MINUTE N° 97/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 25/00647 – N° Portalis DBVW-V-B7J-IO6Q

Décision déférée à la cour : 28 Novembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de SAVERNE

APPELANTE :

La S.A.S. WODLING IMMOBILIER, représentée par son représentant légal,

ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]

représentée par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat à la cour.

INTIMÉS :

Madame [Q] [S] épouse [C] venant aux droits de la SCI PIAS

Monsieur [U] [C] venant aux droit de la SCI PIAS

demeurant ensemble [Adresse 2] à [Localité 2]

Monsieur [G] [I] [B] venant aux droits des époux [F]

Madame [T] [Y] [M] épouse [B] venant aux droits des époux [F]

demeurant ensemble [Adresse 3] à [Localité 3]

Monsieur [A] [W]

Madame [R] [L] épouse [W]

demeurant ensemble [Adresse 4] à [Localité 2]

Monsieur [K] [P]

Madame [J] [H] épouse [P]

demeurant ensemble [Adresse 5] à [Localité 2]

La S.C.I. CANPOLATLAR

ayant son siège social [Adresse 6] à [Localité 4]

représentés par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Décembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur Christophe LAETHIER, Vice-Président placé

Madame Sophie GINDENSPERGER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Claire-Sophie BENARDEAU

ARRÊT contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1er août 2018, la société Wodling immobilier a obtenu un permis d’aménager en vue de réaliser un lotissement dénommé "[Adresse 7]" à [Localité 5].

Un arrêté préfectoral du 25 juin 2018, modifié le 21 mai 2021, a imposé un certain nombre de prescriptions pour la réalisation dudit lotissement, à raison de sa situation en zone inondable de [Localité 6].

Par actes notariés des 16 novembre 2020, 15 décembre 2020, 8 janvier 2021, 11 mai 2021 et 15 février 2022, la société Wodling immobilier a cédé les terrains à lotir à :

— la SCI Canpolatlar,

— à M. [K] [P] et Mme [J] [H], épouse [P] (ci-après les époux [P]),

— à M.[A] [W] et Mme [R] [L], épouse [W] (ci-après les époux [W]),

— à la SCI Pias aux droits de laquelle viennent désormais les époux [C],

— aux époux [F] aux droits desquels viennent désormais les époux [B].

Le cahier des charges établi le 6 août 2020 et reprenant les prescriptions de l’arrêté préfectoral, a été annexé aux actes de vente.

Le 6 mai 2024, la direction départementale des territoires du Bas-Rhin (ci-après la DDT du Bas-Rhin) a notifié à la société Wodling immobilier le non-respect des conditions fixées dans ledit arrêté préfectoral.

Par actes du 28 août 2024, la société Wodling immobilier a fait citer les époux [C], la SCI Canpolatlar, les époux [B], les époux [W] et les époux [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile aux fins de les voir condamner à se conformer aux dispositions du cahier des charges s’agissant des noues, des clôtures ainsi que du bassin de compensation, et ce sous astreinte.

Par ordonnance de référé du 28 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Saverne s’est déclaré incompétent en référé, a débouté la société Wodling immobilier de ses prétentions, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné la société Wodling immobilier aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que le cahier des charges du lotissement porté à la connaissance de chacun des acquéreurs des parcelles avait valeur contractuelle et s’imposait comme telle à ces derniers. Néanmoins, il a estimé que les manquements visés par le rapport ne concernaient pas les clôtures dont la prétendue non-conformité ne pouvait être appréciée en l’absence d’éléments objectifs suffisamment probants et contradictoires. S’agissant du bassin de rétention, il a relevé que ce dernier avait effectivement été déplacé en 2021, avec l’accord de la DDT, à l’initiative de la société Wodling, laquelle était demeurée propriétaire d’une partie des parcelles et ne démontrait pas que les colotis étaient à l’origine du remblai reproché, alors qu’en sa qualité de lotisseur elle engageait seule sa responsabilité à l’égard de l’autorité administrative.

Concernant les noues, le juge des référés a souligné qu’elles n’étaient pas libres d’écoulement mais que des imprécisions demeuraient quant à la mise en oeuvre et à l’imputabilité des mesures correctives à envisager et quant à la responsabilité éventuelle du lotisseur.

Dès lors, le juge des référés a considéré qu’il existait des contestations sérieuses s’opposant à ce qu’il soit statué dans ce cadre.

Par déclaration d’appel du 14 février 2025, la société Wodling immobilier a interjeté un appel compétence, procédure enregistrée sous le numéro RG 25-647.

Par requête reçue le 18 février 2025, la société Wodling immobilier a sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe.

Le 24 février 2025, la présidente de chambre agissant sur délégation de madame la première présidente a rejeté cette requête, dès lors qu’il s’agissait d’un défaut de pouvoir du juge des référés, l’appel de l’ordonnance relevant de la procédure à bref délai.

Par une déclaration du 24 février 2025, la société Wodling immobilier a interjeté appel sur le fond de l’ordonnance du 28 novembre 2024 rendue par le tribunal judiciaire de Saverne, procédure enregistrée sous le numéro RG 25-991.

Le 23 juillet 2025, la société Wodling immobilier a sollicité la jonction des deux procédures.

*

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 2 octobre 2025 dans le cadre des deux procédures, la société Wodling immobilier demande à la cour de :

— joindre les procédures RG 25/00991 et RG 25/00647,

— déclarer l’appel bien fondé,

— infirmer l’ordonnance de référé civil du tribunal judiciaire de Saverne du 28 novembre 2024 s’agissant des chefs suivants :

— nous déclarons incompétent en référé,

— déboutons la SAS Wolding immobilier de ses prétentions,

— disons n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnons la SAS Wolding immobilier aux dépens.

Statuant à nouveau :

— dire que le juge des référés de [Localité 7] était compétent pour connaître du litige,

S’agissant des noues et clôtures :

— condamner les époux [C], s’agissant de leur propriété sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt :

* à rétablir la noue d’une largeur de 1,70 m et d’une profondeur de 0, 25 m (couloirs) sans remblais conformément au plan en annexe 5.1, et à la laisser libre de toute occupation afin de permettre l’écoulement des eaux, notamment libre de toute clôture,

* à déposer toutes clôtures non conformes, rappel fait que celles-ci doivent être non pleines et réalisées de façon à assurer la transparence hydraulique et à ne pas faire obstacle à l’écoulement des eaux en cas de crues,

— condamner la SCI Canpolatlar, s’agissant de sa propriété sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt :

* à rétablir la noue d’une largeur de 1,70 m et d’une profondeur de 0, 25 m (couloirs) sans remblais conformément au plan en annexe 5.1, et à la laisser libre de toute occupation afin de permettre l’écoulement des eaux, notamment libre de toute clôture,

* à déposer toutes clôtures non conformes, rappel fait que celles-ci doivent être non pleines et réalisées de façon à assurer la transparence hydraulique et à ne pas faire obstacle à l’écoulement des eaux en cas de crues,

— condamner les époux [W], s’agissant de leur propriété sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt :

* à rétablir la noue d’une largeur de 1,70 m et d’une profondeur de 0, 25 m (couloirs) sans remblais conformément au plan en annexe 5.1, et à la laisser libre de toute occupation afin de permettre l’écoulement des eaux, notamment libre de toute clôture,

* à déposer toutes clôtures non conformes, rappel fait que celles-ci doivent être non pleines et réalisées de façon à assurer la transparence hydraulique et à ne pas faire obstacle à l’écoulement des eaux en cas de crues,

— condamner les époux [P], s’agissant de leur propriété sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt :

* à rétablir la noue d’une largeur de 1,70 m et d’une profondeur de 0, 25 m (couloirs) sans remblais conformément au plan en annexe 5.1, et à la laisser libre de toute occupation afin de permettre l’écoulement des eaux, notamment libre de toute clôture,

* à déposer toutes clôtures non conformes, rappel fait que celles-ci doivent être non pleines et réalisées de façon à assurer la transparence hydraulique et à ne pas faire obstacle à l’écoulement des eaux en cas de crues,

S’agissant du bassin de compensation :

— condamner solidairement M. et Mme [C], M. et Mme [B], la SCI Canpolatlar, M. et Mme [W], M. et Mme [P], sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de l’arrêt, à reprendre l’intégralité des éléments de remblais déposés sur le bassin de compensation et à remettre en l’état le bassin de compensation conformément au plan en annexes 6.3, 6.7 et 6.9 de sorte qu’il soit d’une profondeur de 0,25m sur une superficie de 2200 m² pour un volume de 500 m3,

— condamner solidairement M. et Mme [C], M. et Mme [B], la SCI Canpolatlar, M. et Mme [W], M. et Mme [P] à payer une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel,

— condamner solidairement M. et Mme [C], M. et Mme [B], la SCI Canpolatlar, M. et Mme [W], M. et Mme [P] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Wodling immobilier fait valoir qu’en vertu des articles 544, 1103 et 1194 du code civil, tant les actes de vente que le cahier des charges du lotissement annexé à chacun des actes de vente rappellent les dispositions légales et réglementaires issues de la loi sur l’eau, précisant les restrictions obligatoires et contractuelles concernant le bassin de compensation, les noues et les clôtures auxquelles toute dérogation est interdite, restrictions qui ont été ignorées par les intimés.

Elle relève qu’en sa qualité de lotisseur, elle est effectivement seule responsable envers l’administration des conséquences du non-respect par les parties requises des prescriptions administratives qui lui avaient été notifiées. Néanmoins, elle indique que les époux [C] et [B] ont la qualité de sous-acquéreurs et que les stipulations et les restrictions au droit de propriété grevant les lots s’imposent aux colotis et aux acquéreurs successifs de lots.

Elle souligne que l’article 835 du code de procédure civile donne pouvoir au juge des référés dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire ; qu’il n’y a pas de contestation sérieuse en ce qui concerne les obligations à la charge des colotis, le premier juge ayant retenu que le cahier des charges du lotissement avait été porté à la connaissance de chacun des acquéreurs des parcelles, ce dernier ayant valeur contractuelle et s’imposant à eux ; qu’elle justifie de la conformité des lieux avant la vente et par conséquent, avait sollicité la condamnation des propriétaires des lots à remédier aux manquements. En effet, elle soutient qu’elle a respecté les préconisations administratives avant la vente des lots et que les manquements sont le fait des acquéreurs qui n’ont pas respecté le cahier des charges, le bail emphytéotique et les arrêtés de permis de construire ; qu’en tant que propriétaires des lieux, ils sont les seuls à pouvoir procéder aux remises en état, conformément aux prescriptions administratives.

Dès lors, elle conteste la décision du juge des référés, qui a retenu l’existence de contestations sérieuses et s’est ainsi déclaré incompétent.

Tout d’abord, s’agissant de l’obligation imposée par l’administration, entre chaque groupe de maison, d’un couloir, sans remblai et devant rester libre de toute occupation de manière à laisser les eaux de crue transiter vers la zone décaissée, elle fait valoir que la preuve est rapportée par plusieurs constats que les noues étaient conformes au moment de la commercialisation des lots ; que tous les actes de vente précisent que la réalisation des clôtures est expressément interdite et que les seuls aménagements autorisés doivent être préalablement dûment autorisés aux termes du permis à obtenir ; qu’aucune partie n’a justifié d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable autorisant la pose de sa clôture ; que les constats de commissaire de justice permettent d’établir qu’à l’endroit des clôtures, les noues ont été remblayées. Ainsi, elle soutient que la violation manifeste du cahier des charges et des dispositions administratives est établie, de sorte que le juge des référés devait condamner les intimés, à l’exception des époux [B], à retirer les clôtures et rétablir les noues pour les parcelles concernées.

S’agissant de l’insuffisance de décaissement, elle soutient qu’elle a intégralement respecté les prescriptions administratives pour le bassin de compensation et que ce sont les parties requises qui se sont affranchies des prescriptions qui s’imposent à elles, manifestement en évacuant les terres de construction vers le bassin ; qu’une attestation de la SODEREF a constaté que les propriétaires avaient réduit la taille et le volume de compensation au profit d’un jardin rehaussé et clôturé ; que les intimés ont reconnu être seuls responsables des infractions aux actes de vente et au cahier des charges en demandant dans leur courrier du 26 mai 2024 'les éventuelles actions correctives à conduire'.

La société Wodling immobilier ajoute qu’elle a réceptionné le 29 juillet 2025 un arrêté la rendant redevable d’une astreinte administrative visant 'le trouble causé à l’environnement, à savoir la soustraction de 2 200m² pour un volume de 550m3 au champ d’expansion des crues de la Bruche pour une crue centennale partiellement compensée après les travaux d’aménagement du lotissement'.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées dans les deux dossiers le 29 octobre 2025, les époux [C], la SCI Canpolatlar, les époux [B], les époux [W], les époux [P] demandent à la cour de :

— débouter la société Wodling immobilier de l’intégralité de ses fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance rendue le 28 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Saverne en toutes ses dispositions ;

— condamner la société Wodling immobilier à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  1 000 euros aux époux [C] ;

—  1 000 euros aux époux [B] ;

—  1 000 euros à la SCI Canpolatlar ;

—  1 000 euros aux époux [W] ;

—  1 000 euros aux époux [P] ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les intimés font valoir qu’il existe des contestations sérieuses aux demandes dirigées contre les époux [C] et [B] et que l’appelante ne peut agir à l’encontre de l’ensemble des colotis sur le fondement contractuel dans la mesure où les intimés précités n’ont pas acquis leurs terrains respectifs auprès de l’appelante mais auprès de tiers. De surcroît, ils relèvent que la compétence du juge des référés pour mettre fin à un trouble manifestement illicite découlant d’un manquement éventuel à un cahier des charges de lotissement ne saurait dispenser l’appelante de la démonstration du caractère manifestement illicite du trouble, ainsi que de la responsabilité des intimés dans sa survenance.

Ils rappellent qu’en vertu de l’article 647 du code civil, tout propriétaire peut clore son héritage ; que le cahier des charges prévoit que les clôtures devront être non-pleines et ne pas faire obstacle à l’écoulement des eaux en cas de crue ; que l’appelante ne démontre pas qu’un mur ou qu’une clôture pleine aurait été installé par l’un des intimés ; que les constats de commissaire de justice produits démontrent certes la présence de clôtures, mais pas le caractère non-conforme de ces dernières puisque tous les grillages installés assurent bien la transparence hydraulique ; qu’ils produisent un procès-verbal de constat du 3 octobre 2024 faisant état de la prise en compte par l’ensemble des habitats des impératifs inhérents aux mesures compensatoires. Dès lors, ils soulignent que l’appelante n’apporte pas la preuve de la violation d’une obligation non sérieusement contestable à cet égard.

S’agissant des noues, ils relèvent que les constats de commissaire de justice, qui relèvent que les maisons des lots n° 1, 2 et 3 d’une part, et 4 et 5 d’autre part sont accolées, ne démontrent en rien l’existence d’une quelconque anomalie ; que le constat réalisé à la demande de l’appelante conforte cette réalité dans la mesure où les espaces envisagés pour les noues sont libres de toute obstruction ; qu’aucune preuve du caractère non-conforme n’est rapportée ; qu’au contraire, au regard des photos annexées au constat de Me [V] du 25 juillet 2024, tout laisse à penser qu’au moment de la vente des lots aujourd’hui construits ou en cours de construction, les noues n’ont jamais respecté les engagements de l’appelante. Par conséquent, ils soutiennent que la société Wodling immobilier échoue à démontrer le non-respect d’une obligation non sérieusement contestable.

S’agissant du bassin de compensation, les intimés exposent que la zone initialement prévue pour le bassin de compensation n’a pas été respectée par la société Wodling immobilier ; que ledit bassin a fait l’objet d’un déplacement en 2021, comme en témoignent le devis d’un géomètre expert et le procès-verbal d’arpentage ; que les entreprises mandatées par la société Wodling immobilier n’ont pas respecté les contraintes fixées par l’arrêté préfectoral ; qu’aucun élément n’est apporté pour démontrer que ce bassin aurait respecté les dimensions exigées par l’administration au moment où ils ont pris possession de leurs lots respectifs ; que les plans produits par l’appelante ne sont corroborés par aucune pièce puisque les éléments produits au livre foncier ne permettent pas de définir précisément l’emplacement du bassin ; que les documents transmis aux époux [C] lors de la vente ne permettent pas d’identifier l’assiette exacte de ce bassin.

De surcroît, les intimés relèvent que la société Wodling immobilier ne peut prétendre ne disposer d’aucun accès au lotissement et au bassin de compensation, étant toujours propriétaire de certaines parcelles ; que l’ensemble du raisonnement de l’appelante est fondé sur le postulat selon lequel la situation litigieuse résulterait exclusivement des travaux de construction des intimés, ce dont elle ne justifie pas, alors que les rapports de SODEREF, non contradictoires, n’ont aucune valeur probante à ce titre ; que l’origine de la non-conformité des mesures de compensation n’est pas déterminée et l’imputabilité du remblai éventuel pas davantage ; qu’ils sont parfaitement conscients de vivre en zone inondable et de l’intérêt que représentent ce bassin et ces noues pour leur sécurité.

Ainsi, ils soutiennent que la société Wodling immobilier est dans l’incapacité d’apporter la preuve de ce que chacun d’entre eux serait à l’origine du trouble manifestement illicite auquel elle entend mettre fin et que seul un expert judiciaire aurait pu donner son avis technique objectif sur la présente situation.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises aux dates susvisées.

MOTIFS

Sur la jonction des procédures

Considérant le lien existant entre elles, il y a lieu d’ordonner la jonction de l’instance enregistrée sous le n° RG 25/647 avec celle portant le n° RG 25/991, l’intérêt d’une bonne justice étant de la faire juger ensemble tel que le prévoit l’article 367 du code de procédure civile.

Sur les demandes de la société Wodling immobilier

La société Wodling immobilier fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, aux termes desquelles, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que la société Wodling immobilier a cédé à la SCI Canpolatlar, aux époux [P], aux époux [W], à la SCI Pias et aux époux [F] des parcelles dans le lotissement '[Adresse 8] à 67 190 Mutzig, situé en zone inondable de la Bruche. Les propriétaires des parcelles sont tenus au respect du cahier des charges spécifiques à cette zone, daté du 6 août 2020, et annexé aux actes de vente, reprenant les prescriptions de l’arrêté préfectoral du 25 juin 2018, modifié par un arrêté du 20 mai 2021.

Les époux [B], acquéreurs des époux [F], et les époux [C], acquéreurs de la SCI Pias, sont également tenus au respect des dispositions de ce cahier des charges, qui précise en son article 1er qu'' il oblige non seulement l’acquéreur d’un terrain compris dans le périmètre du lotissement mais encore tout ayant droit, à quelque titre que ce soit'.

Sur les noues

La demande de la société Wodling immobilier relatives aux noues porte sur le rétablissement des dimensions et spécificités techniques prévues au cahier des charges, de sorte qu’il lui appartient de rapporter la preuve du non-respect par les intimés de l’ensemble des prescriptions relatives aux couloirs entre les groupes de maison, permettant ainsi au juge des référés de déterminer les obligations qui en résultent.

Le cahier des charges précise en son article 16 que 'entre chaque groupe de maison sera aménagée une noue, sans remblais et devant rester inoccupée, de sorte à laisser les eaux de crue provenant du débordement du canal au Nord s’épandre au Sud vers la zone de compensation prévue. Les noues (largeur 1,70m – profondeur 0,25m) seront enherbées. Toutes constructions, plantations, stockage de quelque nature que ce soit, ou clôture, même hydrauliquement transparente, sont interdites'.

La société Wodling immobilier produit un rapport de manquement administratif daté du 6 mai 2024 établi par la DDT du Bas-Rhin qui relève, sur la base d’un contrôle réalisé le 18 janvier 2024, que les couloirs entre chaque groupe de maisons ne sont pas libres d’écoulement – sans toutefois apporter de précisions sur ce dernier point – et renvoyant aux dispositions de l’arrêté préfectoral.

Les pièces produites par la société Wodling immobilier mettent en évidence que les noues étaient prévues dans les travaux à réaliser, le long de la parcelle 1 (appartenant aux époux [C]), entre les parcelles 3 et 4 appartenant à la SCI Canpolatlar et aux époux [W] et entre les parcelles [Cadastre 1] (appartenant aux époux [P]) et 6 (en l’état non construite). Elle justifie en outre par la production d’un courrier qui lui a été adressé par la DDT en date du 26 mai 2020, soit antérieurement aux actes de vente qu’ 'un contrôleur de police de l’urbanisme de la DDT a pu constater que les remblais avaient bien été évacués et que le terrain a été remis à son niveau naturel (tel qu’autorisé par le permis d’aménager)'.

Les constats de commissaire de justice produits par la société Wodling immobilier, établis par Me [V] en date des 25 juin et 16 mai 2024, alors que les travaux de construction des maisons n’étaient pas achevés, ne se rapportent pas spécifiquement aux noues. Néanmoins, l’examen des photographies permet de relever que la noue le long de la maison n°4 apparaît remblayée sur une partie et enherbée entre les clôtures.

Les intimés produisent un constat de commissaire de justice établi le 3 octobre 2024 mettant en évidence que la noue le long de la propriété des époux [P] est enherbée, que la noue entre le n°3 et le n°4 est pour partie remblayée et pour partie enherbée et que la noue n°1 comporte manifestement du remblai.

Par ailleurs, les constats réalisés, non-contradictoirement, par le bureau d’études SODEREF le 14 août 2025 fait référence à 'des noues remblayées partiellement et avec des largeurs et profils en long non conformes au dossier Loi sur l’Eau'.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments, ainsi que l’a justement relevé le premier juge que les noues ne sont pas libres d’écoulement. Néanmoins, l’imprécision des différents constats, s’agissant de la situation spécifique de chaque noue et des mesures correctives à apporter, outre l’absence de toute mesure et de détermination du sol naturel, constituent des contestations sérieuses se heurtant aux demandes telles que formulées par la société Wodling immobilier.

Sur le bassin de compensation

Le cahier des charges précise qu’ 'afin de répondre aux exigences de la loi sur l’eau, une mesure de prévention collective est mise en place. Elle consiste en la création d’un bassin de compensation pour l’ensemble du lotissement (sous forme d’une dépression dans la topographie), pour restituer le volume de crue. Elle consiste en la création d’une dépression de 25 cm de profondeur sur une superficie de 2 200 m².'

Le rapport de manquement administratif daté du 6 mai 2024, établi par la DDT du Bas-Rhin relève, sur la base d’un contrôlé réalisé le 18 janvier 2024, 'la réalisation d’un décaissement de la parcelle [Cadastre 2] en section [Cadastre 3] en partie pour une superficie de 544,10 m²,' et visant un plan en annexe, qui n’a pas été produit.

La société Wodling immobilier produit un courrier qui lui a été adressé par la DDT le 26 mai 2020, précisant qu’ 'un contrôleur de police de l’urbanisme de la DDT a pu constater que les remblais avaient bien été évacués et que le terrain a été remis à son niveau naturel (tel qu’autorisé par le permis d’aménager)'. Toutefois, il apparaît que l’emplacement du bassin de compensation a été modifié postérieurement à ce courrier tel que cela résulte de l’arrêté préfectoral modificatif en date du 20 mai 2021. Il ne peut dès lors se déduire de ces éléments la conformité du bassin de compensation aux prescriptions du cahier des charges, qui ne saurait résulter du seul courriel de l’entreprise intervenue pour les travaux indiquant que 'les travaux sont conformes'.

En outre, la société Wodling immobilier ne conteste pas que certaines parcelles de ce lotissement lui appartiennent toujours sans être construites, ce qui résulte notamment des constats de commissaire de justice. Elle dispose manifestement de ce fait d’un accès au bassin de compensation, en dépit du courrier établi par la société SODEREF qui indique que 'seuls les acquéreurs du lotissement ont accès au bassin de compensation'.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et alors qu’il n’est justifié ni de l’origine du remblai ni de son imputabilité aux intimés, la demande de la société Wodling immobilier relative au bassin de compensation apparaît ainsi se heurter à des contestations sérieuses.

Sur les clôtures

Le cahier des charges prévoit des restrictions obligatoires et contractuelles s’agissant des surfaces bâties et du bâti, et notamment 'concernant les clôtures, elles devront être non pleines et réalisées de façon à assurer la transparence hydraulique et à ne pas faire obstacle à l’écoulement des eaux en cas de crue'.

Les actes de vente précisent toutefois qu’ 'est expressément interdite la réalisation de quelque aménagement ou construction susceptible de ralentir ou d’entraver le libre écoulement des eaux de crue jusqu’au bassin de rétention sus-visé. Par suite, la réalisation de clôture, murets… est expressément interdite ; seuls pourront être réalisés des aménagements au moyen de grillage ou de murs à gabion n’entravant aucunement le libre passage de l’eau, toute réalisation devant évidemment être préalablement autorisée aux termes du permis à obtenir'.

Il résulte des pièces versées aux débats, et il n’est pas contesté, que des clôtures d’aspect divers (grillage souple, grillage rigide, double clôture selon le procès-verbal de constat établi par Me [V]) ont été posées sur plusieurs propriétés. Le constat de commissaire de justice produit par les intimés, établi par Me [Z] le 3 octobre 2024, relève par ailleurs la présence d’un espace laissant passer l’eau sous les clôtures.

Dans ces conditions, la question de la conformité des clôtures aux prescriptions du cahier des charges apparaît relever d’une interprétation technique, alors que le rapport de manquement administratif établi par la DDT du Bas-Rhin le 6 mai 2024 ne fait pas référence aux clôtures. En outre, en l’absence de toute mesure, les pièces produites par l’appelante ne permettent pas d’établir que les clôtures se situeraient dans l’assiette des noues et contreviendraient à ce titre aux prescriptions du cahier des charges.

Le non-conformité des clôtures aux prescriptions du cahier des charges ne saurait par ailleurs se déduire de l’absence de permis de construire autorisant leur installation.

Dans ces conditions, il apparaît que la demande de la société Wodling immobilier tendant à l’enlèvement des clôtures se heurte à des contestations sérieuses s’agissant de l’appréciation de leur non-conformité aux dispositions du cahier des charges.

Il apparaît ainsi que l’ensemble des demandes de la société Wodling immobilier se heurtent à des contestations sérieuses, et ne relèvent ainsi pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. L’ordonnance entreprise sera par conséquent confirmée en ce que le premier juge s’est déclaré incompétent en référé et a débouté la SAS Wodling immobilier de ses prétentions.

Sur les dépens et les frais de procédure

L’ordonnance entreprise étant confirmée en ses dispositions principales, elle le sera également s’agissant des dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

La société Wodling immobilier succombant à hauteur de cour sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Les circonstances de l’espèce conduisent à ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes respectives des parties étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

ORDONNE la jonction des procédures RG n° 25/647 et RG n° 25/991,

CONFIRME l’ordonnance rendue le 28 novembre 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saverne,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SAS Wodling immobilier aux dépens de la procédure d’appel,

REJETTE les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le Président,