MINUTE N° 26/168

Copie exécutoire à :

— M^e Eulalie LEPINAY

— M^e Valérie PRIEUR

Copie conforme à :

— M^e Camille ROUSSEL

— greffe JCP TJ, [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 30 Mars 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/01214

N° Portalis DBVW-V-B7J-IP5G

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANT ET INCIDEMMENT INTIME:

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES, [Localité 2] DU SOLEIL Représenté par son syndic la SAS CITYA RUHL SEGESCA, pris en la personne de son représentant légal

Chez la S.A.S. CITYA RUHL SEGESCA

,

[Adresse 1]

Représentée par M^e Eulalie LEPINAY, avocat au barreau de COLMAR

Avocat plaidant : M^e Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉE ET INCIDEMMENT APPELANTE :

Madame, [I], [A]

,

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1614 du 08/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

Représentée par M^e Camille ROUSSEL, avocat au barreau de COLMAR

INTIMEE :

Madame, [R], [L]

,

[Adresse 3]

, [Adresse 4]

Représentée par M^e Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 janvier 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing-privé du 11 mars 2022, Madame, [R], [L] a donné à bail à Madame, [I], [A] un logement non meublé de trois pièces avec terrasse, situé au quatrième étage (sur huit) d’un immeuble situé, [Adresse 5] à, [Localité 1] dépendant de la copropriété, [Adresse 6].

Le syndicat des copropriétaires a adressé des plaintes à Madame, [R], [L] concernant des incivilités diverses et dégradations des parties communes imputables à la famille, [A] et particulièrement à l’un des fils mineur de la locataire,, [Z], [E].

Faisant valoir que la locataire ne respecte pas son obligation de jouissance paisible des lieux loués, Madame, [R], [L] a assigné Madame, [I], [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, par acte du de commissaire de justice signifié le 26 avril 2024, afin d’obtenir la résiliation du bail aux torts de la locataire, voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation outre 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été remise au greffe le 6 mai 2024.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a indiqué intervenir volontairement à la procédure par acte du 13 juin 2024.

Il a entendu exercer l’action oblique en résiliation du bail pour trouble anormal de voisinage et a sollicité la condamnation de Madame, [I], [A] à lui payer les sommes de 5 000 € à titre de dommages intérêts et de 33 713,15 € au titre des dégradations perpétrées par sa famille, action fondée sur les articles 1240 et suivants du code civil.

Il a également sollicité la condamnation de Madame, [R], [L] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son inaction à mettre en 'uvre dans un délai raisonnable la procédure d’évacuation locative et la somme de 33 713,15 € au titre des dégradations, ce sur le fondement de la clause d’aggravation des charges contenue au règlement de copropriété et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il a demandé encore la condamnation de Madame, [R], [L] à « prendre en charge l’ensemble des frais de réparation et de remise en état lié aux dégradations causées par Madame, [I], [A] et les enfants dont elle est le représentant légal », au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de la clause d’aggravation des charges. Il a réclamé enfin la condamnation solidaire de Mesdames, [R], [L] et, [I], [A] aux dépens et à lui payer une indemnité de procédure de 2 000 €.

Madame, [I], [A] a demandé au juge de dire irrecevable l’intervention volontaire du syndicat, subsidiairement a conclu au débouté de l’ensemble de ses demandes et à titre infiniment subsidiaire, elle a demandé au juge judiciaire de se déclarer incompétent sur les demandes indemnitaires au profit du tribunal administratif, son fils, [Z] étant confié à l’ASE par jugement du juge des enfants de Strasbourg du 21 juin 2023.

Madame, [R], [L] a contesté avoir tardé à introduire une action en résiliation du bail et s’est déclarée elle-même victime des agissements de Madame, [I], [A]. Elle a également contesté que toutes les dégradations imputées soient le fait de sa locataire et de ses enfants.

Par jugement en date du 7 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— déclaré irrecevable l’intervention du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], en ce qu’elle tend à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion,

— déclaré l’intervention du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] recevable pour le surplus,

— prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre Madame, [R], [L] d’une part et Madame, [I], [A] d’autre part,

— réduit à quinze jours le délai qui suit le commandement de libérer les locaux,

— ordonné en conséquence l’expulsion de Madame, [I], [A],

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— condamné Madame, [I], [A] à payer à Madame, [R], [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dû si le bail n’avait pas été résilié,

— condamné Madame, [I], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] la somme de 1 500 € à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] du surplus de sa demande en dommages intérêts à l’encontre de Madame, [I], [A],

— débouté le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] de sa demande à l’encontre de Madame, [R], [L] en dommages intérêts et au titre des dégradations,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] de sa demande à l’encontre de Madame, [R], [L] de prise en charge des frais de réparation et de remise en état au titre des dégradations causées par Madame, [I], [A] et ses enfants,

— condamné Madame, [I], [A] à payer à Madame, [R], [L] la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame, [I], [A] aux dépens sauf ceux résultant des demandes du syndicat,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] aux dépens de son intervention et l’a débouté de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que cette décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit,

— ordonné la transmission de la décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que :

— le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à exercer l’action oblique en résiliation du bail dans la mesure où le bailleur lui-même a préalablement fait diligence pour voir rompre le contrat de bail la liant à sa locataire,

— les troubles répétés à la jouissance paisible du logement par la famille, [A] sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et l’expulsion,

— le préjudice de jouissance causé à la collectivité des copropriétaires pour les troubles de voisinage commis par Madame, [I], [A] ou les occupants de son logement est caractérisé et sa responsabilité retenue sur le terrain extra contractuel,

— le syndicat des copropriétaires n’établit pas la preuve de ce que les dégradations dont il est demandé réparation pour un montant de 33 713,15 € sont imputables au fait du fils de Madame, [I], [A],, [Z], [E],

— Madame, [R], [L] n’a pas été inactive et a fait son possible pour dénoncer les troubles et engager une procédure en résiliation de bail/expulsion à l’encontre de sa locataire qui puisse aboutir ; elle a aussi délivré un congé pour mettre fin au bail à l’échéance de trois ans, de sorte qu’il ne peut lui être reproché un délai d’action abusif voire une négligence caractérisée,

— il n’est au demeurant pas démontré que les dégradations ayant donné lieu aux frais engagés par le syndicat soient le fait du fils de Madame, [I], [A].

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8], ci avant dénommé le syndicat des copropriétaires, a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 14 mars 2025.

Madame, [I], [A] a également interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 4 avril 2025.

Les deux instances d’appel ont été jointes par ordonnance du magistrat chargé de la mise en état en date du 4 septembre 2025.

Par dernières écritures notifiées le 13 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— constater que Madame, [I], [A] et ses enfants ont exécuté le jugement de première instance et ont quitté les lieux, de sorte que la demande d’expulsion locative et d’intervention volontaire du syndicat des propriétaires à ce titre est sans objet,

Pour le surplus :

— déclarer l’appel principal et incident du syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Madame, [I], [A] à lui payer la somme de 1 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et l’a débouté du surplus de sa demande en dommages intérêts à l’encontre de Madame, [I], [A], en ce qu’il l’a débouté de sa demande à l’encontre de Madame, [R], [L] en dommages intérêts au titre des dégradations et du préjudice moral, en ce qu’il l’a débouté de sa demande à l’encontre de Madame, [R], [L] de prise en charge des frais de réparation et de remise en état liés à des dégradations causées par Madame, [I], [A] et ses enfants, en ce qu’il a condamné Madame, [I], [A] aux dépens sauf ceux résultant des demandes du syndicat et en ce qu’il l’a condamné aux dépens de son intervention et l’a débouté de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

— condamner Madame, [I], [A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € à titre de dommages intérêts en raison du préjudice occasionné par le comportement anormal qu’elle a eu dans le cadre de son contrat de location et celui de ses enfants dont elle est le représentant légal et à la somme de 33 713,15 € au titre des dégradations causées par la famille, [A], sur le fondement de la responsabilité délictuelle des articles 1240 et suivants du code civil et en particulier de l’article 1242 dudit code, pour les faits de dégradations occasionnées par, [Z], [E], en qualité d’enfant mineur de Madame, [I], [A],

— condamner Madame, [R], [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € à titre de dommages intérêts en raison du préjudice occasionné du fait de son inaction de mettre en 'uvre, dans un délai raisonnable, la procédure d’évacuation locative pour justes motifs et à la somme de 33 713,15 € au titre des dégradations causées par la famille, [A], sur le fondement de la clause d’aggravation de charges et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Madame, [R], [L] et Madame, [I], [A] à prendre en charge l’ensemble des frais de réparation et de remise en état liés aux dégradations causées par Madame, [I], [A] et les enfants dont elle est le représentant légal (conformément au listing de la pièce annexe n° 29 et du justificatif joint), au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de la clause d’aggravation de charges contenues au règlement de copropriété,

— condamner Madame, [I], [A] à fournir, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, les coordonnées de son assurance de responsabilité civile multirisques habitation, couvrant les dégradations volontaires commises par son fils,, [Z], [E],

— condamner solidairement Madame, [R], [L] et Madame, [I], [A] aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au versement d’une indemnité de procédure de 3 000 € chacune,

— constater que l’arrêt à intervenir sera exécutoire par provision,

— débouter Madame, [R], [L] et Madame, [I], [A] de toutes leurs demandes et conclusions contraires.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir que :

— contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, Madame, [R], [L] qui a été alertée des problèmes posés par la famille, [A] par lettre du 20 juin 2023, a laissé s’écouler un délai de dix-huit mois pour mettre en 'uvre une procédure d’expulsion, délai caractérisant une faute à elle imputable,

— il est jugé de manière constante que le copropriétaire est responsable des dégâts occasionnés par son locataire dans les parties communes, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la négligence de Madame, [R], [L] à exercer une action en justice étant avérée, la clause d’aggravation des charges contenue au règlement de copropriété doit conduire à lui faire assumer financièrement les conséquences de cette négligence, en l’espèce les dégradations qui n’ont cessé de se multiplier et de s’aggraver,

— l’imputabilité à, [Z], [E] des dégradations dont il est demandé paiement du coût des réparations ne fait aucun doute au vu des attestations, plaintes pénales reprenant les enregistrements des caméras de vidéosurveillance, qui ont été confiés à la police, des rapports d’enquête de videosurveillance, d’une pétition signée par plus d’une vingtaine d’occupants, comme d’un jugement rendu par le tribunal pour enfants de Strasbourg le 30 mai 2025 déclarant, [Z], [E] coupable de dégradations au préjudice de la copropriété,

— contrairement à ce qu’indique Madame, [I], [A], l’autorisation donnée au syndic pour agir en justice à l’encontre de Madame, [I], [A] vaut également pour obtenir réparation contre Mesdames, [I], [A] et, [R], [L] au regard des préjudices occasionnés à la copropriété,

— la jurisprudence considère que le placement à domicile par l’aide sociale à l’enfance n’entraîne pas un transfert effectif de la garde quotidienne et de la surveillance, au profit des services de l’État dès lors que le mineur est majoritairement sous surveillance et l’autorité de son (ses) parent(s) même avec un suivi de l’aide sociale à l’enfance ; or, la quasi intégralité des faits de dégradations ont été commis par, [Z], soit au cours de périodes de visite pendant son placement à l’ASE dans la première période de juin 2023 à juin 2024, soit postérieurement pour 80 % d’entre eux, c’est-à-dire postérieurement au 12 janvier 2024, à savoir lorsqu’il est au domicile de sa mère ;

— le premier juge a sous-évalué le quantum du préjudice de jouissance.

Par dernières écritures notifiées le 17 décembre 2025, Madame, [I], [A] demande à la cour de :

Sur son appel

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’intervention du syndicat des copropriétaires recevable pour le surplus, à savoir la demande de condamnation contre Madame, [I], [A] personnellement et en sa qualité de représentante légale de son fils, [Z], [E] pour le préjudice occasionné à la copropriété, en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et à Madame, [R], [L] la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il l’a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau

— constater que Madame, [I], [A] a quitté les lieux, rendant sans objet l’appel s’agissant de la résiliation du bail et l’expulsion,

— dire et juger l’intervention du syndicat des copropriétaires irrecevable y compris son intervention volontaire tendant à obtenir réparation contre Madame, [I], [A] personnellement et en sa qualité de représentant légal de son fils pour les préjudices prétendument occasionnés à la copropriété,

En tous les cas :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Madame, [I], [A],

— dire et juger les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1242 du code civil pour les faits de dégradations occasionnées par, [Z], [E], en qualité d’enfant mineur de Madame, [I], [A], irrecevables, en tous les cas mal fondées, l’en débouter,

— dire et juger les demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre Madame, [I], [A] sur le fondement de l’article 1240 au titre des dégradations causées par la famille, [A] mal fondées, l’en débouter,

— dire et juger les demandes de condamnation formées par le syndicat des copropriétaires contre Madame, [I], [A] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de la clause d’aggravation de charges contenue dans le règlement de copropriété irrecevable en tous les cas mal fondées, l’en débouter,

— débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident,

— débouter Madame, [R], [L] de sa demande de condamnation à l’égard de Madame, [I], [A] au titre des frais de réfection du logement,

— débouter les parties de toutes demandes dirigées à l’encontre de Madame, [I], [A], y compris sa demande de condamnation sous astreinte,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Maître, [C], [F], sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, un montant de 1200 € ht (1440 € ttc),

Sur l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires :

— dire et juger l’appel formé par le syndicat des copropriétaires mal fondé,

— l’en débouter

En conséquence ,

— confirmer le jugement en ce qu’il déclare irrecevable l’intervention du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle tend à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion, en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de Madame, [I], [A], en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts et au titre des dégradations,

Sur appel incident

— dire et juger l’appel incident recevable et bien fondé,

— infirmer le jugement en ce qu’il déclare l’intervention du syndicat des copropriétaires recevable, tendant à obtenir réparation contre Madame, [I], [A] personnellement et en sa qualité de représentant légal de son fils, [Z] pour des préjudices occasionnés à la copropriété, en ce qu’il condamne Madame, [I], [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € au titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, en ce qu’il condamne Madame, [I], [A] à payer un montant de 1 000 € au titre de l’article 700 envers Madame, [R], [L] ainsi qu’aux dépens à son égard,

Statuant à nouveau

— dire et juger l’intervention du syndicat des copropriétaires irrecevable y compris son intervention volontaire tendant à obtenir réparation contre Madame, [I], [A] personnellement et en sa qualité de représentant légal de son fils, [Z] pour les préjudices prétendument occasionnés à la copropriété,

En tous les cas :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de Madame, [I], [A],

— dire et juger les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires contre Madame, [I], [A] sur le fondement de l’article 1242 du code civil pour les faits de dégradations occasionnées par, [Z], [E], en qualité d’enfant mineur de Madame, [I], [A], irrecevables et en tous les cas mal fondées, l’en débouter,

— dire et juger les demandes formées par le syndicat des copropriétaires contre Madame, [I], [A] sur le fondement de l’article 1240 au titre de dégradations causées par la famille, [A], mal fondées,

— dire et juger les demandes de condamnation formées par le syndicat des copropriétaires contre Madame, [I], [A] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de la clause d’aggravation de charges contenue dans le règlement de copropriété irrecevables en tous les cas mal fondées,

— débouter Madame, [R], [L] de sa demande de condamnation à l’égard de Madame, [I], [A] au titre des frais de réfection du logement,

— débouter les parties de tous moyens, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Madame, [I], [A], y compris de la demande de condamnation à astreinte,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens,

— condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Maître, [C], [F] sur le fondement de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile, un montant de 1 200 € hors-taxes (1 400€ ttc).

Au soutien elle fait essentiellement valoir que :

— l’assemblée générale du 30 mai 2024 n’a pas autorisé le syndic à agir en réparation contre Madame, [I], [A] personnellement et en sa qualité de représentant légal de son fils pour des préjudices occasionnés à la copropriété,

— les faits pour lesquels son fils a été jugé et déclaré coupable au préjudice du syndicat des copropriétaires l’ont été alors que celui-ci était confié à l’aide sociale à l’enfance, qui en avait légalement la garde, de sorte que l’action en indemnisation ne peut être dirigée contre elle,

— s’agissant des autres faits de dégradations invoqués par le syndicat des copropriétaires, la preuve n’est pas rapportée de leur imputation à un membre de la famille, [A] ; subsidiairement les sommes mises en compte par le syndicat des copropriétaires sont excessives voire sont relatives au simple entretien de l’immeuble,

— aucune faute ne pouvant être retenue à son encontre, elle ne saurait être condamnée à payer des dommages intérêts au syndicat des copropriétaires au titre d’un prétendu préjudice de jouissance,

— la demande de production des coordonnées de l’assureur responsabilité civile sous astreinte est sans objet dans la mesure où les coordonnées ont bien été transmises,

— s’agissant des frais de réfection de l’appartement sollicités par Madame, [R], [L], elle n’a pas été régulièrement convoquée lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie alors qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi ; il n’est pas démontré que « l’imputabilité des désordres repose sur la locataire » et le « devis produit aux débats ne suffirait à emporter condamnation ».

Par dernières écritures notifiées le 23 décembre 2025, Madame, [R], [L] demande à la cour de :

— déclarer les appels formés par le syndicat des copropriétaires et par Madame, [I], [A] mal fondés,

En conséquence :

— les rejeter,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes prises à l’encontre de Madame, [R], [L] ,

— subsidiairement, réduire les montants sollicités à de plus justes proportions,

Y ajoutant :

— condamner Madame, [I], [A] à payer à Madame, [R], [L] la somme de 6 527,35 € au titre des frais de réfection du logement, outre un montant de 500 € au titre des frais de ménage et menues réparations,

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame, [R], [L] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de l’arrêt à intervenir par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement visés par le décret 2016-230 du 26 février 2016 relatif aux tarifs de certains professionnels du droit et au fonds interprofessionnel de l’accès au droit à la justice,

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de répartir le montant de ces condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens entre tous les copropriétaires à l’exclusion de Madame, [R], [L] .

Au soutien, elle fait essentiellement valoir que :

— elle a fait toutes diligences dans un premier temps pour faire cesser les troubles en adressant des mises en demeure à sa locataire pour finalement, faute de résultats, l’assigner en résiliation du bail courant avril 2024, le greffe n’ayant pu lui donner une date d’audience qu’au mois de décembre 2024 ; le syndicat des copropriétaires ne lui a fait parvenir que tardivement des attestations susceptibles de lui permettre de prouver la réalité des troubles de jouissance causés par sa locataire à la copropriété d’autant que sur la quasi-totalité des attestations établies courant de l’été 2023, aucune ne vise nommément la locataire ni n’établit directement son implication ou celle de ses enfants ;

— au demeurant ce n’est qu’en 2024 que le syndicat des copropriétaires a déposé plainte à l’encontre de Madame, [I], [A] concernant les dégradations litigieuses ;

— à titre subsidiaire, rien ne prouve que Madame, [I], [A] et ses enfants soient à l’initiative de toutes les dégradations dont il est fait état par le syndicat des copropriétaires ;

— dans la mesure, s’agissant des faits pour lesquels, [Z], [E] a été jugé coupable, que le mineur se trouvait sous la responsabilité de l’État, Madame, [I], [A] n’est pas responsable des actes de son fils et elle-même ne peut être responsable des actes de sa locataire et de ses enfants,

— un grand nombre de dépenses mises en compte par le syndicat des copropriétaires relève de l’entretien normal d’une copropriété,

— s’agissant de sa demande additionnelle en paiement des frais de réfection de l’appartement donné à bail, faute d’état des lieux d’entrée, les locaux sont réputés avoir été délivrés en bon état ; Madame, [I], [A] a été convoquée à l’établissement de l’état des lieux de sortie par lettre recommandée avec avis de réception, la lettre de convocation étant revenue avec mention du destinataire inconnu à l’adresse ; les dégradations relevées par huissier de justice à l’intérieur de l’appartement sont ipso facto imputables à la locataire.

***

L’ordonnance de clôture de l’instruction est en date du 5 janvier 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Il est acquis aux débats que Madame, [I], [A] et ses enfants ont exécuté le jugement déféré et ont libéré l’appartement donné à bail par Madame, [R], [L].

Aucune des parties ne remet en cause les dispositions du jugement déféré du chef de la résiliation du bail, de l’expulsion et du paiement d’une indemnité d’occupation.

La cour n’est donc pas saisie de ces chefs.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la décision déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevable son intervention volontaire aux fins d’obtenir la résiliation du bail liant Madame, [R], [L] et Madame, [I], [A] et l’expulsion de cette dernière.

Madame, [I], [A], se référant au second paragraphe de la résolution n° 10 du procès-verbal d’assemblée générale annuelle de la copropriété du jeudi 30 mai 2024, soutient à hauteur d’appel que l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires aux fins de lui réclamer l’indemnisation de ses préjudices constitués par les dégradations perpétrées par elle ou ses enfants, n’a pas été autorisée lors de l’assemblée générale annuelle du jeudi 30 mai 2024 ; qu’ en effet, le syndic n’a été autorisé qu’à « diligenter une procédure oblique d’expulsion de Madame, [I], [A] dans l’hypothèse où l’assignation annoncée par Maître, [H] pour le compte de Madame, [R], [L] ne serait finalement pas signifiée et introduite au tribunal de Strasbourg » ; qu’ainsi, l’autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires visait uniquement l’action oblique en résiliation du bail.

Le syndicat des copropriétaires rétorque qu’aux termes du premier paragraphe de cette résolution intitulée « introduction d’une procédure judiciaire à l’encontre de Madame, [R], [L], copropriétaire au numéro, [Adresse 5], l’assemblée générale décide d’intervenir volontairement pour le compte du syndicat des copropriétaires au soutien de la procédure judiciaire initiée par Madame, [R], [L] devant la 11e chambre de proximité du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de résiliation du bail d’habitation et d’expulsion de Madame, [I], [A] et pour obtenir réparation contre Madame, [R], [L] et Madame, [I], [A] personnellement et en sa qualité de représentant légal de son fils Monsieur, [Z], [E], pour les préjudices (troubles et dégradations volontaires occasionnés à la copropriété).

Cette discussion n’a cependant pas lieu d’être : en effet, selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967, si le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Or, Madame, [I], [A] n’est pas copropriétaire de la, [Adresse 8] et ne peut donc se prévaloir de l’absence d’autorisation expresse donnée au syndic à l’effet d’agir en justice en indemnisation des préjudices causés à la copropriété par ses agissements ou ceux des occupants de son chef.

Sur le principe de l’engagement de la responsabilité civile de Madame, [I], [A]

Le placement d’un mineur à l’aide sociale à l’enfance, avec résidence quotidienne, jour et nuit, au domicile de ses parents, relève d’une mesure d’assistance éducative en milieu ouvert, renforcée ou intensifiée, avec possibilité d’hébergement exceptionnel ou périodique ( avis Cour cassation 14.02.2024, n°23 70015).

Il en résulte que le mineur, soumis à une telle mesure reste sous la reponsabilité civile du ou des parents chez lequel il demeure.

En l’espèce, il ressort des décisions de justice versées aux débats que le jeune, [Z], [E], né le 9 juillet 2009 et fils de Madame, [A], a, par jugement du 27 mars 2023, été placé sous assistance éducative en milieu ouvert renforcée, que par jugement du 21 juin 2023, il a été placé, à compter du 26 juin 2023 jusqu’au 30 juin 2024, à l’aide sociale à l’enfance de la Collectivité européeenne d’Alsace avec maintien de la mesure d’assistance éducative en milieu ouvert renforcée et que par jugement du 12 juin 2024, la mainlevée du placement du mineur à l’ ASE a été prononcée avec instauration d’une mesure d’assistance éducative en milieu ouvert renforcée jusqu’à sa majorité soit le 2 juin 2025.

Il n’est pas contesté qu’en exécution du jugement en date du 21 juin 2023,, [Z], [E] a été domicilié chez sa mère, Madame, [I], [A].

Il en résulte qu’à compter du 27 mars 2023,, [Z], [E] a été placé sous la responsabilité civile de sa mère, Madame, [I], [A].

Les faits de dégradation imputés à, [Z], [E], dont il est demandé réparation, étant tous postérieurs au 27 mars 2023 et antérieurs au 2 juin 2025, la demande formée par le syndicat de copropriété en tant que dirigée à l’encontre de Madame, [I], [A], prise en qualité de civilement responsable de son fils mineur qu’elle hébergeait, est donc recevable et la fin de non-recevoir soulevée sera rejetée.

Sur la demande au fond articulée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame, [I], [A]

L’engagement de la responsabilité civile de Madame, [I], [A], en tant que civilement responsable de son fils mineur sur lequel elle exerce son autorité parentale, suppose que soit rapportée la preuve de ce que, [Z], [E] a commis les actes de dégradation en réparation desquelles ont été émises les vingt-cinq factures versées aux débats par le syndicat (pièce n° 29) et qui s’échelonnent entre le 31 mars 2023 et le 29 août 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit un élément nouveau aux débats, à savoir un jugement du tribunal pour enfants de Strasbourg en date du 30 mai 2025, statuant sur la sanction, dont il ressort que par jugement du même tribunal en date du 13 décembre 2024,, [Z], [E] a été déclaré coupable d’avoir, au préjudice de la copropriété les Portes du soleil :

— entre le 1er avril 2024 et le 11 avril 2024, tagué un mur,

— le 21 août 2023, dégradé, détérioré volontairement le plafonnier et le revêtement mural de la cabine d’ascenseur, la plaque de granit de l’entrée de l’immeuble,

— le 11 janvier 2024, dégradé, détérioré volontairement la porte d’entrée de l’immeuble de la copropriété,

— le 1er octobre 2024 dégradé, détérioré volontairement la porte d’un local technique de la copropriété,

— le 7 janvier 2024 dégradé, détérioré volontairement une lampe et un convecteur de la copropriété,

— le 1er janvier 2024, dégradé, détérioré volontairement la porte du local vélo, arraché le câble de la caméra du hall d’entrée, détruit le convecteur électrique du hall d’immeuble, tordu la porte du panneau d’affichage, arraché les boiseries du plafond, détruit une lampe, brûlé la plaque de la rue, arraché la garniture de la rambarde de l’escalier, enfoncé la porte de l’ascenseur, dépoté et détruit une plante de la copropriété,

— le 8 septembre 2024 volontairement détruit un objet mobilier ou un bien immobilier, en l’espèce un véhicule, par l’effet d’une substance explosive, d’un incendie ou d’un moyen de nature à créer un danger pour les personnes, en l’espèce par un incendie.

N’ayant pas été contestée, la décision statuant sur la responsabilité pénale du fils de Madame, [A] est désormais définitive.

Au titre de la réparations des dommages causés par les dégradations dont, [Z], [E] a été déclaré coupable, le syndicat des copropriétaires, qui ne s’est pas porté partie civile devant le juge pénal, est recevable à agir devant la juridiction civile.

Pour autant, il s’est dispensé de préciser lesquelles des vingt-cinq factures produites pour un montant total de 33 713,15€ correspondent précisément aux dégradations retenues par le juge pénal à l’encontre du fils mineur de Madame, [A].

A l’examen de ces factures et sans autre explication, la cour estime que le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le remboursement des factures suivantes :

— Adsv du 3 janvier 2024 d’un montant de 375,63 €

,-[N] du 22 janvier 2024 pour un montant de 47,85 €

,-[B] du 31 janvier 2024 pour un montant de 678,48 € ,

,-[N] du 4 janvier 2024 d’un montant de 47,85 €,

,-[N] du 1er mars 2024 d’un montant de 1 500,95 €

— Adsv du 19 mars 2024 pour un montant de 121 €,

,-[Localité 4] du 26 avril 2024 d’un montant de 1 749 €,

,-[Localité 4] du 13 mars 2024 de 495 €,

,-[Localité 4] du 22 mars 2024 de 121 €,

— Nettimo du 23 juillet 2024 pour un montant de 218,40 €,

soit un total de 5 355, 16 €.

Par ailleurs au vu des nombreux témoignages produits faisant état des dégradations et des salissures du palier du 4ieme étage depuis l’installation de la famille, [A], il sera mis à la charge de Madame, [I], [A] une partie du devis du 6 mai 2024 de l’entreprise CF Parquet concernant « les dégradations faites au, [Adresse 9] à, [Localité 1] », correspondant aux frais de réfection du palier du quatrième étage, soit « dépose de l’étage au complet ainsi que l’évacuation des déchets, forfait préparation du support, fourniture et pose de dalles moquette, dépose et remplacement du nez de marche » pour un montant total de 1 277,26 € ht soit 1 532,71 € ttc.

Pour le surplus du préjudice allégué, force est de constater avec le premier juge que les attestations produites ne permettent pas de retenir la responsabilité de, [Z], [E], faute de témoins visuels directs et en raison du fait que les vidéos d’enregistrement des caméras qui sont censées démontrer l’implication de ce dernier dans les dégradations causées à la copropriété, ne sont pas versées aux débats puisqu’elles auraient été transmises aux forces de police à l’occasion des diverses plaintes déposées par le syndicat des copropriétaires, plaintes qui seraient à ce jour en cours de traitement. Il appartiendra dès lors le cas échéant au syndicat des copropriétaires, en cas de déclaration de culpabilité, de se constituer partie civile devant la juridiction répressive.

Au total, Madame, [I], [A] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des dégradations, la somme de 5 355, 16 € + 1 532,71 € = 6 887,87 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt.

Le premier juge a, après analyse pertinente des attestations produites aux débats et par des motifs que la cour adopte en raison de leur pertinence, retenu que Madame, [A], par elle-même ou par le fait des personnes qu’elle hébergeait, avait si gravement manqué à son obligation de jouissance paisible et ainsi, si gravement troublé la tranquillité des autres résidents, que la rupture du contrat de bail devait être prononcée avec réduction à quinze jours du délai d’expulsion suivant le commandement de quitter les lieux.

Il est non moins certain que les dégradations de l’immeuble et incivilités répétées (cris et bruits insupportables depuis le balcon, nuisances sonores de nuit, lancers de seaux d’eau ou d’objets, usage de stupéfiants dans les communs…) dont se sont rendus coupables les enfants de Madame, [A] et particulièrement, [Z] son fils, ont causé à l’ensemble des copropriétaires, qui en sont venus à signer une pétition témoignant de leur exaspération, un préjudice moral particulièrement important dont ils doivent être indemnisés.

Le préjudice subi par l’ensemble des copropriétaires et résultant des faits sus énoncés sera justement réparé par l’allocation de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt.

La décision déférée sera en conséquence amendée sur le quantum des réparations.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner Madame, [I], [A] à fournir sous astreinte les coordonnées de son assurance responsabilité civile multirisques habitation

Madame, [I], [A] indique, par son mandataire, avoir transmis par courriel du 13 novembre 2025 l’identité et l’adresse de son assureur de responsabilité civile habitation, soit, [Adresse 10] à, [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires ne signale pas que cette transmission serait erronée.

La demande doit donc être déclarée sans objet.

Sur la demande de condamnation de Madame, [I], [A] à prendre en charge l’ensemble des frais de réparations et de remise en état liés aux dégradations causées par Madame, [I], [A] et les enfants dont elle est le représentant légal au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de la clause d’aggravation des charges contenue au règlement de copropriété

Il a été statué supra sur la responsabilité civile de Madame, [I], [A], en qualité de représentante légale de son fils mineur.

Cette demande, sans objet, est au surcroît mal fondée en tant que Madame, [I], [A] n’est pas copropriétaire de la, [Adresse 8], de sorte que les dispositions invoquées ne lui sont pas applicables.

Sur la demande en tant que dirigée contre Madame, [R], [L]

La demande d’indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires est articulée tant sur les dispositions de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 que sur l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sur le règlement de copropriété.

L’article 10-1 de la loi est ainsi libellé :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Or, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dérogatoire au droit commun qui impose que tous les copropriétaires participent aux charges communes, permet au syndicat des copropriétaires de mettre à la charge d’ un seul copropriétaire les frais que le syndicat des copropriétaires a exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée à son encontre et non de mettre à la charge de ce copropriétaire la créance elle-même.

Force est de constater que ce texte est dès lors invoqué à tort dès lors qu’il ne permet pas d’imputer à un copropriétaire le coût des réparations des dégradations des communs, qui auraient été commises par son locataire.

En vertu de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Quant à elle, la clause d’aggravation des charges communes prévues par le règlement de copropriété de la, [Adresse 8] énonce que « tout copropriétaire qui, par son fait ou sa négligence, aggraverait les charges communes prévues au présent chapitre, devra supporter seuls les frais et dépenses qu’il aurait occasionnés ».

Il convient donc de rechercher si Madame, [R], [L] a fait preuve d’une diligence suffisante dès lors qu’elle a été avisée des nuisances causées par sa locataire et par les personnes qu’elle a hébergées.

Il ressort de la chronologie des faits que :

— par courrier recommandé du 20 juin 2023 de Maître, [V], avocat, réceptionné le 22 juin 2023, le syndicat des copropriétaires qui a mis en exergue des faits de vandalisme, de dégradations, de menaces et de mises en danger, a mis en demeure Madame, [R], [L] de mettre en 'uvre une procédure d’évacuation locative pour juste motif de la famille, [A] ;

— par courrier du 29 août 2023, Maître, [V] a, suite à des « échanges dans ce dossier » et à la demande de celui-ci, adressé à son homologue, Maître, [X], des attestations de témoins relatives au comportement de la famille, [A] et en particulier de l’un de ses fils, en vue de la délivrance d’une assignation ;

— par courrier de rappel du 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires, par la voix de son avocat, a fait savoir à Madame, [R], [L] que la situation ne cessait de s’aggraver depuis l’envoi du courrier recommandé du 20 juin 2023, que Maître, [X] lui avait déclaré ne plus avoir de ses nouvelles et lui a accordé un dernier délai de quinze jours pour introduire la procédure d’expulsion faute de quoi il saisirait la juridiction compétente par la voie de l’action oblique après délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, l’avertissant en outre que des dommages intérêts pourraient lui être réclamés du fait de son inertie,

— par courrier du 16 janvier 2024, Madame, [R], [L] a répondu à Maître, [V], déclarant être elle-même victime de sa locataire, avoir déposé deux plaintes auprès des services de police et se « battre pour expulser cette locataire indélicate »,

— le 6 février 2024, Madame, [R], [L] a adressé à Madame, [I], [A] une mise en demeure d’avoir à cesser tout trouble et ce, par lettre recommandée qui n’a pas été réclamée par la destinataire,

— par courrier du 21 février 2024, Maître, [V] a adressé à Maître, [H], avocat nouvellement constitué par Madame, [R], [L], trois nouvelle attestations de témoins et a de nouveau demandé instamment de diligenter dans les plus brefs délais la procédure d’évacuation locative pour juste motif contre Madame, [I], [A] et les occupants de son chef,

— le 19 avril 2024,un conciliateur de justice a établi un constat de carence s’agissant d’un litige entre Madame, [R], [L] et Madame, [I], [A], laquelle ne s’est pas présentée à la convocation,

— assignation en résiliation du bail a été délivrée à Madame, [I], [A] par acte du 26 avril 2024, entré au greffe du juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Strasbourg le 6 mai 2024.

Il ressort de cette historique d’une part, qu’il ne peut être soutenu comme le fait le syndicat des copropriétaires que Madame, [R], [L] aurait mis dix-huit mois pour lancer la procédure en résiliation de bail et expulsion, et d’autre part, qu’au contraire, celle-ci, qui vit à 500 kilomètres de, [Localité 1], a eu dans un premier temps un comportement diligent à réception de la mise en demeure du 22 juin 2023 puisqu’elle a rapidement contacté un avocat, lequel a justement réclamé à celui du syndicat la transmission des éléments de preuve nécessaires pour mettre en 'uvre une procédure.

Cependant, il n’en demeure pas moins que suite à cette transmission en date du 29 août 2023, plus aucune diligence n’a été effectuée jusqu’au 6 février 2024, date d’envoi de la mise en demeure à la locataire de cesser tout trouble, Madame, [R], [L] ne pouvant se retrancher derrière la ou les plainte(s) pénale(s) qu’elle a déposée(s) à l’encontre de sa locataire dans le but de se dédouaner de sa responsabilité.

Or, les attestations communiquées au mois d’août 2023 étaient suffisantes à caractériser un manquement de la famille, [A] à l’obligation de jouissance paisible.

En revanche, suite à la communication à l’avocat de Madame, [R], [L], à la fin du mois de février 2024, de nouvelles attestations faisant état de la persistance des incivilités et dégradations, il doit être considéré que l’assignation a été délivrée dans des délais raisonnables.

En définitive, il doit être retenu qu’à compter du 29 août 2023 et si Madame, [R], [L] avait été diligente, un délai de quatre à cinq mois aurait été suffisant pour à la fois adresser mise en demeure à la locataire de cesser les troubles et ensuite, en cas de persistance des comportements nuisibles au voisinage, pour l’assigner en résiliation du bail, la nécessité de faire procéder à une conciliation préalable n’apparaissant pas au surplus évidente, compte tenu de l’état d’esprit de la locataire, dont Madame, [R], [L] rapporte dans un dépôt de plainte du 1er juillet 2022 que, lorsqu’elle lui avait déjà demandé de quitter le logement, elle avait répondu « qu’elle n’en avait rien à foutre » et lui avait dit « fait ce que tu as à faire je t’emmerde ; tu ne me sortiras pas du logement, j’ai des enfants ».

Il en résulte que Madame, [R], [L] , qui a laissé se perdre, à compter du 29 août 2023, quatre à cinq mois sans agir, a bien commis une négligence susceptible d’avoir engagé sa responsabilité à condition que soit établie l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Le préjudice découlant de cette négligence à signifier l’assignation avec toute la diligence requise ne consiste qu’en la perte de chance pour la copropriété d’éviter les dégradations et incivilités commises par, [Z], [E], telles que mentionnées ci-dessus.

Les parties n’ayant pas conclu sur le préjudice de perte de chance, et le juge devant en toutes circonstances respecter le principe de la contradiction, il convient de réouvrir les débats et de les inviter à présenter leurs observations sur ce point.

Sur la demande de Madame, [R], [L] au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, en l’absence d’état des lieux établi à l’entrée de Madame, [I], [A] dans le logement donné à bail et cette dernière ne soutenant pas que la bailleresse aurait fait obstacle à son établissement, la présomption de remise du logement en bon état prévue à l’article 1731 trouve à s’appliquer et la locataire doit être tenue responsable des dégradations et pertes ainsi que de l’entretien et des menues réparations, dans les conditions visées à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame, [I], [A] oppose qu’elle n’a pas été convoquée à l’établissement du procès-verbal d’état des lieux établi le 22 avril 2025 par le ministère de Maître, [D], [G], commissaire de justice, suite à sa sortie des lieux.

Cependant, il ressort des énonciations du procès-verbal de l’officier ministériel, qui font foi jusqu’à inscription de faux, que Madame, [I], [A] a été convoquée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 11 avril 2025, qui a été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Madame, [I], [A] a ainsi bien été convoquée dans le délai de sept jours prévu à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et elle ne peut faire grief au commissaire de justice d’avoir adressé la lettre de convocation à l’adresse du logement qu’elle venait de quitter dans la mesure où elle ne justifie pas avoir communiqué sa nouvelle adresse à la bailleresse.

Madame, [I], [A] ne conteste pas les constatations du commissaire de justice qui a relevé un certain nombre de dégradations dans chacune des pièces ni les éléments du devis du 13 mai 2025 pour un montant de 6 527,35 €, produit par Madame, [R], [L] =, sauf à prétendre qu’un devis ne saurait fonder une demande en paiement à son encontre.

Or, il est jugé qu’en matière de réparations locatives, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier la réalisation de travaux et la production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

Madame, [I], [A] n’invoque aucun cas de force majeure, ni la faute du bailleur non plus que celle d’un tiers qu’elle n’aurait pas introduit dans le logement, susceptible de l’exonérer de la responsabilité qui pèse sur elle en qualité de locataire.

Elle sera en conséquence condamnée à payer à Madame, [R], [L] la somme de 6 527,35 € à titre de dommages intérêts.

Pour le surplus, Madame, [R], [L] n’établit pas la réalité des frais de ménage et de menues réparations qu’elle aurait entrepris de sorte que sa demande en paiement de la somme de 500 € à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement par arrêt mixte,

Sur les demandes du Syndicat des copropriétaires dirigées à l’encontre de Madame, [A]

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 11], [Adresse 12] tendant à obtenir réparation contre Madame, [A] personnellement et en sa qualité de représentant légal de son fils, [Z], [E],

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre du préjudice matériel et en ce qu’il a fixé à la somme de 1 500 € le montant des dommages et intérêts pour préjudice moral ,

Et statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE Madame, [I], [A], en sa qualité de représentant légal de son fils mineur, [Z], [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 11], [Adresse 12] la somme de 6 887,87€ au titre du préjudice matériel, avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour,

CONDAMNE Madame, [I], [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 11], [Adresse 12] la somme de 3 000 € au titre de son préjudice moral,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 11], [Adresse 12] tendant à voir condamner Madame, [R], [L] à prendre en charge l’ensemble des frais de réparation et de remise en état liés aux dégradations causés par Madame, [I], [A] et les enfants dont elle est le représentant légal au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de la clause d’aggravation des charges contenue au règlement de copropriété,

Et y ajoutant,

DECLARE sans objet la demande de communication des coordonnées de l’assureur responsabilité civile habitation de Madame, [I], [A],

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 12] en tant que dirigées contre Madame, [R], [L]

INFIRME la décision déférée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes

Et statuant à nouveau,

DIT que Madame, [R], [L] a commis une négligence fautive engageant sa responsabilité,

Avant dire droit sur le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires,

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 05 janvier 2026,

REOUVRE les débats sur ce point,

INVITE les parties à présenter leurs observations sur le préjudice du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 8], constitué par la perte de chance d’avoir pu éviter les dégradations commises par, [Z], [E],

RENVOIE à l’audience de mise en état du Mardi 12 Mai 2026 à 14h15, salle 28,

RESERVE à statuer sur le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame, [R], [L] ,

Et y ajoutant,

Sur les demandes de Madame, [R], [L] à l’encontre de Madame, [A]

CONDAMNE Madame, [I], [A] à payer à Madame, [R], [L] la somme de 6 527,35 € au titre des réparations locatives avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour,

DEBOUTE Madame, [R], [L] de sa demande au titre des frais de ménage,

RESERVE à statuer sur le surplus, les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente