E.U.R.L. EURL MALENA

C/

[E] [N]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

N° RG 24/00888 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GPGE

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 09 juillet 2024,

rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Chaumont – RG : 23/00111

APPELANTE :

E.U.R.L. MALENA, dont le gérant est [C] [S]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claudy GROSJEAN de la SELARL G.C.D.C., avocat au barreau de HAUTE-MARNE

INTIMÉ :

Monsieur [E] [N]

né le 17 Octobre 1960 à [Localité 4]

domicilié :

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Damien WILHELEM, membre de la SELARL WILHELEM CHAPUSOT BOURRON, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

substitué par M^e Elise CHAPUSOT, membre de la SELARL WILHELEM CHAPUSOT BOURRON, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2025 pour être prorogée au 16 Janvier 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Président de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique du 5 octobre 2016, M. [E] [N] a donné à bail commercial à M. [Z] un ensemble irnmobilier constitué d’une piste de karting, d’un bâtiment à usage de salle d’accueil, bureau, atelier et des dépendances, ainsi qu’un terrain, le tout situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de 24.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement.

M.[Z] a cédé son fonds de commerce à une société Hkart, qui l’a elle-même cédée à l’EURL Malena.

Par acte de commissaire de justice du 5 octobre 2023, M. [N] a fait délivrer à l’EURL Malena un commandement de payer la somme totale de 7.351,60 euros visant la clause résolutoire.

Le 16 novembre 2023, il a fait assigner la locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chaumont aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner son expulsion et prononcer sa condamnation au paiement de sommes provisionnelles.

Par ordonnance du 9 juillet 2024, le juge des référés a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial liant M. [E] [W] à l’EURL Malena et ce, à compter du 6 novembre 2023;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance, l’expulsion de l’EURL Malena et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglée selon les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné, par provision et en deniers ou quittance, l’EURL Malena à payer à M. [E] [N] la somme mensuelle de 2.670 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 6 novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné l’EURL Malena à payer à M. [E] [N] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné l’EURL Malena aux dépens, en ce compris les actes de procédure et l’état des inscriptions, étant rappelé que le coût du commandement a d’ores et déjà été payé ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration au greffe du 15 juillet 2024, l’EURL Malena a relevé appel de cette décision, sauf en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens.

Par avis du greffe en date du 26 août 2024, le conseil de l’appelante a été informé que l’affaire était fixée à l’audience du 14 novembre 2024, en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Prétentions de l’EURL Malena :

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, l’EURL Malena demande à la cour de :

— dire l’appel recevable et bien-fondé ;

— dire et juger au vu des pieces versées que l’EURL Malena est à jour des loyers réclamés et dus au propriétaire ;

— dire et juger n’y avoir lieu a expulsion, ni à restitution volontaire des lieux ;

— acter que l’EURL Malena qui a réglé les loyers s’engage à régler les mensualités à venir même si la propriétaire ne respecte pas à ce jour les obligations qui sont les siennes ;

— tirer toutes conséquences de la décision à intervenir ;

— débouter M. [N] [E] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Prétentions de M. [N] :

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2024,

M.[N] entend voir :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner l’EURL Malena à payer à M. [E] [N] la somme de 1.539,47 euros au titre du prorata de taxe foncière et de taxe d’ordures ménagères,

— condamner L’EURL Malena à payer à M. [E] [N] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner L’EURL Malena aux dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il n’est pas discuté entre les parties que le contrat de bail du 5 octobre 2016 comporte en sa page 18, une clause résolutoire sanctionnant de plein droit le défaut de paiement par le preneur de l’un des termes du loyer, des charges ou des impôts récupérables, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est tout aussi constant que dans le mois de la délivrance, le 5 octobre 2023, d’un commandement de payer la somme de 7351,60 euros correspondant au loyer échu des mois de septembre et octobre 2023, ainsi que la taxe foncière 2023, la société Malena ne s’est pas acquittée des sommes réclamées.

La société Malena soutient qu’il existe des contestations sérieuses s’opposant au constat de la résiliation de son bail aux motifs que :

— depuis l’engagement de la procédure, elle s’est acquittée de l’arriéré locatif par des versements sur le compte Carpa de son conseil et se trouve à jour de ses obligations contractuelles,

— elle a rencontré des difficultés avec le bailleur.

Ce dernier fait valoir que les effets de la clause résolutoire sont acquis en l’absence de régularisation des causes du commandement dans le mois de sa délivrance, le paiement n’étant intervenu que le 9 janvier 2024, que les loyers et indemnités d’occupation postérieurs n’ont pas été honorés, l’arriéré locatif s’élevant au 5 août 2024 à 16.043,89 euros et que sa demande en paiement des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères est accessoire à sa demande principale.

Il n’est pas contesté que la locataire a procédé au règlement de la somme de 7351 euros par l’intermédiaire de la Carpa le 29 décembre 2023, soit postérieurement au terme du délai qui lui était ouvert par le commandement de payer jusqu’au 5 novembre 2023.

Il en résulte que la clause résolutoire a produit ses effets le 6 novembre 2023 ainsi que l’a justement relevé le premier juge.

Le décompte établi par le bailleur et arrêté au mois d’août 2024 laisse apparaître un solde d’arriéré locatif de 16.207,67 euros, prenant en compte cinq versements dont celui des causes du commandement, suivi du règlement de quatre termes de loyer les 13 mai, 31 mai, 20 juin et 26 juin 2024.

Si l’article L.145-41 du code de commerce permet au juge d’accorder des délais de règlement au locataire de bonne foi et de suspendre les effets de la clause résolutoire, la cour ne peut manquer de relever que malgré ses affirmations, la société Malena ne justifie pas être à jour de ses obligations contractuelles postérieures au commandement.

Elle invoque des manquements du bailleur à ses propres obligations contractuelles et produit des témoignages écrits faisant état de ses mauvaises relations avec M.[N], bailleur, de doléances exprimées à ce dernier au sujet de l’installation électrique des locaux et de sa présence régulière dans les locaux, génant l’exploitation du karting.

Cependant, ces attestations qui émanent soit des précédents exploitants, soit de proches de M.[S], gérant de la société Malena (son père et sa compagne), sont insuffisants à justifier de troubles de jouissance actuels autorisant la locataire à retenir le paiement des loyers, alors que ces derniers sont la contrepartie de la délivrance des lieux loués laquelle n’est pas contestée en l’espèce.

De même, si le procès verbal de constat dressé le 19 juin 2023 a décrit l’état des tableaux électriques, il a fait état de modifications de ces installations par des branchements hiératiques sans pouvoir les imputer au propriétaire ou au preneur.

Ces doléances non étayées ne suffisent donc pas à caractériser une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande du bailleur tendant à voir constater la résiliation du bail et à obtenir paiement de l’arriéré locatif, étant précisé que l’expulsion a été réalisée le 2 août 2024 dans le cadre de l’exécution provisoire de l’ordonnance querellée.

En conséquence, la cour confirmera l’ordonnance du juge des référés dans toutes ses dispositions et condamnera en outre la société Malena à payer à M.[N] la somme de 1539, 47 euros au titre du prorata des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères afférentes aux biens occupés, pour la période du 1er janvier au 31 juillet 2024.

PAR CES MOTIFS :

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Chaumont en date du 9 juillet 2024 en tous ses chefs de dispositif soumis à la cour,

y ajoutant,

Condamne l’EURL Malena à payer à M. [E] [N] la somme de 1539, 47 euros au titre du prorata des taxes foncières et d’enlèvement des ordures ménagères,

Condamne l’EURL Malena aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les demandes de condamnation formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,