MINUTE N° 573/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 20 novembre 2025

Le cadre greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/02901 – N° Portalis DBVW-V-B7H-ID7H

Décision déférée à la cour : 27 Juin 2023 par le tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE :

S.C.I. AUPHANYS, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie BISCHOFF – DE OLIVEIRA, avocat à la cour.

INTIMÉES :

Madame [D] [O] épouse [I]

demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [K] veuve [O]

demeurant [Adresse 2]

représentées par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour, postulant, et M^e MONHEIT, avocat au barreau de Colmar, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Emeline THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 20 novembre 2020, Mme [E] [O], usufruitière, et Mme [D] [I], nue-propriétaire, ont vendu à la société Auphanys un immeuble de cinq logements au prix de 365 000 euros.

Le 10 novembre 2021, la société Auphanys a fait assigner Mme [D] [I] et Mme [E] [O] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir le paiement de la somme de 74 304,49 euros à titre de restitution partielle du prix de vente et celle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, en invoquant la garantie des vices cachés résultant d’infiltrations par la toiture de l’immeuble, dont l’existence aurait été camouflée avant la vente.

Par jugement en date du 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a débouté la société Auphanys de ses demandes et l’a condamnée à payer à Mme [D] [I] et à Mme [E] [O] une indemnité de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. Pour l’essentiel, le tribunal a considéré que la société Auphanys, qui avait acquis le bien immobilier dans le but de réaliser un investissement locatif et dont l’objet social prévoyait l’exploitation de tous immeubles dont elle pourrait devenir propriétaire, devait être considérée comme un professionnel de l’immobilier, qu’elle était en mesure de se rendre compte des défauts d’étanchéité de la toiture lors de la visite préalable de l’immeuble, dont les combles étaient accessibles, et que les constatations faites dans les lieux par un huissier et un expert démontraient que les défauts invoqués étaient apparents ; le tribunal a également considéré que la constatation des défauts affectant la couverture de l’immeuble nécessitaient l’intervention d’un homme de l’art, mais que, d’une part, il s’agissait moins de vices cachés que de simples défauts de conformité aux règles de l’art, et que, d’autre part, rien ne démontrait que les vendeurs en avaient connaissance.

Le 24 juillet 2023, la société Auphanys a interjeté appel de cette décision.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de la cour du 18 septembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

*

Par conclusions déposées le 12 août 2024, la société Auphanys demande à la cour d’infirmer le jugement ci-dessus et de condamner solidairement Mme [D] [I] et Mme [E] [O] à lui payer la somme de 65 764,57 euros en restitution d’une partie du prix et celle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une indemnité de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Auphanys soutient que l’immeuble était affecté de vices cachés consistant en des infiltrations par la toiture, révélées par des traces d’humidité et des coulures brunâtres ; elle ajoute que ces vices étaient connus des vendeurs, qui avaient fait effectuer des travaux afin de les dissimuler le temps de vendre l’immeuble. La société Auphanys conteste également avoir la qualité de professionnel de l’immobilier, comme de professionnel du bâtiment, et soutient qu’elle ne pouvait constater l’insuffisance des travaux de couverture que les vendeurs avaient fait réaliser avant la vente.

Elle évalue à 57 624,57 euros le coût des travaux de couverture nécessaires et à 8 140 euros celui des travaux de réfection intérieure. Elle chiffre à 10 000 euros le préjudice résultant de la perte de loyers et des désagréments qu’elle subit.

Par conclusions déposées le 16 octobre 2024, Mme [D] [I] et Mme [E] [O] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré et de condamner la société Auphanys à leur payer une indemnité de 3 000 euros chacune par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] [I] et Mme [E] [O] approuvent la motivation du jugement en relevant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties. Elles soutiennent que ni l’existence de vices ni leur antériorité à la vente n’est établie et invoquent une clause de l’acte de vente les exonérant de la garantie des vices cachés. Les défauts invoqués par la société Auphanys seraient des défauts apparents dont elle était en mesure de se convaincre, compte tenu notamment de sa qualité de professionnel de l’immobilier ; elle leur reprocherait à tort d’avoir fait effectuer des travaux de couverture deux ans avant la vente et elles-mêmes ne pourraient être responsables d’éventuelles malfaçons ou défauts de conformité affectant ces travaux ; Mme [D] [I] et Mme [E] [O] contestent avoir dissimulé des traces d’infiltrations.

Elles contestent également le montant de la réduction du prix de vente sollicitée ainsi que celui des dommages et intérêts réclamés.

MOTIFS

Sur les vices cachés

Selon à l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. En revanche, conformément à l’article 1642 de ce code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, pour caractériser les vices cachés qu’elle allègue, la société Auphanys invoque en premier lieu des « infiltrations se produisant sous la couverture et au droit des chiens assis » se traduisant, dans un appartement situé au quatrième étage, par des traces d’humidité visibles au niveau du pourtour de fissures et des coulures brunâtres sur un mur, sous le cadre d’une fenêtre, outre une trace d’humidité de couleur noirâtre présente au niveau de la descente de toiture ; elle se réfère à des constatations faites par huissier le 9 avril 2021 et à une expertise privée réalisée le 15 avril 2021.

Aucun élément ne démontre que les infiltrations dont des traces ont été constatées en avril 2021 sont antérieures à la vente conclue le 18 novembre 2020, soit six mois auparavant, alors qu’un hiver et un printemps entiers se sont écoulés entre les deux dates ; ni l’huissier, ni l’expert ne se prononcent sur la cause des infiltrations et la date de leur apparition.

Par ailleurs, les traces décrites et photographiées sont apparentes et aucun élément ne permet de démontrer que les traces d’infiltrations auraient été masquées si elles avaient existé à la date de la vente ; au contraire, les constatations de l’huissier font état, dans la chambre d’enfant de « trous rebouchés à l’aide d’enduit et de peinture anti-moisissure » mais ne mentionnent aucun empêchement à constater les fissures et les cloques affectant les murs ni les coulures brunâtres sous la fenêtre ; dans le séjour aucun élément n’est susceptible de dissimuler la présence de traces d’infiltrations dans l’angle côté gauche ou les coulures brunâtres sous la fenêtre ; dans la cuisine, l’huissier a expressément constaté que seul le mur côté gauche dans la descente de toiture avait été repeint et enduit, en y relevant « des traces d’enduit semblant correspondre à un maquillage de traces d’humidité », tout en notant qu’une trace d’humidité de couleur noirâtre était présente sur le mur côté droit.

L’attestation établie par Mme [X] [W] et M. [N] [Z] le 30 janvier 2021, selon laquelle, le 26 octobre 2020, l’époux de l’usufruitière « a fait passer une personne pour une remise en état suite aux dégâts que la moisissure a causée dans notre appartement : Peinture blanche + rebouchage de trous », outre qu’elle est dépourvue de force probante faute d’être établie dans les formes requises pour un témoignage en justice, ne prétend nullement que l’appartement connaissait des infiltrations et que les traces constatées en avril n’auraient pas été présentes ou qu’elles auraient été dissimulées, mais fait seulement état d’une remise en état suite à des dégâts causés par de la moisissure, dont l’origine et l’étendue ne sont pas précisées.

Il n’est donc pas démontré que les infiltrations invoquées par la société Auphanys relèvent des défauts cachés de la chose vendue mentionnés par l’article 1641 du code civil.

La société Auphanys invoque également des désordres affectant la toiture de l’immeuble. Cependant, le constat d’huissier qu’elle a fait établir démontre que les principaux désordres affectant la toiture étaient visibles lors d’une simple visite, notamment la présence de mousse polyuréthane au niveau d’un passage de ventilation et entre les tuiles comme l’absence de bavettes d’égout sur les lucarnes de la toiture.

S’agissant de ces désordres comme des autres défauts de conformité constatés par l’huissier en présence d’un couvreur et d’un expert, la circonstance que Mme [D] [I] et Mme [E] [O] avaient fait effectuer des travaux de couverture plus de deux ans avant la vente ne permet pas d’affirmer qu’elles avaient connaissance de ces défauts, alors qu’elles ne sont pas des professionnelles du bâtiment et que les mentions de la facture ne révèlent pas de difficulté particulière.

Dès lors, en ce qui concerne les défauts de la toiture qui pourraient être considérés comme cachés pour un profane, Mme [D] [I] et Mme [E] [O] sont fondées à se prévaloir de la clause de l’acte de vente selon laquelle l’acquéreur prend le bien sans recours contre le vendeur en raison des vices cachés.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Auphanys de ses demandes.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

La société Auphanys, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance. Elle sera également condamnée aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l’espèce justifient de condamner la société Auphanys à payer à Mme [D] [I] et Mme [E] [O], unies d’intérêt, une indemnité de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d’appel ; elle sera elle-même déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions frappées d’appel ;

CONDAMNE la société Auphanys aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [D] [I] et Mme [E] [O] une indemnité de 3 000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, et la déboute de sa demande à ce titre.

Le cadre greffier, Le président,