [H] et M. [B] la caution d’un montant de 700 euros, déduction faite de la somme de 80 euros due à M. et Mme [X] au titre des dégradations locatives, soit la somme de 620 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts des bailleurs au titre du préjudice financier subi du fait de l’impossibilité de relouer immédiatement le logement en raison des dégradations et du défaut d’entretien

Il résulte de ce qui précède que, faute pour les bailleurs de démontrer l’existence de dégradations locatives et d’un défaut d’entretien en dehors du descellement d’un radiateur qui à lui seul ne peut expliquer un délai deux mois pour relouer le logement, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [H] et M. [B] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. et Mme [X] aux dépens de première instance et d’appel et à les condamner à payer à Mme [H] et M. [B] la somme de 2 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Dit que le congé délivré le 17 mars 2022 par M. et Mme [X] à Mme [H] et M. [B] n’est pas valide ;

Constate que la demande de M. et Mme [X] tendant à obtenir le prononcé de la restitution du logement ou à défaut d’expulsion de Mme [H] et M. [B] est devenue sans objet ;

Déboute M. et Mme [X] de leur demande de condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamne M. et Mme [X] à payer à Mme [H] et M. [B] la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [H] et [B] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

Condamne Mme [H] et M. [B] à payer à M. et Mme [X] la somme de 70,46 euros au titre des loyers impayés jusqu’au 3 septembre 2023 ;

Condamne M. et Mme [X] à restituer à Mme [H] et M. [B] la caution d’un montant de 700 euros, déduction faite de la somme de 80 euros due à M. et Mme [X] au titre des dégradations locatives, soit la somme de 620 euros ;

Déboute M. et Mme [X] de leur demande au titre d’un préjudice financier ;

Condamne M. et Mme [X] aux dépens d’appel et à payer à Mme [H] et M. [B] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La Greffière Le Président

Harmony Poyteau Sylvie Collière