République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE : 25/509

N° RG 23/00120 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UVU6

Jugement (N° 11-20-323)rendu le 17 Novembre 2022par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6]

APPELANT

Monsieur [K] [I]

né le 03 Juillet 1956 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Nina Penel, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/000011 du 06/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMÉE

Madame [B] [E]

née le 16 Avril 1952 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Audrey Sart, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 mai 2025 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 mars 2024

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Par acte sous seing privé du 2 août 2016, Mme [B] [E] a donné à bail à M. [K] [I] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 450 euros, charges comprises.

Un état des lieux amiable et contradictoire a été dressé entre les parties le 3 novembre 2016.

Par acte du 7 novembre 2018, Mme [E] a fait signifier à M. [I] un commandement de payer la somme de 508 euros, au visa de l’article 1217 du code civil.

Par acte du 29 janvier 2020, Mme [E] a fait signifier à M. [I] un itératif commandement de payer la somme de 3 980 euros au titre des loyers impayés, outre 184,32 euros de frais sous peine de voir initier une procédure de résiliation de bail d’expulsion.

Ces deux commandements ont été notifiés à la CCAPEX par voie électronique avec accusés de réception en date des 28 janvier 2019 et 29 janvier 2020.

Par acte signifié le 20 août 2020, Mme [E] a fait assigner M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail ainsi que son expulsion et celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, sa condamnation au paiement de la somme de 4 985 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 19 août 2020, outre les loyers non échus au jour de la signification de l’assignation mais qui seront éventuellement exigibles et impayés au jour de l’audience, et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer soit 450 euros, et ce à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à libération complète des lieux, outre une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique avec accusé de réception en date du 20 août 2020, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par jugement avant dire droit du 17 mai 2021, le juge des contentieux de la protection a désigné un expert, M. [R] [O], afin de constater la nature des désordres, d’évaluer les éventuels préjudices subis et dire si des travaux urgents sont nécessaires, et réservé l’ensemble des demandes des parties ; le rapport d’expertise a été déposé le 24 février 2022

Suivant jugement en date du 17 novembre 2022, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Débouté M. [I] de sa demande de réduction de loyers ;

Condamné M. [I] à payer à Mme [E] la somme de 10 113 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 28 avril 2022, échéance d’avril 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Prononcé à compter de la date de la signification du présent jugement, la résiliation du bail conclu le 2 août 2016 entre Mme [E] et M. [I] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

Débouté M. [I] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail ;

Dit qu’à compter de la signification du présent jugement, date de la résiliation du bail, le locataire est occupant sans droit ni titre ;

Ordonné en conséquence à M. [I] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

Condamné M. [I] à payer à Mme [E] une indemnité d’occupation et fixé le montant de cette indemnité à la somme de 150 euros, charges et indexations comprises, jusqu’à libération des lieux ;

Débouté M. [I] de sa demande relative à la réalisation des travaux de remise en état ;

Condamné M. [E] à payer la somme de 4 000 euros à M. [I] au titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Condamné Mme [E] à payer la somme de 677,93 euros à M. [I] au titre des frais de dératisation, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Débouté les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement du 29 janvier 2020 ;

Dit qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

M. [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 6 janvier 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Mme [E] a constitué avocat le 6 février 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023, M. [I] demande à la cour de :

Dire son appel recevable et bien fondé.

Ordonner l’infirmation du jugement entrepris.

En conséquence,

Ordonner la réalisation par Mme [E] des travaux nécessaires à l’obtention d’un logement décent et ce sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Ordonner la réduction du montant du loyer à hauteur de 150 euros par mois et ce rétroactivement à compter du mois d’octobre 2018.

Ordonner la consignation des loyers courants pendant la durée des travaux.

Autoriser M. [I] à régler le solde restant de sa dette en 12 mensualités.

Dire et juger qu’en cas de respect du moratoire, le bail reprendra tous ses effets et clause résolutoire réputée non acquise.

A contrario,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [E] à payer à M. [I] la somme de 4 000 euros au titre du trouble de jouissance du bien.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [E] à rembourser à M. [I] la somme de 677,93 euros exposée au titre de la dératisation.

En tout état de cause :

Condamner Mme [E] à payer à Maître Nina Penel la somme de 1 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 contre renonciation de l’aide juridictionnelle totale allouée à l’appelant.

Débouter Mme [E] de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

Condamner Mme [E] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juillet 2023, Mme [E] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 17 novembre 2022 en ce qu’il a :

Débouté M. [I] de sa demande de réduction de loyers,

Condamné M. [I] à payer à Mme [E] la somme de 10 113,00 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 28 avril 2022, échéance d’avril 2022 incluse, outre intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement,

Prononcé la résiliation du bail,

Débouté M. [I] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail,

Dit qu’à compter de la signification du jugement, le locataire est occupant sans droit ni titre,

Ordonné en conséquence à M. [I] de quitter les lieux occupés indûment,

Confirmer le jugement rendu le 17 novembre 2022 en ce qu’il a condamné M. [I] à payer une indemnité d’occupation mais infirmer le jugement rendu le 17 novembre 2022 en ce qu’il a fixé cette indemnité à la somme de 150 euros, charges et indexation comprises jusqu’à la libération des lieux, statuer à nouveau sur le quantum de l’indemnité d’occupation et fixer cette dernière à la somme de 450 euros,

Confirmer le jugement rendu le 17 novembre 2022 en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande relative à la réalisation des travaux de remise en état,

Infirmer le jugement rendu le 17 novembre 2022 en ce qu’il a condamné Mme [E] à payer la somme de 4 000 euros à M. [I] au titre de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

Infirmer le jugement rendu le 17 novembre 2022 en ce qu’il a condamné Mme [E] à payer la somme de 677,93 euros à M. [I] au titre de la facture de dératisation.

Débouter M. [I] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

Condamner M. [I] à verser à Mme [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la demande de résiliation de bail et les impayés de loyers

A titre luminaire, il convient de restituer aux conclusions de l’appelant la logique juridique de son raisonnement afin d’analyser s’il existe ou non une critique de celui-ci ; la déclaration d’appel est un appel intégral du jugement rendu ; à l’aune de ses observations et de cette déclaration, sollicitant bien l’infirmation du jugement, et dès lors que M. [I] sollicite des délais de paiement, la réduction du loyer dû, ainsi que la suspension de la clause résolutoire, il critique nécessairement la résiliation du bail au titre des sommes dues, et il convient que la cour réexamine le jugement à ce titre.

En effet, M. [I] ne fait que reprendre l’argumentation déjà développée devant le premier juge, à savoir l’exception d’inexécution, du fait d’importants problèmes d’humidité dans le logement, le rendant insalubre et justifiant la réduction du montant du loyer de manière rétroactive, ce qui viendrait diminuer le montant des loyers dus au bailleur, et donc faire obstacle à la résiliation du bail.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.'

Il ressort des éléments apportés au débat (courrier de l’agent technique du service communal suite à sa visite du logement du 13 octobre 2020, conclusions de l’expert) que le logement, du fait de la présence importante de moisissures, des dangers de l’installation électrique, ne présentait pas tous les critères de décence et que la bailleresse a en effet manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il résulte de ses conclusions que M. [I] fonde l’inexécution de son obligation de payer le loyer, sur le dispositif de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au locataire de demander au juge la suspension du paiement des loyers dus pour un logement qu’il qualifie d’indécent le temps de l’exécution des travaux.

Or, ainsi que l’a exactement indiqué le premier juge, il appartenait à M. [I] de saisir le tribunal d’une demande de réduction de loyer, ce qu’il n’a pas fait à l’époque, et ce qui ne peut être fait de manière rétroactive.

Cependant, aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, l’exception d’inexécution peut enlever à la faute son caractère de gravité necessaire à la résiliation du bail.

Il résulte des éléments déjà repris ci-dessus qu’en effet la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un logement décent ; or, M. [I], sans qu’il y ait été autorisé par décision de justice, a choisi de ne pas régler son loyer pendant une durée de 43 mois, soit la somme de 19 350 euros, alors même que le logement n’a pas été frappé d’un arrêté d’insalubrité et n’a donc pas été déclaré inhabitable.

C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte, que le raisonnement du premier juge doit être confirmé, s’agissant d’une simple réduction des loyers à hauteur de 150 euros par mois à compter du 13 octobre 2020, date de la visite de l’agent technique, ce qui conduit à considérer en effet que M. [I] restait redevable à l’égard de sa bailleresse d’un montant de 10 113 euros à échéance d’avril 2022 ; eu égard au montant des sommes dues, l’exception d’inexécution invoquée par M. [I] ne suffit pas à enlever la faute caractérisée par les impayés de loyers, leur caractère de gravité justifiant la résiliation du bail.

La décision de première instance est confirmée s’agissant de la résiliation de bail et du montant des loyers dus par M. [I].

Sur la demande au titre des délais de paiement et de la suspension de la résiliation

Se fondant sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, M. [I] sollicite des délais de paiement sur 12 mois et la suspension de la résiliation du bail pendant l’apurement de la dette ; au vu des sommes dues, cela représente un montant élevé en plus du loyer, ce que M. [I], au vu de ses ressources puisqu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, est dans l’incapacité manifeste de tenir. En outre, ainsi que l’a relevé le premier juge, M. [I] n’a jamais repris le paiement du loyer courant jusqu’à présent, et fait obstacle à toute intervention de la bailleresse pour l’entretien du logement.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément aux conclusions expertales établissant un logement non conforme et alors que les travaux listés n’ont toujours pas été réalisés, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 150 euros, ainsi que l’a retenu le premier juge dont la décision sera sur ce point confirmée. Même s’il apparaît que M. [I] ne laisse pas libre accès au logement, il n’en demeure pas moins que l’état du logement est dégradé de longue date et que Mme [E] n’établit pas davantage sérieusement avoir engagé de réelles démarches pour faire exécuter des travaux, aucune entreprise n’ayant été mandatée, ce qui aurait pu être le cas dès la constatation des désordres par l’expert.

Sur la demande de M. [I] au titre des travaux

La résiliation de bail étant prononcée, et M. [I] étant désormais occupant sans droit ni titre, il ne saurait être fait droit à sa demande de travaux sous astreinte, et la décision du premier juge sera confirmée sur ce point.

Sur le préjudice de jouissance :

Au visa des dispositions de l’article 1147 du code civil, et par des motifs pertinents retenus par le premier juge que la cour adopte, le préjudice de jouissance de M. [I] a été justement apprécié à la hauteur de 4 000 euros ; il sera ajouté que Mme [E] ne peut mettre en avant l’attitude de M. [I] consistant à refuser toute intervention à son domicile, dès lors que le logement est apparu pendant de nombreux mois comme affecté de très importants phénomènes d’humidité inhérents aux principes constructifs de l’immeuble et à une absence de ventilation à l’intérieur du logement, et dans la mesure où elle n’a jamais tenté d’exécuter les moindres travaux depuis octobre 2020. La décision du premier juge parfaitement motivée et fondée est confirmée.

Sur la facture de dératisation

Vu les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisées,

Dès lors, même si Mme [E] a été avisée par son locataire postérieurement à la première intervention de l’entreprise de dératisation, le problème n’est pas contesté, et les deux factures produites aux débats démontrent la réalité et la persistance de cette présence, puisque M. [I] a dû faire réintervenir la société en décembre de la même année. Or, Mme [E] ne justifie d’aucune démarche entre octobre et décembre pour venir résoudre elle-même ce problème et n’en impute pas la responsabilité au locataire.

Dès lors, étant tenue de délivrer un logement décent exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, ce qui n’a manifestement pas été le cas, elle doit indemniser son locataire de ces factures. La décision de première instance sera confirmée.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [I] aux dépens d’appel et à le débouter de sa demande faite en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La décision de première instance étant intégralement confirmée, M. [I] sera condamné à régler à Mme [E] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris ;

Déboute M. [K] [I] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamne M. [K] [I] aux dépens d’appel et à payer à Mme [B] [E] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN