MINUTE N° 25/598

Copie exécutoire à :

— M^e Julie HOHMATTER

— M^e Nadine

HEICHELBECH

Copie conforme à :

— greffe du JCP du TJ [Localité 4]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Décembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00056

N° Portalis DBVW-V-B7J-IN7W

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTS ET INCIDEMMENT INTIM''S :

Monsieur [B] [O]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [S] [L]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [C] [E] [O]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [U] [F]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. [U] [F] est propriétaire d’une maison composée de deux appartements, située [Adresse 1] [Localité 4].

Il a conclu avec l’agence nationale de l’habitat (Anah) une convention de loyer de niveau intermédiaire prenant effet le 20 mars 2017.

Par contrat du 17 février 2021, M. [F] a donné en location à Mme [S] [L], M. [B] [O] et M. [C] [O] (ci-après les consorts [P]) l’un des appartements moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 664 euros, outre une provision sur charges de 170 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 mai 2023, les consorts [P] ont fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, sollicitant en dernier lieu de voir :

— condamner M. [F] à leur verser les sommes de :

' 17 264 euros correspondant au remboursement des loyers versés depuis mars 2021 du fait du trouble de jouissance,

' 8 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

' 8 000 euros en réparation de leur préjudice physique (atteinte à la santé)

— suspendre le loyer jusqu’à la mise en conformité du logement par la réalisation des travaux suivants :

' réfection complète de la toiture préconisée par la société FTC pour mettre fin aux infiltrations d’eau dans le salon et la chambre à coucher du logement,

' installation d’un système d’aération au niveau des ouvertures,

' étanchéification de la boîte aux lettres,

' réfection de la sonnette,

' pose de poignées de porte adaptées,

' mise aux normes du système électrique,

' création d’un système de ventilation dans la salle de bains,

' réaménagement de la salle de bains,

' encoffrement de la conduite de gaz présente dans le logement,

' étanchéification des velux dont les menuiseries sont dégradées,

— subsidiairement, condamner M. [F] à exécuter ces travaux sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard,

— en tout état de cause, condamner M. [F] au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Les demandeurs ont fait valoir qu’ils avaient constaté de nombreux désordres et dysfonctionnements suite à leur entrée dans les lieux et subi de multiples dégâts des eaux du fait d’infiltrations provenant de la toiture.

Ils ont soutenu que les dysfonctionnements avaient été constatés dans un rapport d’expertise contradictoire du 8 juillet 2021, un rapport d’hygiène de la ville de [Localité 4] du 1er août 2022 et dans un constat d’huissier du 6 octobre 2022 et que le propriétaire refusait d’effectuer les travaux de mise en conformité malgré les nombreuses mises en demeure qui lui ont été adressées.

M. [F] a conclu à l’irrecevabilité et au rejet des demandes des locataires et à leur condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur a fait valoir que la toiture de la maison avait été endommagée par un épisode de grêle survenu le 26 juin 2022 mais que les travaux de réfection avaient été réalisés et qu’il n’y avait plus d’infiltrations d’eau.

Il a soutenu que la conformité électrique du logement était attestée par le consuel en 2016 et la réalisation de travaux d’électricité en avril 2021 et qu’il n’y avait pas de gaz de ville dans l’appartement où tout est électrique, à l’exception du chauffage et l’eau chaude, de sorte que les locataires n’étaient pas fondés à solliciter le coffrage d’une conduite vide, non reliée au gaz.

Pour le surplus, le propriétaire a indiqué que l’appartement présentait les caractéristiques d’un logement décent et que les autres demandes de travaux étaient infondées.

Par jugement contradictoire du 15 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— condamné M. [U] [F] à payer à M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] les sommes suivantes au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance :

' 1 200 euros au titre des infiltrations répétées subies en 2022,

' 400 euros pour la mise à disposition d’un logement en mauvais état de réparation (électricité, poignées de porte, interphone dysfonctionnel),

— débouté M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] de leurs autres demandes d’indemnisation et de leur demande de suspension du paiement des loyers,

— ordonné à M. [U] [F] de procéder aux travaux suivants pour le rendre conforme aux prescriptions de décence énoncées par le décret du 30 janvier 2002 :

' installation d’une ventilation mécanique contrôlée dans les pièces de service (salle de bains et cuisine),

' mise en conformité de l’ensemble des fenêtres du logement en ce qu’elles doivent être étanches à l’eau et à l’air et pourvues d’une grille d’aération,

' détalonnage de toutes les portes du logement pour permettre la circulation d’air,

— ordonné en outre la remise en état de l’interphone aux frais de M. [F],

— dit que les travaux devront être exécutés dans un délai de quatre mois suivant la signification du jugement,

— dit que passé ce délai, une astreinte de 500 euros par semaine entière de retard courra à l’encontre de M. [F] au profit de M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O],

— débouté M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] de leurs autres demandes de travaux,

— condamné M. [F] à payer à M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] aux frais et dépens de l’instance,

— rappelé que le jugement est exécutoire par provision de plein droit.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que si les travaux de réfection de la toiture avaient été réalisés le 3 novembre 2022, les locataires avaient supporté des infiltrations d’eaux pluviales à six reprises, ce qui justifiait l’indemnisation de leur trouble de jouissance.

