MINUTE N° 278/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le 22/05/2026

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 22 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/02869 – N° Portalis DBVW-V-B7I-ILJF

Décision déférée à la cour : 11 Juillet 2024 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

Madame [Z] [I] veuve [C]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]

représentée par M^e Valérie SPIESER-DECHRISTE de la SELARL V² AVOCATS, avocat à la cour.

INTIMÉ :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la SA NEXITY

sis [Adresse 3] à [Localité 1]

représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé des faits et de la procédure

Mme [Z] [I] veuve [C], propriétaire du lot numéro 225 situé au dernier niveau de la copropriété [Adresse 4] sise [Adresse 1] à Strasbourg, a souhaité installer un climatiseur sur une de ses deux terrasses privatives, mais l’assemblée générale des copropriétaires s’y est opposée et elle a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin d’être autorisée à faire installer le climatiseur.

Mme [C] faisait valoir que le rejet de sa demande par l’assemblée générale était abusif, puisque l’installation envisagée était sans incidence sur le chauffage collectif de l’immeuble, ne portait pas atteinte à la copropriété et n’induisait pas de nuisances sonores.

Le syndicat des copropriétaires s’y opposait en soutenant que l’absence de nuisances sonores n’était pas établie, que l’installation porterait atteinte à la destination et à l’harmonie de l’immeuble, contrevenant ainsi au règlement de copropriété, et que de plus elle emporterait des conséquences sur le chauffage collectif de l’immeuble.

Par jugement du 11 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a débouté Mme [I] de sa demande et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1'000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord vérifié qu’il avait la possibilité d’autoriser les travaux en application de l’article 25, b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui soumet les travaux effectués par certains copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à une autorisation donnée par la majorité des copropriétaires, et de l’article 30 de la même loi qui permet au juge, après refus de l’assemblée générale, d’autoriser les améliorations conformes à la destination de l’immeuble.

Le tribunal a en effet estimé que les travaux sollicités constituaient des travaux d’amélioration affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, en ce qu’ils nécessitent l’installation d’un petit compresseur en extérieur et en ce qu’ils apporteront une plus-value à l’appartement de la demanderesse. Il a ensuite estimé que la demanderesse avait fourni au syndicat des copropriétaires les informations utiles, notamment quant à l’implantation de l’installation sur sa terrasse privative et sur ses répercussions sonores.

Néanmoins, le tribunal a rappelé que le règlement de copropriété prévoyait en ses articles 15 et 16 que l’usage des espaces extérieurs privatifs par les copropriétaires était strictement encadré afin de respecter l’harmonie de l’immeuble et qu’à ce titre, aucun meuble autre que du mobilier d’extérieur n’était autorisé sur les balcons et terrasses. Le tribunal a ajouté que, même si la pression sonore de l’installation de la climatisation projetée par la demanderesse respectait les normes légales, une telle installation entraînerait nécessairement une modification des conditions actuelles de jouissance des lots voisins de la copropriété. Le tribunal a en conséquence retenu une contradiction des travaux projetés avec l’harmonie et à la destination de l’immeuble, entraînant le débouté de Mme [C].

*

Mme [C] a interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement.

Prétentions et moyens des parties

L’appelante, par conclusions du 29 janvier 2026, demande à la cour de':

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions';

— l’autoriser à faire établir l’installation de climatisation telle que décrite par les documents qui ont été communiqués au syndicat sur sa terrasse privative et à l’emplacement visé sur le plan communiqué au syndicat';

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens de première instance et d’appel.

L’appelante conteste que les travaux puissent affecter l’harmonie de l’immeuble, s’agissant de la pose d’un compresseur de faibles dimensions sur sa terrasse privative, dissimulé par un cache et invisible depuis la rue, seul un autre copropriétaire ayant sur lui une vue indirecte et distante, et ne générant qu’une pression sonore très réduite, qui sera perceptible seulement par elle-même.

Par ailleurs, l’appelante explique souhaiter installer une climatisation pour des raisons de santé, ayant déjà été sujette à des accidents vasculaires cérébraux dont le risque de survenance est aggravé en période de fortes chaleurs.

Le syndicat des copropriétaires, par conclusions du 30 janvier 2026, demande à la cour de':

— confirmer le jugement';

— débouter l’appelante de toute demande';

— 'et la condamner à lui payer la somme de 4'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les dépens d’appel.

L’intimé fait valoir que le refus de l’assemblée des copropriétaires d’autoriser les travaux est justifié en premier lieu pour empêcher une atteinte à l’aspect et à l’harmonie de l’immeuble, prohibée par les articles 15 et 16 du règlement de copropriété, ces clauses visant à garantir le maintien du standing de l’immeuble, dès lors que l’installation du bloc de climatisation sur la terrasse de l’appelante, qui jouxte le lot d’un autre copropriétaire, entraînera des nuisances sonores pour les chambres de celui-ci, outre un rejet d’air chaud en direction des fenêtres de cet appartement et une disqualification écologique et environnementale de l’immeuble. De plus, la plus petite terrasse possède un habillage en miroir qui laisserait apparaître l’installation à toutes les personnes regardant la façade de l’immeuble depuis la rue, ce qui porterait atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

S’agissant des raisons de santé avancées par Mme [I], l’intimé les estime mal étayées par une étude réalisée non en France mais en Allemagne, dans des conditions climatiques différentes, outre que cette étude porte sur les chaleurs nocturnes, quand le climatiseur litigieux vise à rafraîchir non une chambre mais un salon.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires reproche à Mme [I] de ne pas l’avoir suffisamment informé sur les conditions et modalités de l’installation, le plan de l’implantation exacte de l’ouvrage n’ayant été adressé qu’après l’envoi de la convocation pour l’assemblée générale des copropriétaires, violant ainsi les articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967.

Enfin, le syndicat invoque un risque de désolidarisation de la chaufferie collective de l’immeuble, ce qui met en cause la destination de l’immeuble.

*

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

Les travaux litigieux consistent à installer un climatiseur dans le salon de la demanderesse, qui est une partie privative de son lot, mais l’installation nécessite la pose d’un compresseur en extérieur. L’appartement dispose de deux terrasses': l’une, dite balcon-terrasse ou petite terrasse, domine la rue, l’autre, qui se trouve elle aussi au même niveau que l’appartement, est perpendiculaire au balcon terrasse et traverse la largeur de l’immeuble, s’étendant du sommet de la façade donnant sur la rue à celui de la façade arrière de l’immeuble. Elle longe par un côté le salon de la demanderesse, et par l’autre côté le mur d’un appartement voisin, aveugle au droit de la terrasse. Ces terrasses se trouvent au septième et dernier étage de la construction.

Le compresseur envisagé est de petite taille, mesurant 542'×'780'×'289'mm (et non cm comme l’indique par erreur la demanderesse). Il serait installé au sol de la grande terrasse, dans sa partie arrière, c’est-à-dire en recul par rapport à l’aplomb de la rue. Le raccordement du compresseur au climatiseur nécessite de percer le mur séparant la terrasse et le salon, lequel est une partie commune.

La demande litigieuse a fait l’objet d’une première décision favorable du 27 septembre 2021, par laquelle l’assemblée générale, «'après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée'» a autorisé Mme [C] à mettre en place une unité de climatisation extérieure, sous réserve de se conformer à la réglementation en ne créant pas de nuisances sonores, de faire valider le dossier de travaux techniques par l’architecte concepteur de l’immeuble, et de faire son affaire des autorisations administratives éventuellement nécessaires.

Mais la même autorisation a par la suite été refusée par une seconde décision du 28 septembre 2022, les motifs du refus ne sont pas indiqués. Les pièces produites montrent que le conseil syndical de la copropriété était hostile à l’installation de climatiseurs individuels, craignant que leur multiplication aboutisse à ce que les copropriétaires se désolidarisent du système de chauffage collectif, et préférant envisager une modification générale de ce système permettant de refroidir tous les appartements de l’immeuble.

Il n’est pas discuté que les travaux litigieux relèvent de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, visé par le tribunal, selon lequel «'Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant': ['] b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci'».

Il n’est pas davantage discuté qu’est applicable à la cause l’article 30 de la même loi, aux termes duquel': «'Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus'», lequel prévoit que «'L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux'».

Il résulte de ces textes que l’autorisation judiciaire est conditionnée par la conformité des travaux à la destination de l’immeuble. De plus, le juge ne peut autoriser la réalisation d’un projet incompatible avec les clauses du règlement de copropriété (Cass., Civ. 3e, 3 juin 2014, n° 13-15.753).

L’immeuble est destiné, selon le règlement de copropriété, à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation à l’exclusion de toute activité commerciale ou artisanale. En l’espèce, il n’est pas soutenu que les travaux litigieux portent atteinte à la destination de l’immeuble ainsi définie. Est à cet égard inopérant le moyen tiré par le syndicat des copropriétaires d’une prétendue disqualification environnementale et écologique pouvant résulter de l’installation d’une multitude de climatiseurs, le règlement de copropriété ne se référant pas à de tels critères pour définir la destination de l’immeuble.

Le règlement de copropriété prévoit en ses articles 15 et 16 que «'Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses et des balcons devront les maintenir en parfait état d’entretien. Ils ne pourront procéder à aucun aménagement ni décoration pouvant porter atteinte à l’aspect et à l’harmonie de l’immeuble'», et que «'L’harmonie générale de l’immeuble devra être respectée par chacun des copropriétaires. ['] Aucun aménagement ou décoration ne pourront être apportées par un copropriétaire aux éléments qui extérieurement rompraient l’harmonie de l’immeuble. ['] Il ne pourra être étendu de linge aux fenêtres et balcons ou terrasses'; aucun objet notamment cache vues, canisses, paillasses, stores vénitiens extérieurs', ne pourra être posé sur le bord des fenêtres et balcons et terrasses, ['] Il ne pourra être stocké de meuble, à l’exception de mobilier extérieur, d’encombrants ou vélos sur les balcons ou terrasses'».

Ces stipulations prohibent l’installation sur les terrasses de tout aménagement ou objet portant atteinte à l’harmonie visuelle de l’immeuble.

A ce titre, il ne peut être sérieusement soutenu qu’un compresseur de petite taille, posé au sol à l’arrière d’une terrasse située au septième étage, serait visible depuis la rue, que ce soit par vue directe ou par reflet dans le parement en miroir du balcon-terrasse, dont l’orientation est incompatible avec une telle vue indirecte.

Quant à la visibilité depuis les fenêtres, du lot voisin, elle est admise par Mme [C], qui l’estime lointaine et indirecte. Le plan du septième étage produit par le syndicat (sa pièce n° 4) montre en effet que l’appartement voisin, s’il n’a pas d’ouverture donnant au droit de la terrasse, possède deux fenêtres de chambres donnant une vue oblique sur l’arrière de cette terrasse. Il en résulte que l’installation du compresseur, visible depuis l’appartement voisin, est de nature à porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

S’agissant des nuisances sonores, le règlement de copropriété stipule à son article 12 que les copropriétaires doivent «'veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait'» et qu’ils «'ne peuvent faire ou laisser faire aucun bruit ['] de nature à gêner leurs voisins'».

Mme [C] conteste tout risque de nuisance sonore en faisant valoir que l’installation, selon son descriptif technique, n’émettrait pas plus de 48'dB, ce qui équivaudrait selon la documentation qu’elle produit à un niveau de bruit légèrement supérieur à celui d’une salle de séjour et inférieur au bruit venant d’une fenêtre sur rue.

Ces éléments établissent la réalité d’une nuisance sonore qui, même à l’admettre de faible niveau, serait présente notamment la nuit et de nature à gêner son voisin dont deux des chambres ont des fenêtres proches du lieu d’implantation prévu pour le compresseur, ainsi que précédemment relevé. Il en résulte une nuisance incompatible avec le règlement de copropriété.

Mme [C] invoque son état de santé, faisant valoir qu’elle est âgée de 76 ans, qu’elle a été victime de trois accidents vasculaires cérébraux qui lui ont causé un handicap, et que la chaleur favorise cette pathologie, ce dont elle justifie, de sorte que l’installation du climatiseur lui serait impérative pour prévenir une récidive.

Elle n’indique pas en quoi ces circonstances pourraient justifier d’écarter en sa faveur les règles de la copropriété, ne soutenant pas expressément l’existence d’une atteinte disproportionnée à certains de ses droits.

Cependant, même à considérer qu’elle soulève implicitement ce moyen, celui-ci est inopérant, dès lors qu’elle ne démontre pas, ni même ne soutient, que l’installation d’un climatiseur à compresseur soit l’unique solution technique permettant de rafraîchir son appartement.

Du tout il résulte que l’installation litigieuse n’est pas conforme au règlement de copropriété et ne peut être autorisée. Le jugement sera en conséquence confirmé.

Sur les mesures accessoires

Mme [C], qui succombe en son appel, sera condamnée à en payer les dépens, déboutée de sa demande pour frais irrépétibles, et condamnée du même chef à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3'000 euros.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe';

Confirme le jugement rendu entre les parties le 11 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg';

Déboute Mme [Z] [I] veuve [C] de sa demande pour frais irrépétibles';

La condamne du même chef à payer la somme de 3'000 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]';

La condamne aux dépens d’appel.

La greffière Le président