04/04/2023

ARRÊT N°236/2023

N° RG 22/00736 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OT77

EV/MB

Décision déférée du 07 Février 2022 – Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE (RG21/02832)

[X] [E]

[M] [T]

C/

[P] [U]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUATRE AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

Madame [M] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Valérie AMIEL, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.003475 du 28/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMEE

Madame [P] [U]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E.VET, président

O. STIENNE, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte du 17 avril 2009, Mme [P] [U] a donné à bail à Mme [M] [T] un logement situé [Adresse 3].

Par acte du 26 août 2021, Mme [P] [U] a fait assigner Mme [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse pour demander de :

— prononcer la résiliation du bail la liant à Mme [U],

— ordonner que Mme [M] [T] ainsi que tout occupant de son chef, seront expulsés et ce avec le concours de la Force Publique,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels et s’entendre condamner au paiement d’une telle indemnité jusqu’à la reprise effective des lieux,

— condamner Mme [M] [T] à titre de provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 12 juillet 2021 à la somme de 861,57€ avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,à parfaire au jour de l’audience,

— condamner Mme [M] [T] au paiement d’une somme de 600 € au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mme [M] [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Mme [M] [T] n’était ni présente, ni représentée.

Par jugement réputé contradictoire en date du 7 Février 2022, le juge a:

— prononcé la résiliation du bail la liant à Mme [P] [U],

— ordonné l’expulsion de Mme [M] [T] ainsi que tout occupant de son chef et ce avec le concours au besoin de la Force Publique,

— fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels et condamné Mme [M] [T] au paiement d’une telle indemnité jusqu’à la reprise effective des lieux,

— condamné Mme [M] [T] au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 10 novembre 2021 à payer à Mme [P] [U] la somme de 439,73€ avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné Mme [M] [T] à payer à Mme [P] [U] la somme de 600 € des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] [T] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration en date du 17 février 2022, Mme [M] [T] a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— prononcé la résiliation du bail,

— ordonné l’expulsion de Mme [T],

— condamné Mme [T] au paiement de la somme de 439,73 €,

— condamné Mme [T] au paiement de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [M] [T], dans ses dernières écritures du 05 mai 2022, demande à la cour au visa des articles 6 a de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1244-1 du code civil, de :

— infirmer les dispositions relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion ordonnée à l’encontre de Mme [T], ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 439,73 € ainsi que de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC et des dépens,

— juger que l’appartement objet du bail présente de nombreux désordres,

— condamner Mme [U] au paiement de la somme de 1.500 € au titre du préjudice de jouissance,

— juger que Mme [T] n’a plus de dette locative,

— débouter Mme [U] de toutes ses demandes,

— juger que Mme [T] justifie d’une assurance habitation

— statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Mme [P] [U], dans ses dernières écritures du 22 juin 2022, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1217 et 1224 du code civil (et 1184 ancien), de :

— confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il a condamné Mme [T] à payer la somme de 439,73 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,

— la condamner à payer à Mme [U] la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamner en tous les entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2023.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

Mme [T] fait valoir que le local donné à bail présente de nombreux désordres notamment une grave humidité au niveau des fenêtres alors que le couple a un enfant de cinq ans handicapé. Elle précise que cet enfant est scolarisé dans un établissement spécialisé à proximité de leur domicile actuel.

Elle affirme entretenir parfaitement le logement et notamment le jardin et que la place de parking est vide. Elle précise justifier d’une assurance locative et explique avoir connu des difficultés financières mais que sa dette est désormais totalement apurée.

Mme [U] oppose que la porte d’entrée de l’appartement a été forcée par la police et n’a jamais été réparée, que le jardin est jonché de détritus et que si la voiture et le scooter qui étaient stationnés sur la place de stationnement sans être assurés ne sont plus sur l’emplacement, celle-ci est désormais encombrée d’objets divers en violation du règlement de copropriété. Elle relève que l’assurance produite n’est pas au nom de la locataire.

Elle reconnaît que le solde locatif est apuré et conteste le préjudice de jouissance allégué.

Sur la résiliation du bail :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire :

' a ) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

' b) user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée,

' c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et ne résultant pas de la force majeure, de la faute du bailleur ou d’un tiers,

' g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en cette qualité et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur.

L’article 6-1 de la même loi énonce qu’après mise en demeure dûment motivée, le propriétaire des locaux à usage d’habitation doit, sauf motif légitime, utiliser les droits dont il dispose en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Il convient de rechercher si les manquements de la locataire allégués par la bailleresse sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

En l’espèce:

' il a été demandé à la locataire de justifier d’une attestation d’assurance par courriers des 25 septembre, 19 octobre, 19 novembre et 28 décembre 2020, et 21 janvier 2021 ainsi que par courriel du 8 juillet 2021. Ce n’est qu’en cause d’appel que la locataire justifie d’une assurance du 14 septembre 2019 au 13 septembre 2022, peu importe qu’en plus de son nom, celui de son compagnon, M. [Z] [C] figure sur l’attestation puisque celui de la locataire y figure aussi ainsi que l’adresse du logement,

' la bailleresse reconnaît que le solde est à ce jour apuré et au regard du montant en principal qui a été réclamé de 1176,45 € selon sommation du 18 mai 2021, de la situation financière de la locataire et du fait qu’elle a apuré le solde restant dû alors qu’elle est dans les lieux depuis 10 ans et n’avait jusque-là pas manqué à ses obligations, la faute résultant des impayés initiaux, qu’il ne convient cependant pas de banaliser, ne constitue pas à lui seul un manquement suffisant pour justifier la résiliation du bail.

Enfin, par courriers recommandés des:

' 25 juin 2018, une mise en demeure était adressée à la locataire suite à des plaintes : mauvais état du jardin, odeur nauséabonde, bruit récurrent la nuit (machine à laver, bricolage, arrosage'), mauvais état de la porte d’entrée, épave de scooter dans le jardin,

' 2 mars 2020 : il était à nouveau reproché à la locataire le mauvais état du jardin et le fait qu’elle rechargeait sa voiture électrique dans les parties communes,

' 5 juin 2020 : il lui était reproché de garer sur le parking un véhicule n’ayant pas bougé depuis plusieurs années et ne semblant pas être assuré,

' 30 septembre et 22 octobre 2020, qu’elle n’avait pas fait changer la porte dégradée de son appartement malgré les coordonnées d’entreprises qui lui avait été données.

Enfin, le 7 avril 2021 une sommation de faire était adressée à la locataire visant : l’entretien du jardin/l’occupation de la place de stationnement loué par une voiture non assurée/l’absence de réparation de la porte d’entrée de l’appartement malgré les devis proposés.

La bailleresse produit un procès-verbal de constat du 28 juillet 2021 constatant le mauvais état de la porte de l’appartement objet du litige, le défaut d’entretien du jardin et l’occupation de la place de stationnement par un véhicule dont la carte verte est périmée depuis 2010 et par un scooter ne présentant aucun certificat d’assurance.

Le 3 mai 2021, le mandataire de la bailleresse écrivait à l’hôtel de police afin de connaître la démarche à suivre pour faire retirer les véhicules de Mme [T] qui n’étaient pas assurés.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que d’une part la locataire a tardé à justifier d’une assurance malgré les très nombreuses demandes en ce sens qui lui ont été adressées alors qu’elle a non seulement l’obligation de s’assurer mais aussi celle d’en justifier.

Surtout, malgré l’obligation d’entretien des lieux résultant du bail et les nombreux rappels à l’ordre et demandes qui lui ont été faits à compter du 25 juin 2018, il est établi qu’elle n’a pas entretenu les lieux en ce qu’elle ne justifie pas avoir changé la porte d’entrée de l’appartement, a laissé pendant au moins un an des véhicules non assurés en stationnement sur l’emplacement donné à bail et a laissé le jardin encombré.

En conséquence, les manquements de la locataire résultant :

' de la tardiveté particulièrement importante avec laquelle elle a répondu aux demandes de justifier d’une assurance,

' de l’absence de réparation de la porte d’entrée de l’appartement dont elle doit assurer l’entretien,

' d’avoir laissé, malgré les risques et les demandes répétées, des véhicules non assurés sur la place de parking donnée à bail,

caractérisent des fautes qui par leur répétition sont d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail et la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Au regard de l’apurement du passif, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la locataire à verser 439,73 € au titre de l’arriéré de loyer.

Sur le préjudice de jouissance :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurite physique ou à la santé.

En l’espèce, pour justifier sa demande, Mme [T] produit deux photographies non exploitables puisque d’une part il n’est pas établi qu’il s’agisse de l’appartement objet du litige mais surtout la cause des traces d’humidité visibles n’est pas démontrée.

En conséquence, la responsabilité de la bailleresse ne peut être engagée et il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts présentée pour préjudice de jouissance.

Sur les demandes annexes :

Mme [T] qui succombe garde une charge des dépens de première instance par confirmation du jugement déféré et d’appel.

L’équité commande de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande de Mme [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 600 € et de faire droit à sa demande en cause d’appel à hauteur du même montant.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [M] [T] à verser à Mme [P] [U] 439,73 € au titre de l’arriéré,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant :

Dit que Mme [M] [T] a réglé la somme de 439,73 € au titre de l’arriéré,

Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par Mme [M] [T],

Condamne Mme [M] [T] à verser à Mme [P] [U] 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [T] aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E. VET