S.A.R.L. AB MARKET

C/

S.A.R.L. SARL DUNE

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2ème chambre civile

ARRÊT DU 09 JANVIER 2025

N° RG 24/00934 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GPMH

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 05 juin 2024,

par le Président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 24/00174

APPELANTE :

S.A.R.L. AB MARKET agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis :

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Maxence PERRIN, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 108

INTIMÉE :

S.A.R.L. SARL DUNE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siiège social sis :

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Aurélie PEPIN, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL Dune a, selon bail notarié dérogatoire conclu le 5 juin 2018 et dressé par Maître [P] [G], notaire à [Localité 5], donné à bail à la SARL AB Market un local commercial situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer annuel de 24 000 euros HT payable trimestriellement à hauteur de 6 000 euros et d’avance le 18 du premier mois de chaque trimestre à compter du 18 mai 2018, le loyer ayant été par exception fixé à 18 000 euros HT la première année du bail.

Une clause d’indexation du loyer a été prévue audit bail.

Le bail prévoit également que le preneur doit régler en sus du loyer, à chaque terme convenu (trimestre), une somme de 225 euros HT, soit 270 euros TTC à titre de provision sur charges de copropriété ainsi qu’une provision de 300 euros pour la taxe foncière.

Il est prévu également que le locataire paiera ses impôts personnels : taxe d’habitation, taxe professionnelle et tous impôts ou taxes fiscales ou parafiscales auxquels il est et sera assujetti personnellement et dont le bailleur pourrait être responsable pour lui au titre des articles 1686 et 1687 du code général des impôts ou à tout autre titre quelconque.

En raison d’impayés, la SARL Dune a fait délivrer un commandement de payer à son locataire le 26 septembre 2023 par le ministère de la SCP Mathilde Blad-Renard/Jean-Michel Persico, commissaires de justice à Chalon-sur-Saône visant un arriéré arrêté au 18 septembre 2023 s’élevant à la somme de 54 254,53 euros.

Le commandement de payer rappelait l’existence de la clause résolutoire prévue au bail

ainsi que les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

La SARL AB Market n’a pas réglé l’arriéré de loyer et charges dus dans le délai d’un mois suivant ce commandement.

La SARL Dune a attrait la SARL AB Market devant Mme le président du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé, par exploit en date du 2 avril 2024, sollicitant notamment que soit constatée la résiliation du bail survenue le 27 octobre 2023 et que soit ordonnée la libération des lieux, outre la condamnation de l’occupant au paiement de l’arriéré.

La SARL AB Market n’était ni présente ni représentée à l’audience de référé 24 avril

2024.

Par ordonnance du 5 juin 2024, Mme le président du tribunal judiciaire de Dijon a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail ayant lié la SARL Dune et la SARL AB Market à compter du 27 octobre 2023,

— ordonné à la SARL AB Market et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objets du bail situés [Adresse 1] à [Localité 3] et de restituer les clés au bailleur dans les meilleurs délais et au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— à défaut d’exécution de cette obligation dans ce délai, ordonné l’expulsion de la SARL AB Market et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

— autorisé la SARL Dune, si besoin est, à procéder à l’enlèvement et au dépôt dans un local approprié, aux frais, risques et périls de la SARL AB Market des meubles garnissant le local commercial,

— condamne la SARL AB Market à payer à titre provisionnel à la SARL Dune :

o la somme de 52 430,93 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 27 octobre 2023,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 27 octobre 2023, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— condamné la SARL AB Market à payer à la SARL Dune la somme de 1 000 euros au

titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL AB Market aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2023, dont distraction au profit de M^e Aurélie Pépin en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 22 juillet 2024, la SARL AB Market a relevé appel de cette décision.

Selon conclusions notifiées le 6 septembre 2024, elle demande à la cour, au visa des articles 1343-5 du code civil, L145-41 du code de commerce, de :

— réformer l’ordonnance du 5 juin 2024 de Mme le président du tribunal judicaire de Dijon en ce qu’elle a :

*constaté la résiliation de plein droit du bail ayant lié la SARL Dune et la SARL ABMarket à compter au 27 octobre 2023,

*ordonné à la SARL AB Market et à tous occupants de son chef de libérer les locaux objet du bail situés au [Adresse 1] à [Localité 3] et de restituer les clés au bailleur dans les meilleurs délais et au plus tard dans le delai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance,

*à défaut d’exécution de cette obligation dans ce delai, ordonné l’expulsion de la SARL AB Market et de tous occupants de son chef, si besoin est, avant le concours de la force publique,

*dit n’y avoir lieu à prononcer une astreinte,

*autorisé la SARL Dune, si besoin est, à proceder à l’enlèvement et au dépot dans un local approprié, aux frais, risques et périls de la SARL AB Market des meubles garnissant le local commercial,

*condamné la SARL AB Market à payer à titre provisionnel à la SARL Dune :

— la somme de 52 430, 93 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 27 octobre 2023,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à

compter du 27 octobre 2023, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— condamné la SARL AB Market à payer à la SARL Dune la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamné la SARL AB Market aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 26 septembre 2023, dont distraction au profit de M^e Aurelie Pepin en application des dispositions de l’articles 699 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

— débouter la SARL Dune de toutes ses demandes à son encontre, le décompte de la SARL Dune n’étant pas justifié,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire elle était condamnée à payer une quelconque somme à la société Dune,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer du 26 septembre 2023,

— lui octroyer des délais de paiement égaux à deux ans.

Selon conclusions d’intimée notifiées le 27 septembre 2024, la SARL Dune demande à la cour, au visa des articles L 145-41 du code de commerce, 1353 du code civil, de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 5 juin 2024 par Mme le président du tribunal judiciaire de Dijon,

— rejeter les demandes, fins et conclusions de la SARL AB Market,

— condamner la SARL AB Market à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— condamner la SARL AB Market aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

Sur ce la cour,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit en page 10 une clause résolutoire qui stipule qu''à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyers consécutifs à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, contenant mention de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit.'

Pour s’opposer aux effets du commandement de payer qui lui a été délivré le 26 septembre 2023 portant sur un arriéré de 54 254,53 euros et rappelant la clause résolutoire insérée au contrat, la société appelante soutient que le montant principal qui lui est réclamé n’est pas justifié, invoquant ainsi une contestation sérieuse.

Elle explique, aux termes de ses écritures, que lorsqu’elle refait sa comptabilité, elle ne tombe pas du tout sur les montants revendiqués par la SARL Dune et qu’il serait opportun que celle-ci produise un décompte actualisé des sommes dues, pour le confronter à son décompte.

Or, la société Dune produit un décompte détaillé et actualisé des sommes réclamées depuis l’origine ventilant l’ensemble des dettes : loyers, charges de copropriété et taxes foncières dus depuis mai 2018 jusqu’au 17 mai 2024 tandis que l’appelante ne produit pas son propre décompte et ne précise pas quelles sommes elle conteste devoir.

Les sommes qui sont inscrites aux décomptes de la société bailleresse sont conformes aux dispositions contractuelles et la société AB Market ne conteste pas avoir reçu les justificatifs des charges et impôts au titre des régularisations ni avoir contesté les montants réclamés avant cette procédure.

Au demeurant, il appartient à la société AB Market, en application de l’article 1353 du code civil, de démontrer qu’elle a réglé l’intégralité des sommes dues au titre du bail, ce qu’elle ne fait pas.

Au terme des mêmes écritures, la société AB Market, qui n’a pas peur de se contredire, indique qu’elle a connu des incidents au titre des règlements des loyers mais qu’elle ne conteste pas pour autant les sommes dues.

Il est établi que la société AB Market n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance de sorte qu’en l’absence de contestation sérieuse, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire sont acquis.

La société appelante, subsidiairement, fait état d’une situation financière difficile résultant de circonstances indépendantes de sa volonté pour demander la suspension des effets de la clause résolutoire assortie de délais de paiement.

Or, la société appelante, qui ne fournit aucune pièce et notamment pas ses bilans, n’explicite pas la raison de ses difficultés financières ni ne précise de quelle manière elle entend régler sa dette de manière échelonnée.

En l’absence d’élément permettant de vérifier la capacité de la société AB Market à se rétablir et à reprendre ainsi le règlement de son loyer et à régler son arriéré, celle-ci ne peut qu’être déboutée de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire assortie de délais.

En conséquence, le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.

Partie succombante, elle est condamnée aux dépens d’appel et à payer à la SARL Dune une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SARL AB Market de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire assortie de délais de paiement,

Condamne la SARL AB Market aux dépens d’appel,

Condamne la SARL AB Market à payer à la SARL Dune la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,