[J] [U]

C/

CDC HABITAT SOCIAL

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00890 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GPGI

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 03 juillet 2024,

rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 12-24-76

APPELANT :

Monsieur [J] [U]

né le 07 Février 1962 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-007347 du 10/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Dijon)

Représenté par M^e Marion MARAGNA, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 75

INTIMÉE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, Société Anonyme d’habitations à loyer modéré à Directoire et Conseil de Surveillance, inscrite au RCS de Paris sous le n° 552046484, venant aux droits de la Société Anonyme à Loyer Modéré SCIC HABITAT BOURGOGNE, par suite d’une fusion par voie d’absorption en date du 18 Décembre 2018 avec effet au 31/12/2018,

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités au siège :

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Dorothée LEMAIRE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 64

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 03 Décembre 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon contrat de bail du 29 novembre 2022, la société CDC Habitat Social a donné en location à M. [J] [U] un appartement sis [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer de 512,93 euros, outre 186,19 euros de provision sur charges.

Des incidents de paiement sont apparus à compter du mois de mars 2023.

Le 3 novembre 2023, la société CDC Habitat Social a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 12 février 2024, la société CDC Habitat Social a assigné en référé M. [U] aux fins de résiliation du bail et condamnation aux loyers impayés.

Par ordonnance de référé du 3 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, a:

— constaté que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2022 entre la société CDC Habitat Social et M. [J] [U] est acquise à compter du 4 janvier 2024 pour le logement type 3, n° 401, étage 4, situé [Adresse 2].

— condamné M. [J] [U] à payer à la société CDC Habitat Social la somme provisionnelle de 2 989,39 euros ce avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— rejeté la demande de délai de paiement avec effet suspensif de M. [J] [U],

— ordonné à M. [J] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 8 jours à compter de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la société CDC Habitat Social pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [J] [U] à verser mensuellement à la société CDC Habitat Social une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 janvier 2024 date de résiliation du bail, avec indexation, et intérêts au taux légal à compter de la décision, et ce jusqu’à complète libération effective et définitive des lieux,

— condamné M. [J] [U] à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [J] [U] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 novembre 2023, de l’assignation en référé et leur dénonciation à la préfecture,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire frais et dépens compris,

— rappelé que M. [J] [U] sera également tenu au paiement de frais aux actes d’exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que la décision sera transmise au Préfet de [Localité 4].

Selon déclaration du 15 juillet 2024, M. [U] a relevé appel de cette décision.

' Selon conclusions d’appelant notifiées le 23 juillet 2024, il demande à la cour, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, et de l’article 1343-5 du code civil, de :

— le déclarer recevable en son appel et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon, en date du 3 juillet 2024,

Statuant à nouveau,

— juger que la clause résolutoire n’est pas acquise,

— juger que le contrat de bail du 29/11/2022 est maintenu,

— lui accorder des délais de paiements aux fins d’apurer la dette locative,

— condamner la société CDC Habitat Social à lui verser une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société CDC Habitat Social aux entiers dépens,

— débouter la société CDC Habitat Social de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

' Selon conclusions d’intimées notifiées le 2 août 2024, la société CDC Habitat Social demande à la cour, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, de:

— déclarer M. [J] [U] mal fondé en ses appel, moyens et prétentions,

— débouter en conséquence l’appelant de l’ensemble de ses demandes et de toutes autres plus amples ou contraires,

Ce faisant :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à parfaire le montant de l’arriéré locatif dont est redevable à titre provisionnel, M. [J] [U] à son égard, actualisé au 22 Juillet 2024 (terme de juin 2024 compris uniquement), à savoir la somme de 2 900 euros,

— condamner au surplus M. [J] [U] au paiement d’une somme de 1 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens engagés en cause d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture a été prononcée le 8 octobre 2024.

SUR CE,

L’appelant demande à la cour de juger que la clause résolutoire du contrat de location n’est pas acquise et de lui accorder des délais de paiement.

Sa demande s’analyse en une demande de délais de paiement suspensifs qui relève des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet suivant, applicable au contrat de location litigieux qui s’est renouvelé sous son égide :

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

(…)

IV. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Il résulte de cette réécriture de l’article l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 que les délais ne peuvent être accordés qu’à deux conditions cumulatives : le locataire est en situation de régler sa dette locative et il a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de location de logement conventionné conclu le 29 novembre 2022 pour une durée d’un an reconduit tacitement par périodes équivalentes.

Le contrat de location en page 7 prévoit que le bailleur pourra résilier le contrat de location à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance, en cas de non versement du dépôt de garantie ou de défaut de souscription par le locataire d’une assurance des risques locatifs et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ou un mois après commandement d’avoir à s’assurer.

M. [U] ne conteste pas l’existence d’incidents de paiement dans le règlement de ses loyers.

Il ne conteste pas davantage ne pas avoir réglé l’intégralité des causes du commandement qui lui a été délivré le 3 novembte 2023 pour un arriéré de 2 179,35 euros arrêté au 30 septembre 2023 dans le délai de deux mois.

Il indique, à l’appui de sa demande de délais suspensifs :

— avoir perdu son emploi salarié commercial VRP en début d’année 2023,

— percevoir le RSA pour 543,02 euros,

— être en situation de dépression réactionnelle.

Il invoque devant la cour héberger sa fille, qui présente des problèmes de santé, alors qu’en première instance il indiquait héberger son fils qui percevait 2 300 euros par mois.

Il propose un échéancier de 200 euros par mois et justifie à hauteur de cour avoir signé un contrat de travail à durée indéterminée le 17 septembre 2024 à effet du 24 septembre 2024 en qualité de conseiller commercial pour la société Solar Energy Development Install.

Toutefois, il résulte de la lecture du relevé de compte locataire produit par la société CDC Habitat et dont le contenu n’est pas contesté par M. [U], qu’il a cessé tout règlement de loyers:

— entre mai 2023 et novembre 2023

— puis entre décembre 2023 et mars 2024.

Il a repris le règlement de certaines échéances en avril 2024, la dette locative ayant été réduite à 2 061,42 euros au 26 avril 2024.

L’APL a été suspendue à partir de mai 2024 et alors que le loyer augmenté des charges courantes atteint 736,50 euros par mois, M. [U] ne verse depuis le mois d’avril 2024 que le montant du loyer résiduel, soit entre 435 et 450 euros, outre 100 euros sur l’arriéré. La dette de loyers a augmenté pour atteindre 3 446 euros au 23 septembre 2024 (terme d’août compris).

La cour ne peut que constater que l’appelant n’a pas repris le versement intégral du loyer de sorte que les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sus-visé ne sont pas remplies et que M. [U] ne peut bénéficier de délais de paiement suspensifs.

En conséquence, l’ordonnance déférée est confirmée en ce qu’elle a constaté que la clause résolutoire était acquise au 4 janvier 2024, ordonné l’explusion de M. [U] et condamné ce dernier au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation.

Elle est réformée sur le montant de la dette et M. [U] est condamné à payer à la société CDC Habitat la somme de 2 900 euros arrêtée au 22 juillet 2024 (terme de juin compris), outre intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance dont appel.

Elle est confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [U], succombant, est condamné aux dépens d’appel.

L’équité conduit à ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné M. [J] [U] au paiement de la somme de 2 989,39 euros,

Statuant du chef réformé,

Condamne M. [J] [U] à payer à la société CDC Habitat la somme provisionnelle de 2 900 euros arrêtée au 22 juillet 2024 (terme de juin compris), outre intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024,

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [U] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président