Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 JANVIER 2019

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/00731 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BX2IW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 15^e – RG n° 11-15-354

APPELANTE

Madame X Y

c/o […]

[…]

Représentée par M^e Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107

INTIME

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 30 RUE DE DURANTON – […]

représenté par son syndic la société CITYA URBANIA ETOILE, société par actions simplifiée unipersonnelle

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0154

Ayant pour avocat plaidant M^e Marion CORVEE avocat au barreau de PARIS, toque L154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Décembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Muriel PAGE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. A B-C

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par A B-C, Greffier présent lors de la mise à disposition .

***

FAITS & PROCÉDURE

M^me X Y est propriétaire du lot n°16 dans un immeuble soumis au régime de la copropriété situé […] .

Par acte du 31 mars 2015, le syndicat des copropriétaires du […], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, a assigné M^me X Y en paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et au dernier état de la demande, des sommes de 2.133, 74 € au titre des charges de copropriété impayées au 4^e trimestre 2015, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.686, 04 € à compter du 29 décembre 2014 et sur la totalité à compter de l’acte introductif d’instance, 1.459, 02 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2.000 € de dommages-intérêts et 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 novembre 2015 le tribunal d’instance de Paris 15^e a :

— condamné M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 1.229, 13 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1^er janvier 2012 au 14 septembre 2015, 4^e appel provisionnel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 décembre 2014,

— condamné M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes plus amples ou contraires jugées non fondées,

— débouté M^me X Y de sa demande de délais de paiement,

— condamné M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles,

— condamné M^me X Y aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

M^me X Y a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 décembre

2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 31 octobre 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 23 juin 2017, par lesquelles M^me X Y, appelante, demande à la cour, au visa de de la loi du 10 Juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, des articles 1153 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes au titre des frais de recouvrement,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 1.229,13 € au titre des charges de copropriété impayées au 14 septembre 2015, ainsi qu’à 500 € à titre de dommages et intérêts, et 500 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 2.229,13 € versée indûment en règlement des condamnations du jugement entrepris ;

Vu les conclusions en date du 9 mai 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles

bâtis, 35 du décret du 17 mars 1967, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1146, 1147, 1154 et 1315 du Code Civil, 515 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

• condamné M^me X Y au paiement de l’arriéré de charges de copropriété,

• condamné M^me X Y au paiement de dommages et intérêts,

— réformer le jugement en ce qu’il :

• a limité l’arriéré de charges de copropriété dû par M^me X Y au 21 septembre 2015 à la somme de 1.229,13 €,

• l’a débouté de sa demande de voir condamner M^me X Y au paiement des frais de recouvrement,

• limité le montant des dommages et intérêts à la somme de 500 €,

— condamner M^me X Y à lui payer la somme de 3.592,74 €, arrêtée au 21 septembre 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2014 pour la somme de 1.686,04 €, et pour le surplus à compter de l’assignation,

— condamner M^me X Y à lui verser la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts.

— condamner M^me X Y aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande en paiement des charges et sur les frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

L’article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne’ ;

Le tribunal a condamné M^me X Y au paiement de la somme de 1.229, 13 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1^er janvier 2012 au 14 septembre 2015, 4^e appel provisionnel 2015 inclus, retenant une somme de 4.827 € au titre des charges (déduction faite d’un solde débiteur au 31 décembre 2011 d’un montant de 33, 24 €) et une somme de 3.597, 87 € au titre des paiements effectués ;

M^me X Y fait valoir que trois écritures comptables ont été omises par le syndicat des copropriétaires pour un montant total de 293,53 €, ce crédit ayant permis de solder l’appel provisionnel du 1^er trimestre 2012 et une partie de celui du 2^e trimestre 2012, expliquant ainsi le paiement du solde restant dû de 264, 89 € le 19 avril 2012 ;

Elle fait valoir également, que trois paiements qu’elle a effectués respectivement les 18 novembre 2014, 3 février 2015 et 6 août 2015, ont été omis ;

Elle soutient que son compte était donc à jour au jour de l’audience du 23 septembre 2015;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’au jour de l’audience de première instance, l’arriéré s’élevait à la somme de 3.592, 74 €, se décomposant comme suit :

—  2.133, 54 € de charges impayées

—  323, 04 € de frais de mise en demeure et relance

—  1.020 € de facturation d’honoraires du syndic à la copropriété

—  116, 16 € de frais d’huissier ;

Il soutient que la preuve de virements n’est pas rapportée, que le compte sur lequel, ils auraient été effectués n’existe plus depuis le 30 juin 2012 ;

Il précise que le tribunal a écarté à juste titre les versements allégués mais a retenu à tort le décompte produit par M^me X Y ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un décompte de créance sur la période du 31 décembre 2011 au 21 mai 2014 portant mention d’un solde débiteur de 922, 70 €, ainsi qu’un décompte sur la période du 1^er juillet 2014 (solde antérieur 922, 70€) au 21 septembre 2015 faisant état d’un solde débiteur de 3.592, 74 € ;

Ce décompte laisse apparaître un solde débiteur au 31 décembre 2011 de 33,24 € ;

Ce solde débiteur est réglé par les paiements postérieurs effectués par M^me X Y de sorte que non réclamé, il ne peut être déduit de la créance du syndicat des copropriétaires;

Le jugement déféré sera réformé sur ce point ;

M^me X Y soutient que les appels de fonds du 14 octobre 2011 dont elle justifie et qui sont relatifs aux régularisations de charges créditrices des exercices 2010/2011 (177, 82 €) et 2009/2010 (3, 86 €) n’ont pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires;

Ce dernier ne verse aux débats qu’un décompte postérieur (à compter du 31 décembre 2011 ainsi qu’il a été vu) et les appels de fonds à compter du 1^er janvier 2012, de sorte qu’il ne peut être vérifié que ces régularisations de charges ont bien été créditées au compte de M^me X Y ;

Dès lors, ces deux sommes seront comptabilisées au crédit de M^me X Y ainsi qu’elle le

demande ;

M^me X Y sollicite également la prise en compte de la réduction de l’avance trésorerie et produit aux débats l’état de répartition du 14 octobre 2011 et l’appel de fonds du 1^er octobre 2012 portant mention d’une avance de trésorerie de 285,18 € puis de 173,33€, soit une différence de 111,85 € ;

Le syndicat des copropriétaires ne fournit aucune explication sur ce point, il sera fait droit à la demande de M^me X Y et la somme de 111, 85 € sera donc comptabilisée à son crédit ainsi qu’elle le demande ;

Dès lors, une somme totale de 293, 53 € doit être prise en compte au crédit de M^me X Y ;

S’agissant des virements contestés, il s’agit de deux virements de 286,73 € en date des 18 novembre 2014 et 3 février 2015, outre un virement de 361,59 € du 6 août 2015 ;

M^me X Y soutient qu’il n’est pas justifié de la clôture du compte sur lequel les virements ont été effectués ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte Banque Française n° xxxxxxx 6389 n’existe plus depuis le 30 juin 2012, qu’il est donc impossible que M^me X Y ait pu faire un quelconque virement des charges de copropriété en novembre 2014 et en février 2015 auprès de cette banque ;

Il soutient que si M^me X Y a effectué des virements bancaires vers un compte clôturé, il lui appartient d’agir contre la banque en répétition de l’indû mais qu’elle ne peut se prévaloir être libérée du paiement de sa dette ;

M^me X Y produit aux débats les avis de virements de son mandataire la société Foncia L u t e c e s u r l e c o m p t e B a n q u e F r a n ç a i s e n ° x x x x x x x 6 3 8 9 ( I B A N : FR7630056005110511001638981), ainsi que les relevés de compte portant mention du débit correspondant sur le compte de ladite société ouvert auprès de la Banque Populaire Rives de Paris ;

Elle verse également aux débats une attestation de cette banque établissant que les trois virements querellés ont été exécutés au profit du compte détenu par le cabinet Urbania chez HSBC sous le n° 05110016389 ( IBAN : FR7630056005110511001638981) ;

Il apparaît en conséquence que les virements ont été effectués au profit non pas du compte ouvert auprès de la Banque Française lequel a été clôturé, ainsi qu’il ressort du courrier du 19 avril 2012 de cette banque adressé au syndic et lui rappelant la dénonciation de toutes les conventions de compte, mais au profit de la société HSBC ;

Le syndicat des copropriétaires indique sur ce point, que les comptes de la copropriété ont été hébergés suite à la clôture du compte de la Banque Française, par la HSBC puis par la BRED ;

A compter du 8 juillet 2014, les copropriétaires étaient informés par affichage, que leur immeuble avait changé de banque, que le compte de l’immeuble serait tenu par la BRED, qu’un RIB serait en bas à droite de leur appel de fond et qu’il convenait de ne plus effectuer de virements bancaires sur l’ancien compte des banques Monte Paschi et HSBC ;

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats l’appel de fonds adressé à M^me X Y pour la période du 3^e trimestre 2014, portant mention des nouvelles références bancaires de la copropriété auprès de la BRED Paris Agence Rapée ;

M^me X Y qui a effectué trois virements bancaires en novembre 2014, février et août 2015, sur le compte bancaire ouvert de la société Banque Française ne peut donc se prétendre libérée de son obligation en paiement ;

Le fait qu’un virement bancaire de 315, 26 € ait été encaissé via le compte de la Banque Française, en août 2014, soit immédiatement après la notification du changement de banque est inopérant ;

S’agissant également du virement de 472, 28 € d’avril 2015, il ressort du décompte produit qu’il provient du compte HSBC de la copropriété ;

En conséquence, les trois virements effectués par M^me X Y sur un compte qui n’était plus celui de la copropriété, ainsi qu’elle en avait été dûment informée, ne seront pas comptabilisés et le jugement déféré confirmé sur ce point ;

Dès lors, seule la somme de 293, 53 € sera déduite du montant des charges restant dues ;

Les décomptes produits aux débats, ainsi qu’il a été vu, font état d’un solde débiteur de 3.592, 74 € arrêté à la date du 21 septembre 2015 ;

Ces décomptes comprennent toutefois, outre les charges, des frais de mise en demeure et de relance, des frais d’huissier et des frais d’avocats ;

Les décomptes comprennent en effet les écritures suivantes :

—  8 août 2012 : frais de recouvrement : 47, 84 €

—  23 novembre 2012 : frais de recouvrement : 47, 84 €

—  25 février 2013 : frais de recouvrement : 47, 84 €

—  14 mai 2013 : frais de recouvrement : 47, 84 €

—  12 août 2013 : frais de recouvrement : 47, 84 €

—  15 novembre 2013 : frais de recouvrement : 47, 84 €

—  5 février 2014 : sommation huissier Nakache : 123, 34 €

—  28 novembre 2014, frais de mise en demeure : 36 €,

—  15 décembre 2014, honoraires contentieux remise dossier à huissier : 300 €,

—  14 janvier 2015, Darricau 29/12/14 aff Y : 140, 61 €,

—  9 février 2015, honoraires contentieux remise dossier à avocat : 468 €

—  13 avril 2015, Darricau assignation : 116, 16 €

—  3 juin 2015, contentieux : 126 €

—  23 juin 2015 Le Carre affaire Y : 607, 77 €

—  14 septembre 2015, contentieux : 126 €

soit un total de : 2.330, 92 € ;

En réalité, la somme de 3.592, 74 €, se décompose comme suit :

—  1.261, 82 € de charges

—  2.330, 92 € de frais ;

Au titre des charges, la somme due par M^me X Y arrêtée au 21 septembre 2015 est celle de 968, 29 € (1.261, 82 €- 293, 53 €) ;

Au titre des frais, en application de l’article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure à la condition qu’ils ne soient pas trop rapprochés (47, 84 € x 3 = 143, 52 €) et de sommations visant l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 (123, 34 € + 140, 61 € = 263, 95 €), soit au total 407, 47 € ;

Les frais d’avocat relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin, les frais d’huissier relèvent des dépens ; les frais facturés par le syndic de contentieux ou de remise de dossiers ne peuvent être pris en compte, s’agissant de diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires ;

Dès lors, la somme due au titre des frais est celle de 407, 47 € ;

Aucune autre contestation n’étant formée par M^me X Y et le syndicat ayant produit tous les procès verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, les appels de charges, les relevés de charges, les situations de comptes, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 1.229, 13 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1^er janvier 2012 au 14 septembre 2015, 4^e appel provisionnel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 décembre 2014 et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais ;

M^me X Y doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 968, 29 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1^er janvier 2012 au 14 septembre 2015, 4^e appel provisionnel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 décembre 2014 ;

M^me X Y doit également être condamnée au paiement de la somme de 407, 47 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;

Sur les demandes de dommages-intérêts

• Sur la demande du syndicat des copropriétaires

Depuis plusieurs années M^me X Y s’abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ;

Les manquements répétés de M^me X Y à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

• Sur la demande de M^me X Y

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts de M^me X Y ;

Sur les délais

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a rejeté la demande de délais formulée par M^me X Y ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me X Y, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M^me X Y ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement, sauf en ce en ce qu’il a condamné M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 1.229, 13 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1^er janvier 2012 au 14 septembre 2015, 4^e appel provisionnel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 décembre 2014 et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 968, 29 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1^er janvier 2012 au 14 septembre 2015, 4^e appel provisionnel 2015 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 29 décembre 2014 ;

Condamne M^me X Y à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 407, 47 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Condamne M^me X Y aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT