COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 14 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/02382 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NY4S

S.A.S. O’ MY FOOD

c/

OPH AQUITANIS

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 08 avril 2024 (R.G. 23/01957) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 22 mai 2024

APPELANTE :

S.A.S. O’ MY FOOD, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par Maître Yann HERRERA, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

OPH AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de BORDEAUX METROPOLE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 02 décembre 2019, l’OPH Aquitanis a donné en location à la société O’My Food un local commercial situé au [Adresse 2] afin d’exercer l’activité de restauration rapide, pour un loyer mensuel de 412,14 euros hors taxes et charges.

Le preneur a cessé de payer régulièrement ses loyers et par courrier du 27 avril 2023, le bailleur a mis en demeure le preneur de lui régler le solde débiteur de son compte locataire, s’élevant à la somme de 1543,11 euros.

Par courrier du 11 mai 2023, le bailleur a de nouveau mis en demeure le preneur de lui régler les loyers impayés.

Le 16 mai 2023, un commandement de payer la somme de 2 119,74 euros, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, a été délivré au preneur, lequel est demeuré infructueux.

Par acte du 21 septembre 2023, l’OPH Aquitanis a assigné en référé la société O’My Food devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion du preneur des locaux et de le condamner au paiement des arriérés de loyers pour un montant de 3.756, 25 euros arrêté au 02 août 2023, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges.

Par ordonnance en date du 08 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— Constaté la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail commercial liant l’établissement public OPH Aquitanis et la SAS O’ My Food ;

— Condamné la SAS O’ My Food à payer à l’établissement public OPH Aquitanis la

somme provisionnelle de 5 210,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 23 février 2024, mensualité de janvier 2024 incluse ;

— Condamné la SAS O’ My Food à payer à l’établissement public OPH Aquitanis une

indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 514,37 euros, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS O’ My Food, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— Débouté la SAS O’ My Food de ses demandes ;

— Condamné la SAS O’ My Food à payer à l’établissement public OPH Aquitanis la

somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SAS O’ My Food aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023 ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration au greffe du 22 mai 2024, la SAS O’ My Food a relevé appel de l’ordonnance aux chefs expressément critiqués, intimant l’Etablissement public OPH Aquitanis.

Par ordonnance du 13 juin 2024, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 30 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 21 juin 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société O’My Food demande à la cour de :

Vu l’article 1343 5 du code civil,

— Infirmer le jugement entrepris

— Suspendre les effets de la clause résolutoire et débouter Aquitanis de sa demande

de constat du jeu de la clause résolutoire

— Autoriser la société O My Food à s’acquitter des sommes dues en 24 mensualités.

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 09 juillet 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société OPH Aquitanis demande à la cour de :

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

— Confirmer l’ordonnance de référé du 8 avril 2024 dont appel en toutes ses dispositions,

— Actualiser le montant de la dette locative de la SAS O’ My Food et en conséquence condamner, à titre provisionnel, la SAS O’ My Food à payer à l’OPH Aquitanis l’arriéré de loyers arrêté au 4 juillet 2024 (pièce n°7) pour 8 118,88 euros, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— Rejeter l’ensemble des demandes de la SAS O’ My Food,

En tout état de cause

— Condamner la SAS O’ My Food à payer à l’OPH Aquitanis une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS O’ My Food aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023 pour 132,27 euros,

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 septembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation de plein-droit du contrat de bail

1 – La SAS O’ My Food fait valoir que la procédure vise, pour l’établissement public OPH Aquitanis, à échapper à une indemnité d’éviction.

2 – L’établissement public OPH Aquitanis réplique que l’action judiciaire fait suite à des demandes de règlement amiables restées vaines. Elle précise qu’au 4 juillet 2024, le compte locataire de la SAS Univers Com fait apparaître un solde débiteur de 8 118,88 euros et qu’il convient de constater la résiliation de plein-droit du contrat de bail.

Sur ce

3 – L’article 834 du code de procédure civile dispose : 'Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.'

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'

4 – En l’espèce, il est versé aux débats le contrat de bail, une mise en demeure en date du 27 avril 2023, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 mai 2023 et un décompte des sommes dues par la SAS O’ My Food, arrêté au 4 juillet 2024 pour un montant de 8 118,88 euros, outre l’émolument proportionnel et le coût de l’acte.

La société appelante produit par ailleurs un congé pour le 31 janvier 2024, avec offre d’indemnité d’éviction, en date du 23 juin 2023, indiquant que l’établissement public OPH Aquitanis entend mettre fin au bail et donne congé à la SAS O’ My Food pour le 30 novembre 2025 en vue de la démolition et de la reconstruction de l’immeuble loué.

L’établissement public OPH Aquitanis entendait refuser le renouvellement du bail et proposait une indemnité d’éviction conformément aux disposition de l’article L 145-14 du code de commerce. Cette proposition était formulée dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

5 – Ainsi, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire contractuelle en cas de non-paiement des loyers à l’échéance fixée.

Un commandement de payer la somme correspondant aux loyers impayés et faisant référence aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce a été délivré.

La proposition formulée par l’établissement public OPH Aquitanis le 23 juin 2023 ne dispensait pas le preneur de payer son loyer, le compte locataire présentant un solde débiteur depuis janvier 2023.

En outre, le procès-verbal de constat produit par l’appelante date du 13 avril 2023, soit postérieurement aux premiers impayés de loyer, et a trait à des dommages causés par des travaux réalisés par Domofrance et non par l’OPH Aquitanis. La SAS O’ My Food n’en tire d’ailleurs aucune conséquence dans ses écritures, si ce n’est la suspension de la clause résolutoire.

S’agissant de la résiliation motivée par le défaut de paiement des loyers, il convient de constater que celle-ci est acquise et de confirmer l’ordonnance du 08 avril 2024.

Sur le montant de la provision

6 – L’établissement public OPH Aquitanis sollicite l’actualisation de la provision correspondant à la dette locative.

Sur ce

7 – Selon l’article 835 du code de procédure civile : 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

8 – La dette locative s’est accrue depuis l’ordonnance du juge des référés. Il convient dès lors d’en actualiser le montant, lequel, au regard des pièces produites, s’élève à 8 188,88 euros selon un décompte arrêté au 4 juillet 2024.

L’ordonnance sera infirmée de ce chef et la SAS Univers Com sera condamnée à verser à l’établissement public OPH Aquitanis la somme provisionnelle de 8 188,88 euros, comprenant le montant des loyers échus jusqu’à la date de résiliation du bail, le 16 juin 2023, et les indemnités d’occupation échues à compter de cette date et jusqu’au 4 juillet 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

9 – La SAS O’ My Food affirme avoir été dans l’impossibilité d’exploiter le local commercial et sollicite de pouvoir régler les sommes dues en 24 mensualités.

10 – L’établissement public OPH Aquitanis s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Sur ce

11 – L’article L145-41 du code de commerce dispose : 'Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

L’article 1345-3 du code civil dispose : 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.'

12 – Depuis janvier 2023, la SAS O’ My Food n’a effectué qu’un seul virement le 18 septembre 2023 d’un montant de 1 500 euros, règlement insuffisant au regard du montant de la dette locative.

Par ailleurs, la SAS O’ My Food ne justifie pas précisément d’une situation financière obérée, sauf à soutenir que des travaux de démolition d’une passerelle ont rendu le local commercial inexploitable. Elle produit à l’appui des clichés photographiques pris le 13 avril 2023, soit postérieurement à l’assignation. Enfin, l’attestation de présentation des comptes pour l’année 2022 établie par la société Goworking est sans effet sur la demande de délais de paiement.

Dès lors, au regard de l’aggravation constante de la dette, sans que l’appelante puisse établir qu’elle sera en mesure de l’apurer dans le délai sollicité, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de grâce et sa demande sera rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

13 – Partie succombante, la SAS O’ My Food sera condamnée à payer la somme de

1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux le 08 avril 2024 en ce qu’elle a fixé le montant de la provision à la somme de 5 210,20 euros,

Statuant à nouveau,

Condamne la SAS O’ My Food à verser à l’établissement public OPH Aquitanis la somme provisionnelle de 8 188,88 euros, correspondant au montant des loyers échus jusqu’à la date de résiliation du bail, soit le 16 juin 2023, et aux indemnités d’occupation échues à compter du 16 juin 2023 jusqu’au 4 juillet 2024,

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la SAS O’ My Food à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS O’ My Food aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 mai 2023 d’un montant de 132,27 euros.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président