MINUTE N° 26/66

Copie exécutoire à :

— M^e Julie HOHMATTER

Copie conforme à :

— M^e Laetitia RUMMLER

— greffe JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 11 Février 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01680

N° Portalis DBVW-V-B7J-IQVP

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 20 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTS :

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/1871 du 13/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représenté par M^e Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [Q] [J] épouse [Z]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Laetitia RUMMLER, avocat au barreau de COLMAR

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/1872 du 13/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

PARTIES EN INTERVENTION VOLONTAIRE:

Madame [H] [S], es qualité d’ayant droit de feu Monsieur [A] [S]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

Madame [V] [S] épouse [M], es qualité d’ayant droit de feu Monsieur [A] [S]

[Adresse 3] [Localité 3]

Représentée par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [N] [S], es qualité d’ayant droit de feu Monsieur [A] [S]

[Adresse 4]

Représenté par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

Monsieur [E] [S], es qualité d’ayant droit de feu Monsieur [A] [S]

[Adresse 5]

Représenté par M^e Julie HOHMATTER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 décembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, la présidente de la 3ème chambre civile étant légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. [A] [S] a donné en location à M. [O] [Z] et Mme [Q] [J] épouse [Z] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4] (68).

Par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024, M. [S] a fait signifier aux locataires un congé pour reprise avec effet au 14 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, M. [S] a fait assigner M. et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la validité du congé délivré le 2 janvier 2024 avec effet au 14 août 2024,

— ordonner en conséquence l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, au besoins avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef à payer à compter du 14 août 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clefs, une indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées,

— condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le demandeur a fait valoir qu’il occupait une maison voisine de la maison donnée en location mais que ses problèmes de santé et le décès de son épouse l’obligeaient désormais à réintégrer la maison de plain-pied occupée par M. et Mme [Z] qui avaient été informés de cette situation.

M. et Mme [Z] ont conclu au rejet des demandes, subsidiairement au bénéfice de délais d’évacuation d’une durée de trois ans, et à la condamnation de M. [S] au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ont soutenu qu’ils ne trouvaient pas de solution de relogement et qu’ils ne pouvaient réintégrer le logement de 68 m2 dont ils sont propriétaires compte tenu de leur situation familiale, ayant cinq enfants à charge.

Par ordonnance contradictoire du 20 mars 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré l’action recevable,

— constaté la résiliation du bail à compter du 14 août 2024,

— ordonné à M. et Mme [Z] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification de l’ordonnance,

— à défaut de libération volontaire dans ce délai, dit que M. [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. et Mme [Z] à verser à M. [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du terme du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

— débouté M. et Mme [Z] de leur demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux,

— condamné M. et Mme [Z] à verser à M. [S] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. et Mme [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [Z] aux dépens,

— admis M. et Mme [Z] au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le congé délivré était valide et au demeurant non contesté par M. et Mme [Z], de sorte que le bail s’en trouvait résilié de plein droit.

Pour rejeter la demande de délais d’évacuation, le premier juge a considéré que les défendeurs produisaient un compromis de vente daté du 12 janvier 2023, soit plus d’un an avant la délivrance du congé pour reprise, qu’ils ne justifiaient ni du dépôt d’une demande de logement social ni d’un refus d’un bailleur privé et qu’ils avaient, de fait, bénéficié d’un délai de sept mois par rapport à la date de fin du bail.

M. et Mme [Z] ont interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 10 avril 2025.

L’instance a été interrompue par le décès de M. [A] [S], survenu le 16 juillet 2025, puis reprise par ses héritiers, Mme [H] [S], Mme [V] [S] épouse [M], M. [N] [S] et M. [E] [S].

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 2 juillet 2025, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :

— déclarer les concluants recevables et bien fondés en leur appel,

— faisant droit

— infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a admis M. et Mme [Z] au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

statuant à nouveau

— juger que la demande se heurte à des contestations sérieuses déniant la compétence du juge des référés,

— débouter M. [S] de l’ensemble de ses fins, de ses prétentions et moyens et de tout éventuel appel incident,

subsidiairement,

— accorder à Mme et M. [Z] des délais d’évacuation d’une durée de trois ans,

— condamner M. [S] aux entiers frais et dépens d’appel ainsi qu’à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants font valoir que le bailleur a délivré un congé pour reprise du logement en raison de ses problèmes de santé qui l’empêchent de monter les escaliers et l’obligent à occuper une maison de plain-pied alors qu’il est propriétaires de trois maisons et qu’il ne démontre pas que ses autres maisons ne sont pas de plain-pied.

Ils soutiennent que la nullité du congé est encourue aux motifs qu’il n’est pas justifié de l’envoi de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire et que l’acte de congé pour reprise fait seulement mention du terme « habitation » sans indication des motifs du congé.

Sur la demande de délais, M. et Mme [Z] indiquent qu’ils ont toujours été à jour du règlement de leurs loyers et charges, que leurs cinq enfants sont scolarisés à proximité du logement en location, l’un d’entre eux bénéficiant d’un accompagnement spécifique compte tenu de ses troubles, qu’ils n’ont pu obtenir de financement suite à la signature d’un compromis de vente le 12 janvier 2023, que l’appartement dont ils sont propriétaires n’est pas adapté à la composition du foyer et qu’ils ont déposé des demandes pour l’attribution d’un logement social qui n’ont pas abouti.

Dans leurs dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 26 août 2025, les consorts [S] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel formé par les époux [Z] mal fondé,

— déclarer l’intervention volontaire de Mme [H] [S], Mme [V] [S] épouse [M], M. [N] [S] et M. [E] [S] recevable et bien fondée,

par conséquent,

— débouter les consorts [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance entreprise,

— condamner les consorts [Z] à payer à Mme [H] [S], Mme [V] [S] épouse [M], M. [N] [S] et M. [E] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [Z] aux entiers frais et dépens.

Les intimés font valoir que le congé délivré est parfaitement régulier, précisant que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire a bien été jointe à l’acte de congé.

Ils ajoutent que l’acte indique expressément le motif du congé, à savoir que le bien est repris par les propriétaires pour leur habitation.

Les consorts [S] indiquent que la maison occupée par M. [S] n’était plus adaptée à son état de santé dans la mesure où sa chambre se trouvait à l’étage et qu’il n’était plus en capacité de monter les escaliers, raison pour laquelle il souhaitait habiter dans une maison de plain-pied.

Ils s’opposent aux délais de paiement sollicités par les appelants, soutenant qu’un seul des enfants est scolarisé dans l’école élémentaire située à proximité de la maison, qu’en tout état de cause le lieu de scolarisation des enfants est sans incidence, que M. et Mme [Z] sont propriétaires d’un logement de quatre pièces et que leur demande de logement social est largement postérieure à la délivrance du congé pour reprise.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 1er décembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation sans droit ni titre à l’expiration du congé pour reprise :

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En second lieu, il résulte de l’article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

L’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue une atteinte au droit de propriété, droit constitutionnel, et donc un trouble manifestement illicite que le juge des référés est en droit de faire cesser.

En l’espèce, les consorts [S] se prévalent d’une occupation sans droit ni titre de M. et Mme [Z], en ce qu’ils se sont maintenus dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise qui leur a été notifié, tandis que M. et Mme [Z] contestent la validité dudit congé.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un congé pour reprise, il lui appartient de rechercher si les contestations portant sur sa validité sont sérieuses.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A son expiration, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En l’espèce, le congé est motivé par la volonté du bailleur de reprendre son bien pour y habiter lui-même.

Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [Z], le motif du congé est clairement précisé dans l’acte qui leur a été délivré le 2 janvier 2024, celui-ci précisant que M. et Mme [S], propriétaires, entendent reprendre les lieux loués pour y habiter.

Par ailleurs, il est démontré que M. [S] souffrait d’une grave maladie faisant obstacle à son maintien dans la maison qu’il occupait.

A cet égard, Mme [P] et Mme [L], infirmières libérales, ont précisé dans un courriel du 12 juin 2025 que M. [S] vivait dans une maison qui n’était plus adaptée à son état de santé dans la mesure où sa chambre était située à l’étage et que le risque de chute était important.

Le caractère sérieux et réel de la reprise du bien par M. [S] est donc établi avec l’évidence requise en référé.

En outre, l’acte de commissaire de justice du 2 janvier 2024 mentionne expressément que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe à l’acte.

Cette mention fait foi jusqu’à preuve contraire et la seule affirmation par M. et Mme [Z] que cette notice n’aurait pas été annexée à l’acte de signification ne saurait suffire à contredire la valeur probante de cet acte.

Il en résulte que les appelants n’apportent pas d’éléments sérieux de nature à remettre en cause la validité du congé pour reprise et le caractère sérieux, réel et légitime du motif invoqué pour la reprise.

Le fait pour M. et Mme [Z] de s’être maintenus dans les lieux au-delà de l’expiration du délai de préavis du congé pour reprise caractérisait, au moment où le premier juge a statué, un trouble manifestement illicite.

Par conséquent, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail à compter du 14 août 2024, ordonné l’expulsion de M. et Mme [Z] et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux :

L’article L 412-3 du même code énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L 412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. et Mme [Z] justifient qu’un compromis de vente signé le 11 janvier 2023 en vue de l’acquisition d’un bien immobilier n’a pas été réitéré en raison du refus de la banque de leur octroyer un concours financier.

Ils justifient également d’une demande de logement social déposée le 22 mars 2023, renouvelée en 2024.

Cependant, la cour relève qu’ils sont propriétaires d’un appartement de quatre pièces d’une superficie de 69 m2 à [Localité 1] et il n’est pas démontré que ce logement serait inadapté à leur situation familiale.

A cet égard, le livret de famille produit aux débats fait ressortir que trois de leurs cinq enfants sont désormais majeurs et il n’est pas justifié de ce qu’ils continuent à vivre chez leurs parents.

Par ailleurs, M. et Mme [Z] occupent sans droit ni titre un logement depuis le 14 août 2024, de sorte qu’ils ont bénéficié d’un délai suffisant pour quitter les lieux.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de délais, l’ordonnance déférée étant confirmée sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions de l’ordonnance déférée quant aux frais et dépens seront confirmées.

Succombant, M. et Mme [Z] seront condamnés aux dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure.

Il sera fait droit à la demande des consorts [S] sur le même fondement dans la limite de la somme de 1 200 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [O] [Z] et Mme [Q] [J] épouse [Z] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [Q] [J] épouse [Z] à payer à Mme [H] [S], Mme [V] [S] épouse [M], M. [N] [S] et M. [E] [S] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [Q] [J] épouse [Z] aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La conseillère