Le juge a considéré que le trouble de jouissance résultant de la mise à disposition d’un logement en mauvais état de réparation (électricité, poignées de porte, interphone dysfonctionnel) était caractérisé mais néanmoins modéré.

Il a également relevé que les pièces produites, notamment le rapport du service d’hygiène de l’Eurométropole de [Localité 4], établissaient une indécence structurelle du logement quant à une circulation suffisante de l’air et une extraction efficace de l’air vicié et humide dans les pièces d’eau et la cuisine pour une occupation normale, de sorte qu’il convenait d’ordonner la réalisation de travaux appropriés pour rendre le logement décent.

Les consorts [P] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 19 décembre 2024.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 12 septembre 2025, les consorts [P] demandent à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel formé par M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] bien fondé,

y faisant droit,

— infirmer le jugement du 15 mars 2024 en ce qu’il a :

' condamné M. [F] à payer à M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] les sommes suivantes au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance :

' 1 200 euros au titre des infiltrations répétées subies en 2022,

' 400 euros pour la mise à disposition d’un logement en mauvais état de réparation (électricité, poignées de porte, interphone dysfonctionnel),

' débouté M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] de leurs autres demandes d’indemnisation et de leur demande de suspension du paiement des loyers,

statuant à nouveau,

— condamner M. [F] à payer à M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] les sommes suivantes en indemnisation du préjudice subi :

' remboursement des loyers nus au titre du trouble de jouissance (depuis mars 2021) : 664 X 26 mois = 17 264 euros,

' préjudices moraux : 8 000 euros,

' préjudices physiques (atteinte à la santé) : 8 000 euros,

sur l’appel incident,

— dire et juger l’appel incident formé par M. [F] mal-fondé,

— débouter M. [F] de son appel incident,

— confirmer le jugement du 15 mars 2024 du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a ordonné à M. [F] de procéder aux travaux suivants dans le logement donné à bail à M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] :

' installation d’une ventilation mécanique contrôlée dans les pièces de service,

' mise en conformité de l’ensemble des fenêtres du logement [en] ce qu’elles doivent être étanches à l’eau et à l’air et pourvues d’une grille d’aération,

' détalonnage de toutes les portes du logement pour permettre la circulation d’air et ordonner la remise en état de l’interphone aux frais de M. [F],

— confirmer le jugement du 15 mars 2024 du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a condamné M. [F] à payer à M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers frais et dépens,

en tout état de cause,

— débouter M. [F] de toutes ses fins, moyens et conclusions,

— condamner M. [F] à verser aux consorts [K] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— condamner M. [F] aux entiers frais et dépens de l’instance d’appel.

Les appelants font valoir que le bailleur n’a jamais effectué les travaux auxquels il a été condamné et qu’ils ont finalement quitté le logement au mois de novembre 2024.

Ils soutiennent que les dysfonctionnements du logement sont établis par le rapport d’expertise du 8 juillet 2021, le rapport d’hygiène des services de la ville de [Localité 4] du 1er août 2022 et le constat d’huissier du 6 octobre 2022 et que le bailleur a refusé d’y mettre fin et de réaliser les travaux de mise en conformité malgré plusieurs mises en demeure.

Ils précisent que la ville de [Localité 4] a mentionné dans son rapport du 1er août 2022 que le logement ne respectait pas les normes d’un logement décent en l’absence de ventilation permanente du logement et d’étanchéité des ouvrants et en raison d’infiltrations.

