MINUTE N° 26/8

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

Copie conforme à :

— M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER

— greffe du JCP du TJ [Localité 6]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 Janvier 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00517

N° Portalis DBVW-V-B7J-IOXZ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [C] [H]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/289 du 25/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Représentée par M^e Sophie BEN AISSA-ELCHINGER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

E.P.I.C. [W] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROP OLE DE [Localité 6] pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 1]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

En présence de Mme [E], greffière stagiaire.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 1er avril 2022, l’Office public de l’habitat de l’Eurométropole de [Localité 6] (ci-dessous dénommé [W]) a donné à bail à Mme [C] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 537,27 euros, provisions sur charges comprises.

Après plusieurs rappels et mises en demeure pour des arriérés, le bailleur a, par courrier recommandé du 15 juin 2023 réceptionné le 22 juin 2023, délivré congé à la locataire au motif du non-paiement des loyers et accessoires, avec effet au 30 septembre 2023.

Par acte d’huissier délivré le 7 novembre 2023, [W] a fait assigner Mme [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir constater la régularité du congé, prononcer la déchéance de cette dernière de tout droit au maintien dans les lieux, ordonner son évacuation, prononcer subsidiairement la résiliation judiciaire du bail liant les parties, condamner la preneuse à payer la somme de 6 088,69 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires ainsi que la somme de 598,74 euros (loyer augmenté des charges) à titre d’indemnité d’occupation après résiliation, outre 600 euros d’indemnité de procédure.

Mme [J] s’est opposée aux demandes en indiquant avoir été victime d’une usurpation d’identité, avoir, par jugement du 22 janvier 2024 en cours de transcription, obtenu la suppression de son nom patronymique [J] et son remplacement par [T] [X], mais s’être ainsi trouvée en difficulté financière faute de percevoir les prestations versées par la caisse d’allocations familiales ou les indemnités journalières. Elle a par ailleurs soulevé la nullité des actes délivrés par le bailleur au nom de Mme [C] [J] et a contesté être occupante de mauvaise foi au vu des circonstances particulières exposées et la faiblesse de ses revenus.

Par jugement contradictoire rendu le 29 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

débouté Mme [C] [J] devenue Mme [C] [T] [X] de sa demande de nullité de la procédure,

dit que le congé noti’é le 22 juin 2023 à l’intéressée au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 était nul,

rejeté en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Mme [T] [X] au maintien dans les lieux,

prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du jugement,

dit que Mme [T] [X] ne disposait plus de titre pour occuper les lieux loués à compter du jour du jugement,

condamné Mme [T] [X] à évacuer les lieux, ou à défaut, ordonné son expulsion,

condamné Mme [T] [X] à payer à [W] la somme de 9 170,48 euros, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 09 octobre 2024, terme de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

condamné Mme [T] [X] à payer à [W] les loyers et charges dus à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’au jugement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

condamné Mme [T] [X] à payer à [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération dé’nitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance,

dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [T] [X] aux dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a constaté que l’ensemble des actes de la procédure avaient été délivrés à l’encontre de Mme [C] [J] mais que la défenderesse ne contestait pas être signataire du bail et occupante du logement concerné ; que la décision de justice intervenue postérieurement à l’introduction de la procédure et non portée à la connaissance du bailleur, n’entachait pas celle-ci d’irrégularité.

S’agissant du congé, il a souligné que ce dernier ne reproduisait pas les dispositions de l’alinéa 1er de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 et omettait de préciser qu’il ne comportait pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, ce qui faisait nécessairement grief à la preneuse et justifiait la nullité du congé.

Sur la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail, le premier juge a constaté que le décompte locatif était débiteur, la locataire dont les paiements étaient irréguliers et partiels restant devoir la somme de 9 170,48 euros au 9 octobre 2024 ; que la défenderesse avait tardé à engager des démarches aux fins d’obtention d’un jugement supplétif de naissance ; qu’au vu de son salaire totalement absorbé par son loyer, elle savait ne pouvoir assumer ce dernier ; qu’elle avait ainsi manqué gravement et de manière répétée à ses obligations.

Mme [T] [X] a interjeté appel partiel de cette décision par déclaration enregistrée le 20 janvier 2025.

Par dernières écritures en date du 18 septembre 2025 notifiées par voie électronique le lendemain, Mme [T] [X] demande à la cour :

sur l’appel principal

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu le 29 novembre 2024 en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail litigieux, l’a condamnée à évacuer les lieux, à défaut être expulsée, l’a condamnée au paiement d’une somme de 9 170,48 euros à titre d’arriéré, d’une indemnité d’occupation à compter du 10 octobre 2024 et aux dépens,

et statuant à nouveau,

— débouter [W] de ses demandes en résiliation de bail, expulsion et en condamnation à lui verser une indemnité d’occupation,

— accorder à Mme [T] [X] un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,

— débouter [W] de toute demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel,

— débouter [W] de toute demande en condamnation de Mme [T] [X] aux dépens des procédures de première instance et d’appel,

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens des procédures de première instance et d’appel,

— confirmer le jugement déféré pour le surplus,

sur l’appel incident,

— rejeter l’appel incident formé par [W],

en conséquence

— le débouter de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions.

A l’appui de son appel, Mme [T] [X] fait essentiellement valoir que l’usurpation dont elle a été victime l’a privée de la perception de toutes prestations, que ce soit de la part de la Caisse d’allocations familiales ou de ses indemnités journalières, qu’elle s’est alors trouvée sans revenu durant son arrêt maladie de janvier à octobre 2023. Elle insiste sur ses efforts de paiement de son loyer et conteste en conséquence toute mauvaise foi.

Elle fait valoir ses difficultés sociales et la complexité des démarches pour aboutir à la modification de son état civil, dont la transcription a tardé du fait des délais des services de l’État civil de [Localité 5], ce qui la prive de nombreuses aides financières.

Elle souligne être à jour de ses loyers courants et avoir sollicité l’aide de la Caf pour couvrir son arriéré de loyer en obtenant une allocation logement et d’éventuelles aides sociales.

Sur appel incident, elle estime que le caractère incomplet du congé lui a nécessairement causé grief, faute pour elle de connaître l’étendue de ses droits à l’expiration du bail, peu important qu’elle se soit maintenue dans les lieux.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 juin 2025, [W] demande à voir :

— déclarer Mme [T] [X] mal fondée en son appel, le rejeter, confirmer le jugement entrepris sous réserve de l’appel incident,

sur appel incident,

— déclarer l’office concluant recevable et fondé en son appel incident,

y faisant droit,

— infirmer le jugement en tant que le tribunal a dit que le congé notifié le 22 juin 2023 à Mme [J] devenue [T] [X] au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul,

statuant à nouveau,

— valider le congé notifié le 22 juin 2023 à Mme [T] [X],

— en conséquence, prononcer la déchéance de Mme [T] [X] de tout droit au maintien dans les lieux à compter du 30 septembre 2023 avec toutes conséquences de droit,

— condamner Mme [T] [X] à payer à l’office concluant les arriérés de loyers et charges à la date d’effet du congé soit la somme de 6 088,89 euros avec intérêts légaux à compter de chaque échéance,

— confirmer le jugement entrepris du chef de l’indemnité d’occupation sauf à préciser qu’elle est due à compter du 1er octobre 2023,

— en conséquence, condamner Mme [T] [X] à payer à [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, du en cas de non résiliation du bail à compter du 1er octobre 2023,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus notamment en ses dispositions relatives à l’expulsion de Mme [T] [X],

subsidiairement en cas de rejet de l’appel incident,

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner Mme [T] [X] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, [W] conclut au rejet de l’appel adverse et sollicite, à titre incident, de voir infirmer la nullité du congé, aux motifs que Mme [T] [X] n’a subi aucun grief de l’irrégularité de forme du congé puisqu’elle est toujours dans les lieux.

Très subsidiairement, la bailleresse demande confirmation du prononcé de la résiliation.

Elle insiste sur le fait que les arriérés sont apparus à peine trois mois après l’entrée de la preneuse dans les lieux à une date où elle travaillait encore, qu’elle n’a donné aucune suite aux mises en demeure qui lui ont été adressées, l’arriéré locatif s’établissant, au 30 avril 2025, à la somme de 10 346,05 euros et qu’elle a manqué de diligence puisque confrontée à la problématique d’usurpation de son identité depuis 2012.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 12 janvier 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Sur la validité du congé et la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Conformément aux dispositions de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre 1er de la loi du 1er septembre 1948 sont applicables aux habitations à loyer modéré, notamment l’article 4, au terme duquel les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précitées doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même une obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, par lettre recommandée datée du 15 juin 2023 et réceptionnée le 22 juin 2023, [W] a délivré congé à Mme [T] [X] du logement qu’elle occupe au motif du non-paiement des loyers et accessoires, et ce avec effet au 30 septembre 2023.

S’il est constant et non contesté que ce congé est affecté d’un vice de forme en ce qu’il ne reproduit pas les dispositions du 2ème alinéa de l’article 4 et ne précise pas l’absence d’obligation par lui-même de quitter les lieux, cette irrégularité n’est susceptible d’entraîner la nullité du congé que si la preuve d’un grief causé au locataire est rapportée conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile.

Or, le congé litigieux invite expressément la preneuse à prendre attache de manière urgente avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser son impayé de loyer, faute de quoi la bailleresse serait «amenée à engager à (son) encontre une procédure pardevant le Tribunal compétent pour faire constater (sa) mauvaise foi, solliciter la déchéance de (son) droit au maintien dans les lieux avec comme conséquence (son) évacuation du logement et (sa) condamnation à payer (ses) arriérés de loyer».

La locataire était ainsi en mesure de savoir que le congé n’emportait pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, puisqu’il précise que le départ non volontaire du locataire est soumis à une décision judiciaire à intervenir. Il est observé en outre que l’appelante s’est maintenue dans le logement sans justifier d’aucune démarche tendant à déménager ou à se voir accorder un quelconque délai de grâce, ce qui confirme qu’elle ne s’est pas sentie contrainte par les termes du congé.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a considéré que le défaut de mention précité portait nécessairement grief à la preneuse sans prendre en compte l’ensemble des circonstances de l’espèce.

S’agissant de l’éventuel droit à maintien dans les lieux, il est acquis que Mme [T] [X] est en situation d’impayé persistant depuis juin 2022, sa dette s’établissant au 27 juin 2025 à la somme de 10 151,80 euros.

Si l’appelante se prévaut des conséquences pour elle d’une usurpation d’identité, il résulte des décisions judiciaires désormais définitives que Mme [T] [X] a été considérée comme faisant usage à tort de l’identité de Mme [C] [J] et ce par jugement rendu le 7 janvier 2010, confirmé le 21 février 2012.

L’intéressée n’a toutefois saisi le tribunal de Strasbourg en jugement supplétif, ou subsidiairement déclaratif, de son acte de naissance qu’en avril 2023, ce qui s’avère, comme relevé par le premier juge, particulièrement tardif. Elle ne produit d’ailleurs pas les décisions administratives et judiciaires rendues courant 2021 la condamnant à rembourser diverses aides sociales ni ne démontre être dans l’incapacité de percevoir des aides ou indemnités par suite d’une situation à laquelle elle n’aurait pas contribué, et ce d’autant moins qu’il apparaît que, malgré la problématique de son identité, elle a vraisemblablement pu bénéficier d’une aide du Fonds de solidarité logement en février 2022 dans le cadre d’un important arriéré antérieur. Il est en outre constant que malgré un emploi stable depuis de nombreuses années et contrairement à ses allégations, les impayés sont antérieurs à son arrêt maladie et que Mme [T] [X] a pris un bail, un logement puis s’y est maintenue en connaissance de sa situation financière et administrative et du coût du loyer.

Mme [T] [X], qui ne saurait être considérée comme de bonne foi, ne peut donc prétendre au bénéfice du maintien dans les lieux.

Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a annulé le congé.

Il sera constaté que, par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 30 septembre 2023 avec toutes conséquences de droit, à savoir la condamnation de l’intéressée au paiement de la somme de 6 088,69 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté à la date d’effet du congé, son expulsion en l’absence de départ volontaire, et sa condamnation à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2023 dont le montant sera fixé, comme prévu par le premier juge, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce point n’étant pas critiqué.

Sur la demande de délais

Mme [T] [X] formule une demande de délais de paiement sur trois ans, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Or, ces dispositions ne peuvent recevoir application dans le cadre d’une résiliation de bail résultant de la délivrance d’un congé fondé sur la loi du 1er septembre 1948.

En outre, la situation financière de Mme [T] [X] qui dispose d’un salaire de l’ordre de 600 euros par mois et doit supporter un loyer de l’ordre de 590 euros, et l’ampleur précitée de la dette locative ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement qui ne pourraient au mieux, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, aller que jusqu’à vingt-quatre mois.

La demande en délais de paiement sera en conséquence rejetée puisque, d’une part, la durée sollicitée est supérieure à la durée légale prévue à l’article 1343-5 du code civil, seules dispositions au bénéfice desquelles l’appelante pourrait prétendre, et que, d’autre part, elle n’apparaît pas en mesure de les respecter et a déjà bénéficié de délais de fait significatifs, les premiers impayés remontant à juin 2022.

Sur les frais et dépens

L’issue du litige commande de confirmer la condamnation de Mme [T] [X] à payer les dépens de première instance et de la condamner aux dépens de la procédure d’appel.

Il n’apparaît par contre pas inéquitable de laisser à la bailleresse la charge de ses frais irrépétibles et de la débouter de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 29 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg en ce qu’il a dit nul le congé notifié le 22 juin 2023, a rejeté en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Mme [C] [J] devenue Mme [C] [T] [X], et a prononcé la résiliation judiciaire du bail à effet dudit jugement ;

INFIRME également ledit jugement en ce qu’il a condamné Mme [C] [T] [X] à payer à [W] la somme de 9 170,48 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 9 octobre 2024, terme de septembre inclus et a fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation au 10 octobre 2024 ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

VALIDE le congé en date du 15 juin 2023 notifié le 22 juin 2023, lequel a produit effet au 30 septembre 2023 ;

CONSTATE que Mme [C] [T] [X], déchue de tout droit au maintien dans les lieux, est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2023 ;

CONDAMNE Mme [C] [T] [X] à payer à [W] la somme de 6 088,69 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 30 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE Mme [C] [T] [X] à payer l’indemnité d’occupation, telle que définie au jugement du 29 novembre 2024, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à libération des lieux ;

CONFIRME le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE [W] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [C] [T] [X] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente