MINUTE N° 644/2025

Copie

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2025

AVANT DIRE DROIT

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/04232 – N° Portalis DBVW-V-B7I-INO5

Décision déférée à la cour : 18 Juillet 2024 par le président du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANT et INTIME sur appel incident :

Monsieur [Y] [V] [N]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour.

INTIMÉ et APPELANT sur appel incident :

Le Syndic. de copro. [Adresse 8] REPRESENTE PAR SON SYNDIC, LA SARL ADMI IMMO, AGISSANT EN LA PERSONNE DE SON REPRESENTANT LEGAL, AU SIEGE DE LADITE SARL, à [Adresse 3] [Localité 7][Adresse 1]

sis [Adresse 5]

représenté par M^e Karima MIMOUNI, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Octobre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte délivré le 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6]', sis [Adresse 4] a assigné M. [Y] [V] [J] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant selon la procédure accélérée au fond afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 7 209,21 euros, outre intérêts, ainsi que celle de 520 euros au titre des frais, outre intérêts et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à des frais et à défaut à des dommages-intérêts.

M. [V] [J] [R] a invoqué la prescription de l’action en paiement des charges de 2017 et 2018 et formé une demande reconventionnelle en paiement.

Par jugement du 18 juillet 2024, le président dudit tribunal l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 584,61 euros, outre intérêts et celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, et a rejeté toutes les autres demandes des parties.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé les dispositions des articles 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1342-10 du code civil, le juge a relevé que le syndicat des copropriétaires produisait les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires ayant approuvé les budgets provisionnels et comptes définitifs justifiant les sommes réclamées, les différents appels de fonds, le contrat de syndic et tarifs, ainsi que des mises en demeure dont celle envoyée le 29 novembre 2021 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il était justifié que le compte du défendeur était débiteur d’une somme de 10 064,61 euros au 16 novembre 2023. Il l’a en conséquence condamné à payer cette somme et celle de 520 euros au titre de frais, outre intérêts.

Pour écarter la prescription alléguée, il a retenu que M. [V] [J] [R] avait réglé la totalité des charges de 2018 par 9 versements du 3 août 2018 au 11 mars 2021, qui s’étaient imputés sur les dettes les plus anciennes en l’absence de précision sur leur imputation.

Le 26 novembre 2024, M. [V] [J] [R] a interjeté appel de ce jugement en citant toutes les dispositions qui lui sont défavorables.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 juin 2025, M. [V] [J] [R] demande à la cour de :

Sur appel principal :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— y faisant droit, infirmer le jugement (en citant toutes ses dispositions qui lui sont défavorables),

Et statuant à nouveau,

— déclarer prescrites les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des exercices 2017 et 2018,

— déclarer irrecevables les demandes du syndicats des copropriétaires,

subsidiairement :

— les déclarer mal fondées,

en toutes hypothèses :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner à lui payer les sommes de :

—  5 779,09 euros au titre du trop-perçu,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

— le condamner aux dépens de première instance,

Sur appel incident :

— le déclarer mal fondé, le rejeter, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes prétentions formées à ce titre,

En tout état de cause :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

— le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— le condamner aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription, il soutient, en substance, que :

— en matière de recouvrement de charges de copropriété impayées antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Elan du 23 novembre 2018, la période pendant laquelle il est possible de les recouvrer reste établie à dix ans, à condition d’avoir introduit l’action dans le délai de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de cette loi,

— la somme de 2 946,82 euros sollicitée au titre de la 'reprise du 1er janvier 2018" correspondrait à une dette née en 2017, à hauteur de 2 174,32 euros et à l’appel de fonds pour des travaux d’étanchéité à hauteur de 772,50 euros ; l’action est prescrite puisqu’elle aurait dû être introduite avant le 17 avril 2023,

— les règles d’imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription ;

— le principe légal d’imputation des montants réglés ne 's’impute pas’ en priorité sur la dette la plus ancienne, mais seulement en cas de paiement de créances à égalité d’intérêt,

— le montant de 3 108,97 euros ne pouvait s’imputer sur la somme de 2 946,82 euros,

— pour les sommes mises en compte du 1er janvier 2018 au 18 janvier 2024, elles ne sont pas fondées, en l’absence de communication de documents permettant d’en justifier.

Pour conclure à l’absence de bien fondé de la demande en paiement de la somme de 6 454,41 euros (prétendue créance de 2019 à 2023), il fait valoir que :

— les procès-verbaux et documents produits ne justifient pas les montants figurant au décompte,

— à supposer que la cour considère que les dépenses aient été autorisées par l’assemblée générale, le syndic n’expose jamais le mode de calcul pour lui demander paiement,

— l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.

Au soutien de sa demande de remboursement de l’indû d’un montant de 5 779,09 euros, il soutient que :

— au titre de l’exercice 2019, il a versé un trop-perçu de 174,55 euros

— pour l’année 2020, il a versé un trop-perçu de 4 605,24 euros

— pour 2021, il a versé un trop perçu de 3 278,32 euros

— pour 2022, il a versé un trop perçu de 7 203,89 euros.

Pour s’opposer à la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires, il soutient avoir toujours sollicité des explications du syndic pour payer ce qui était justifié et que le préjudice invoqué n’est pas démontré et, en tout état de cause, n’est pas en lien avec les sommes qu’il devrait payer.

Pour s’opposer à la demande additionnelle d’un montant de 433,55 euros, il soutient qu’il ne peut lui être demandé une somme au titre de l’article 700 du code de procédure pour des conclusions à hauteur de cour alors qu’il n’y a pas été condamné, ni la somme de 133,55 euros qui n’est pas justifiée.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

Sur appel principal :

— le rejeter et le dire non fondé,

Sur appel incident :

— le recevoir et le dire fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de ses prétentions tendant à la condamnation de l’appelant d’ores et déjà en tous les frais présents et à venir et ayant trait à la présente instance, en ce, y compris les honoraires d’huissier et d’avocat, les frais d’exécution, et dépens de la procédure, et à défaut, à l’octroi d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau :

— condamner l’appelant d’ores et déjà en tous les frais présents et à venir et ayant trait à la présente instance, en ce, y compris les honoraires d’huissier et d’avocat, les frais d’exécution, et dépens de la procédure,

— et à défaut, le condamner à verser une somme qui ne saurait être inférieure à 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— confirmer le jugement pour le surplus,

Sur demande additionnelle :

— condamner l’appelant à lui verser la somme de 433,55 euros,

Dans tous les cas :

— rejeter toutes les prétentions de l’appelant comme non fondées et débouter l’appelant de toutes ses fins et conclusions,

— le condamner aux dépens et au versement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

Il soutient verser de nouvelles pièces à hauteur de cour et que ses prétentions sont justifiées.

Il conteste l’existence d’une prescription en soutenant que, pour déterminer s’il y a ou non prescription, le préalable obligatoire consiste à se reporter aux règles d’imputation des paiements partiels ; le premier juge a justement appliqué l’article 1342 du code civil et fait application de l’imputation sur la dette la plus ancienne.

Il soutient que les paiements intervenus à hauteur de 3 108,97 euros au total au 11 mars 2021 s’imputent sur le solde dû au 1er janvier 2018, de sorte que la reprise de solde au 1er janvier 2018, dont il justifie du quantum, à laquelle l’appelant oppose la prescription, 'était déjà couverte dans la période non encore prescrite'.

S’agissant de la créance pour les années 2019 à 2023, il précise qu’il existe trois types de charges : les charges communes générales, les charges communes Bâtiment et le poste de consommation d’eau, avec des clés de répartition différentes. Il ajoute que les frais mis en compte sont justifiés, comme les appels de fonds pour travaux d’étanchéité et les travaux de terrasse, et qu’il appartenait à M. [V] [J] de contester les montants mis en compte par une contestation du procès-verbal de l’assemblée générale dans les délais. Enfin, il relève que toutes les décisions d’assemblée ont validé les comptes et donné quitus au syndic.

Il ajoute que l’appelant se limite à contester la méthode de répartition des charges, qui est pourtant prévue au règlement de copropriété, ainsi que les montants et dépenses mis en compte sans élément probant et de manière tardive.

Au soutien de son appel incident, il fait valoir que l’impayé a provoqué des difficultés de gestion et des difficultés de trésorerie, qui constituent un préjudice certain dont il est fondé à demander réparation. Il précise que l’arriéré a représenté plus des 2/3 du budget annuel de fonctionnement du syndicat et que deux entreprises n’ont été que tardivement payées et menacent désormais d’engager des procédures, outre que le solde débiteur du syndicat a été fortement débiteur et que les conseillers syndicaux sont embarrassés quant à l’avenir de la copropriété. Un fonds spécial a été adopté lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2023 pour pallier la carence de M. [V] [J]. La création de ce fonds lui cause un préjudice.

De manière additionnelle, il demande paiement de 433,55 euros selon relevé de compte au 9 avril 2025.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

1. Sur la demande principale :

Le syndic a, par lettre du 29 novembre 2021 reçue le 9 décembre 2021, mis en demeure M. [V] [J] [R] de payer la somme de 5 608,15 euros au titre du solde débiteur de son relevé de compte, sous huitaine, sous peine de mettre en oeuvre les dispositions prévues par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965.

Puis, par lettre de mise en demeure du 15 novembre 2022, M. [V] [J] [R] a été mis en demeure de payer la somme de 6 946,07 euros due au 4 octobre 2022 comme mentionné dans ladite lettre.

Par acte d’huissier de justice délivré le 17 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé sa condamnation à lui payer la somme de 7 209,21 euros au titre des charges, montant porté à 10 064,61 euros selon ses dernières conclusions du 18 mars 2024, outre des frais. Selon les conclusions du syndicat des copropriétaires, cette somme de 10 064,61 euros résulte du décompte produit en pièce 32.

*

A titre liminaire, la cour statue à la suite du président du tribunal judiciaire saisi, selon la procédure accélérée au fond, en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de ce texte, 'à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.'

La mise en demeure visée par ces dispositions doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte.

Or, en l’espèce, ni la mise en demeure du 29 novembre 2021 ni celle du 15 novembre 2022 ne mentionnent la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget. Elles se limitent à mentionner une somme globale sans aucune précision.

En conséquence, la demande présentée au premier juge semble irrecevable.

De plus, il convient de rappeler que si le syndicat des copropriétaires est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en paiement d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, des provisions non encore échues devenues exigibles, ainsi que des arriérés de charges des exercices précédents approuvés par l’assemblée générale, il ne l’est pas pour agir en paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés.

Il ne l’est pas non plus pour statuer sur les charges dues au titre d’exercices postérieurs à la mise en demeure dont les comptes auraient ultérieurement été approuvés.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, il convient d’inviter les parties à présenter leurs observations sur :

— la recevabilité de la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires,

— le cas échéant, sur la recevabilité de la demande en paiement présentée au titre de charges dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés, et de la demande en paiement de charges dues au titre d’exercices postérieurs à la mise en demeure dont les comptes auraient ultérieurement été approuvés.

2. Sur la demande de M. [V] [J] [R] :

En application de l’article 16 code de procédure civile, il convient d’inviter les parties à présenter leurs observations sur le pouvoir du président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, et de la cour d’appel statuant à sa suite, pour statuer sur une demande de répétition de l’indû, et dès lors, sur la recevabilité de la demande.

Les demandes et dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

Avant-dire-droit,

INVITE les parties à présenter leurs observations sur :

— la recevabilité de la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires, alors que les mises en demeure qui ont été adressées à M. [V] [J] [R] ne précisent pas la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget,

— le cas échéant, sur la recevabilité de la demande en paiement présentée au titre de charges dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés, et de la demande en paiement de charges dues au titre d’exercices postérieurs à la mise en demeure dont les comptes auraient ultérieurement été approuvés,

— le pouvoir du président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, et de la cour d’appel statuant à sa suite, pour statuer sur une demande de répétition de l’indû, et dès lors, sur la recevabilité de la demande de M. [V] [J] [R] ;

INVITE l’intimé à conclure avant le 30 janvier 2026, l’appelant avant le 27 février 2026, chaque partie pouvant encore répliquer dans les quinze jours suivant la transmission des conclusions de la partie adverse ;

RÉSERVE les demandes et les dépens ;

RENVOIE les parties à l’audience de plaidoirie du 20 mars 2026 à 9 heures.

La greffière, Le président,