MINUTE N° 25/603

Copie exécutoire à :

— M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH

— M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER

Copie conforme à :

— greffe du TPRX Molsheim

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Décembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00009

N° Portalis DBVW-V-B7J-IN5B

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [O] [I]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Madame [B] [K]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat signé le 1er septembre 2021, Madame [B] [K] a donné à bail à Madame [O] [I] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant paiement d’un loyer mensuel de 750 € outre 150 € d’avance sur charges.

Par ordonnance du 18 octobre 2022, une expertise a été ordonnée à la demande de Madame [I], aux fins notamment de vérifier l’installation de chauffage et son état de fonctionnement, de rechercher si le logement répond aux caractéristiques du logement décent et déterminer les travaux éventuellement nécessaires à la mise en conformité du logement.

Dans son rapport en date du 30 juin 2023, l’expert judiciaire conclut que la chaudière fonctionne ; que suite à l’intervention d’une entreprise pour l’entretien de la chaudière, les travaux préconisés, à savoir le désembouage, n’ont pas été fait. Il préconise également de faire un nouveau réglage des tés de réglage au niveau des radiateurs. Il relève divers autres points nécessitant remède.

Par ordonnance de référé du 7 septembre 2023, Madame [B] [K] a été condamnée à réaliser les travaux de remise en état du chauffage du logement, sous astreinte fixée à 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision. Madame [O] [I] a été déboutée de ses demandes portant sur la réalisation des autres travaux, en l’absence de caractérisation de l’urgence.

Par acte du 3 janvier 2024, Madame [O] [I] a fait citer Madame [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim, aux fins de voir qualifier le logement donné à bail de logement non meublé, de dire en conséquence que la durée du bail d’habitation ne saurait être inférieure à trois ans, de voir condamner la défenderesse sous astreinte à faire réaliser les travaux de mise en conformité de l’installation électrique, les travaux d’installation d’une VMC et à faire réaliser l’ensemble des travaux tels que décrits et visés dans le rapport d’expertise judiciaire du 30 juin 2023, de voir ordonner la suspension du paiement des loyers dus à compter du 30 juin 2023 jusqu’à l’achèvement des travaux prescrits et de voir condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, la somme de 5 000 € pour résistance abusive dans la réalisation des travaux et la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [K] a conclu au rejet de la demande de requalification du contrat, a demandé validation d’un congé délivré à Madame [O] [I] le 2 juin 2023, condamnation sous astreinte de la demanderesse à libérer les lieux, de voir Madame [O] [I] condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 750 € par mois à compter du 31 août 2023 jusqu’à son départ effectif du logement et la restitution des clés et de la voir condamner au paiement d’une somme de 1 500 € pour résistance abusive, la somme de 7 891 € en paiement des arriérés de loyers et charges, la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral et de la voir condamner à payer 71 % du montant de la facture du chauffagiste au titre des travaux de désembouage qui relèvent des réparations locatives, outre les dépens et la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 28 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim a ordonné la réouverture des débats et a invité les parties à se prononcer sur la question de l’intérêt à agir de Madame [O] [I] concernant sa demande, en raison de son déménagement.

Madame [O] [I] a demandé condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 6 750 € au titre de la liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance du 7 décembre 2023, a maintenu sa demande tendant à la suspension du paiement des loyers à compter du 30 juin 2023 jusqu’au 3 mai 2024, a demandé condamnation de la défenderesse à lui rembourser les loyers perçus entre le 30 juin 2023 et le 3 mai 2024, soit 6 430 € et a maintenu au surplus ses demandes indemnitaires, ainsi que sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [K] a repris ses demandes.

Par jugement du 18 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim a :

— déclaré irrecevable la demande en liquidation d’astreinte,

— dit que le bail liant les parties est un bail de locaux non meublés, à usage d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989,

— rejeté la demande de validation du congé donné le 2 juin 2023,

— rejeté la demande de suspension du paiement des loyers,

— rejeté la demande de remboursement des loyers,

— condamné Madame [B] [K] à payer à Madame [O] [I] la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [I] au titre de la résistance abusive,

— condamné Madame [O] [I], en quittance et deniers, à payer à Madame [B] [K] la somme de 7 891 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 3 mai 2024,

— rejeté la demande en paiement de la facture de désembouage,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [B] [K],

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [B] [K] aux entiers dépens de la procédure.

Madame [O] [I] a interjeté appel de cette décision le 16 décembre 2024.

Par dernières écritures notifiées le 4 septembre 2025, elle conclut à l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande de remboursement des loyers,

— rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [O] [I] au titre de la résistance abusive,

— condamné Madame [O] [I], en quittance et deniers, à payer à Madame [B] [K] la somme de 7 891 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 3 mai 2024,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande à la cour de :

— qualifier le logement occupé par Madame [O] [I] pris à bail le 1er septembre 2021 de logement indécent,

— condamner Madame [B] [K] à restituer à Madame [O] [I] les loyers et provisions sur charges perçus, à titre principal, à compter du 13 avril 2022, à titre subsidiaire, à compter du 30 juin 2023,

— condamner Madame [B] [K] à payer à Madame [O] [I], à titre principal, la somme de 14 609 €, à titre subsidiaire la somme de 4 030 €, au titre de la restitution des loyers,

— condamner Madame [B] [K] à payer à Madame [O] [I] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive dans la réalisation des travaux,

— dire n’y avoir lieu pour Madame [O] [I] au paiement de la somme de 7 891 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 3 mai 2024,

Sur appel incident,

— déclarer l’appel incident mal fondé, le rejeter,

— débouter Madame [B] [K] de son appel incident,

En tout état de cause,

— débouter Madame [B] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner Madame [B] [K] à payer à Madame [O] [I] la somme de 3 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [B] [K] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, y compris aux frais d’expertise.

Elle maintient que l’appartement loué ne répondait pas aux caractéristiques du logement décent, en ce que l’expert a constaté que le local chaufferie n’était pas accessible, qu’aucun contrat d’entretien ne lui a été remis et que la circulation dans les radiateurs n’était pas opérationnelle, raison pour laquelle elle n’a jamais pu se chauffer convenablement ; que la seule circonstance que la chaudière fonctionnait ne permet pas d’éluder le dysfonctionnement des radiateurs et donc du chauffage ; que Madame [K] n’a pas fait procéder à la réalisation des travaux de désembouage de l’installation de chauffage ; que des non-conformités ont également été relevées s’agissant de l’installation électrique, de nature à porter atteinte à la sécurité des occupants, notamment l’absence de schéma électrique et de tableau directement accessible pour elle et l’absence de points d’éclairage dans l’entrée et l’escalier ; que l’absence de VMC constatée par l’expert caractérise également l’absence de décence du logement, notamment dans la salle de bains, le logement présentant une forte humidité ; qu’elle est donc fondée à obtenir la restitution des loyers à compter de la date d’assignation en référé expertise, subsidiairement à compter du 30 juin 2023.

Elle fait valoir par ailleurs que la bailleresse a délibérément refusé d’accomplir des travaux prescrits en référé et par le rapport d’expertise ; que sa résistance abusive justifie l’allocation de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice distinct du préjudice de jouissance.

Elle fait valoir que les provisions sur charges appelées n’ont jamais été justifiées ni n’ont fait l’objet d’une quelconque régularisation, alors qu’une provision sur charges de 150 € par mois a été mise en compte, de sorte qu’aucune somme ne peut être réclamée au titre des loyers et provision sur charges pour les périodes d’avril 2022 ou juillet 2023 jusqu’au 3 mai 2024.

Elle maintient avoir subi un préjudice de jouissance en raison des désordres existants dans le logement, justement pris en compte par le premier juge.

Elle conteste avoir mis en échec la réalisation des travaux qui ont été ordonnés par la bailleresse, qui ne peut justifier d’aucun préjudice.

Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande au titre d’un préavis en ce qu’elle est nouvelle en appel et à son mal fondé, en ce que Madame [K] entendait se prévaloir de la résiliation du bail notifiée le 2 juin 2023.

Par dernières écritures notifiées le 18 septembre 2025, Madame [B] [K] conclut ainsi qu’il suit :

Sur appel principal

— déclarer Madame [O] [I] mal fondée en son appel,

— l’en débouter, ainsi que de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Sur appel incident

— déclarer Madame [B] [K] recevable en son appel incident,

— l’y dire bien fondée,

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 18 novembre 2024 en ce qu’il a :

' condamné Madame [B] [K] à payer à Madame [O] [I] la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

' rejeté la demande de dommages et intérêts de Madame [B] [K],

' condamné Madame [B] [K] aux entiers dépens de la procédure,

Statuant à nouveau de ces chefs,

— débouter Madame [O] [I] de sa demande en réparation au titre de la perte de jouissance,

Subsidiairement,

— la réduire à plus juste montant,

— condamner Madame [O] [I] à payer à Madame [B] [K] une somme de 5 000 € en réparation de son préjudice moral et de perte de temps,

— condamner Madame [O] [I] à payer à Madame [B] [K] la somme de 2 250 € au titre de son départ anticipé sans préavis,

— condamner Madame [O] [I] aux entiers frais et dépens de première instance,

— confirmer le jugement pour le surplus,

En tout état de cause,

— condamner Madame [O] [I] à verser à Madame [B] [K] une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [O] [I] aux entiers frais et dépens d’appel principal et d’appel incident.

Elle fait valoir qu’à la suite du rapport d’expertise, elle a fait réaliser divers travaux d’électricité et de chauffage ; qu’elle a notamment fait le nécessaire pour que son chauffagiste procède aux travaux de désembouage dans les meilleurs délais ; que cette intervention a échoué en raison de l’absence de réponse de la locataire pour permettre l’accès à son domicile ; que depuis le 28 décembre 2023, Madame [I] a cessé de payer le loyer ; qu’à toutes fins utiles, un nouveau congé a été délivré à la locataire le 7 février 2024 au visa cumulé des articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 ; que Madame [I] a quitté le logement sans préavis le 3 mai 2024.

Elle critique le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande au titre du préjudice de jouissance, dans la mesure où l’expert n’a pas retenu que l’appartement ne répondait pas aux caractéristiques du logement décent ; que la chaudière fonctionne ; que la maison est pourvue de fenêtres dans toutes les pièces, de sorte que la ventilation existe ; que l’éclairage public est suffisant pour assurer l’éclairage de l’entrée.

Elle a fait valoir que la mauvaise foi de la locataire, qui a multiplié les démarches contentieuses à son endroit en évoquant un prétendu dysfonctionnement du système de chauffage alors qu’elle a refusé de laisser intervenir le chauffagiste, justifie l’allocation de dommages-intérêts en réparation d’un préjudice moral et de perte de temps.

Concernant l’installation électrique, elle rappelle qu’elle a fait procéder à des travaux de mise en conformité et relève que le tableau électrique était parfaitement fonctionnel et permettait d’assurer la coupure automatique du circuit en cas de court-circuit ou d’anomalie, de sorte que sa localisation au rez-de-chaussée n’a en rien entravé la jouissance normale des lieux.

Elle rappelle l’absence d’obligation d’installation d’une VMC dans les logements construits avant 1982, relevant que l’expert n’a pas constaté de niveau d’humidité anormale ou de traces de moisissures.

Elle fait valoir que la locataire était redevable d’un préavis de trois mois ; que par jugement du 18 novembre 2024, le premier juge a rejeté la demande de validation du congé donné le 2 juin 2023 ; que le départ anticipé de la locataire le 3 mai 2024 doit être considéré comme fautif puisque n’ayant pas été précédé d’un préavis ; que la demande n’est pas nouvelle en ce qu’elle poursuit, comme ses autres demandes, une seule et même finalité, à savoir obtenir le respect du contrat conclu entre les parties ; que Madame [I] s’étant constamment opposée à la validation du congé délivré, elle n’avait aucune raison de soupçonner qu’elle quitterait les lieux de manière aussi soudaine, la privant ainsi de toute possibilité d’anticiper et de rechercher un nouveau locataire ; que le jugement déféré n’étant pas remis en cause en ce qu’il a rejeté la demande de validation du congé du 2 juin 2023, la sortie anticipée de la locataire ne peut s’analyser autrement que comme une inexécution contractuelle ouvrant droit à indemnisation.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qu’elle critique expressément ou de ceux qui en dépendent, sans remise en cause en l’espèce de la qualification du contrat en bail de locaux non meublés à usage d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 et du caractère invalide du congé donné le 2 juin 2023.

Sur le caractère décent du logement et l’obligation au paiement des loyers

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Conformément au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version applicable au litige, un logement décent est un logement qui satisfait aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

'5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;'

Il comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement'

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable et que cette situation résulte d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

Il résulte en l’espèce du rapport d’expertise judiciaire du 30 juin 2023 que le logement donné à bail, situé au premier étage d’une maison individuelle et doté d’un chauffage au gaz commun avec le logement du bas ; que la chaudière, ainsi que les tableaux électriques, sont dans le logement du bas ; que la chaudière fonctionne ; qu’à la suite de l’intervention d’une entreprise pour l’entretien de la chaudière, les travaux préconisés à cette occasion, à savoir le désembouage, n’ont pas été faits. L’expert a préconisé également de faire un nouveau réglage des tés de réglage au niveau des radiateurs.

L’expert relève qu’il n’existe pas de ventilation mécanique ; que les fenêtres sont ouvrantes mais pas oscillo-battantes et que de ce fait la ventilation est aléatoire et incontrôlée ; qu’une extraction dans le WC et la salle de bains est à étudier et à mettre en place ; que concernant l’électricité, le tableau électrique n’est pas directement accessible par la locataire ; que l’entrée et l’escalier ne sont pas dotés de point d’éclairage. Concernant le chauffage, il relève que le local chaufferie doit pouvoir être accessible et que la circulation dans les radiateurs doit être opérationnelle, sinon à remettre en état.

Il note que l’état général de l’appartement reste bon et que la locataire aurait habité les lieux ; que les dégradations concernant le manque de VMC sont incommodants et ceux concernant le chauffage inconfortables ; que sans réparation, ces points comme les autres décrits précédemment vont contribuer à la dégradation du logement, voire de la maison.

Bien que les travaux préconisés par l’expert n’aient pas été réalisés, il n’est pas démontré que l’absence de désembouage des radiateurs a été de nature à compromettre le chauffage des lieux et à rendre le logement indécent au sens du décret précité.

Il résulte d’ailleurs d’un courrier de Monsieur [R] [W], gérant de la société C1C Energies, en date du 2 décembre 2023, qu’il est intervenu dans le logement donné en location et déclare n’avoir pas constaté de problème de chauffage, en ce que les radiateurs étaient sur zéro et ne pouvaient pas chauffer.

Madame [O] [I] soutient qu’il s’agirait d’un témoignage de complaisance en raison d’une proximité entre le chauffagiste et Madame [B] [K], mais n’en rapporte aucune preuve, alors que ce fait est contesté par la partie adverse.

De même, l’absence de VMC, dont l’installation ne présente pas de caractère obligatoire, ne permet pas de retenir le caractère indécent du logement, dans la mesure où celui-ci est pourvu dans chaque pièce de fenêtres qui permettent une ventilation manuelle des lieux qui n’ont pas été décrits comme spécialement humides ni donnant lieu à développement de moisissures.

Enfin, la localisation du tableau électrique dans un autre appartement auquel Madame [O] [I] n’avait pas accès ne permet pas de conclure à un risque pour sa sécurité, en ce qu’il n’est pas démontré d’anomalie sur cet équipement.

C’est donc à juste titre, par une décision qui sera confirmée de ce chef, que le premier juge a rejeté la demande tendant à la restitution des loyers acquittés, dans la mesure où les locaux étaient habitables et que Madame [O] [I] a pu en jouir.

Sur le préjudice de jouissance

Au titre de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de :

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Bien que le logement ne soit pas indécent, l’expert a retenu l’existence de désordres rendant le logement inconfortable, s’agissant de l’absence de désembouage et de réglage des tés de radiateurs.

Madame [B] [K] ne rapporte pas la preuve que la locataire a fait obstacle à la réalisation des travaux, dans la mesure où il n’est fait état que d’une demande de report de rendez-vous courant février 2024 pour un motif légitime et qu’aucune demande n’a été adressée à la locataire postérieurement pour une intervention de l’entreprise.

En l’absence de tout élément permettant d’établir la baisse de rendement des radiateurs et alors qu’il n’est nullement justifié de conséquences dommageables d’une insuffisance d’aération, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a fixé à 4 000 € la réparation du préjudice de jouissance, lequel sera compensé par l’allocation d’une somme de 2 000 €.

Sur les charges

Selon les dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le contrat de bail liant les parties stipule le versement d’un loyer mensuel d’un montant initial de 750 €, ainsi que des charges de 150 € par mois, incluant l’eau, le gaz et les poubelles.

Malgré la mise en compte de cette somme de 150 € par mois au titre de provision sur charges, Madame [B] [K] ne justifie pas d’une régularisation annuelle des charges, de sorte que l’appelante est fondée à obtenir sa condamnation à lui restituer les provisions sur charges perçues à compter du 13 avril 2022 selon la demande.

Le jugement déféré est en revanche justifié en ce qu’il a fait droit à la demande en paiement des loyers, le logement n’étant pas inhabitable.

Selon décompte au 7 février 2024, la bailleresse a mis en compte une somme de 26 100 € au titre des loyers et provision sur charges dus à compter du mois d’octobre 2021 jusqu’au mois de février 2024, dont ont été déduit les versements effectués par la locataire à hauteur de 20 009 €.

Pour les termes concernés, l’appelante n’a acquitté une somme de 900 €, incluant donc l’avance sur charges, que pour les termes d’avril, mai et juin 2022, de sorte qu’elle peut prétendre à la restitution d’une somme de 450 €.

La bailleresse est en revanche fondée à mettre en compte la somme mensuelle de 900 €, qui n’est pas autrement contestée pour cette période, pour le terme d’octobre 2021 et de décembre 2021 à mars 2022 et il sera constaté que ces montants ont été acquittés.

Pour la période postérieure à juin 2022, la locataire ne s’est acquittée que d’une somme de 750 €, qui était due au titre du loyer nu, pour les termes de juillet 2022 à février 2023, une somme de 760 € ayant toutefois été payée pour le mois d’octobre 2022. Elle n’a versé également qu’une somme de 750 € pour les termes de janvier et février 2023, avril, mai, juin, juillet et septembre 2023. Elle reste redevable d’un solde de 900 € au titre du mois de novembre 2021, de 231 € pour le mois de mars 2023, de 20 € pour le mois d’août 2023, de 150 € pour chacun des termes d’octobre, novembre et décembre 2023 et d’une somme de 750 € pour le mois de janvier 2024 ainsi que pour le mois de février 2024, de même que pour les mois de mars et avril 2024.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné Madame [O] [I] à payer à Madame [B] [K] la somme de 7 891 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 3 mai 2024, la demande n’étant fondée qu’à hauteur de la somme de 4 601 € après déduction des provisions sur charges non justifiées.

Sur la demande en dommages-intérêts au titre de la résistance abusive dans la réalisation des travaux

La non réalisation de travaux par la bailleresse a entraîné pour la locataire un préjudice de jouissance déjà réparé.

L’appelante ne démontre pas avoir subi un préjudice complémentaire susceptible d’indemnisation, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre d’une résistance abusive dans la réalisation des travaux.

Sur la demande indemnitaire formée par Madame [B] [K]

L’intimée ne rapportant pas la preuve d’une obstruction aux travaux de la part de la locataire et ne justifiant pas d’un préjudice en relation avec une faute de celle-ci, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande en dommages et intérêts.

Sur la demande au titre du préavis

Cette demande, qui tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, n’est pas irrecevable comme nouvelle en appel.

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

En l’espèce, Madame [B] [K] a, dans un premier temps, donné congé à la locataire par lettre du 2 juin 2023 dans le cadre des dispositions applicables à un bail meublé.

Elle a sollicité devant le premier juge la validation de ce congé.

Par lettre du 7 février 2024, Madame [B] [K] a réitéré qu’elle s’opposait, conformément aux dispositions des articles 15 et 25-8 de la loi de 1989, au renouvellement du contrat de bail liant les parties à l’issue de son terme au 31 août 2024, précisant à Madame [O] [I] qu’au 1er septembre 2024 au plus tard, elle devrait avoir libéré les lieux.

Compte tenu de ces éléments, l’intimée n’est pas fondée à mettre en compte le paiement de trois mois de loyer au titre d’un préavis, la locataire ayant quitté les lieux à l’occasion des congés délivrés par la bailleresse.

Pour le surplus, en l’absence de faute de la locataire, l’intimée ne peut arguer d’un préjudice à ce titre susceptible de fonder une demande indemnitaire.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Chacune des parties succombant en ses prétentions, il convient de laisser à chacune d’elles la charge de ses propres frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a fixé la réparation du préjudice de jouissance à la somme de 4 000 € et en ce qui a condamné la locataire au paiement d’un arriéré locatif de 7 891 €,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à Madame [O] [I] la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

CONDAMNE Madame [O] [I] à payer à Madame [B] [K] la somme de 4 601 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2024,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DECLARE recevable mais mal fondée la demande au titre d’un préavis,

DEBOUTE Madame [B] [K] de sa demande tendant au paiement de la somme de 2 250 euros,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE chacune des parties à supporter ses propres dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente