MINUTE N° 26/247

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

Copie conforme à :

— M^e Nadine HEICHELBECH

— greffe JCP TPRX [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 28 Mai 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01393

N° Portalis DBVW-V-B7J-IQHA

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIM'' :

Monsieur [Q] [F]

[Adresse 1] [Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/1145 du 25/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

ALSACE HABITAT Société d’Economie Mixte, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 mars 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 1er mars 2012, la société anonyme d’habitation à loyer modéré [Localité 3] Habitat, devenue la SAEM Alsace Habitat, a mis à disposition de Monsieur [Q] [F] un logement en foyer, situé [Adresse 3], à [Localité 4], pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction, moyennant versement d’une redevance de 340,73 euros prestations comprises.

Des redevances étant restées impayées, la SAEM Alsace Habitat a fait signifier à Monsieur [Q] [F], par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance de 6 089 euros en principal, au titre des redevances arrêtées au 15 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024 et conclusions ultérieures, la Saem Alsace Habitat a fait assigner Monsieur [Q] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, de voir ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [Q] [F] et de tous occupants de son chef, ainsi que l’enlèvement des meubles et le dépôt en un lieu approprié à ses frais, de le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance, soit la somme de 363,49 euros, ainsi qu’au paiement de la somme de 7 322,70 euros au titre de la dette locative avec intérêt au taux légal, somme actualisée à la date du 25 novembre 2024 et de le voir condamner au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. A titre subsidiaire, elle a sollicité le prononcé de la résiliation du contrat de résidence.

En défense, Monsieur [Q] [F] a sollicité l’octroi de délais de paiement et son maintien dans les lieux.

Par jugement contradictoire rendu le 28 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim a :

— débouté la Saem Alsace Habitat de sa demande principale tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence, :

— prononcé la résiliation du contrat conclu le 1er mai 2012 entre la société anonyme d’habitation à loyer modéré La Strasbourgeoise Habitat, devenue la SAEM Alsace Habitat, d’une part, et Monsieur [Q] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4], et ce à compter de la décision,

— ordonné à Monsieur [F] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.421-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Monsieur [Q] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la redevance et aux prestations annexes qui auraient été dues en cas de poursuite du bail, soit 363,49 euros par mois,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance dès la date du présent jugement, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient la redevance et prestation annexe, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— condamné Monsieur [Q] [F] à payer à la Saem Habitat la somme de 7 322,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024 (l’indemnité d’occupation du mois de novembre 2024 étant exclue), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [Q] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— débouté Monsieur [Q] [F] de l’ensemble de ses prétentions,

— condamné Monsieur [Q] [F] aux dépens,

— condamné Monsieur [Q] [F] à payer à la Saem Alsace Habitat la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Monsieur [Q] [F] a interjeté appel de cette décision, par déclaration enregistrée le 31 mars 2025.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 novembre 2025, il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la Saem Alsace Habitat de sa demande principale tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence et, statuant à nouveau, de la voir débouter de sa demande en résiliation de bail, de voir accorder à Monsieur [F] des délais de paiement, ainsi que de voir débouter la bailleresse de son appel incident et de ses demandes, étant statué ce que de droit quant aux dépens.

Il fait essentiellement valoir qu’il est locataire depuis 2012, et qu’il s’est régulièrement acquitté de son loyer jusqu’en 2020 ; qu’exerçant la profession de plâtrier-plaquiste, il a perdu son emploi en raison de la pandémie de Covid-19, ce qui a entrainé la constitution d’une dette locative, d’autant que ses problèmes de santé faisaient obstacle à l’exercice d’une activité professionnelle : qu’il a toutefois exercé une activité de janvier 2023 à septembre 2023, à raison de quatre heures par jour compatible avec son état de santé ; que, depuis lors, il n’a pas retrouvé d’emploi adapté et se trouve en situation de chômage ; qu’actuellement, avec le soutien de sa famille, il verse mensuellement la somme de 570 euros, comprenant 365 euros au titre du loyer courant et 205 euros en sus, affectés à l’apurement de l’arriéré locatif et des charges ; qu’il justifie rechercher activement un emploi compatible avec son état de santé ; qu’ainsi, avec l’aide de sa famille, il est en mesure de s’acquitter de l’intégralité de sa dette selon un échéancier, de sorte qu’il y a lieu de lui accorder des délais de paiement.

Il sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu à bon droit que la clause stipulée à l’article 12 ne revêt pas le caractère d’une clause résolutoire.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, la Saem Alsace Habitat demande à la cour de :

— déclarer Monsieur [F] mal fondé en son appel,

— le rejeter,

— confirmer le jugement entrepris sous réserve de l’appel incident,

— le débouter de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

Sur l’appel incident,

— déclarer la société concluante recevable et fondée en son appel incident,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement en tant qu’il a débouté la société concluante de sa demande principale tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence avec toutes conséquences de droit,

Statuant à nouveau,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence avec effet au 4 mai 2024 avec toutes conséquences de droit et confirmer la décision relativement à l’expulsion prononcée,

En conséquence,

— condamner Monsieur [F] à payer à la société concluante la somme de 6 783,92 euros au titre des redevances impayées à la date d’effet de la résiliation du bail,

— condamner Monsieur [F] à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à complète libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à la redevance et aux prestations annexes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat soit la somme mensuelle de 363,49 euros avec intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle,

— confirmer le jugement pour le surplus,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement en son intégralité,

— condamner Monsieur [F] aux entiers dépens et à payer à la société concluante la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les moyens d’appel soulevés par l’appelant ne constituent pas des moyens sérieux d’appel, dès lors que l’existence de la dette n’est pas contestée et que ce dernier reconnaît lui-même être dans l’incapacité totale de l’apurer ainsi que de s’acquitter du loyer courant ; que son argumentation est contradictoire, dans la mesure où il affirme, d’une part, rechercher activement un emploi, tout en indiquant, d’autre part, que son état de santé ne lui permettrait de travailler qu’à hauteur de quatre heures par jour, ce qui ne saurait manifestement lui procurer des ressources suffisantes pour régler le loyer courant et les arriérés ; que l’appelant invoque l’aide financière de sa famille pour le paiement du loyer, aide qui, outre son caractère ponctuel et non pérenne, n’est pas justifiée et ne saurait, en tout état de cause, suppléer l’absence de ressources propres ; que l’appelant ne remplit pas les conditions légales d’octroi de délais de paiement, dès lors qu’il n’est pas en mesure de s’acquitter ni de sa dette ni de son loyer courant.

S’agissant de l’appel incident, elle fait valoir que le contrat de résidence prévoit en son article 12 la possibilité pour le gestionnaire de procéder à la résiliation en cas d’inexécution des obligations du résident, par l’envoi d’une lettre recommandée ; que cette formalité peut valablement être remplacée par un acte d’huissier, la lettre recommandée ne constituant qu’un mode de preuve de la notification de la volonté du gestionnaire de se prévaloir de la résiliation de plein droit et de faire courir le délai d’un mois ; que l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit la notification de la résiliation par acte de commissaire de justice ; que l’acte d’huissier délivré rappelle le délai d’un mois imparti pour le règlement des sommes dues, reproduit les stipulations contractuelles de l’article 12 ainsi que les dispositions légales applicables ; que la clause contractuelle prévoit la faculté pour le résident de saisir le juge aux fins d’obtention de délais de paiement, laquelle emporte suspension de la clause résolutoire ; que seules les clauses obscures sont susceptibles d’interprétation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la clause litigieuse étant claire et dépourvue d’ambiguïté, de sorte qu’elle doit recevoir pleine application.

Subsidiairement, elle sollicite la confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation du contrat.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits.

Sur la demande en résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation régissant le contrat entre les parties le 1er mars 2012, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R 633-3 du même code dispose que :

I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce, le contrat de résidence stipule en son article 12 que le contrat pourra être résilié à la seule initiative du résident dans les conditions mentionnées à l’article 3 du contrat ; que toutefois, le gestionnaire pourra résilier de plein droit le contrat, notamment pour inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat d’occupation ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; que la résiliation du contrat ne prend effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception ; que lorsque la résiliation est motivée par un impayé de redevance, le délai de préavis ne débute que lorsque trois termes mensuels consécutifs, tel que prévu à l’article R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, du montant total à acquitter sont totalement impayés ou bien lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel du montant à acquitter pour le logement et les charges est due au gestionnaire. Les dispositions des articles 1244 et suivants du Code civil s’appliquent. Les effets de la clause résolutoire sont suspendus en cas de délai accordé par le juge judiciaire.

C’est à tort que le premier juge a retenu que cette clause ne s’analysait pas en une clause résolutoire, mais en un simple aménagement conventionnel de la faculté de résiliation unilatérale du contrat par le gestionnaire, dans la mesure où elle ne contient pas de contradiction en ses termes, le bénéficiaire d’une clause résolutoire disposant d’une simple faculté de s’en prévaloir, de sorte que la mention de ce que le gestionnaire peut résilier le contrat n’est pas de nature à générer une ambiguïté ; que cette clause, qui renvoie expressément aux dispositions de l’article R 633-3 précitées, offre la possibilité d’un délai légal de régularisation d’un mois à compter de la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception, formalité remplacée en l’espèce sans inconvénient par un acte d’huissier, conformément aux dispositions légales ; que le commandement de payer les loyers signifié à Monsieur [F] le 4 avril 2024 comporte rappel du délai de préavis, de la clause résolutoire et de ce que la société Alsace Habitat entendra s’en prévaloir si bon lui semble, à défaut de paiement des sommes demandées dans le délai d’un mois.

C’est également à tort que le premier juge a retenu que la clause ne prévoyait pas de délai de régularisation après mise en demeure, dans la mesure où la faculté que la bailleresse se réserve de mettre en jeu la clause résolutoire ne prend effet que si les conditions en restent réunies à l’issue du préavis d’un mois, ce qui suppose que le locataire n’a pas apuré l’arriéré locatif dans ce délai.

Conforme aux dispositions légales précitées, la clause résolutoire est donc licite et a pris effet à défaut de paiement de tout ou partie de l’arriéré locatif dans le délai imparti, de sorte que le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande principale fondée sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail sera constatée à la date du 4 mai 2024.

Sur la demande en paiement

Il résulte des décomptes versés aux débats qu’au 30 avril 2024, Monsieur [F] était redevable d’un arriéré locatif de 6 783,92 €, montant qu’il sera dès lors condamné à payer à l’intimée avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré, en deniers ou quittance pour tenir compte d’éventuels versements ultérieurs.

Sur l’indemnité d’occupation

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé, par une disposition non critiquée, l’indemnité d’occupation mensuelle au montant qui aurait été dû au titre de la redevance et des prestations annexes en cas de poursuite du bail, soit 363,49 € par mois.

Cette indemnité courra en revanche, non à compter du jugement, mais à compter du 5 mai 2024 compte tenu de la résiliation du bail au 4 mai 2024.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1244 ancien du code civil, devenu 1353-3, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues.

L’article 12 du contrat de résidence stipule que les effets de la clause résolutoire sont suspendus en cas de délai accordé par le juge judiciaire.

En l’espèce, Monsieur [Q] [F] ne perçoit plus aucun revenu depuis la cessation du versement de l’allocation de retour à l’emploi qu’il a perçu courant 2024 et jusqu’au mois d’avril 2025 pour un montant moyen mensuel de 711,76 euros.

Il a bénéficié de l’aide juridictionnelle totale accordée le 25 mars 2025, sur la base d’un revenu fiscal de référence annuel de 4 830 euros.

Compte tenu du montant de la redevance mensuelle, il sera constaté que la situation financière de l’appelant ne lui permet pas d’apurer significativement la dette locative dans le délai maximal pouvant lui être imparti.

S’agissant de l’argument tiré du soutien financier familial invoqué par l’appelant, celui-ci n’est pas davantage de nature à influer sur l’appréciation de sa solvabilité. En effet, cette aide alléguée, au demeurant non justifiée, présente un caractère par nature ponctuel et précaire, ne pouvant suppléer durablement l’absence de ressources propres.

Monsieur [F] ne justifie pas de sa capacité réelle à faire face simultanément au paiement du loyer courant et au remboursement de l’arriéré locatif.

Il n’est produit aucun élément probant relatif à une recherche effective et actuelle d’emploi ou à une perspective réaliste d’amélioration de sa situation financière.

Il ne peut donc légalement lui être accordé les délais de paiement sollicités, les conditions prévues à l’article précité n’étant pas remplies.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délai de paiement.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Les dépens de l’instance d’appel seront mis à la charge de l’appelant, qui succombe en ses prétentions.

Il sera alloué à l’intimée la somme de 700 euros en compensation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour défendre ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande principale tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, en ce qu’il a condamné Monsieur [F] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du jugement et en ce qu’il l’a condamné au paiement d’une somme de 7322,70 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de résidence à effet au 4 mai 2024,

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] au paiement de l’indemnité d’occupation, telle que fixée par le premier juge, à compter du 5 mai 2024,

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] à payer à la Saem Alsace Habitat, en deniers et quittance, la somme de 6 783,92 € portant intérêts au taux légal à compter du jugement déféré,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] à payer à la Saem Alsace Habitat la somme de 700 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente