RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 279 /2024, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/05283 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFOQK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 mars 2022- Tribunal judiciaire de Melun (Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux)- RG n° 19/01376

APPELANTE

S.C. FONCIERE CHABRIERES

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 344 092 341

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111

Assistée de M^e Juliette BAYLE, avocat au barreau de Paris, toque : G0609

INTIMÉE

S.A.R.L. ELOCEANE MOUV

Immatriculée au R.C.S. de Melun sous le n° 831 380 951

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée et assistée par M^e Jacob KANZA, avocat au barreau de Paris, toque B0006

INTERVENANTE

SCP de conseils juridiques SCP [W] [V] – [C] [K] – [B] [U]

Immatriculée au R.C.S. de Meaux sous le n° 500 966 999

Prise en la personne de Me [U], es qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société ELOCEANE MOUV suivant jugement rendu par le tribunal de commerce de Melun du 27 mars 2023

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Jacob KANZA, avocat au barreau de Paris, toque B0006

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 septembre 2024, en audience publique, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère. Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2017 et avenants des 7 novembre 2017 et 12 avril 2018, la société Foncière Chabrières a donné à bail, à la société Elocéane Mouv, un local commercial situé [Adresse 6] » à [Localité 8], pour une période de 10 ans. La société Elocéane Mouv a pour activité l’exploitation d’une salle multisports.

Compte-tenu de l’existence d’infiltrations d’eau dans les locaux, la société Foncière Chabrières lui a consenti une franchise forfaitaire de deux mois de loyers. Les infiltrations ont perduré.

Par acte d’huissier du 18 avril 2019, la société Foncière Chabrières lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire du bail.

Par exploit du 18 mai 2019, la société Elocéane Mouv a fait assigner la société Foncière Chabrières aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, surseoir à statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, lui accorder des délais de paiement de la dette locative en suspendant les effets de la clause résolutoire.

Par ordonnance du 9 novembre 2020, le juge de la mise en état a fait droit partiellement à la demande de la société foncière Chabrières et a condamné la société Elocéane Mouv à verser à la bailleresse la somme de 104.610,18 euros, à titre d’indemnité provisionnelle, à valoir sur les loyers dus au 1er octobre 2020.

Par jugement mixte du 1er mars 2022, le tribunal judiciaire de Melun a, en substance, rejeté l’exception d’inexécution soulevée par la société Elocéane Mouv, avant dire droit sur le surplus, – ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. [L] [G], expert judiciaire, avec mission habituelle en la matière et mis à la charge de la société Foncière [Adresse 7], sursis à statuer sur la demande concernant le défaut de délivrance des lieux loués et sur les effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2017, condamné la société Elocéane Mouv à consigner auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation une somme correspondant à la moitié des loyers dus au titre du commandement de payer délivré le 18 avril 2019 et des loyers postérieurs, soit la somme de 85.222,87 euros, arrêtée au 8 novembre 2021, augmentée de la moitié des loyers mensuels à compter de cette date, réservé les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 10 mars 2022, la Société Foncières Chabrières a interjeté appel partiel du jugement.

Par jugement du 27 mars 2023, le tribunal de commerce de Melun a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’endroit de la société Elocéane et a nommé la société [V]-[K]-[U], représentée par Me [U] en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Elocéane.

Par acte d’huissier du 21 juin 2023, la Société Foncière Chabrières a fait assigner en intervention forcée le mandataire judiciaire de la société Elocéane Mouv.

MOYENS ET PRETENTIONS

Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 janvier 2024, la Société Foncière Chabrières, appelante, demande à la cour de :

I. A titre principal :

— constater que l’expertise judiciaire ordonnée est dépourvue d’utilité au regard de l’absence de désordre affectant les locaux donnés à bail ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire ;

II. A titre subsidiaire :

Si la cour devait estimer que la demande d’expertise est bien fondée,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a mis à la charge de la société Foncière [Adresse 7] à valoir sur les frais d’expertise et, statuant à nouveau, mettre à la charge de la société Elocéane Mouv la provision à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire ;

III. En tout état de cause :

— constater que les demandes formées par les intimées constituent des demandes nouvelles au regard de l’article 564 du code de procédure civile ;

— constater que les demandes indemnitaires formées par les intimées sont irrecevables au regard du jugement entrepris d’appel ;

— rejeter les demandes principales de la société Elocéane Mouv et de la SCP [V] [K] [U] en raison de leur irrecevabilité ;

— rejeter les demandes subsidiaires de la société Elocéane Mouv et de la SCP [V] [K] [U] en raison de leur caractère infondé ;

— condamner la société Elocéane Mouv et la SCP [V] [K] [U] à payer la somme de 7.000 € envers la société Foncière Chabrières, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, afin d’indemniser la société bailleresse des frais irrépétibles qu’elle a eu à exposer dans le cadre de la présente procédure et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ;

— condamner la société Elocéane Mouv aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP Grappotte Benetreau, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions, la société Foncière Chabrières fait valoir :

— A titre principal, sur l’expertise judiciaire, sur le fondement des articles 143 et suivants du code de procédure civile, que les locaux loués ont toujours été exploités sans discontinuité ; qu’en 2019, la société Foncière Chabrières a engagé des travaux importants pour un montant de 139.200 euros TTC ayant pour objet la rénovation de la toiture par la société Sterec ; qu’en 2021, elle a également repris environ 175 mètres de couvertines sur la façade côté rue et repris l’étanchéité sur les deux centrales de traitement d’air ; qu’il n’existe donc pas de motif légitime à l’entreprise d’une mesure d’expertise judiciaire en raison de l’absence des désordres allégués ; que l’absence des désordres a été constaté par plusieurs actes de commissaire de justice, lesquels démontrent le bon état des locaux ; que la société Elocéane exerce une activité « manifestement » déficitaire ;

— A titre subsidiaire, sur la charge de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, que les juridictions font « généralement » peser la charge de la provision à valoir sur le demandeur à l’expertise, puisque c’est le demandeur qui a intérêt à cette expertise ; qu’au regard de l’ensemble des travaux entrepris par la société bailleresse, au titre de l’article 606 du code civil, il est injustifié que la provision et les frais d’expertise pèsent sur la défenderesse à l’expertise ;

— Sur la réponse aux conclusions adverses,

sur l’irrecevabilité des demandes indemnitaires, que les demandes indemnitaires formulées à titre principal par les intimées sont irrecevables dans la mesure où la présente instance porte sur l’appel d’un jugement mixte, étant précisé que ces demandes ne peuvent être présentées que devant le juge ayant rendu le jugement entrepris d’appel ;

sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles, que les demandes visant à la nullité de la clause d’indexation sont également irrecevables au regard de l’interdiction des demandes nouvelles prévues par les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ;

sur le caractère infondé de ces demandes, que ces demandes sont infondées au regard de l’état des locaux loués révélés par les constats d’huissier produits par la concluante et notamment du constat dressé contradictoirement le 30 novembre 2023 mettant en évidence le bon état général des locaux loués et l’exploitation normale des lieux par le preneur ;

sur le rejet des demandes subsidiaires formées par les intimées, qu’il existe une contradiction entre les demandes judiciaires formées par la société Elocéane Mouv, étant précisé qu’il est de principe que le demandeur à l’expertise judiciaire verse la consignation à valeur sur la rémunération de l’expert aux frais de qui il appartiendra.

Aux termes de deux jeux de conclusions notifiées le 31 mai 2024, la société Elocéane Mouv', d’une part, et la société [V]-[K]-[U], ès-qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Elocéane Mouv, d’autre part, intimées, demandent à la cour dans des termes strictement identiques de :

— recevoir la société Elocéane Mouv, d’une part, et la société [V]-[K]-[U], d’autre part, en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les déclarer bien fondées ;

A titre principal :

— constater que les locaux objets du contrat de bail sont affectés de désordres tenant aux défauts de l’étanchéité de la toiture du bâtiment ;

En conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Melun en date du 1er mars 2022 en ce qu’il a :

— ordonné une mesure d’expertise judiciaire avec mission telle que fixée au dispositif du jugement ;

— imputé le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert désigné à la charge de la société Foncière Chabrières ;

Et statuant à nouveau :

— faire injonction à la société Foncière Chabrières de verser la provision à valoir sur la rémunération de l’expert désigné, sous astreinte de 500 euros par jour à compter du 20ème jour suivant la signification de l’arrêt de la cour d’appel de Paris ;

— juger que la société Elocéane Mouv est bien fondée à opposer à la société Foncière Chabrières une exception d’inexécution concernant les loyers en raison de l’état du local ;

— juger que la société Elocéane Mouv est bien fondée à opposer à la société Foncière Chabrières une exception d’inexécution concernant les taxes et charges en raison de l’absence de justification des montants ;

En tout état de cause :

— débouter la société Foncière Chabrières de l’ensemble de ses demandes, principales et subsidiaires ;

— condamner la société Foncière Chabrières à payer la somme de 7.000 euros à la société Elocéane Mouv au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Foncière Chabrières aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la société Elocéane Mouv, d’une part, et la société [V]-[K]-[U], ès-qualités de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Elocéane Mouv, d’autre part, opposent :

— Sur le caractère indispensable de la mesure d’expertise judiciaire,

sur l’utilité de l’expertise au regard des manquements invoqués, que l’expertise est utile pour établir le manquement de la société Foncière Chabrières à son obligation de délivrance et à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat de bail ; que, en novembre 2017, des fuites d’eau provenant de la toiture du bâtiment ont inondé et dégradé les lieux alors que la société Elocéane Mouv effectuait des travaux et que de nouvelles inondations ont eu lieu les 5 et 6 août 2019 ; que les travaux entrepris fin 2019 par le bailleur se sont révélés inefficaces, les fuites d’eau ayant perduré jusqu’en décembre 2022 et perdurent à chaque épisode pluvieux, causant de sérieux dommages selon le procès-verbal de constat du 4 octobre 2023 ; qu’informée de cette situation, la société Foncière Chabrières a fait preuve de mauvaise foi en laissant croire à sa locataire qu’elle allait prendre les mesures nécessaires pour y remédier, puis en lui signifiant finalement un commandement de payer ; que si les fuites d’eau affectant les locaux objets du Bail sont situées au niveau du climatiseur, elles trouvent leur origine au niveau de la toiture ;

sur l’utilité de l’expertise au regard des préjudices, que la société Foncière Chabrières a manqué à son obligation de délivrance au titre du bail ; que les fuites d’eau et inondations affectant les locaux donnés à bail ont été « nécessairement » préjudiciables à la société Elocéane Mouv dès lors qu’ils ont eu pour effet de l’empêcher d’utiliser les locaux conformément aux prévisions contractuelles ; que la bailleresse a refusé de suspendre le paiement des loyers pendant les périodes de confinement engendrées par la pandémie de Covid-19, contrairement aux engagements des fédérations de bailleurs ; que le préjudice financier subi par la société Elocéane Mouv est la conséquence directe des manquements de la société Foncière Chabrières à ses obligations de délivrance et d’exécution de bonne foi du contrat de bail ; que la société Elocéane Mouv a été privée d’exploiter son activité pendant 3 mois, pour la période comprise entre le mois de décembre 2017 et le mois de mars 2018 ; qu’au regard des prévisions d’exploitation établies par KPGM, le Cabinet d’Expertise Abergel a pu considérer que le préjudice subi par la société Elocéane Mouv était matérialisé par une perte de marge liée à une perte de clientèle à hauteur de 256.000 euros, lequel induit nécessairement une perte de valeur du fonds de commerce à hauteur de 200.000 euros ;

— Sur le montant de la dette locative,

sur le caractère indu des loyers, qu’aux termes de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, le bail ne précise pas les modalités selon lesquelles la clause d’indexation s’appliquera à chacun des paliers ou au dernier palier ; qu’aux termes d’un avenant en date du 7 novembre 2017, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives prévues au bail et ont convenu de fixer la date de prise d’effet du bail au 11 octobre 2017, de sorte que l’indexation du loyer aurait dû survenir à chaque date d’anniversaire du bail, soit le 11 octobre de chaque année ; que le bailleur a procédé à une évolution des paliers et une indexation des loyers de manière « totalement anarchique », sans respecter les périodes annuelles des paliers ou d’indexation, ni les indices applicables, et avec une indexation trimestrielle record de 1.307 euros H.T en 2023, soit 8% de plus, de sorte qu’il y a une distorsion entre la durée s’écoulant entre chaque révision et la période de variation de l’indice ; que ces clauses constituent une violation de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier ; que l’écart des indexations illicites représentent un montant de 18.895,35 euros lequel sera retranchés du décomptes dans le cas où il serait jugé que des loyers produits par le bailleur ;

