COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 528

N° RG 22/03769

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJBEQ

S.A.R.L. HDS [Localité 1]

C/

[C] [V]

[G] [K] épouse [A]

[Z] [N] [A]

[B] [A]

[R] [A]

[E] [D] épouse [W]

[U] [W]

[L] [O]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 1] – SGI 2000

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12]

SCI LISEVIC

S.C.I. ALEXANDRE

S.C.I. SCI SCLUOS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

M^e Sandra JUSTON

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 10 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/01201.

APPELANTE

S.A.R.L. HDS [Localité 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 13]

représentée par M^e Patrick CAGNOL, membre de l’association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué et plaidant par M^e Richard DAZIN, membre de l’association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMÉS

Madame [C] [V]

née le 03 Avril 1947 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

SCI LISEVIC

Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité au siège sis c/ SARL TANIA [Adresse 8]

Tous deux représentées par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE

Madame [G] [K] épouse [A]

née le 03 Mars 1941, demeurant [Adresse 5] Agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de feu Monsieur [J] [A], usufruitière du lot n°9 de la Copropriété [Adresse 12]

Monsieur [Z] [N] [A]

né le 08 Juin 1972 à [Localité 14] (13), demeurant [Adresse 9], usufruitier du lot n°9 de la Copropriété [Adresse 12]

Monsieur [B] [A]

né le 24 Février 1970 à [Localité 16] (92), demeurant [Adresse 2], usufruitier du lot n°9 de la Copropriété [Adresse 12]

Madame [R] [A]

née le 24 Novembre 1982 à [Localité 16] (92), demeurant [Adresse 5], usufruitière du lot n°9 de la Copropriété [Adresse 12]

Madame [E] [D] épouse [W]

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [W]

demeurant [Adresse 3]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 1] – SGI 2000

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège sis [Adresse 10]

SCI ALEXANDRE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité siège demeurant [Adresse 6]

SCI SCLUOS

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité sis [Adresse 4]

représentés par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] sis [Localité 1]

représenté par son administrateur provisoire ,la SELARL BG & ASSOCIES en la personne de Me [H] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

représenté par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [L] [O]

né le 1er Mai 1959 à [Localité 17] (ALGERIE), demeurant [Adresse 11]

Assigné en appel provoqué le 09/09/2022 (PVRI art. 659 cpc) par Mme [V] LA SCI LISEVIC et la SCI ALEXANDRE

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut à l’égard de Monsieur [L] [O], prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié reçu le 9 mai 1973, l’immeuble dénommé [Adresse 12], édifié sur le front de neige de la station d'[Localité 1] (département des Alpes Maritimes), faisait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division en 11 lots :

— Le lot n° 1 était constitué de locaux commerciaux à usage d’hôtel-restaurant répartis sur les sept premiers niveaux du bâtiment principal ;

— Les lots n° 2 et 3 comprenaient des locaux d’habitation situés dans l’aile sud, élevée de deux niveaux, et destinés au logement des employés de l’hôtel ;

— Les lots n° 4 à 10 correspondaient à des appartements destinés à 'une occupation bourgeoise’ situés au huitième niveau ;

— Le lot n° 11 consistait en une terrasse aménageable sur la dalle de couverture de l’aile sud.

En 2003, M. [I] [S] rachetait la totalité des parts sociales de la société ABELA, propriétaire des lots n° 1, 2 et 3 et exploitante de l’hôtel ; celle-ci changeait alors de dénomination pour devenir la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 1] (ci-après HDS).

A compter de l’année 2007, la société HDS entreprenait d’importants travaux dans les lots n° 1, 2 et 3 qui étaient contestés en justice par les propriétaires des lots n° 4 à 11, ces derniers considérant que la solidité et la sécurité de l’immeuble étaient mises en péril. Après bien des errements procéduraux, un rapport d’expertise judiciaire était finalement déposé le 5 juin 2018, le tribunal judiciaire de Nice étant saisi depuis le 25 mai 2021 d’une action tendant à la remise des lieux en leur état antérieur.

Parallèlement, Maître [T] était désignée le 14 septembre 2007 en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle convoquait une assemblée générale pour le 19 janvier 2009, afin notamment de désigner un syndic.

Le jour même, elle recevait notification d’un acte notarié dressé le 16 janvier 2009 à la requête de la société HDS portant modification de l’état descriptif de division, par lequel le lot n° 1 était subdivisé en 102 lots numérotés 12 à 113 et en parties communes spéciales.

Elle était également informée d’un acte de mutation du nouveau lot n° 15 au profit de M. [P] [X], étant précisé que le lot n° 3 avait été précédemment cédé à M. [L] [O] depuis le 8 novembre 2007.

En dépit des protestations et réserves formulées par l’administrateur provisoire, l’assemblée générale des copropriétaires votait sur les projets de résolutions qui lui étaient soumis et désignait la société SITA en qualité de syndic.

Celle-ci convoquait une nouvelle assemblée générale pour le 13 juillet 2009, comportant notamment à l’ordre du jour l’approbation de travaux de réfection de l’immeuble.

Les copropriétaires minoritaires ne participaient pas à cette assemblée, dont le procès-verbal des délibérations leur était notifié.

Par acte du 11 septembre 2009, ils saisissaient le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour voir annuler cette assemblée dans son ensemble, en raison de diverses irrégularités.

La société HDS et M. [L] [O] intervenaient volontairement à l’instance au soutien de la position défendue par le syndic en faveur de la validité de l’assemblée.

En cours de procédure, la vente du lot n° 3 était résolue judiciairement à la demande de la société HDS pour défaut de paiement du prix, les demandeurs à l’instance entendant dès lors se prévaloir de l’effet rétroactif de cette décision pour conclure de plus fort à l’irrégularité de la tenue de l’assemblée.

A compter du 26 novembre 2018, le syndicat était représenté en justice par Maître [Y] [H], mandataire judiciaire désigné en qualité d’administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle s’en rapportait à justice.

Par jugement rendu le 10 mars 2022, le tribunal a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [L] [O],

— prononcé la nullité de l’assemblée générale du 13 juillet 2019 dans son ensemble, en raison de la constitution irrégulière du bureau et de l’irrégularité du pouvoir donné par M. [O],

— condamné in solidum la société HDS et M. [O] à verser à chacun des demandeurs la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d’une fraude à leurs droits,

— condamné in solidum la société HDS et M. [O] aux dépens, ainsi qu’au paiement de diverses indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 1] a interjeté appel le 14 mars 2022. Aux termes de ses conclusions notifiées le 22 juillet 2022, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner chacune des parties intimées à lui verser 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 9 septembre 2022, Madame [C] [V] et la SCI LISEVIC demandent à la cour de confirmer le jugement querellé, sauf quant au montant des dommages-intérêts qui leur ont été alloués en réparation de la fraude commise, pour laquelle elles réclament chacune paiement d’une somme de 50.000 euros. Elles réclament chacune en sus paiement de 10.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs dépens.

Suivant conclusions notifiées le 9 septembre 2022, les consorts [A], les époux [W] ainsi que les sociétés SCLUOS, ALEXANDRE et SGI 2000 formulent des prétentions similaires, sauf quant au montant des dommages-intérêts qu’il demandent à la cour de fixer à 60.000 euros pour chacun d’entre eux. Ils réclament en sus paiement de 15.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs dépens. Ils demandent enfin à être dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées le 5 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire Maître [Y] [H], membre de la SELARL BG & ASSOCIES, s’en rapporte à justice et réclame contre toute partie perdante la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Monsieur [L] [O], contre lequel a été formé un appel provoqué par acte signifié le 9 septembre 2022 à sa dernière adresse connue et converti en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu, le présent arrêt étant rendu par défaut à son égard.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2024.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 13 juillet 2009 :

Pour faire droit à cette demande, le tribunal a retenu que, du fait du caractère rétroactif du jugement du 27 janvier 2017 ayant prononcé la résolution de la vente du lot n° 3 en raison du défaut de paiement du solde du prix, Monsieur [L] [O] n’avait jamais eu la qualité de copropriétaire, de sorte qu’il ne pouvait donner valablement pouvoir à un représentant et que le bureau de séance de l’assemblée avait été irrégulièrement constitué.

Cependant, si la résolution d’un contrat emporte restitution par chacune des parties de ce qu’elle a reçu de son cocontractant, elle ne peut en revanche remettre en cause la validité des actes accomplis à l’égard des tiers, sauf à entraîner une atteinte disproportionnée au principe de sécurité juridique.

En revanche, la nullité de l’assemblée doit être prononcée à titre de sanction du procédé utilisé par la société HDS pour contourner la règle de réduction des voix d’un copropriétaire majoritaire prévue à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte en effet de l’examen des faits de la cause que la société HDS, qui s’était heurtée dans un premier temps à l’opposition des copropriétaires minoritaires pour transformer l’hôtel en résidence de tourisme, a imaginé par la suite un montage juridique et financier par lequel, sous couvert du maintien d’une activité hôtelière, elle a poursuivi en réalité le même but par des moyens détournés en subdivisant les lots n° 1, 2 et 3 de l’immeuble et en imposant ensuite aux acquéreurs de ces nouveaux lots, au moyen d’une clause d’adhésion stipulée dans les baux commerciaux qu’elle s’était fait consentir, un mandat de représentation permanente aux assemblées générales des copropriétaires, lui permettant de contrôler toutes les décisions du syndicat.

Si la plupart de ces mandats sont postérieurs à l’année 2009, le procédé avait déjà été enclenché dès cette époque grâce aux ventes consenties à MM. [L] [O] et [P] [X], respectivement le 8 novembre 2007 et le 16 janvier 2009, ce qui permettait d’ores et déjà à la société HDS de s’assurer d’une majorité.

D’autre part, l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt précédemment rendu par cette cour le 12 février 2013 ne peut être utilement invoquée dans le cadre du présent litige dès lors qu’il n’y a pas identité de demandes au sens de l’article 1355 du code civil. En effet, les copropriétaires minoritaires poursuivaient précédemment l’annulation d’une vente, alors qu’ils réclament à présent l’annulation d’une assemblée générale.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a annulé l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 13 juillet 2009, par substitution de motifs.

Sur les demandes en dommages-intérêts :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a fait droit aux demandes en dommages-intérêts formulées à l’encontre de la société HDS, en retenant que les copropriétaires opposants ou défaillants étaient en droit de réclamer l’indemnisation du préjudice personnel que leur causaient les décisions adoptées par l’assemblée générale au moyen d’une violation de la règle de réduction des voix sus-énoncée.

Aucune circonstance ne commande en revanche de majorer le montant de ces indemnités, de sorte que l’appel incident formé de ce chef par les intimés doit être rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut à l’égard de Monsieur [L] [O], et contradictoirement à l’égard des autres parties,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute les intimés de leur appel incident,

Y ajoutant,

Condamne la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 1] aux dépens d’appel,

La condamne en outre à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3.000 euros au bénéfice des consorts [A], des époux [W] et des sociétés ALEXANDRE, SCLUOS et SGI 2000, pris solidairement,

— la somme de 2.500 euros au bénéfice de Madame [C] [V] et de la SCI LISEVIC, pris solidairement,

— la somme de 2.500 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

Dispense les intimés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT