Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2025

(n° 229 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/14696 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ5SR

Décision déférée à la cour : ordonnance du 04 juillet 2024 – JCP du Tprox de Longjumeau – RG n° 12-22-003322

APPELANTE

Société ADOMA, RCS de Paris n°788058030, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Renaud ZEITOUN de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0207

INTIMÉ

M. [E] [L]

ADOMA [Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Henri BRAUN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par contrat de résidence du 26 novembre 2021, la société Adoma a attribué à M. [L] le logement portant le numéro A305 situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Essonne) moyennant une redevance mensuelle de 421,77 euros.

Par lettre recommandée signifiée par voie de commissaire de justice le 23 juin 2022, la société Adoma a mis M. [L] en demeure de faire cesser l’hébergement d’un tiers dans un délai de 48 heures et lui a indiqué que le bail serait résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure restée sans effet.

Par acte du 15 novembre 2022, la société Adoma a fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau aux fins de :

constater la résiliation de plein droit, par le jeu de la clause résolutoire, du contrat de résidence liant les parties ;

ordonner l’expulsion de M. [L] ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

ordonner en tant que de besoin la séquestration dans un tel local de la résidence ou dans tel garde-meubles aux choix de la société Adoma et aux frais du défendeur des meubles lui appartenant qui pourraient encore ses trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

condamner M. [L] à lui payer une indemnité d’occupation illégale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer et révisable annuellement, à compter de la date d’effet d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux.

Par ordonnance contradictoire du 4 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Longjumeau a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de M. [L], de séquestration de ses meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par déclaration du 5 août 2024, la société Adoma a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 septembre 2024, la société Adoma demande à la cour de :

la recevoir, en son appel et la déclarer bien fondée ;

en conséquence,

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de M. [L], de séquestration de ses meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation;

a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles ;

l’a condamnée aux dépens ;

et statuant à nouveau,

constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence ;

ordonner en conséquence l’expulsion de M. [L] et de celle de tous occupants de son chef de la chambre n°A 305 du foyer sis [Adresse 3] (Essonne) ce au besoin avec l’assistance de la force publique ;

ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tel garde-meubles au choix du poursuivant et aux frais de M. [L] des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

condamner M. [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance contractuelle due en cas de poursuite du contrat jusqu’à libération des lieux ;

condamner M. [L] au paiement d’une indemnité de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 19 septembre 2024, la société Adoma a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à M. [L].

M. [L] a constitué avocat le 12 mars 2025 mais n’a pas conclu avant l’ordonnance de clôture. Par courrier adressé par voie électronique le 12 mars 2025, son avocat a demandé au conseiller de la mise en état de révoquer l’ordonnance de clôture.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025.

Sur ce,

Sur la clôture

Il résulte des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office ; sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ ordonnance de clôture ; l’ ordonnance de clôture ne peut enfin être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 19 septembre 2024, la société Adoma a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à M. [L]. Celui-ci n’a pas conclu.

Par courrier, adressé par voie électronique le 12 mars 2025, l’avocat de M. [L] a sollicité 'le rabat’ de l’ordonnance de clôture pour pouvoir conclure, la communication avec son client étant compliquée dès lors que ce dernier a passé du temps au Sénégal.

Tout d’abord, cette demande a été adressée au conseiller de la mise en état alors que ce magistrat n’intervient pas dans la procédure à bref délai.

Au surplus, le report du prononcé de l’ordonnance de clôture a nécessairement été écarté par le conseiller délégué qui a prononcé l’ordonnance de clôture le13 mars 2025.

La cour n’est donc pas saisie d’une demande de révocation de l’ordonnance de clôture par des conclusions lui auraient été spécialement adressées.

Sur les demandes principales

Selon l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l’issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n’y est opposée.

L’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadre le droit pour la personne logée dans une résidence sociale d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoit l’obligation pour la personne logée, d’informer le gestionnaire de l’arrivée des personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité.

Au cas présent, par application de l’article 954 du code de procédure civile, M. [L] est réputé s’approprier les motifs de l’ordonnance entreprise.

Le premier juge a retenu, pour rejeter les demandes de la société Adoma, que : 'la simple mise en demeure signifiée le 23 juin 2022 où il est fait état de l’occupation d’un tiers sans précision sur l’identité de ce tiers ni la durée et la période de son occupation ne permet pas à elle seule de prouver une occupation contraire aux stipulations contractuelles avant le constat d’huissier du 27 septembre 2022. Ainsi, en l’absence d’éléments permettant d’établir que l’occupation constatée le 27 septembre 2022 était préexistante à la mise en demeure du 23 juin 2022, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur le constat de la résiliation de plein droit du contrat de résidence sur ce motif.'

La cour relève que la société Adoma, ayant pour objet la construction et la gestion de foyers logements et de résidences sociales, a mis à la disposition de M. [L], suivant contrat de résidence du 26 novembre 2021et moyennant le paiement d’une redevance mensuelle, une chambre portant le n° A305, dépendant de la résidence sociale située [Adresse 1] à [Localité 5], ainsi que l’usage commun des locaux et équipements collectifs et semi-collectifs dont la résidence est dotée.

L’article 8 de ce contrat prévoit plusieurs obligations à la charge du résident, dont celles d’occuper personnellement les lieux mis à sa disposition, de n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, de n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

L’article 9 du même contrat énonce que le résident s’engage à avertir le responsable de toute absence prolongée, qu’il peut être mis en demeure de se présenter au bureau de la résidence en vue d’établir sa présence effective dans l’établissement.

L’article 11 relatif à la résiliation du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat, notamment, en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant en vertu du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification de la lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article 9 du règlement intérieur, approuvé par M. [L], précise que pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition et que pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.

L’article 10 du règlement intérieur rappelle que le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.

Par lettre datée du 21 juin 2022 et signifiée à M. [L] le 23 juin suivant, la société Adoma lui a indiqué avoir constaté qu’il accueillait une tierce personne et l’a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, tout en lui rappelant ses obligations au titre de l’occupation de la chambre mise à sa disposition et la résiliation de plein droit du contrat un mois après l’envoi de la mise en demeure si celle-ci demeurait sans effet.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 27 septembre 2022 à 6 heures 40, en exécution d’une ordonnance rendue sur requête le 9 septembre 2022, que la chambre n° A 305, mise à la disposition de M. [L], était occupée par M. [P] [Z]. Ce dernier a indiqué qu’il occupait la chambre pour un loyer mensuel de 200 euros en l’absence de M. [L] qui était au Sénégal.

Le commissaire de justice a constaté que ne figurait aucun invité sur le registre d’invités.

Les constatations effectuées, en dehors des heures de visite, par le commissaire de justice démontrent qu’en dépit de la mise en demeure du 21 juin 2022, M. [L] n’a pas cessé d’héberger des tiers non déclarés préalablement à la société Adoma.

Contrairement à ce que le premier juge a retenu, il est ainsi manifestement rapporté la preuve d’une occupation des lieux par des tiers en contravention avec les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d’un manquement grave de M. [L] audit règlement et d’une inexécution de ses obligations et, par suite, d’un trouble manifestement illicite résultant de l’absence de déclaration de l’hébergement.

Eu égard à la résiliation du contrat de résidence de M. [L], son expulsion sera ordonnée. Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui de la redevance prévue par le contrat.

Il convient, en conséquence, de faire droit aux demandes de la société Adoma dans les termes du dispositif ci-après.

M. [L] sera condamné aux dépens de la première instance et d’appel outre le paiement au profit de la société Adoma de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ses dispositions soumises à la cour.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Constate la résiliation du contrat de résidence de M. [L] ;

Dit que M. [L] se maintient dans les lieux sans droit ni titre après la résiliation de son contrat de résidence ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [L], occupant sans titre, et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, de la résidence Adoma, dans un délai de deux mois à compter de la date de délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application du présent arrêt ;

Condamne M.[L] à payer, à titre provisionnel, à la société Adoma une indemnité d’occupation mensuelle égale au tarif en vigueur de la redevance à compter de l’expiration de son contrat jusqu’à la libération complète des lieux ;

Condamne M. [L] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne M. [L] à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT