MINUTE N° 25/

Copie exécutoire à :

— M^e Dominique HARNIST

Copie conforme à :

— M^e Valérie SPIESER

— greffe du JCP TJ [Localité 10]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 01 Décembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01098 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IPXK

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saverne

APPELANTE :

Madame [M] [L] [P]

[Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/2257 du 08/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉES :

Madame [B] [T] représentée par son tuteur, le service mandataire judiciaire de l’EPSAN,

Chez SMJPM EPSAN [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1611 du 08/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

S.E.L.A.R.L. MJ AIR prise en la personne de Maître [G] [J], es-qualité de liquidateur de Mme [B] [T]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 octobre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 28 mai 2019, Mme [B] [T] a donné à bail à Mme [M] [L] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 500 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Par jugement du 29 novembre 2022, Mme [T] a été placée sous tutelle et le service mandataire judiciaire de l’EPSAN a été désigné en qualité de tuteur.

Par jugement du 28 février 2023, le tribunal judiciaire de Saverne a prononcé la liquidation judiciaire de Mme [T] et désigné la Selarl Air, prise en la personne de Maître [G] [J], en qualité de liquidateur.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 mai 2024, la Selarl Air, prise en la personne de Maître [G] [J], liquidateur de Mme [T], représentée par son tuteur, a fait assigner Mme [M] [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saverne aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire pour défaut de paiement des loyers et défaut de communication de l’attestation d’assurance,

— constater que Mme [L] [P] est occupante sans droit ni titre à compter du jugement,

— rejeter toute demande de délais au regard du sinistre intervenu et des conséquences sur l’immeuble,

— ordonner l’expulsion de Mme [L] [P] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [L] [P] au paiement de la somme de 16 145 euros au titre des arriérés de loyer pour la période de mai 2021 à avril 2024,

— condamner Mme [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros jusqu’à évacuation définitive,

— réserver les droits de Mme [T] à solliciter des dommages et intérêts au titre du dégâts des eaux survenu dans le logement en cas de responsabilité de la locataire,

— condamner Mme [L] [P] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] [P] aux dépens.

Mme [T] a fait valoir que la locataire était défaillante dans son obligation de paiement des loyers et qu’elle n’avait pas justifié de son obligation d’assurer le logement loué.

La demanderesse a soutenu qu’un dégât des eaux, ayant eu des conséquences sur l’ensemble de l’immeuble, était survenu dans le logement occupé par Mme [L] [P] et que cette dernière ne l’avait pas déclaré à la propriétaire.

Mme [L] [P] a conclu au rejet des prétentions de Mme [T] et a demandé au juge d’ordonner une expertise judiciaire. La défenderesse a également sollicité la réduction du loyer à la somme de 50 euros par mois compte tenu de l’état du logement et la condamnation de Mme [T] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [P] a indiqué qu’elle était une amie proche de Mme [T] avec qui elle avait des arrangements pour le loyer qui était payé en espèces ou par le biais de services rendus. Elle a soutenu que l’immeuble n’était plus du tout entretenu par Mme [T] et qu’il avait été convenu entre les parties de réduire le loyer, la bailleresse ayant même envisagé de céder l’appartement à sa locataire.

Par jugement mixte contradictoire du 6 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— prononcé la résiliation du bail au jour du prononcé du jugement,

— ordonné à Mme [L] [P] de libérer l’appartement et de restituer les clefs dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,

— à défaut, ordonné son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— condamné Mme [L] [P] à verser à Mme [T] la somme de 20 145 euros au titre des loyers impayés de mai 2021 à décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné Mme [L] [P] à payer à Mme [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— débouté Mme [L] [P] de sa demande de diminution du loyer,

— ordonné une expertise judiciaire confiée à Mme [U] [E], architecte, avec pour mission de décrire les désordres affectant le logement et plus particulièrement ceux relatifs au dégât des eaux, déterminer l’origine des désordres constatés, indiquer les mesures à mettre en 'uvre afin de faire cesser les désordres et les travaux permettant une remise en état des lieux, donner des éléments permettant d’imputer ces travaux éventuels au bailleur ou au locataire et en chiffrer le coût, donner la valeur locative du bien en l’état des désordres qui l’affecteraient, donner tous éléments de nature à permettre l’appréciation de l’éventuel préjudice de jouissance subi par le locataire et la détermination des responsabilités encourues,

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du lundi 5 mai 2025 à 9 heures,

— réservé à statuer sur le surplus des demandes des parties et les dépens.

Pour prononcer la résiliation du bail, le juge a retenu que la locataire ne justifiait pas d’un arrangement conclu avec Mme [T], ni du paiement du loyer ou de la preuve d’un service rendu justifiant l’absence de paiement d’un loyer. Il a également relevé que Mme [L] [P] n’avait pas justifié d’une assurance malgré la demande du liquidateur du bailleur par courrier du 25 janvier 2024.

En ce qui concerne l’expertise judiciaire, le juge a considéré qu’un dégât des eaux d’importance avait été constaté dans l’immeuble et qu’un constat détaillé de l’entreprise Closit du 26 janvier 2024 faisait état d’une fuite constatée dans la salle de bains de l’appartement occupé par Mme [L] [P] avec des dégâts constatés dans les autres appartements. Il a également relevé que si la locataire justifiait d’une déclaration de sinistre en date du 23 janvier 2024, les échanges de courriels faisaient ressortir qu’elle avait refusé l’accès à son logement pour un second passage de l’expert mandaté par le bailleur.

Mme [L] [P] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 6 mars 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 20 mai 2025, Mme [L] [P] demande à la cour de :

— déclarer la concluante recevable et fondée en son appel,

y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' prononcé la résiliation au jour de la présente décision du bail conclu le 28 mai 2019 entre Mme [T] et Mme [L] [P] relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 6],

' ordonné à Mme [L] [P] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

' dit qu’à défaut pour Mme [L] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder par ses représentants à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

' condamné Mme [L] [P] à verser à Mme [T] la somme de 20 145 euros (au titre des loyers impayés de mai 2021 à décembre 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

' condamné Mme [L] [P] à verser à Madame [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

' débouté Mme [L] [P] de sa demande de diminution du loyer,

et statuant à nouveau,

— débouter Mme [T] représentée par son tuteur et la Selarl MJ Air prise en la personne de Me [J] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail avec toutes conséquence de droit ni à condamnation au paiement des arriérés de loyers et à fixation d’une indemnité d’occupation,

— déclarer recevable et fondée la demande en diminution du loyer,

— réserver à la concluante de conclure sur l’ensemble de ces points après dépôt du rapport d’expertise,

au besoin,

— ordonner le sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise et réserver à la concluante de conclure,

— condamner les intimés aux entiers dépens des deux instances.

L’appelante soutient qu’il est inexact de prétendre que les loyers étaient impayés dans la mesure où des règlements en espèces ont été effectués et des services rendus dans le cadre d’une relation de confiance entre amies. Elle ajoute qu’il convient de tenir compte des versements effectués par la caisse d’allocations familiales à hauteur de 265 euros par mois de novembre 2022 à mai 2023.

Mme [L] [P] fait valoir que le rapport de la société Closit du 26 janvier 2024 fait ressortir que l’immeuble n’est pas entretenu et se trouve dans un état lamentable.

Elle indique que la cause du dégât des eaux n’est pas connue et que si la baignoire de l’appartement de l’appelante était à l’origine du sinistre, la responsabilité en incomberait à la propriétaire pour manquement à son obligation d’entretien.

L’appelante affirme que Mme [T] était d’accord pour réduire le montant du loyer compte tenu des travaux importants à réaliser et qu’elle avait même envisagé de lui céder l’appartement.

En l’absence de jouissance paisible des loués, Mme [L] [P] demande que le loyer soit réduit proportionnellement aux désagréments occasionnés.

Elle ajoute qu’en l’état, il n’est pas justifié de prononcer la résiliation du bail.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 18 juillet 2025, Mme [T] représentée par son tuteur, le service mandataire judiciaire de l’EPSAN, et la Selarl MJ Air Strasbourg, prise en la personne de Maître [G] [J], liquidateur de Mme [T], demandent à la cour de :

— déclarer l’appel régularisé par Mme [L] [P] à l’encontre du jugement mixte du 6 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 10] mal fondé,

en conséquence,

— l’en débouter ainsi que de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions et notamment de sa demande de diminution du loyer, de réserve du droit à conclure et de sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise,

— condamner Mme [L] [P] à régler à Mme [T] respectivement la Selarl MJ Air es qualité de liquidateur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] [P] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Les intimées font valoir que la résiliation du contrat de bail se justifie en raison de l’arriéré locatif qui se porte à la somme de 28 395 euros, précisant que la locataire ne s’est jamais acquittée des loyers et qu’elle a directement perçu les allocations logement jusqu’à la mise sous tutelle de Mme [T].

Elles indiquent que l’appelante ne démontre pas l’existence de versements en espèces, ni de services en nature qui auraient été rendus.

Les intimées ajoutent que le dégât des eaux survenu fin 2023, début 2024 ne saurait légitimer un défaut de paiement de loyer depuis 2019.

Elles précisent que ce dégât des eaux a été causé par une présence d’eau et un siphon bouché au niveau de la baignoire de l’appelante qui ne l’a cependant pas déclaré, ni à la propriétaire, ni à ses représentants, le mandataire liquidateur en ayant eu connaissance que fortuitement en faisant intervenir un professionnel.

Elles soutiennent également que la locataire n’a pas justifié de son obligation d’assurer le logement et n’a pas retiré la lettre recommandée du 25 janvier 2024 qui la sommait d’en justifier, précisant que la déclaration de sinistre effectuée en janvier 2024 est insuffisante à rapporter cette preuve puisqu’il n’est pas démontré que le sinistre a été effectivement pris en charge.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 6 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail :

La résiliation judiciaire d’un contrat peut toujours être sollicitée en justice en cas de manquement grave d’une des obligations à la charge de la partie défaillante ; l’article 1224 du code civil édicte que la résolution résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de résiliation de bail est fondée sur le manquement de la locataire à son obligation de paiement et le défaut d’assurance.

Sur le manquement à l’obligation de paiement :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat liant les parties prévoit l’obligation pour Mme [L] [P] de régler un loyer mensuel de 500 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, le bailleur a fait sommation à la locataire de payer la somme de 28 630,76 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période de juin 2019 à janvier 2024.

Compte tenu de la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la demande en paiement a été limitée à la somme de 20 145 euros correspondant aux loyers impayés pour la période de mai 2021 à décembre 2024 (44 mois X 500 euros ' 1 855 euros d’allocations logement versées directement au bailleur),

Mme [L] [P] ne justifie nullement des règlements en espèces dont elle se prévaut, ni même des services rendus à Mme [T].

L’attestation de M. [I] [N], qui indique avoir accompagné plusieurs fois Mme [L] [P] à [Localité 8] afin d’apporter des cigarettes et de l’argent à Mme [T] est imprécise et dépourvue de force probante.

Aucun élément du dossier ne permet d’établir que la locataire aurait été dispensée du paiement des loyers, quel qu’en soit le motif.

L’appelante fait également état du défaut d’entretien de l’immeuble pour échapper à la résiliation du contrat de bail.

En l’absence d’état des lieux d’entrée produit par les parties, la cour rappelle que la locataire est présumée les avoir reçus en bon état, conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil.

Il n’est pas démontré que le défaut de paiement des loyers, qui a débuté au mois de mai 2021, était lié à un défaut d’entretien de l’immeuble, Mme [L] [P] ne justifiant d’aucune démarche entreprise auprès du bailleur afin de lui signaler l’existence de désordres et lui demander d’y remédier.

A cet égard, la cour relève que le dégât des eaux à l’origine d’une dégradation de l’immeuble a été constaté le 24 janvier 2024 par un prestataire mandaté le liquidateur judiciaire de Mme [T], et non par la locataire alors qu’un rapport de la société Closit du 26 janvier 2024 a mis en évidence la présence d’eau en périmétrie du sol de la baignoire et de la machine à laver de Mme [L] [P].

Aucun manquement du bailleur à ses obligations n’apparaît caractérisé et la cour considère, à l’instar du tribunal, que la locataire ne pouvait se dispenser de payer le loyer sans y avoir été préalablement autorisée par une décision de justice.

Le manquement à l’obligation de paiement est caractérisé et il s’agit d’un manquement suffisamment grave de nature à justifier la résiliation du contrat de location.

Sur le défaut d’assurance :

Aux termes de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, Mme [L] [P] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation alors que le liquidateur judiciaire de Mme [T] lui a demandé d’en justifier par courrier du 25 janvier 2024.

L’appelante produit une déclaration de sinistre effectuée en ligne auprès de la GMF le 23 janvier 2024, sans précision quant à la nature du sinistre déclaré et au contrat auquel il se rattache.

Cette seule pièce ne permet pas d’établir que la locataire était effectivement assurée contre les risques locatifs pour l’appartement pris en location au [Adresse 5].

Il s’agit d’un manquement suffisamment grave, de nature à justifier la résiliation du contrat de location.

Par conséquent, les graves manquements de la locataire justifient la résiliation du bail sans qu’il soit nécessaire d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, ces manquements étant pleinement caractérisés indépendamment du sinistre lié au dégât des eaux survenu dans l’immeuble.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail, ordonné l’expulsion de Mme [L] [P] et l’a condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 500 euros.

Sur la dette locative et la diminution du loyer :

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de s’acquitter du paiement des loyers et des charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Mme [L] [P] ne justifie pas du paiement des loyers réclamés par le bailleur, ni d’un accord donné par Mme [T] pour une dispense de versement ou une réduction du loyer contractuel.

En ce qui concerne l’insalubrité des lieux loués, invoquée par l’appelante pour justifier sa demande de réduction du loyer mensuel à 50 euros, Mme [L] [P] ne produit aucun élément de nature à l’établir et il n’est pas démontré que le dégât des eaux survenu dans l’immeuble soit imputable à un manquement du bailleur à ses obligations.

La cour relève que le bailleur justifie avoir entrepris des démarches en vue de remédier au dégât des eaux dès qu’il en a eu connaissance, le 24 janvier 2024, en demandant à la locataire d’effectuer une déclaration de sinistre et de prendre des mesures en vue de réparer la fuite par courrier du 25 janvier 2024 et en mandatant l’entreprise Closit qui s’est rendue sur les lieux le 26 janvier 2024.

Par conséquent, la réduction du loyer sollicitée par Mme [L] [P] n’apparaît pas justifiée et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné l’appelante au paiement de la somme de 20 145 euros correspondant aux loyers impayés pour la période de mai 2021 à décembre 2024 (44 mois X 500 euros ' 1 855 euros d’allocations logement versées directement au bailleur).

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Mme [L] [P] sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

REJETTE la demande de sursis à statuer de Mme [M] [L] [P],

CONDAMNE Mme [M] [L] [P] aux dépens de l’instance d’appel,

CONDAMNE Mme [M] [L] [P] à payer à la Selarl MJ Air Strasbourg, prise en la personne de Maître [G] [J], liquidateur de Mme [B] [T], la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Le Greffier La Présidente