MINUTE N° 150/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 3 avril 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 3 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/02272 -

N° Portalis DBVW-V-B7I-IKKM

Décision déférée à la cour : 03 Juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne

APPELANT :

Monsieur [I] [S] [F] [T]

demeurant [Adresse 9] à [Localité 7]

représenté par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour

INTIMÉS :

Madame [D] [H]

demeurant [Adresse 4] à [Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 68066-2024-003158 du 23/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Colmar)

représentée par M^e Laurence FRICK, avocat à la cour

Monsieur [K] [A] [Z]

demeurant [Adresse 5] à [Localité 1]

non représenté, assigné le 13 septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mars 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre, et Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT rendu par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant un acte notarié du 29 juillet 2021, M. [I] [T] a acquis auprès de Mme [D] [H] et de M. [K] [Z] une maison d’habitation sise à [Localité 11].

Par actes des 20 et 21 février 2024, il les a assignés devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 3 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

— débouté M. [T] de sa demande d’expertise en l’absence de motif légitime,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] aux dépens,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

Pour rejeter la demande d’expertise pour absence de motif légitime, il a retenu que ni la garantie des vices cachés, qui suppose la démonstration de la connaissance par le vendeur d’un vice le jour de la vente, ni un manquement du vendeur à son obligation de délivrance n’étaient susceptibles d’être mobilisés au fond.

Pour statuer ainsi, il a relevé qu’aux termes de l’acte de vente, le bien était acquis en l’état sans recours contre le vendeur à raison des vices apparents ou cachés, sauf si ces derniers étaient connus du vendeur ou si celui-ci avait la qualité de professionnel ; que, si un constat du 29 janvier 2024 établissait que la maison était affectée de fissures et décollements attestant son état de vétusté, il ressortait des débats que le bien acquis en 2006 au prix de 107 000 euros avait été revendu à M. [T] en 2021 au prix minoré de 94 000 euros, que les fissures et l’état dégradé du bien étaient déjà apparents sur les photographies de 2013 et que l’état des lieux intérieur réalisé avant la vente le 29 juillet 2021 révélait le mauvais état ou l’état moyen des équipements, de sorte que les travaux de réhabilitation entrepris n’avaient fait que révéler l’importance des désordres structurels apparents au jour de la vente, et dont l’acquéreur avait pu se convaincre ne serait-ce qu’au regard du prix de vente modique.

Le 17 juin 2024, M. [T] a interjeté appel de cette décision.

Le 10 septembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 20 mars 2025 et le greffier a adressé l’avis de fixation de l’affaire à bref délai aux avocats constitués.

Le 13 septembre 2024, ont été signifiés à M. [Z], par dépôt en l’étude, à la requête de M. [T], la déclaration d’appel, le récapitulatif de la déclaration d’appel, l’ordonnance et l’avis de fixation.

M. [Z] n’ayant pas constitué avocat, l’arrêt sera rendu par défaut.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 octobre 2024, et signifiées par dépôt en l’étude le 11 octobre 2024 à M. [Z], M. [T] demande à la cour de :

— déclarer l’appel bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a débouté de sa demande d’expertise en l’absence de motif légitime, et l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— désigner tel expert qu’il plaira au 'tribunal’ de désigner avec la mission qu’il détaille,

— autoriser M. [T] à faire réaliser les travaux urgents préconisés par l’expert à ses frais avancés,

— donner acte à M. [T] de ce qu’il fera l’avance des frais d’expertise,

— réserver les dépens,

— rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

en soutenant, en substance, que :

— le juge des référés n’a pas le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir,

— en l’espèce, aucun élément ne permettait de considérer que son action au fond était nécessairement vouée à l’échec et seul un expert pourra déterminer si les désordres dénoncés étaient décelables au jour de la vente, à tout le moins dans leur ampleur au jour de l’introduction de la procédure et si les travaux démarrés par M. [T] pouvaient en être à l’origine même partiellement,

— le bien est affecté de graves désordres constatés postérieurement à la vente, plus précisément au mois de mai 2023, et qui s’aggravent à savoir, d’une part, des fissures, lézardes et décollements notamment au droit des ouvertures vers l’extérieur et en façade, et, d’autre part, des pourrissements, champignons, traces d’insectes lignivores et corrosions d’ouvrages structurels (solives, profilés, IPN) notamment au droit des dalles entre les étages; sur ce dernier point, il a également obtenu un rapport d’expertise le 5 août 2024 ;

— ces désordres lui sont apparus plusieurs mois après la vente ; aucune pièce produite ne démontre le contraire, et l’état des lieux comme les photographies démontrent

que les désordres litigieux n’étaient pas visibles au jour de la vente; le prix de vente s’explique seulement par la localisation du bien et la circonstance qu’il s’agissait d’une maison de ville ; si des travaux étaient à prévoir, ce n’était en tout cas pas ceux d’une ampleur telle que ceux de gros oeuvre qui sont rendus nécessaires par les désordres dénoncés,

— des traces des dégâts des eaux ont été constatées lors des travaux de curage ; des traces d’enduit ont été constatées au niveau de l’une des lézardes, laissant présumer que celles-ci avait été masquées avant la vente ; les vendeurs ont manqué volontairement à leur obligation de renseignement, attitude lui permettant d’agir sur le fondement de la garantie des vices cachés, subsidiairement, du dol,

— M. [Z] est chauffagiste, de sorte qu’il convient, par sa profession, de le considérer comme un professionnel de la construction au sens de l’article « ETAT DU BIEN » de l’acte de vente et ne peut revendiquer l’inapplicabilité de la garantie des vices cachés,

— l’expert ayant relevé que des travaux avaient été entrepris par les précédents propriétaires, notamment afin de masquer les conséquences des dégâts des eaux, qui sont par ailleurs non conformes aux règles de l’art, il a la possibilité d’engager la responsabilité décennale des vendeurs.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2024, et signifiées par dépôt en l’étude le 28 novembre 2024 à M. [Z], Mme [H] demande à la cour de :

— rejeter l’appel,

— débouter M. [T] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— condamner M. [T] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

en soutenant en substance, que :

— le premier juge a fait une parfaite application des règles en la matière,

— pour obtenir une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le demandeur doit établir la possibilité d’un litige futur, crédible en fait et en droit,

— en l’espèce, l’acte de vente prévoit que : ' L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés ».

— M. [T] avait une parfaite connaissance de l’état de l’immeuble qu’il achetait au moment de la signature du contrat de vente, puisqu’il a visité le bien à plusieurs reprises avant l’achat, l’immeuble a été acheté dans un état reconnu comme étant moyen, sinon mauvais, ainsi que cela résulte de l’état des lieux avant acte de vente et après avoir effectué les premières visites ; M. [T] a négocié le prix à raison de ses constatations quant à l’état du bien, outre que les fissures et l’état dégradé du bien étaient déjà apparents sur les photographies de 2013,

— M. [T] ne démontre pas que M. [Z] et Mme [H] auraient eu, au moment de la vente, connaissance des vices cachés qu’il invoque à ce jour,

— en outre M. [T] a effectué d’importants travaux sur l’immeuble et a attendu près de deux ans et demi pour assigner ses vendeurs en faisant état de la garantie des vices cachés.

— si par impossible, une expertise était ordonnée, les frais devront être mis à la charge de M. [T],

— en tout état de cause, la demande de M. [T] tendant à réaliser les travaux urgents préconisés par l’expert, même à frais avancés, ne peut prospérer, car elle n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux dernières conclusions précitées, notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisé s, et aux motifs de l’ordonnance que M. [Z] non comparant est réputé s’approprier.

MOTIFS DE LA DÉCSION

1. Sur la demande d’expertise judiciaire :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour apprécier l’existence d’un motif légitime pour une partie de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher les conditions de mise en oeuvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, mais de caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties, qui ne soit pas manifestement voué à l’échec.

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

En l’espèce, l’acte de vente prévoit que 'l’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état dans lequel il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.'

M. [T] demande l’instauration de la mesure d’expertise en envisageant d’agir ultérieurement en garantie des vices cachés ou en invoquant un dol.

Il n’appartient pas à la juridiction des référés de statuer sur la qualité de professionnel des vendeurs au sens de ladite clause.

M. [T] produit un constat d’un commissaire de justice du 29 janvier 2024 montrant que la maison est affectée de fissures, de traces d’humidité, d’éléments qui se décollent, mais également, à hauteur d’appel, un rapport d’expertise privée technique dressé par M. [J] suite à sa visite sur site le 12 juillet 2024, concluant à un problème de déformation de la façade sur la rue, qui préexistait à l’achat, s’est aggravé et est lié au système constructif, et au fait que la dépose des parements a permis de comprendre l’état des dallages, l’expert évoquant un vice caché dont le mandant n’a pu prendre connaissance qu’à la dépose des parements. Il ajoute que, d’une part, les désordres structurels (champignons, délitement/pourrissement de la structure porteuse, écartement trop important entre certaines solives) ont été recouverts par des faux-plafonds, alors que ces altérations étaient clairement identifiables, et, d’autre part, les travaux entrepris par les précédents propriétaires ne sont en grande partie pas conformes ni au DTU, ni aux règles de l’art.

Ainsi, même si l’immeuble était visiblement en moyen ou mauvais état lors de l’achat, et ce comme il résulte de l’état des lieux dressé avant l’acte d’achat le 29 juillet 2021, il résulte de ce nouvel élément que M. [T] détient un motif légitime à la réalisation d’une mesure d’expertise avec la mission et selon les modalités qui sont détaillées au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’une action au fond qu’il envisagerait fondée sur l’existence d’un vice caché connu des vendeurs, ou d’un dol, n’est pas, à ce stade, manifestement vouée à l’échec.

2. Sur la demande de M. [T] tendant à être autorisé à faire réaliser les travaux urgents préconisés par l’expert à ses frais avancés :

Selon le rapport d’expertise privée précité, la déformation de la façade sur rue doit être contenue sans délai. Il préconise ensuite les modalités du confortement urgent de la façade sur rue et recommande une surveillance périodique de la déformation par un géomètre. Il ajoute que le dallage haut du rez-de-chaussée doit être étayé sans délai sur toute la moitié ouest du bâtiment, que le dallage haut de la dépendance menace ruine et qu’un étayage est nécessaire pour sa mise en sécurité.

Cependant, ce rapport, dressé de manière non contradictoire, n’est pas corroboré par d’autres éléments quant au caractère urgent des travaux précités.

En l’état, l’urgence à faire réaliser les travaux n’est donc pas suffisamment caractérisée, de sorte qu’il ne ressort pas du pouvoir du juge des référés de faire droit à ladite demande.

3. Sur les dépens :

La mesure d’expertise étant ordonnée dans l’intérêt de M. [T], il supportera les dépens de première instance, l’ordonnance étant confirmée de ce chef, et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne du 3 juin 2024, mais seulement en ce qu’elle a débouté M. [T] de sa demande d’expertise en l’absence de motif légitime ;

La confirme pour le surplus dans la limite de l’appel ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire ;

Commet pour y procéder Mme [O] [C] ([Adresse 2], [Localité 6], courriel : [Courriel 10]), expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel de Colmar,

avec faculté de s’adjoindre, en cas de besoin, tout spécialiste de son choix, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et avec mission de se faire communiquer, par les parties ou les tiers, tous documents utiles, de recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leurs nom, prénoms, demeure et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles,

à l’effet de :

1°) se rendre sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 11], en présence des parties et de leurs conseils régulièrement convoqués,

2°) se faire remettre par les parties toutes les pièces intéressant le litige,

3°) dire si le bien est affecté des désordres précisément invoqués dans l’assignation, les conclusions ou tout document de renvoi, notamment le procès-verbal de constat de Me [G] ainsi que le rapport d’expertise de M. [J],

4°) de manière générale, relever les désordres affectant le bien vendu,

5°) distinguer les désordres cachés et les désordres apparents au jour de la vente,

6°) en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer les responsabilités,

7°) dire si ces désordres pouvaient être connus des vendeurs au jour de la vente,

8°) dire si ces désordres sont susceptibles d’être considérés comme des vices cachés, 9°) indiquer les conséquences des désordres,

10°) donner son avis sur les responsabilités encourues,

11°) déterminer les solutions de nature à remédier aux désordres,

12°) chiffrer le coût des travaux de remise en état,

13°) se prononcer plus généralement sur les préjudices subis par M. [T],

14°) dire si des travaux doivent être entrepris d’urgence soit pour empêcher l’aggravation du préjudice soit pour prévenir des dommages aux personnes ou aux biens,

15°) décrire ces travaux et en faire une évaluation dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises, et les chiffrer,

16°) effectuer toutes constatations utiles à la solution du litige ;

Dit qu’il sera procédé aux opérations d’expertise en présence des parties ou celles-ci convoquées par lettres recommandées avec demandes d’avis de réception, et leurs conseils avisés par lettres simples ;

Dit que l’expert devra entendre les parties en leurs observations, ainsi que, le cas échéant, consigner leurs dires et y répondre dans son rapport ;

Dit que l’expert s’expliquera techniquement, dans le cadre des chefs de mission ci-dessus, sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir communiqué un pré-rapport ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport en 4 exemplaires au greffe dans le délai de 4 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation, date de rigueur, sauf prorogation qui serait accordée sur rapport de l’expert à cet effet ;

Dit qu’en cas de refus de sa mission par l’expert, d’empêchement ou de retard injustifié, il sera pourvu d’office à son remplacement ;

Fixe à 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) le montant à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. [I] [T] auprès de la Caisse des dépôts avant le 10 mai 2025, sous peine de caducité de la désignation de l’expert ;

Indique que M. [I] [T] doit effectuer la démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr, dès connaissance de la présente décision et au plus tard le 10 mai 2025 ;

Dit que M. [I] [T] devra transmettre au greffe du tribunal judiciaire de Saverne, dès sa réception, le récépissé de consignation ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au magistrat chargé du contrôle de l’expertise un état prévisionnel de ses frais et honoraires, et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit qu’à l’issue de sa mission l’expert adressera aux parties sa demande de rémunération par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Dit que les parties pourront adresser à l’expert et à la juridiction leurs observations écrites sur la demande de rémunération dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

Dit qu’en application de l’article 964-2 du code de procédure civile, le contrôle de l’expertise sera assuré par le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Saverne ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à autoriser M. [T] à faire réaliser les travaux urgents préconisés par l’expert à ses frais avancés ;

Condamne M. [I] [T] à supporter les dépens d’appel.

La greffière, La présidente,