COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

Rôle N° RG 21/07550 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHPSR

[X] [C] épouse [G]

C/

S.A.R.L. A PIGNATA

Copie exécutoire délivrée

le : 22 Mai 2025

à :

M^e Michel GOUGOT

M^e Anaïs GARAY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 18 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/08247.

APPELANTE

Madame [X] [C] épouse [G]

née le 19 Avril 1950 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Michel GOUGOT de la SCP TROEGELER – GOUGOT – BREDEAU- TROEGELER – MONCHAUZOU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.R.L. A PIGNATA

, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Anaïs GARAY de la SELAS ROBIN LAWYERS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2001, Mme [X] [C] a donné à bail commercial à la société la Pignatta, pour une durée de neuf ans à compter du 1 er avril 2001, un local commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble dénommé « [Adresse 6], comprenant une salle de restaurant, une cuisine, un kiosque, une terrasse, le tout sur un terrain dont la jouissance était également conférée.

Par acte notarié du 9 avril 2009, la société la Pignatta a cédé son fonds de commerce, dont le droit au bail, à la société A Pignata, qui devenait donc la nouvelle preneuse.

La bailleresse intervenait à cet acte pour agréer la cession du droit au bail et autoriser le preneur à étendre l’objet du bail à la restauration rapide traditionnelle de sorte que ledit objet serait désormais le suivant : « restauration rapide et traditionnelle, snack, pizzeria, glaces, plats à emporter ».

L’acte de cession du fonds de commerce prévoyait aussi que le bailleur s’engageait à : « signer un nouveau bail avec le preneur dans un délai de trente jours à compter de la signature

de l’acte authentique de cession moyennant un loyer annuel de 26 937,36 ' payable en quatre termes égaux, à étendre l’objet du bail à la restauration rapide et traditionnelle. »

La société A Pignata exploitait un fonds de commerce de restauration, snack, pizzeria, glaces, plats à emporter depuis le 9 avril 2009.

Une ordonnance de référé du 20 mai 2015 du tribunal de grande instance de Draguignan, disait que la bailleresse devrait, conformément à l’engagement qu’elle avait pris dans l’acte du 9 avril 2009, signer dans les trente jours de la signification de la présente décision, au profit de la société preneuse, un nouveau bail portant sur les locaux loués, moyennant un loyer annuel de 26 137,36 euros (valeur avril 2009), payable en quatre termes égaux de 6 534,34 '.

Le 3 décembre 2015, la bailleresse faisait signifier à la preneuse le nouveau bail comportant le loyer prévu par l’acte de cession du 9 avril 2009, auquel elle était intervenue, bail signé par ses soins. Dans ce même acte, la bailleresse faisait sommation à la preneuse de signer à son tour les originaux transmis.

La preneuse ne signait pas le nouveau bail commercial.

La bailleresse a fait signifier à la preneuse les trois commandements de payer suivants, chacun étant suivi d’une ordonnance de référé :

— le 11 février 2015, un premier commandement de payer visant la clause portant sur la somme de 19 901,48 ' correspondant à un arriéré de loyers impayés au 31 mars 2015.Par une ordonnance de référé du 20 mai 2015, le juge des référés constatait le désistement d’instance et d’action de la bailleresse à l’égard de la preneuse et disait que Mme [G] devrait, conformément à l’engagement qu’elle avait pris dans l’acte du 9 avril 2009, signer dans les trente jours de la signification de la présente décision, au profit de la société preneuse, un nouveau bail portant sur les locaux loués, moyennant un loyer annuel de 26 137,36 euros (valeur avril 2009), payable en quatre termes égaux de 6 534,34 ',

— le 15 mars 2016 un deuxième commandement de payer, visant la clause résolutoire portant sur la somme de 20 675,29 euros.Par une ordonnance de référé du 22 juin 2016, le juge des référés condamnait la société A Pignata à payer à Mme [X] [C] la somme de 1 940,92 euros TTC à valoir sur les charges et loyers impayés au 16 avril 2016, ordonnait la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que si la société A Pignata respectait l’échéancier fixé pour le paiement de cette somme et le règlement des loyers courants, la clause résolutoire sera supposée ne jamais avoir jouée,

— le 28 septembre 2018, un troisième commandement visant deux clauses résolutoires, d’avoir d’une part à démolir diverses constructions (dont une annexe en dur construite sur la terrasse), d’autre part à payer un arriéré de loyer de 6.292,94 euros.

Par acte d’huissier de justice signifié le 29 novembre 2018, la société A Pignata faisait assigner la bailleresse devant le tribunal de grande Instance de Draguignan pour demander, à titre principal, de constater qu’elle n’avait commis aucune infraction au bail et que le commandement était nul, à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par jugement rendu le 18 février 2021, le tribunal judiciaire de Draguignan s’est prononcé en ces termes :

— dit que le commandement visant la clause résolutoire délivré à la société A Pignata par Mme [X] [X] [C] le 28 septembre 2018 est irrégulier, et le déclare nul et de nul effet,

— rejette l’ensemble des demandes de Mme [X] [X] [C],

— condamne Mme [X] [X] [C] à payer à la société A Pignata la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour dire irrégulier et nul le commandement visant la clause résolutoire, le tribunal retenait :

— s’agissant de la violation reprochée à la preneuse au titre de l’article 6 du bail commercial, s’il est établi que la preneuse a bien procédé à l’apposition de volets roulants, et uniquement de ces installations, sans autorisation de la bailleresse, ces travaux, au regard de leur caractère précaire, ne sauraient être considérés comme des travaux nécessitant l’accord du bailleur en vertu de l’article 6 du bail liant les parties,

— s’agissant de la violation par la preneuse de son obligation de payer les loyers, les calculs du commandement sont erronés et les sommes ne sont pas dues. La bailleresse sollicite en effet un loyer dont le montant ne correspond pas aux engagements contractuels repris dans l’ordonnance de référé de 2015.

Pour rejeter la demande de la bailleresse de résolution judiciaire du bail commercial, le tribunal judiciaire retenait que les manquements reprochés par la bailleresse n’étaient pas constitués.

Mme [X] [C] a formé un appel le 20 mai 2021.

La déclaration d’appel critiquait le jugement en ce qu’il :

' a dit que le commandement visant la clause résolutoire délivré à la société A Pignata par Mme [X] [C] le 28 septembre 2018 était irrégulier et l’a déclaré nul et de nul effet,

' a rejeté l’ensemble des demandes de Mme [X] [C],

' a condamné Mme [X] [C] à payer à la société A Pignata la somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. ainsi qu’aux dépens,

' n’a pas dit et jugé que la société A Pignata avait commis des infractions au bail commercial en ce que celle-ci avait pris l’initiative de réaliser un ensemble de travaux sans avoir préalablement sollicité l’autorisation de Mme [X] [C] et sans disposer des autorisations administratives et réglementaires adéquates, en ce que celle-ci demeurait débitrice d’un arriéré de loyer et avait refusé de laisser l’accès aux lieux,

' n’a pas dit et jugé régulier le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 septembre 2018,

' n’a pas constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 22 octobre 2001 au 29 octobre 2019,

' n’a pas condamné la société A Pignata à verser une indemnité d’occupation de 8.000 ' trimestrielle, soit 2.667 ' mensuels, jusqu’à libération effective des lieux,

' n’a pas ordonné l’expulsion de la société A Pignata et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier sous astreinte de 500 ' par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au départ définitif de la société A Pignata du local commercial sis [Adresse 3], cadastré section CD N° [Cadastre 2], [Adresse 7],

' n’a pas débouté la société APignata de sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire,

' n’a pas, sur la demande subsidiaire de Mme [X] [C], dit et jugé que la gravité des manquements contractuels commis par la société APignata justifiait que soit prononcée judiciairement la résolution du contrat à compter de la décision à intervenir,

' n’apas condamné la société A Pignata à verser une indemnité d’occupation de 8.000 ' trimestrielle, soit 2.667 'mensuels, jusqu’à libération effective des lieux ni ordonné l’expulsion de la société A Pignata et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, sous astreinte de 500 'par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’au départ définitif de la société A Pignata du local commercial sis [Adresse 3], cadastré section CD N° [Cadastre 2], [Adresse 7],

' n’a pas condamné la société A Pignata au paiement d’une somme de 20.768,30 euros au titre des arriérés de loyers demeurant dus depuis la régularisation de l’acte de cession de fonds de commerce en date du 9 avril 2009,

' n’a pas condamné la société A Pignata au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' n’a pas condamné la société A Pignata aux entiers dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 septembre 2018.

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 25 février 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025,Mme [X] [C] épouse [X] [C] demande à la cour de :

— recevoir Mme [X] [C] en son appel, régulier en la forme,

au fond, y faisant droit :

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

vu les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, 1134 et 1184 anciens du code civil et 1728 du code civil, 1103, 1104 et 1224 et suivants du code civil dans leurs rédactions résultant de l’ordonnance N° 2016-131 du 10 février 2016 :

— dire et juger, que la société A Pignata a commis des infractions au bail commercial en ayant fait réaliser différents travaux sans l’autorisation préalable et écrite de Mme [X] [C] et sans disposer des autorisations administratives et réglementaires adéquates,

— dire et juger encore que la société A Pignata a commis des infractions au bail commercial en demeurant débitrice d’un arriéré de loyers,

— déclarer en conséquence régulier le commandement de payer en date du 28 septembre 2018,

— constater que ce dernier est demeuré sans effet pendant plus d’un mois,

— constater en conséquence, et en tant que de besoin dire et juger, que par application de la clause

résolutoire inscrite au bail commercial du 22 octobre 2001, le bail s’est trouvé résilié à effet du

28 octobre 2018,

— ordonner l’expulsion de la société A Pignata et celle de tous occupants de son chef du local commercial situé à [Adresse 5], cadastré section

CD N° 87, dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier et, au-delà dudit délai d’un mois, sous astreinte de 500 ' par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit,

— débouter la société A Pignata de sa demande de délais,

— condamner la société A Pignata à verser une indemnité d’occupation de 2.667 ' par mois, en deniers ou quittance, depuis le 29 octobre 2018 jusqu’à son départ effectif des lieux loués,

— débouter la société A Pignata de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment de

sa demande tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire,

subsidiairement;

— dire et juger que les manquements contractuels commis par la société A Pignata justifient que soit prononcée judiciairement la résiliation du contrat à compter de la décision à intervenir,

— ordonner l’expulsion de la société A Pignata et celle de tous occupants de son chef du local commercial sis à [Adresse 5], cadastré section CD N° [Cadastre 2], dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir, et ce au besoin avec le concours

de la force publique et l’aide d’un serrurier et, au-delà dudit délai d’un mois, sous astreinte de

500 ' par jour de retard pendant un mois au-delà duquel il sera autrement fait droit,

— débouter la société A Pignata de sa demande de délais,

— condamner encore la société A Pignata à verser à Mme [X] [C] une indemnité d’occupation de 8.000 ' par trimestre, soit 2.667 ' par mois, à compter de la décision à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux,

en tout état de cause,

— condamner la société A Pignata à payer à Mme [X] [C] la somme de 50.891,64 ' arrêtée au 31 mars 2025, sauf à diminuer ou à parfaire pour les termes postérieurs au titre des

arriérés de loyers restant dus,

— condamner la société A Pignata au paiement d’une somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28

septembre 2018 et avec distraction, pour ceux d’appel, à la société d’Avocats soussignée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2021, la société A Pignata demande à la cour de :

vu les articles 1104 du code civil et L 145-41 du code de commerce,

à titre principal :

— confirmer le jugement,

— dire qu’aucune infraction au bail commercial du 9 avril 2009 n’a été commise par la société A Pignata ;

— dire que Mme [X] [C] a mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi par le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 septembre 2018 ;

— dire que le commandement visant la clause résolutoire du 28 septembre 2018 délivré par Mme [X] [C] est nul et de nul effet ;

— débouter Mme [X] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder un délai de vingt-quatre mois pour

exécuter les causes du commandement ;

en tout état de cause :

— condamner Mme [X] [C] à payer à la SARL A Pignata la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] [C] aux entiers dépens.

MOTIFS

1-sur le commandement visant la clause résolutoire au regard des loyers

Vu les articles 1134 et 1315 anciens du code civil,

1-sur la régularité du commandement du 28 septembre 2018 et sur le solde des loyers dus selon cet acte

Le commandement du 28 septembre 2018 fait sommation à la locataire de payer un arriéré de loyers de 6.292,94 euros, sur la période de juillet 2016 à juillet 2018, en faisant application d’un nouveau loyer de 26 137,36 euros, évoqué en des termes particuliers par l’acte de cession du fonds de commerce du 9 avril 2009, auquel la bailleresse est intervenue.

Pour s’opposer au commandement de payer et au solde de loyers échus impayés réclamés dans le commandement critiqué du 28 septembre 2018, la preneuse indique que ce dernier se fonde, à tort, sur un loyer dont le montant a été augmenté unilatéralement par la bailleresse sans son accord. Elle précise que, pour sa part, elle a payé l’unique loyer convenu en 2013 entre les parties (6534,34 euros), suivant un accord écrit et accepté, augmentant le loyer à 26 000 euros /an, auquel est appliquée la révision triennale.

Pour affirmer que le solde de loyers réclamés dans le commandement de payer du 28 septembre 2018 est fondé, la bailleresse soutient qu’elle a pu à bon droit faire application d’un nouveau loyer d’un montant de 26.137,36 euros, dès lors que, selon elle, les parties s’étaient accordées, aux termes de l’acte notarié du 9 avril 2009, à porter le loyer à ladite somme.

Sur la pertinence de l’application de ce nouveau loyer et sur l’existence d’une commune intention des parties sur ce point, la bailleresse ajoute que le negotium est constitué depuis l’acte de cession du fonds de commerce, peu important qu’aucun bail écrit, aucun instrumentum, n’ait ensuite été signé par les parties.

En l’espèce, il appartient à la bailleresse, qui a fait application d’un loyer annuel de 26.137,36 euros, dans le commandement de payer du 28 septembre 2018 de démontrer qu’elle était fondée à se prévaloir d’une obligation de la preneuse à lui payer ce montant au titre des loyers.

La bailleresse est intervenue à l’acte de cession du fonds de commerce du 9 avril 2009 conclu entre la preneuse initiale et la preneuse cessionnaire du droit au bail, lequel prévoyait que le bailleur s’engageait à : « signer un nouveau bail avec le preneur dans un délai de trente jours à compter de la signature de l’acte authentique de cession moyennant un loyer annuel de 26 937,36 ' payable en quatre termes égaux, à étendre l’objet du bail à la restauration rapide et traditionnelle. »

Si aux termes de l’acte de cession du 9 avril 2019, Mme [X] [C] s’engageait à signer un nouveau bail dans un délai de 30 jours à compter de la signature de l’acte authentique de cession moyennant un nouveau loyer payable en quatre termes égaux, aucune clause ne créait toutefois le même engagement pour la preneuse cessionnaire.

Si une ordonnance de référé du 20 mai 2015, a condamné la bailleresse, conformément à l’engagement qu’elle avait pris dans l’acte du 9 avril 2009, à signer dans les trente jours de la signification de la présente décision, au profit de la société A Pignata un nouveau bail portant les locaux loués, cela ne signifie pas pour autant que la société preneuse s’était, pour sa part, engagée à accepter le nouveau loyer mentionné dans l’engagement de la bailleresse.

Bien au contraire, l’acte de cession du 9 avril 2019 laisse la possibilité à la société A Pignata, cessionnaire et nouvelle preneuse, de ne pas s’engager sur le nouveau bail,en ces termes : 'le cessionnaire déclare vouloir faire son affaire personnelle de la signature éventuelle d’un nouveau bail avec le bailleur'.

Ainsi, contrairement à ce que prétend la bailleresse, il n’est pas démontré un accord des parties sur une augmentation du loyer, à hauteur du montant indiqué dans le commandement de payer litigieux.

C’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que les calculs qui avaient été effectués par la bailleresse étaient erronés et que les sommes reprises dans le commandement de payer n’étaient pas dues par la preneuse.S’agissant de la sanction applicable au commandement litigieux, concernant les calculs erronés, la cour ne saurait prononcer la nullité de cet acte, lequel vise également des infractions aux clauses du bail relatives aux travaux.

Par conséquent, la cour infirme le jugement en ce qu’il dit que le commandement visant la clause résolutoire délivré à la société A Pignata par la bailleresse e 28 septembre 2018 est doit être déclaré nul et de nul effet.

En revanche, confirmant le jugement, la cour rejette la demande de la bailleresse de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés.

2- sur le solde des loyers dûs au 31 mars 2025

La bailleresse sollicite la condamnation de la preneuse à lui payer la somme de 50.891,64 euros, selon calcul arrêté au 31 mars 2025, sauf à diminuer ou à parfaire pour les termes postérieurs au titre des arriérés de loyers restant dus.

Au soutien de sa demande en paiement, Mme [X] [C] produit un décompte des sommes dues entre le mois d’avril 2009 (date de l’acte de cession de fonds de commerce) et octobre 2025, ledit décompte laissant apparaître que la bailleresse a mis au débit de la preneuse

le montant du loyer (évoqué par l’acte de cession du mois d’avril 2009),qui n’avait pas été accepté par la preneuse.En revanche, le décompte produit démontre que la preneuse a bien payé tous les loyers dus, en faisant application du montant du seul loyer contractualisé ,et non du nouveau montant du loyer unilatéralement imposé par Mme [X] [C].

Par ailleurs, si décompte fait état d’une taxe foncière qui n’aurait pas été remboursée par la preneuse, en 2020, la bailleresse appelante ne produit pour autant aucun justificatif sur ce point.

La cour ne peut que rejeter la demande de la bailleresse appelante de condamnation de la preneuse à lui payer la somme de 50.891,64 ' arrêtée au 31 mars 2025, sauf à diminuer ou à parfaire pour les termes postérieurs au titre des arriérés de loyers restant dus

2-sur le commandement visant la clause résolutoire au regard des travaux réalisés

L’article 6 du bail commercial du 22 octobre 2001 dispose: « (le preneur) ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ; les travaux qui seraient autorisés par le bailleur devront être faits sous la surveillance de son architecte dont les honoraires seront à la charge du preneur. La SARL « LA Pignata » a construit un kiosque à titre précaire. Au cas où un tiers (syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], Commune, etc') solliciterait et obtiendrait l’enlèvement de ce kiosque, le preneur ne pourrait en aucun cas solliciter le paiement de quelques dommages ou une quelconque diminution de loyer ».

Le bail commercial du 22 octobre 2001 stipule également une clause résolutoire en ces termes : 'en cas d’inexécution d’une seule des conditions ci-dessus, la présente convention sera résiliée de plein droit trente jour après un simple commandement resté infructueux et contenant déclaration du bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause'.

Le commandement du 28 septembre 2018 impose à la preneuse de démolir « toutes constructions réalisées en violation de la clause n° 6 du contrat de bail commercial régularisé le 22 septembre 2001, soit sans autorisation de la bailleresse, soit :

— l’annexe en dur construite sur la terrasse,

— les volets permettant la fermeture de la terrasse couverte devant le bâtiment principal,

— les volets permettant la fermeture du bâtiment à l’arrière, côté train des Pignes».

Il appartient à la bailleresse de démontrer la réalité des installations reprochées à la preneuse, ainsi que leur imputation à celle-ci et non à la précédente preneuse. A cet égard, seul le procès-verbal d’infraction du 29 janvier 2019, dressé par les agents verbalisateurs de la mairie de [Localité 4] constitue une preuve suffisante et objective. Les photographies produites aux débats par la bailleresse ne présentent pas de garanties suffisantes sur l’imputabilité à la société A Pignata des constructions reprochées.

Or, il résulte du procès-verbal d’infraction du 29 janvier 2019 que la preneuse a uniquement reconnu avoir elle-même procédé aux installations suivantes :

— pose de volets roulants en 2010 sur une terrasses couverte de tuiles et close,

— pose d’une nouvelle couverture rigide et de volets roulants pour fermer la même terrasse côté ouest,

— mise en place d’un abris en bois en 2018.

S’agissant du grief visé par le commandement critiqué, concernant en la réalisation d’une annexe en dur construite sur la terrasse, sans autorisation de la bailleresse, il n’est pas démontré par cette dernière que la société A Pignata serait l’auteur de cette construction.

S’agissant des griefs visés par le commandement critiqué, concernant la pose de volets roulants, il n’est pas établi que ces éléments seraient constitutifs d’une construction au sens de l’article 6 du bail commercial.

Par conséquent, comme le soutient la preneuse, la bailleresse ne démontre pas qu’elle aurait commis des violations des clauses du bail commercial, violations sanctionnées par la résolution dudit bail.

La cour, confirmant le jugement, rejette la demande de la bailleresse de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour violation de l’article 6 du bail commercial.

La cour, qui fait droit aux demandes de la preneuse de rejeter les demandes de la bailleresse de constat d’acquisition de la clause résolutoire, n’a donc pas à examiner le moyen soulevé par celle-ci tiré de la mise en oeuvre de mauvaise foi de la clause résolutoire.

3-sur la demande subsidiaire de la bailleresse de résolution judiciaire du bail commercial

Selon l’article 1184 ancien du code civil :La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Vu l’article 6 du bail commercial du 22 octobre 2001 précédemment reproduit énonçant ;le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

La bailleresse sollicite subsidiairement le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial à compter de la décision à intervenir en invoquant des manquements contractuels commis par la preneuse, à savoir le défaut de paiement des loyers ainsi que la violation de l’article 6 du bail commercial (réalisation de travaux sans autorisation du bailleur).

S’agissant du grief tiré de l’existence d’une dette de loyers, celui-ci ne peut être retenu, la cour ayant précédemment jugé au contraire que la société A Pignata n’était redevable d’aucune sommes envers la bailleresse.

S’agissant ensuite des griefs invoqués par la bailleresse, relatifs aux travaux irréguliers, au soutien de son action résolutoire, il a été précédemment jugé qu’il était démontré que la preneuse avait effectué les travaux suivants, sans le consentement exprès et écrit du bailleur :

— pose de volets roulants en 2010 sur une terrasses couverte de tuiles et close,

— pose d’une nouvelle couverture rigide et de volets roulants pour fermer la même terrasses coté ouest,

— mise en place d’un abris en bois en 2018.

Si la cour a d’ores et déjà estimé que la pose de volets roulants ne constituait pas une construction prohibée (sans l’accord du bailleur) au sens de l’article 6 du bail commercial, il n’en est pas de même concernant l’abri en bois installé en 2018 par la société A Pignata.

En effet, cet abri en bois qui, selon le procès-verbal d’infraction du 29 janvier 2019, a une superficie de 18 mètres carrés et donc une certaine ampleur, constitue bien, pour sa part, une construction au sens de l’article 6 du bail commercial, qui obligeait la preneuse à obtenir l’accord exprès de la bailleresse, ce qui n’a pas été le cas.

Toutefois, seule une inexécution contractuelle suffisamment grave permet de prononcer la résolution d’un contrat. Or, en l’espèce, Mme [X] [C] ne démontre pas en quoi la mise en place de cet abri en bois de 18 mètres carrés, par la preneuse, sans son accord, constitue une faute grave.

Faute de démonstration par la bailleresse d’une inexécution contractuelle suffisamment grave commise par la preneuse, la cour, confirmant le jugement, rejette la demande subsidiaire de la bailleresse de résolution judiciaire du bail commercial aux torts de la preneuse.

Le jugement est confirmé en ce qu’il rejette les demandes de la bailleresse appelante d’expulsion de la preneuse et de paiement d’indemnités d’occupation.

La cour, qui n’a pas prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial, n’a donc pas à examiner la demande subsidiaire de la preneuse de délais de paiement.

4-sur les frais du procès

La bailleresse appelante étant déboutée de la presque totalité de ses prétentions à hauteur d’appel, le jugement est confirmé en ce qu’il la condamne aux dépens et à payer une somme de 2000 euros à la preneuse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [X] [C] sera condamnée aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au bénéfice de l’appelante.

Mme [X] [C] est déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il dit que le commandement visant la clause résolutoire délivré à la société A Pignata par la bailleresse e 28 septembre 2018 doit être déclaré nul et de nul effet,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— rejette la demande de la société A Pignata d’annulation du commandement de payer du 28 septembre 2018,

— rejette la demande de Mme [X] [C] de condamnation de la preneuse à lui payer la somme de 50.891,64 euros arrêtée au 31 mars 2025, sauf à diminuer ou à parfaire pour les termes postérieurs au titre des arriérés de loyers restant dus,

— condamne Mme [X] [C] à payer à la société A Pignata une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Mme [X] [C] aux entiers dépens d’appel dont ceux exposés par la société A Pignata.

Le Greffier, La Présidente,