Les appelants affirment que M. [F] n’a pas respecté ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de réparation, ce qui leur a causé divers préjudices qui n’ont pas été justement évalués par le premier juge.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 13 juin 2025, M. [F] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— déclarer l’appel de M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] mal fondé,

— les en débouter,

sur l’appel incident,

— déclarer M. [F] recevable en son appel incident,

— l’y dire bien fondé,

en conséquence,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [F] à payer à M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] les sommes suivantes au titre de l’indemnisation des troubles de jouissance :

' 1 200 euros au titre des infiltrations répétées subies en 2022,

' 400 euros pour la mise à disposition d’un logement en mauvais état de réparation,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné à M. [F] de procéder aux travaux suivants dans le logement donné à bail à M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] :

' installation d’une ventilation mécanique contrôlée dans les pièces de service (salle de bains et cuisine),

' mise en conformité de l’ensemble des fenêtres du logement en ce qu’elles doivent être étanches à l’eau et à l’air et pourvues d’une grille d’aération,

' détalonnage de toutes les portes du logement pour permettre la circulation d’air,

— et ordonné en outre la remise en état de l’interphone aux frais de M. [F],

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [F] au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

statuant à nouveau,

— débouter M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] de l’ensemble de leurs demandes ainsi que de l’intégralité de leurs fins, moyens et conclusions,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

— condamner solidairement M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] en tous les frais et dépens de la procédure de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, et pareil montant au titre des frais irrépétibles d’appel.

L’intimé fait valoir que les appelants ont quitté les lieux le 15 novembre 2024, suite au prononcé d’un jugement ordonnant leur expulsion rendu le 30 août 2024.

M. [F] soutient que les locataires ont été indemnisés de leur préjudice au titre des infiltrations d’eau par l’assurance du bailleur et que leur demande d’indemnisation à ce titre est infondée, les appelants ayant pu vivre normalement dans le logement malgré l’infiltration réparée le 3 novembre 2022.

Il indique que les locataires ne démontrent pas en quoi le logement loué ne répondrait pas aux critères de décence tels que définis par le décret du 30 janvier 2002, précisant que la ville a accordé le conventionnement Anah après visite du logement en 2016.

L’intimé affirme qu’une VMC n’est pas obligatoire dans les logements anciens et qu’il convient d’ouvrir régulièrement les portes et fenêtres pour renouveler l’air ambiant. Il ajoute qu’aucune humidité ou moisissure n’a été constatée dans le logement et qu’il appartenait aux locataires de respecter le règlement de maison qui prévoit que le linge ne doit pas être étendu dans l’appartement.

M. [F] explique que l’installation électrique du logement est parfaitement aux normes, qu’il n’y a pas de gaz de ville dans le logement et que la conduite de gaz n’est plus en service, que l’interphone fonctionnait parfaitement lors de l’entrée dans les lieux des locataires et que les dysfonctionnements allégués par les appelants ne sont nullement démontrés et qu’ils ne justifient d’aucun préjudice.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 14 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le préjudice de jouissance :

Selon l’article 6 de la loi du 10 juillet 1989, le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…);

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, les appelants font état de plusieurs désordres à l’appui de leur demande d’indemnisation :

— une installation électrique défectueuse et dangereuse,

— des infiltrations d’eau dans le salon et la chambre à coucher du logement,

— l’absence de ventilation dans la salle de bain et la nécessité de son réaménagement,

— l’absence de système d’aération au niveau des ouvertures et l’absence d’étanchéité des ouvrants,

— l’absence d’étanchéité de la boîte aux lettres,

— le dysfonctionnement de la sonnette,

— le dysfonctionnement de l’interphone,

— des poignées de porte inadaptées,

— l’absence d’encoffrement d’une conduite de gaz présente dans le logement.

— Sur l’installation électrique :

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 17 février 2021 mentionne au titre des « observations générales » que l’appartement donné en location est en mauvais état et qu’il convient de faire intervenir un électricien urgemment afin de vérifier l’électricité.

Par ailleurs, le dossier de diagnostic technique du 30 décembre 2020 annexé au contrat de location fait état de deux anomalies concernant l’installation électrique pour lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles représentent :

— le dispositif de protection différentielle à l’origine de l’installation /prise de terre et installation de mise à la terre,

— des matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension /protection mécanique des conducteurs.

Le bailleur n’est pas fondé à se prévaloir des travaux d’électricité réalisés en 2016 et de l’attestation de mise en sécurité du 13 septembre 2016 pour établir la conformité de l’installation électrique dès lors que les anomalies ont été mises en évidence par le diagnostic technique le 30 décembre 2020.

De même l’attestation des précédents locataires, faisant état de l’absence de défaut électrique dans l’appartement, est dépourvue de toute force probante en ce qu’elle n’émane pas d’un professionnel de l’électricité.

La seule facture de l’entreprise Metzger du 30 avril 2021 d’un montant de 189,20 euros, relative à la fourniture et au remplacement de trois prises de courant, est insuffisante à établir que les anomalies constatées dans le diagnostic technique ont été effectivement levées.

Cependant, la cour relève que si les locataires se sont plaints du dysfonctionnement des prises électriques du couloir et de la salle de bains dans un courrier du 3 mai 2021, ils n’ont pas fait état du moindre dysfonctionnement électrique auprès de l’expert diligenté par Saretec France, assureur de protection juridique, qui s’est rendu sur les lieux le 8 juillet 2021, et qu’aucun dysfonctionnement électrique n’a été mis en évidence par les inspecteurs de salubrité de la ville de [Localité 4].

Il en résulte que le trouble de jouissance résultant du dysfonctionnement du système électrique, subi au cours de la période d’occupation du logement, apparaît modéré et limité à la défectuosité de prises électriques.

Sur les infiltrations d’eaux pluviales :

La réalité de ces infiltrations est établie par le rapport de visite rédigé le 29 juillet 2022 par les inspecteurs de salubrité de la ville de [Localité 4] et par le procès-verbal de commissaire de justice du 6 octobre 2022.

Les pièces produites font apparaître que les infiltrations ont débuté le 26 juin 2022, lors de la survenance d’intempéries et de fortes pluies.

M. [F] précise qu’il a d’abord fait intervenir une entreprise pour un colmatage des points d’entrée d’eau sur la toiture le 30 juin 2022 puis un couvreur le 3 novembre 2022 pour effectuer des réparations au niveau de la jonction de la toiture.

L’intimé justifie effectivement des interventions de M. [N] [R] le 30 juin 2022 et de l’entreprise Speed toiture le 3 novembre 2022.

Cependant, la cour relève que M. [R] mentionne dans sa facture qu’il a constaté « l’usure avancée des éléments en couverture-zinguerie », ce qui tend à démontrer que le mauvais état de la toiture est sans lien avec les intempéries du 26 juin 2022.

En revanche, il n’est pas démontré par les locataires que l’intervention du 3 novembre 2022 se serait révélée inefficace ni que les infiltrations auraient perduré au-delà de cette date.

Il en résulte que le trouble de jouissance causé par les infiltrations d’eaux pluviales est établi mais limité à la période du 26 juin 2022 au 3 novembre 2022.

M. [F] ne démontre pas que les locataires auraient déjà été indemnisés du trouble de jouissance causé par les infiltrations, le courrier de son assureur du 7 février 2023 dont il se prévaut à ce titre ne contenant aucune précision sur le motif du versement de la somme de 575 euros au profit de Mme [L].

Sur l’absence de ventilation dans la salle de bain et la nécessité de son réaménagement :

Il ressort des conclusions concordantes de l’expertise Saretec et des inspecteurs de salubrité que la salle de bain ne dispose pas de système de ventilation, ce qui oblige à ouvrir la fenêtre de toit pour assurer le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité.

Le trouble de jouissance résultant du manquement aux dispositions de l’article 2-6 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, prévoyant que le logement doit permettre une aération suffisante, apparaît ainsi caractérisé.

S’agissant de la baignoire placée en sous-pente, le premier juge a justement relevé qu’il n’existait d’autre obligation réglementaire que la mise à disposition d’une douche ou d’une baignoire dans la salle d’eau, ce qui est le cas en l’espèce, et que les locataires avaient connaissance de cette incommodité lorsqu’ils ont pris le logement en location, de sorte qu’aucun manquement du bailleur n’apparaît caractérisé.

Sur l’absence de système d’aération des ouvertures :

Le rapport du service d’hygiène et santé environnementale de la ville de [Localité 4] met en évidence la non-conformité du dispositif de ventilation permanente du logement, les entrées d’air neuf étant absente dans les pièces principales et les dispositifs d’extraction d’air vicié inexistants dans les pièces de services.

Le trouble de jouissance résultant du manquement aux dispositions de l’article 2-6 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002 apparaît caractérisé.

— Sur l’absence d’étanchéité de la boîte aux lettres :

L’expert Saretec a relevé la présence d’eau au fond de la boîte aux lettres le 8 juillet 2021.

M. [F] justifie d’une intervention de M. [Z] [V] le 14 octobre 2021 afin de remédier aux problèmes d’étanchéité.

Il n’est pas démontré par les locataires que cette intervention se serait révélée inefficace, les traces de papier collé constatées par le commissaire de justice le 6 octobre 2022 étant insuffisantes pour établir l’existence de problèmes d’étanchéité.

Par conséquent, le trouble de jouissance résultant du défaut d’étanchéité de la boîte aux lettres est établi jusqu’au 14 octobre 2021.

— Sur le dysfonctionnement de la sonnette :

L’état des lieux d’entrée mentionne expressément que la sonnette a été vérifiée et qu’elle était en bon état.

Le commissaire de justice indique dans son constat du 6 octobre 2022 que la sonnette n’émet aucun son après appui sur le bouton.

Cependant, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que sa réparation incombait aux locataires au titre de l’entretien courant.

— Sur le dysfonctionnement de l’interphone :

L’état des lieux d’entrée mentionne que l’interphone présente un « branchement obsolète / à voir avec un électricien ».

Si le bailleur justifie de l’intervention d’un électricien le 30 avril 2021, il résulte de sa facture d’intervention qu’il s’est contenté de procéder à la « fixation du câble par agrafes », de sorte que la remise en état de l’interphone n’est pas établie.

— Sur les poignées de porte :

Les locataires se sont plaints de la défectuosité des poignées de porte par courrier du 3 mai 2021.

Ils résultent de constatations concordantes de l’expert Saretec et du commissaire de justice que des poignées de porte sont instables et mal fixées, ce qui rend difficile l’ouverture et la fermeture de la porte.

Le trouble de jouissance en résultant est donc caractérisé.

— Sur le défaut d’encoffrement de la conduite de gaz présente dans le logement :

Le constat de commissaire de justice fait mention d’une conduite de gaz à découvert dans une chambre de l’appartement.

Cependant, comme relevé par le premier juge, le bailleur justifie de ce que la fourniture de gaz n’est active que pour la chaudière de la maison et qu’il n’existe aucune nécessité d’encoffrement de la conduite de gaz de la chambre qui n’est plus en service.

Par ailleurs, le caractère inesthétique de l’absence d’encoffrement était visible lors de la visite des lieux, de sorte que les locataires ne sont pas fondés à l’invoquer à l’appui de leur demande d’indemnisation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la preuve d’un trouble de jouissance imputable à un manquement du bailleur est rapportée s’agissant des infiltrations d’eaux pluviales, des prises électriques, de l’absence de ventilation dans la salle de bain, de l’absence de système d’aération des ouvertures, du dysfonctionnement de l’interphone, de la défectuosité des poignées de porte et de l’absence d’étanchéité de la boîte aux lettres.

Ce préjudice de jouissance sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’un montant de 2 000 euros, le jugement déféré étant infirmé sur le quantum de la condamnation prononcée.

Sur les demandes de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte :

En application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Il est constant que l’obligation faite au bailleur d’exécuter sous astreinte certains travaux est liée à l’obligation de délivrance d’un logement décent et paisible à son locataire, cette obligation pesant sur le bailleur tant que dure le bail.

En l’espèce, il ressort des déclarations concordantes des parties et des pièces produites aux débats que les locataires ont quitté le logement le 15 novembre 2024.

Le bail a pris fin à cette date, tout comme l’obligation de délivrance du bailleur.

Il en résulte que les appelants qui arguent d’un défaut d’exécution du contrat de bail ne peuvent plus solliciter la réalisation de travaux à leur profit, le bailleur n’étant plus tenu à son obligation de délivrance.

En l’état de l’évolution du litige, le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral :

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les appelants ne justifient pas avoir subi un préjudice moral distinct de celui déjà réparé dans le cadre du trouble de jouissance.

En conséquence, leur demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice physique :

Les appelants produisent plusieurs certificats médicaux faisant état de diverses pathologies (malaises, syndrome anxio-dépressif et infections ORL et respiratoires) présentées par les occupants du logement.

Cependant, il n’est pas établi de lien de causalité avéré entre l’état du logement et ces pathologies, les médecins se contentant de relater les dires de leurs patients quant à l’origine supposée des problèmes de santé.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation au titre du préjudice physique.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Les appelants ayant été partiellement accueillis en leurs demandes, il y a lieu de dire qu’il sera fait masse des dépens d’appel et que la moitié sera mise à la charge des appelants et l’autre moitié à celle de l’intimé.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a :

— débouté M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] de leurs autres demandes d’indemnisation et de leur demande de suspension du paiement des loyers,

— débouté M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] de leurs autres demandes de travaux,

— condamné M. [U] [F] à payer à M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] [F] aux frais et dépens de l’instance,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [U] [F] à payer à M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

REJETTE les demandes de M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] tendant à la condamnation de M. [U] [F] à effectuer des travaux sous astreinte,

Y ajoutant,

FAIT masse des dépens d’appel et CONDAMNE in solidum M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] à en payer la moitié et M. [U] [F] à en payer l’autre moitié,

DEBOUTE M. [U] [F] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [B] [O], Mme [S] [L] et M. [C] [O] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente