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Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 16/11/2017

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N° de MINUTE :

N° RG : 13/05032

Jugement (N° ) rendu le 25 Juin 2013

par le tribunal d’instance de Roubaix

APPELANTE

Lille Métropole Habitat, pris en la personne de son représentant légal en exercice

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Claire Guilleminot, avocat au barreau de Douai

Assisté de M^e Dimitri Deregnaucourt, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

Madame A X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Représentée et assistée Par M^e Grégory Malengé, avocat au barreau de Douai

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/14/00677 du 28/01/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 29 Septembre 2016 tenue par Catherine Convain magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure

Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Martine Z, président de chambre

Catherine Convain, conseiller

B C, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2017 après prorogation du délibéré du 15 décembre 2016 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Martine Z, président et Elisabeth Paramassivane-Delsaut, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 01 Septembre 2016

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Vu le jugement rendu le 25 juin 2013 par le tribunal d’instance de Roubaix ;

Vu l’appel formé le 21 août 2013 par l’office public d’habitat Lille Métropole Communauté Urbaine (ci après la société LMH) ;

Vu l’arrêt avant dire droit rendu le 4 décembre 2014 par la cour d’appel de Douai ;

Vu le rapport d’expertise déposé le 1^er juillet 2015 ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2015 pour la société LMH ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 14 avril 2016 pour M^me A X ;

Vu les articles 566 du code de procédure civile ; 6 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Attendu que suivant acte sous seing privé du 5 juillet 2003, l’office de la métropole Roubaix Habitat, aux droits duquel vient la société LMH, a donné à bail à M^me X un logement situé […] à Roubaix, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 358,95 euros outre une provision pour charges de 22,90 euros, indexé ; que se plaignant de désordres dans l’immeuble, M^me X a fait assigner la société LMH devant le tribunal d’instance de Roubaix par acte d’huissier du 22 juillet 2011, afin d’obtenir sa condamnation à réaliser des travaux de remise en état ainsi qu’à lui verser des dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;

Attendu que le jugement entrepris, auquel il convient de se référer pour le rappel de la procédure antérieure, a constaté le désistement d’instance de M^me X concernant la demande de réalisation de travaux et la demande subsidiaire d’expertise judiciaire, condamné la société LMH à verser à M^me X la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, et condamné la société LMH à restituer à M^me X le dépôt de garantie ;

Attendu que par arrêt avant dire droit, la cour d’appel a rejeté la fin de non recevoir tirée du caractère nouveau de la demande soulevée par M^me X et ordonné une expertise confiée à M. D E avec pour mission notamment de se rendre sur les lieux et visiter la maison donnée à bail, décrire les désordres dont s’est plaint la locataire pendant la durée du bail, en rechercher la cause, donner son avis sur leur imputabilité et décrire les travaux réalisés par le bailleur pour y remédier, rechercher les causes de l’humidité dont s’est plaint la locataire, examiner le morceau de charpente conservé par M^e Y, huissier de justice et donner son avis sur les causes de la rupture de la panne ventrière ;

Attendu que la société LMH demande à la cour d’infirmer le jugement, de débouter M^me X de l’ensemble de ses prétentions et de la condamner à lui payer les sommes de 3 019,50 euros au titre des réparations du logement, 435,70 euros par mois pour la perte de loyer depuis son départ, 340,35 euros au titre des travaux de plomberie réalisés en raison des dégradations de sa locataire ; que M^me X demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la société LMH concernant la retenue du dépôt de garantie ainsi que la demande concernant le remboursement des travaux réalisés, de confirmer le jugement sauf à condamner la société LMH au paiement de la somme de

8 346,89 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, outre celle de 2 000 euros pour résistance abusive ;

Attendu que la cour a déjà statué sur l’exception d’irrecevabilité soulevée par M^me X quant à la demande relative au dépôt de garantie ; que la société LMH avait en première instance demandé la désignation d’un expert en vue de l’évaluation des désordres subis par le logement et de leur imputabilité ; que la demande en remboursement des travaux est le complément de cette demande d’expertise ; que l’exception d’irrecevabilité sera rejetée ;

Attendu que M^me X fait état d’une humidité dans l’immeuble qu’elle occupait, qui aurait entraîné une surconsommation de gaz, des conséquences sur la santé des enfants ainsi que la dégradation des meubles ; qu’elle produit, à compter de 2008, plusieurs lettres de plainte et constats des services de salubrité faisant état de problèmes d’humidité dans le logement ;

Attendu que l’attestation du service communal d’hygiène et de sécurité du 27 août 2012 ne fait état d’humidité que dans le mur mitoyen entre la cuisine et le couloir ; que lors de la visite contradictoire de l’expert en date du 24 février 2015, les parties et l’expert ont constaté que le mur et le sol était sec ; que l’expert exclut catégoriquement toute remontée capillaire depuis la cave, qui aurait nécessairement entraîné une persistance des désordres même après le départ de la locataire ; que M^me X soutient que des travaux ont pu être faits depuis son départ des lieux empêchant l’expert de constater l’origine de l’humidité ; que le simple changement de revêtement du sol n’aurait eu aucune conséquence sur une humidité structurelle ; que le raisonnement de l’expert est étayé par la situation des traces d’humidité repérées ; que les contestations de M^me X apparaissent donc inopérantes ; que les causes de l’humidité sont la fuite du siphon de la cuisine et la fuite sur les toilettes du deuxième étage ainsi que l’avait évoqué la société LMH ;

Attendu que M^me X estime la société LMH responsable de l’humidité ainsi constatée ; que l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 8 août 2003 mentionne que les toilettes et la chasse d’eau (réserve et mécanisme) ainsi que le siphon de l’évier sont en bon état ; que M^me X ne rapporte pas la preuve que les dégradations et fuites à l’origine de l’humidité constatées sont dues à la vétusté de ces éléments ; que M^me X ne démontre pas d’inexécution fautive de ses obligations par la société LMH ;

Attendu que l’expert exclut toute humidité en lien avec les pannes alléguées de la ventilation mécanique ;

Attendu que l’expert retient que le défaut de planéité des planchers critiqué par M^me X est conforme aux tolérances pour les logements anciens et peut être facilement compensé par la pose de cales ; qu’aucun manquement à l’obligation de décence n’apparaît démontré de ce fait ;

Attendu que la panne chevrière de la charpente s’est partiellement rompue fin juillet 2012 ; que les constatations de l’expert permettent d’exclure tant la présence de mérule et d’insectes xylophages qu’une rupture due à une mauvaise utilisation des locaux par M^me X ; que l’expert écarte la possibilité que la panne chevrière se soit rompue en raison du fait que M^me X s’y soit tenue pour hisser des meubles dans les combles non aménagés ; que la seule cause de la rupture réside dans la vétusté de la charpente :

Attendu que la société LMH ne conteste pas la rupture de la panne chevrière ; qu’à la supposer constituée, l’illégalité de l’arrêté de péril est sans conséquence sur la réalité du risque d’effondrement de la toiture ; que le logement était inhabitable compte tenu du risque d’effondrement ; que l’arrêté de retrait de l’arrêté de péril imminent du 3 août 2012 mentionne que les travaux de remise en état de la toiture ont fait l’objet d’un rapport d’expertise de fin de travaux le 5 octobre 2012 ; qu’à défaut d’autre élément quant à la date à laquelle les travaux de sécurisation ont été réalisés, il y a lieu de retenir une privation de jouissance du logement jusqu’au 5 octobre 2002 ;

Attendu, en conséquence, que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société LMH à payer à M^me X la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi ; qu’eu égard à la durée réelle de privation du logement en raison de la vétusté de la charpente, la société LMH sera condamnée à payer à M^me X la somme de 1 200 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Attendu que la société LMH demande à la cour de condamner M^me X à lui verser la somme de 3 019,50 euros au titre des travaux de réparation du logement ; que M^me X sollicite la restitution du dépôt de garantie ;

Attendu que l’immeuble a fait l’objet d’une opération de réhabilitation terminée en 1999 ; que M^me X est entrée dans les lieux en août 2003 ; que l’état des lieux réalisé en mars 2013 fait suite au départ précipité de la locataire en raison d’un risque d’effondrement de la charpente de l’immeuble ; que l’expert a constaté lors de la réalisation de sa mission que l’immeuble avait fait l’objet d’actes de vol et de vandalismes ayant nécessité qu’il soit muré ;

Attendu que la durée de l’occupation ( près de 10 ans) ainsi que l’existence d’actes de vandalismes ou de vol ne permettent pas d’imputer les désordres relevés à un défaut d’entretien ou à des dégradations commises par la locataire ; que la vétusté et l’intervention de tiers qu’elle n’a pas introduits dans le logement sont à l’origine des désordres constatés ; que la demande de dommages et intérêts au titre des frais de remise en état sera rejetée ; que la société LMH sera condamnée à restituer le dépôt de garantie ;

Attendu que la société LMH demande enfin le remboursement de la facture liée à la recherche de fuite ; que la société LMH démontre que la société Plouvier est intervenue mais ne justifie pas du coût de son intervention ; que ce chef de demande sera dès lors rejeté ;

Attendu que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; que les frais d’expertise seront partagés par moitié ; qu’il n’y pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la société LMH à restituer à M^me A X la somme de 358,95 euros avec intérêts au taux légal à compter eu 4 mai 2013 ;

Statuant à nouveau :

Condamne la société LMH à payer à M^me A X la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

Y ajoutant :

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne chacune des parties à supporter la moitié des frais d’expertise ;

Dit que chacune d’entre elle conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président

E. Paramassivane-Delsaut M. Z