[V] [K]

C/

[H] [N]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025

N° RG 23/00232 – N° Portalis DBVF-V-B7H-GEBN

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 janvier 2023,

rendu par le tribunal de Chalon sur Saône – RG : 20/01303

APPELANT :

Maître [V] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Eric BRAILLON, membre de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHALON-SUR-SAONE

INTIMÉ :

Monsieur [H] [N]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 7] (08)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Assisté de M^e Jacques BARBE, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant, et représenté par M^e Simon LAMBERT, membre de la SELAS LANCELIN & LAMBERT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 62

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 novembre 2025 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Bénédicte KUENTZ, Conseiller, et Cédric SAUNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Faits, procédure et prétentions des parties

M. [H] [N] a acquis, selon acte authentique établi le 30 juillet 2016 par Me [V] [K], un terrain à bâtir cadastré section A n° [Cadastre 3] liudit '[Localité 8]' à [Localité 9] d’une contenance de 29 ares 55 centiares, au prix de 44 000 euros.

Si, aux termes du certificat d’urbanisme positif délivré le 2 mai 2016 et mentionné dans l’acte de vente, la parcelle se situait en zone A et UB du plan local d’urbanisme (PLU), le tribunal administratif de Dijon a, par jugement rendu le 15 juillet 2016, annulé la délibération du conseil municipal ayant approuvé la transformation du plan d’occupation des sols (POS) en PLU.

La demande de permis de construire déposée le 10 mai 2017 par M. [N] a été refusée au motif de l’interdiction, par le POS, de nouvelle construction autre que celles liées à la réalisation des équipements d’infrastructures.

Estimant que le notaire a manqué à son obligation de conseil et d’information, M. [N] l’a assigné par acte du 30 septembre 2020 devant le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône en sollicitant l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Par jugement rendu le 10 janvier 2023, le tribunal :

— a débouté Me [K] de sa demande visant à enjoindre à M. [N] de justifier de la propriété et de la situation urbanistique actuelle de la parcelle concernée ;

— l’a condamné à payer à M. [N] la somme de 14 080 euros au titre de la perte de chance de renoncer à l’acquisition immobilière au regard des risques liés à l’absence de permis de construire définitif l’assurant de mener à bien son projet de construire, mais également celle d’obtenir des vendeurs l’insertion dans l’acte d’une condition résolutoire de la vente ;

— a débouté M. [N] de sa demande formée au titre d’un préjudice d’agrément ;

— a condamné Me [K] à payer à M. [N] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’a condamné aux entiers dépens de l’instance, avec recouvrement direct.

Par déclaration du 21 février 2023, Me [K], intimant M. [N], a interjeté appel de ce jugement en sollicitant son infirmation sauf en ce qu’il a débouté M. [N] de sa demande formée au titre d’un préjudice d’agrément.

Selon ses premières et ultimes conclusions transmises le 19 mai 2023, il conclut à son infirmation des autres chefs et demande à la cour statuant à nouveau :

— de débouter M. [N] de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

. de lui enjoindre de justifier de la propriété et de la situation urbanistique actuelle de la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 3] située sur la commune de Saint Ambreuil, du caractère définitif du jugement du tribunal administratif de Dijon ainsi que de l’état actuel du PLU de la commune de Saint Ambreuil à la suite de la décision d’annulation de la délibération d’approbation de la précédente révision du 16 janvier 2014 ;

. de réduire dans d’importantes proportions les demandes de M. [N] ;

— en tout état de cause, d’ordonner la restitution des sommes versées en exécution du jugement dont appel et de condamner M. [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au règlement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir :

— que si le notaire doit assurer l’efficacité objective et subjective de l’acte, il est admis qu’il puisse s’en tenir aux documents qu’il a recherchés ou qui lui sont transmis ;

— que les indications erronées contenues dans un certificat d’urbanisme engagent en principe la seule responsabilité de la commune qui l’a délivré, tandis qu’il n’incombe pas au notaire d’en vérifier le contenu ;

— que par ailleurs, la responsabilité du notaire ne peut être retenue s’il a attiré l’attention des acquéreurs sur les limites d’un certificat d’urbanisme et la nécessité de déposer la demande de permis de construire dans le délai de validité du certificat pour s’assurer de la persistance de la constructibilité ;

— que le jugement du tribunal administratif est intervenu le 15 juillet 2016, sans précision de sa date de notification, de sorte qu’il est impossible de savoir si la commune en était informée au jour de la régularisation de l’acte de vente intervenue seulement quinze jours plus tard, tandis qu’il ne lui appartenait pas de vérifier lui-même l’existence d’un recours ou d’une décision d’annulation ;

— qu’il a intégré une condition suspensive d’obtention du permis de construire dans le projet de compromis de vente, mais a retiré celle-ci avant signature à la demande de l’acquéreur en informant celui-ci des risques en page 8 ;

— que ce dernier a en outre bénéficié d’un délai de rétractation, alors qu’il n’existe pas d’obligation de cette nature en matière de terrain à bâtir non soumis à un permis d’aménager ;

— que par ailleurs, le vendeur et la banque n’auraient jamais accepté l’insertion d’une clause résolutoire en raison notamment des conséquences relatives au remboursement du prêt hypothécaire, alors qu’une telle clause n’aurait pu aboutir à une restitution des droits régulièrement versés sur la vente résolue et aurait généré l’exigibilité d’une taxe de publicité foncière s’agissant d’une nouvelle mutation taxable ;

— que les taux de perte de chance et de dépréciation du terrain retenus par le juge de première instance sont excessifs, alors même que le rejet de sa demande visant à enjoindre à M. Debrenneà produire les éléments fondant son préjudice opère un renversement de la charge de la preuve.

M. [N] a répliqué en premier et dernier lieu par conclusions transmises le 28 août 2023 pour demander à la cour :

— de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a :

. débouté Me [K] de sa demande visant à lui enjoindre de justifier de la propriété et de la situation urbanistique actuelle de la parcelle concernée ;

. l’a condamné à lui payer la somme de 14 080 euros au titre de la perte de chance ;

. l’a condamné à lui payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

— le réformant et y ajoutant :

. de condamner Me [K] à lui payer la somme de 43 400 euros au titre des dommages dus pour la perte de chance sauf à estimer ces dommages à la somme de 28 160 euros ;

. de le condamner à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice d’agrément ;

. de le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

Il expose :

— que le notaire, débiteur d’une obligation de prudence, doit prendre l’initiative d’alerter l’acquéreur sur les risques d’une acquisition avant l’obtention d’un permis de construire définitif ;

— qu’informé d’un projet de construction, il lui incombe de vérifier la faisabilité du projet dont dépend l’efficacité de l’acte et à laquelle les acquéreurs avaient subordonné leur consentement, ou leur conseiller l’insertion d’une condition suspensive ;

— que Me [K] a sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme d’information, indiquant les seules limitations administratives au droit de propriété et les taxes applicables, alors que s’imposait une demande de certificat d’urbanisme opérationnel permettant de connaître la possibilité de réaliser la construction projetée, une telle demande ayant amené la commune à faire connaître le contentieux administratif alors en cours ;

— qu’il conteste avoir refusé l’insertion d’une condition suspensive ;

— que seule l’insertion d’une clause résolutoire dans l’acte authentique aurait permis d’assurer l’efficacité de la convention et de sauvegarder les intérêts des parties, alors même qu’aucun prêt n’a été souscrit et que le coût de la résolution de la vente aurait été mineur ;

— que la correspondance du préfet du 18 septembre 2017 produite par l’appelant répond à la majeure partie des interrogations posées par ce dernier tandis qu’une nouvelle demande permis de construire, déposée le 18 mai 2021, a fait l’objet d’un refus le 9 juillet suivant ;

— que le juge de première instance a sous-estimé le taux de perte de chance, tandis qu’il établit la réalité de son préjudice d’agrément.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre suivant et mise en délibéré au 16 décembre 2025.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire.

Motifs de la décision

A titre liminaire, la cour observe que si M. [R] sollicite en appel une somme supérieure au titre de l’indemnisation de son préjudice financier, il sollicite dans le même temps la confirmation du jugement critiqué en ce qu’il a, à ce titre, condamné Me [K] à lui payer la somme de 14 080 euros au titre de la perte de chance de renoncer à l’acquisition immobilière et d’obtenir des vendeurs l’insertion dans l’acte d’une condition résolutoire.

Il en résulte que la cour n’est saisie d’aucun appel incident concernant ce chef.

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, la responsabilité délictuelle d’une personne est engagée dès lors que celle-ci a commis une faute, par son fait ou par sa négligence ou son imprudence, causant de manière directe et certaine un dommage à autrui.

Il est constant qu’il incombe à celui qui estime avoir subi un dommage en raison d’une faute commise par un tiers d’établir la réalité de celle-ci et du préjudice en résultant.

En vertu de ces dispositions, le notaire engage sa responsabilité à raison des fautes qu’il commet dans le cadre de la rédaction des actes et des opérations qu’il accomplit.

A ce titre, il est débiteur d’un devoir de conseil, constituant le corollaire des principes de validité et d’efficacité des actes qu’il établit, impliquant la délivrance à son client d’une information claire, précise et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Afin de satisfaire à cette obligation, le notaire est tenu de diligenter les investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement, c’est-à-dire dans le cas dans lequel des éléments lui permettent de douter de la véracité ou de la cohérence des renseignements communiqués par les parties à l’acte.

A défaut, le notaire ne commet aucune faute en s’abstenant de procéder à des investigations complémentaires.

Ainsi, il est constant qu’un certificat d’urbanisme ne constitue qu’un document purement informatif n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, de sorte que le notaire commet une faute à défaut d’appeler l’attention des acquéreurs sur le fait qu’un tel document ne permet pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d’urbanisme.

Enfin, il appartient au notaire, débiteur du devoir de conseil et d’information, de rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation.

En l’espèce, il est constant entre les parties qu’aucune condition suspensive n’était intégrée au compromis de vente, Me [K] invoquant, sans l’établir, un refus de son client.

De même, l’acte authentique de cession établi le 30 juillet 2016 ne comporte pas de clause résolutoire en cas de non obtention du permis de construire, alors même qu’il précise la destination du bien, à savoir la construction d’un immeuble.

La page 8 de l’acte susvisé comporte les précisions suivantes :

'Information relative à la construction et au droit de l’urbanisme

Le notaire soussigné informe L’ACQUEREUR :

— qu’un certificat d’urbanisme constitue une information sur la constructibilité du terrain et non une autorisation de construire, et que préalablement avant toute construction nun permis de construire régulier doit avoir été délivré au propriétaire ou transféré à son profit et ne pas être périmé ; qu’il appartient au bénéficiaire de consulter directement et par lui-même les dispositions réglementaires (plan d’occupation des sols, plan local d’urbanisme ou autres) ;

— que pour se prévaloir des dispositions d’un certificat d’urbanisme, il appartient à tout intéressé de déposer une demande de permis de construire conformément aux dispositions contenues dans ce certificat d’urbanisme avant l’expiration de délai de validité de ce certificat ;

— de l’obligation d’affichage du permis de sonstruire sur le terrain et de la nécessité de faire constater dès le premier jour l’exécution de celle-ci ;

— de ce que le permis de construire ne devient définitif que s’il n’a fait l’objet d’aucun recours des tiers, ni d’aucun retrait administratif ;

— que la fiscalité applicable à la construction sera celle en vigueur à la délivrance du permis de construire.'

Ces seules mentions informatives ont permis à M. [R] d’avoir connaissance de l’objet et des incidences du certificat d’urbanisme.

Cependant et tel que retenu par le juge de première instance par des motifs circonstanciés, cette clause n’établit pas, en l’absence de toute référence à des dispositifs juridiques de nature à pallier aux limites dudit certificat d’urbanisme, l’exécution de son obligation de conseil et d’information.

En effet, cette obligation, afférente à l’exigence d’efficacité des actes authentiques, suppose la fourniture par le notaire des informations relatives non seulement aux risques encourus en matière d’urbanisme mais aussi des dispositions, telles que les conditions suspensives ou clauses résolutoires, de nature à en supprimer ou minorer les effets.

Ni l’argument tiré du coût lié à la résolution de la vente, ni l’existence d’un délai de rétractation dont l’objet est différent, n’ont une incidence sur le contenu de cette obligation, tandis que si le projet d’acte adressé le 29 avril 2016 à l’acquéreur comportait une condition suspensive sur le point litigieux, le notaire affirme, sans l’établir, que cette dernière a été supprimée à la demande de M. [N].

Me [K] a donc engagé sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de son client, lui causant directement un préjudice qui ne peut s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que, mieux informé, le créancier de l’obligation se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.

Compte tenu de la nature même de ce préjudice, le régime désormais applicable à la parcelle litigieuse est sans incidence sur celui-ci, étant rappelé qu’il appartient le cas échéant à Me [K] de produire les éléments, auxquels il a accès, au soutien de ses prétentions.

Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu’il a débouté ce dernier de sa demande visant à enjoindre à M. [N] de justifier de la propriété et de la situation urbanistique actuelle de la parcelle concernée.

Etant observé d’une part que la cour n’est pas saisie d’un appel incident de M. [R] concernant la condamnation indemnitaire prononcée à son bénéfice en première instance, d’autre part que Me [K] se borne à affirmer que le préjudice doit être minoré sans produire aucun élément sur ce point, le jugement rendu en première instance sera confirmé, par adoption de motifs, en ce qu’il a condamné ce dernier à payer à M. [N] la somme de 14 080 euros au titre de la perte de chance de renoncer à l’acquisition immobilière au regard des risques liés à l’absence de permis de construire définitif l’assurant de mener à bien son projet de construire, mais également celle d’obtenir des vendeurs l’insertion dans l’acte d’une condition résolutoire de la vente.

Enfin et tel que retenu à bon droit par le juge de première instance, M. [R] ne produit aucun élément de nature à caractériser un préjudice d’agrément, dont il se limite, en appel comme en première instance, à affirmer l’existence dans des termes généraux.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande formée à ce titre.

Par ces motifs,

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi :

— Confirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu entre les parties le 10 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Chalon-sur-Saône ;

— Condamne Me [V] [K] aux dépens d’appel ;

— Accorde aux avocats de la cause qui l’ont sollicité, le droit de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Et, vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute Me [V] [K] de sa demande et le condamne à payer à M. [H] [N] la somme de 2 000 euros.

Le greffier Le président