sur l’absence de justification des taxes et charges réclamées en remboursement, qu’aux termes de l’article 8.2 du bail, le bailleur aurait dû transmettre l’ensemble des justificatifs pour les montants appelés au titre des taxes et charges en prenant également le soin d’indiquer la clé de répartition entre les différents locataires et la clé explicite de la quote-part du Preneur ;

sur la compensation des créances et dettes réciproques, qu’aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la somme de 20.600 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail dont l’appelante estime être créancière n’a pas à être prise en compte dès lors que le défaut de paiement des loyers par la société Elocéane Mouv est la conséquence de l’inexécution de son obligation de délivrance par la société Foncière Chabrières ; qu’au vu des demandes de l’appelante il apparaît que la société Elocéane Mouv et la société Foncière Chabrières seraient « réciproquement créanciers et débiteurs de sommes d’argent ».

— Sur les demandes de la société Foncière Chabrières, que l’inexécution de son obligation de délivrance par la société Foncière Chabrières fait obstacle à la mise en 'uvre de ces mécanismes contractuels dès lors qu’elle permet à la société Elocéane Mouv de se prévaloir d’une exception d’inexécution ; .

— Sur la responsabilité du bailleur, que les locaux donnés à bail à la société Elocéane Mouv par la société Foncière Chabrières ont été régulièrement inondés, étant précisé que les infiltrations ont détérioré l’édifice ainsi que le matériel présent dans le local, justifiant ainsi qu’il assume les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir soulevée au titre de demandes nouvelles en cause d’appel des intimées

Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties, lesquelles sont réputées avoir abandonné les prétentions figurant dans leurs premières écritures et non reprises dans les dernières conclusions régulièrement notifiées.

Il s’en déduit, d’une part, qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir « constater » ou « juger », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués, d’autre part, que faute d’avoir repris la demande de compensation des créances réciproques et la demande indemnitaire formées par la société Elocéane Mouv dans ses premières conclusions d’appel, la cour n’en est pas saisie de sorte qu’il n’y a pas lieu de les déclarer irrecevables.

Il n’y a pas d’avantage lieu de répondre aux moyens relatifs à l’irrégularité de l’application de la clause d’indexation et à l’exception d’inexécution dont, au demeurant, les intimées ne tirent aucune conséquence en termes de prétentions devant la cour.

Sur le prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire

L’article143 code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 144 du même code prévoit que « Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. »

Enfin, l’article 146 énonce qu’une « mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. »

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour retient que le premier juge, par des motifs précis et pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

Il sera simplement ajouté que, les parties produisent de nombreux constats qui relèvent des infiltrations et inondations dans les locaux exploités par la société Elocéane Mouv, ayant entraîné des désordres sur la moquette et le mur de façade, ce qui n’est pas contesté.

Le bailleur ne produit toutefois aucun document technique permettant d’identifier l’origine et la cause de ces infiltrations. Le preneur verse aux débats un rapport d’expertise en date du 30 septembre 2021 dont il ressort que plusieurs non conformités sont pointées concernant les travaux opérés par le bailleur en octobre 2019, qu’au niveau de la gaine d’extraction d’air la bande de serrage métallique n’est pas continue et les quatre angles ne sont pas soudés créant des défauts d’étanchéité, que la non-conformité des éléments de couvertine en toiture sont susceptibles de provoquer des inondations par fortes pluie et vent au niveau du haut du mur maçonné.

Il s’en déduit, contrairement à ce que soutient le bailleur, qu’aucun élément ne permet d’affirmer que les infiltrations ont cessé et qu’en absence d’avis technique probant, la mesure d’expertise sollicitée est légitime dans son prononcé.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a ordonné une mesure d’expertise judiciaire.

En outre, c’est en vertu de son pouvoir discrétionnaire que le juge met la provision à la charge d’une partie de sorte que la décision sera confirmée également en ce qu’elle a fait peser la charge de la provision sur la société Foncière Chabrières.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Succombant en ses prétentions, la société Foncière Chabrières supportera la charge des dépens d’appel et à payer à la société Elocéane Mouv la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir soulevée ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions déférées à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société Foncière Chabrières à payer à la société Elocéane Mouv la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes à ce titre ;

Condamne la société Foncière Chabrières à supporter la charge des dépens d’appel.

La greffière, La présidente,