MINUTE N° 26/44

Copie exécutoire à :

— M^e Dominique HARNIST

Copie conforme à :

— greffe du JCP TJ [Localité 11]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 Janvier 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01525

N° Portalis DBVW-V-B7J-IQNT

Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 21 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

S.A. [Adresse 9] SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

Représentée par M^e Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉS :

Monsieur [D] [P]

[Adresse 10]

Madame [U] [P]

[Adresse 10]

Non représentés, assignés à étude de commissaire de justice le 05 mai 2025 par actes de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 novembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M^me DESHAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat de location du 11 avril 2019 ayant pris effet le 26 avril 2019, la société anonyme d’HLM 3F Grand Est a donné à bail à Mme [U] [P] et M. [D] [P] un logement à usage d’habitation n° A541L-0401 sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 478,35 euros, outre les provisions et régularisation annuelle de charges, et par avenant du 9 décembre 2019 un parking n° A541P-0016 pour un loyer mensuel de 53,61 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Grand Est a fait signi’er le 3 octobre 2024 à M. et Mme [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant réclamation de la somme en principal de 895,35 euros puis les a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024 pour voir constater la résiliation du contrat, ordonner l’expulsion des preneurs et les voir condamner au paiement de l’arriéré arrêté à la somme de 1 469,45 euros, d’une indemnité d’occupation et d’une indemnité de procédure de 500 euros, outre les dépens.

A l’audience, la bailleresse a actualisé sa créance à la somme de 1 401,17 euros et s’est opposée à l’octroi de tout délai, en l’absence de reprise du paiement du loyer.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 21 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— débouté la société Grand Est de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 17 octobre 2019 ayant pris effet le 31 octobre 2019 concernant un logement à usage d’habitation n° A541L-0401 sis [Adresse 4] et par avenant du 9 décembre 2019 un parking n°A541P-0016 ;

— condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à la société Grand Est, à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et accessoires, la somme de 1 401,17 euros (décompte arrêté à la date du 24 février 2025, quittancement de janvier 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;

— autorisé M. et Mme [P], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 35 mensualités de 40 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— condamné in solidum M. et Mme [P] à verser à la bailleresse la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que, s’agissant du commandement de payer signifié le 3 octobre 2024, seule était produite la feuille de signification à Mme [P], ledit commandement étant en l’état privé d’effet et la bailleresse déboutée de sa demande en constatation de la clause résolutoire. Il a par ailleurs relevé que la bailleresse produisait un décompte démontrant que les preneurs restaient lui devoir la somme de 1 401,17 euros et que, malgré les déclarations de la demanderesse, le décompte et le diagnostic social faisaient ressortir la reprise du paiement du loyer courant par la preneuse, la réduction de sa dette et son souhait de rester dans les lieux, l’intéressée faisant l’objet d’un accompagnement social et étant susceptible de bénéficier de prestations de nature à réduire sa dette ou améliorer sa capacité financière.

La société 3F Grand Est a, par déclaration enregistrée le 3 avril 2025, interjeté appel partiel de cette décision.

Par dernières écritures du 10 avril 2025 notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, la société 3F Grand Est demande à la cour de déclarer son appel bien fondé, y faisant droit infirmer la décision en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation et du parking et de l’expulsion corrélative et, statuant à nouveau sur ce point :

— constater la résiliation au 3 décembre 2024 du contrat de location conclu entre les parties en date du 11 avril 2019 pour le logement et de l’avenant du 9 décembre 2019 pour l’emplacement de stationnement ;

en conséquence,

— constater que M. et Mme [P] sont occupants sans droit ni titre, de l’appartement n° 401 qu’ils occupent [Adresse 1] à [Localité 7] et de l’emplacement de stationnement ;

— ordonner leur expulsion de l’appartement n° 401 précité et de l’emplacement de stationnement, ainsi que de tous occupants de leur chef ;

— les condamner solidairement à payer à la demanderesse une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la procédure d’appel ;

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

A l’appui de son appel, la société 3F Grand Est relève à titre liminaire que le bail la liant aux époux [P] date du 11 avril 2019 et non, comme indiqué par erreur par le premier juge du 17 octobre 2019 et, sur le fond, fait essentiellement valoir que le bail contient une clause résolutoire en son article 9 ; qu’un commandement de payer a été délivré sur cette base en date du 3 octobre 2024 sans que l’arriéré ne soit apuré dans le délai de régularisation ainsi ouvert ; qu’elle produit l’intégralité du commandement de payer démontrant qu’il a été délivré aux deux époux par remise à étude après vérifications régulières par commissaire de justice.

L’appelante a fait signifier aux intimés sa déclaration d’appel et ses conclusions par acte délivré en date du 5 mai 2025 par dépôt à étude. Les époux [P] n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément ou de ceux qui en dépendent, à savoir en l’espèce la seule question de la résiliation du bail et de l’expulsion subséquente.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par un avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a précisé que la réduction, dans le texte précité, du délai d’apurement, passant de deux mois à six semaines, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et qu’elle ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail du 11 avril 2019, signé par les époux en qualité de preneurs solidaires, comporte en page 6 un article n° 9 ainsi rédigé : « en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, en cas de non-versement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Les époux étant co-titulaires du bail, il est de principe que le commandement de payer doit être signifié à chacun pour produire effet.

L’appelante produit à hauteur de cour le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 octobre 2024 mentionnant remise à étude pour chacun des époux et portant réclamation de la somme en principal de 895,35 euros correspondant aux impayés arrêtés au 27 septembre 2024.

Le décompte arrêté au 4 décembre 2024 ne fait ressortir aucun versement tendant à apurer la dette dans le délai de deux mois ouvert par ce commandement, seuls des versements de l’aide personnalisée au logement et une réduction du loyer de solidarité, s’imputant donc sur le loyer courant, ayant eu lieu et une régularisation de charges de 321,34 euros en faveur des preneurs, sans pour autant solder l’arriéré. Le montant impayé s’établissait ainsi à la somme de 1 469,45 euros au 3 décembre 2024.

Faute d’apurement total du montant visé dans le commandement de payer, celui-ci a produit effet et emporté résiliation du bail à la date du 3 décembre 2024 à minuit, et ce tant pour le bail d’habitation en date du 11 avril 2019 que son avenant en date du 9 décembre 2019.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la bailleresse de sa demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La clause résolutoire étant acquise, M. et Mme [P] sont occupants sans droit ni titre depuis le 4 décembre 2019 du logement et du parking sis [Adresse 6] et pourront le cas échéant en être expulsés comme précisé au dispositif.

L’issue de l’appel justifie de condamner les époux [P] aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande par contre de laisser à la charge de la bailleresse ses frais irrépétibles et de rejeter sa demande d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut ;

INFIRME, dans les limites de l’appel, l’ordonnance rendue le 21 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a débouté la Sa d’HLM 3F Grand Est, groupe action logement, de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 17 octobre 2019 ayant pris effet le 31 octobre 2019 concernant un logement à usage d’habitation n° A541L-0401 sis [Adresse 2] à Strasbourg et par avenant du 9 décembre 2019 un parking n°A541P-0016 ;

Statuant à nouveau de ce chef :

CONSTATE la résiliation au 3 décembre 2024 à minuit du contrat de location conclu entre la Sa d’HLM 3F Grand Est d’une part et M. [D] [P] et Mme [U] [P] d’autre part, en date du 11 avril 2019 relativement au logement à usage d’habitation n° A541L-0401 sis [Adresse 2] à [Localité 11] et de son avenant du 9 décembre 2019 relatif à un parking n°A541P-0016 ;

DIT que M. [D] [P] et Mme [U] [P] sont ainsi occupants sans droit ni titre du logement à usage d’habitation n° A541L-0401 sis [Adresse 3] [Localité 11] et du parking n°A541P-0016 afférent depuis le 4 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de ces derniers et de tous occupants de leur chef des lieux précités ;

Y ajoutant :

DEBOUTE la Sa d’HLM 3F Grand Est de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [P] et Mme [U] [P] à supporter in solidum la charge des dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente