Cour d'appel de Douai, Chambre 1 section 1, 8 novembre 2018, n° 17/04614

TGI Arras 1 juin 2017

CA Douai
Infirmation partielle 8 novembre 2018

Arguments

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Accepté
Responsabilité contractuelle de l'agence immobilière
La cour a confirmé que l'agence immobilière avait une obligation de diligence dans la vérification de la solvabilité du locataire et a retenu sa responsabilité pour négligence.
Rejeté
Limitation de la créance au passif du redressement judiciaire
La cour a jugé que la créance devait être limitée à 20 751,69 euros, montant admis par le juge commissaire au passif chirographaire.
Rejeté
Droit à l'indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a débouté les appelants de leur demande d'indemnité sur ce fondement, considérant que les circonstances de l'affaire ne justifiaient pas une telle condamnation.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 1 sect. 1, 8 nov. 2018, n° 17/04614
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	17/04614
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Arras, 1 juin 2017, N° 16/01922
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Hélène MASSERON, président
Avocat(s) :	Géry HUMEZPierre DELANNOY
Cabinet(s) :	SELARL SYNERGIS
Parties :	SARL PACAUX LEGRAND IMMOBILIER

Texte intégral

[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 08/11/2018

***

N° de MINUTE :

N° RG 17/04614 – N° Portalis DBVT-V-B7B-Q4K3

Jugement (N° 16/01922)

rendu le 1^er juin 2017 par le tribunal de grande instance d’Arras

APPELANTES

SARL Pacaux Legrand Immobilier exerçant sous l’enseigne 'Orpi Arras', prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social

[…]

J I & B C, prise en la personne de M^e B C, en qualité de mandataire judiciaire de la SARL Pacaux Legrand Immobilier selon jugement en date du 02 décembre 2016

ayant son siège social

[…]

représentées par M^e Géry Humez, membre de la SELARL cabinet d’avocats Géry Humez, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉS

Monsieur D X

né le […] à […]

Madame E Y épouse X

née le […] à […]

demeurant ensemble

[…]

représentés par M^e H Y, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 13 septembre 2018, tenue par K-L M magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : F G

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

K-L M, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

K-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 novembre 2018 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par M^me K-L M, président et F G, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 28 juin 2018

***

M. X et M^me Y, son épouse, sont propriétaires d’un immeuble situé 8 Georges I à Arras, dont ils ont confié la gérance à la SARL Pacaux-Legrand Immobilier, agence immobilière exerçant sous l’enseigne Orpi Beffroi, par mandat du 27 septembre 2013.

Dans le cadre de ce mandat de location, M. et M^me X ont conclu le 31 octobre 2013 un bail avec M. Z, lequel a cessé de payer ses loyers à compter du mois de février 2014.

M et M^me X ont poursuivi leur locataire en résiliation du bail, en expulsion et en recouvrement d’une créance de loyers, indemnités d’occupation et frais de procédure qu’ils chiffrent à 25 276,48 euros.

Reprochant à l’agence immobilière Orpi Beffroi d’avoir méconnu ses obligations contractuelles en leur présentant un locataire insolvable, M. et M^me X ont fait assigner M. Z devant le tribunal de grande instance d’Arras par acte du 24 octobre 2016, afin d’obtenir le paiement du montant de leur créance de 25 276,48 euros à titre de dommages et intérêts.

La SARL Pacaux-Legrand Immobilier n’a pas constitué avocat devant le tribunal de grande instance d’Arras.

Par jugement du 1^er juin 2017, le tribunal de grande instance d’Arras a reconnu la responsabilité de la SARL Pacaux-Legrand Immobilier sur le fondement de l’article 1991 du code civil, et l’a condamnée à payer à M. et M^me X :

— la somme de 18 751,69 euros en réparation de leur préjudice de perte de chance de ne pas contracter avec un locataire insolvable, perte évaluée à 90 %,

— la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le tout avec exécution provisoire et condamnation aux dépens de la société défenderesse.

La SARL Pacaux-Legrand Immobilier et la J I & B C, la seconde en sa qualité de mandataire au redressement judiciaire de la SARL Pacaux-Legrand Immobilier prononcé par jugement du tribunal de commerce d’Arras du 2 décembre 2016, ont interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 février 2018, les sociétés appelantes demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter M. et M^me X de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet d’Avocats Géry Humez, avocat aux offres de droit.

Elles font valoir :

— L’irrecevabilité des demandes de M. et M^me X aux motifs suivants :

Aucune condamnation ne pouvait être prononcée par le tribunal de grande instance d’Arras en raison du redressement judiciaire de la SARL Pacaux-Legrand Immobilier en date du 2 décembre 2016 ;

Suite à l’ouverture de cette procédure collective, M. et M^me X ont été relevés de la déchéance de déclarer leur créance ; cette créance a été admise par le juge commissaire au passif chirographaire pour la somme de 20 751,69 euros ; la décision du juge commissaire ayant autorité de chose jugée, la créance est définitivement fixée à ce montant ;

Le mal fondé des demandes, exposant que le manquement retenu par les premiers juges, consistant pour l’agence Orpi à s’être abstenue de solliciter auprès du candidat locataire les quittances de loyers de son précédent logement (qui faisaient apparaître des impayés), n’ est pas imputable à l’agence immobilière mais au notaire avec lequel M. et M^me X ont choisi d’établir le bail après avoir réglé à l’agence Orpi ses honoraires de présentation d’un candidat locataire.

♦

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 juin 2018, M. D X et M^me E Y, son épouse, sollicitent :

La confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a jugé que la SARL Pacaux-Legrand Immobilier a commis une faute dans la gestion du mandat qui lui avait été confié et l’a condamnée à réparer le préjudice subi, estimant toutefois que deux fautes ont été commises par l’agence immobilière, celle retenue par le premier juge ayant consisté à ne pas demander au locataire les quittances de son précédent bail et celle, écartée par le premier juge, ayant consisté à s’abstenir de contacter l’employeur du locataire, contact préalable qui aurait permis de révéler la fausseté du troisième bulletin de salaire produit par le locataire ;

La fixation au passif du redressement judiciaire de la SARL Pacaux-Legrand Immobilier de la somme de 25 276,48 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice par eux subi ;

La condamnation de la SARL Pacaux-Legrand Immobilier et de la J C au règlement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M. H Y, avocat aux offres de droit.

Les intimés font valoir :

Que leurs demandes sont recevables dès lors qu’ils ont bénéficié d’un relevé de forclusion de leur créance par le tribunal de commerce ; que dans le cadre de la présente instance leur créance devra être fixée au passif du redressement judiciaire de la société Pacaux-Legrand Immobilier;

Que leur demande indemnitaire doit être accueillie dans sa totalité en conséquence de la pleine responsabilité de la société Pacaux-Legrand Immobilier qui a manqué à son obligation de vérifier la solvabilité du candidat locataire, manquement découlant de l’exécution du mandat de location, la faute de l’agence immobilière ayant consisté à ne pas mettre en oeuvre tous les moyens nécessaires à la vérification de la solvabilité du locataire.

SUR CE, MOTIFS :

Sur la recevabilité des demandes de M. et M^me X :

Dès lors qu’il s’est avéré que la SARL Pacaux-Legrand Immobilier avait fait l’objet d’un redressement judiciaire au cours de l’instance devant le tribunal de grande instance d’Arras, ce tribunal ne pouvait que fixer la créance de M. et M^me X au passif du redressement judiciaire de la société en application de l’article L.622-22 du code de commerce, et non prononcer une condamnation à paiement à l’encontre de cette société. Le jugement doit être infirmé de ce chef.

Le 24 octobre 2017, M. et M^me X se sont vu notifier par le tribunal de commerce d’Arras une décision du juge commissaire, admettant leur créance au passif du redressement judiciaire de la SARL Pacaux-Legrand Immobilier pour un montant de 20 751,69 euros.

C’est à bon droit que les sociétés appelantes se prévalent de l’autorité de chose jugée attachée à cette décision dont le caractère définitif, et par suite irrévocable, n’est pas contesté.

La créance susceptible d’être fixée au profit de M. et M^me X dans le cadre de la présente instance ne peut donc l’être que dans la limite de 20 751,69 euros.

Sur le fond :

Le premier juge a justement examiné la responsabilité de la SARL Pacaux-Legrand Immobilier sur le fondement des dispositions de l’article 1991 du code civil aux termes desquelles le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

La circonstance, invoquée par les sociétés appelantes, que les mandants, M. et M^me X, ont conclu le bail devant notaire après avoir trouvé un locataire par l’intermédiaire de l’agence Pacaux-Legrand Immobilier, n’exonère pas cette dernière des obligations résultant du mandat de location qu’elle a conclu avec M. et M^me X avant l’établissement du bail.

En exécution de son mandat, l’agence immobilière était tenue de vérifier de manière sérieuse la solvabilité réelle du locataire.

En s’étant limitée à demander à M. Z de produire ses trois derniers bulletins de salaire et son avis d’imposition 2011, l’agence immobilière n’a pas sérieusement vérifié la solvabilité réelle du candidat locataire.

Comme l’a relevé le premier juge, l’agence aurait dû demander à M. Z de produire les quittances de loyer de son précédent logement, précaution élémentaire qui lui aurait permis d’apprendre que son précédent propriétaire, M^me A, ne percevait plus de lui le moindre loyer depuis le mois de juillet 2012, ce que M^me A a attesté pour M. et M^me X dans le cadre de la présente instance.

C’est aussi pertinemment que le premier juge a considéré que l’agence immobilière n’était pas fautive de n’avoir procédé à aucune vérification auprès de l’employeur dès lors que le bulletin de salaire du mois de septembre 2013 qui avait été produit par le locataire, argué de faux par M. et M^me X, ne présentait aucune anomalie particulière par rapport aux deux autres bulletins de salaire fournis pour les mois de juillet et août 2013.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de l’agence Orpi sur le fondement de sa négligence fautive caractérisée par le défaut de réclamation au locataire des quittances de son précédent bail.

Le jugement sera aussi confirmé sur la réparation du préjudice subi par M. et M^me X en conséquence de la faute commise par leur mandataire, ce préjudice ayant été pertinemment analysé en une perte de chance de ne pas contracter un bail avec un locataire insolvable, perte qui a été justement évaluée à 90%.

Toutefois, l’indemnisation sera limitée à la somme de 20 751,69 euros, montant de l’admission par le juge commissaire de la créance de M. et M^me X à la procédure collective de la SARL Pacaux-Legrand Immobilier ; cette créance sera fixée au passif du redressement judiciaire de la société Pacaux-Legrand Immobilier.

Parties perdantes, la SARL Pacaux-Legrand Immobilier et la J C I & B, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL Pacaux-Legrand Immobilier, seront condamnées aux dépens de l’instance en appel et condamnées à payer à M. et M^me X une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui, en équité, sera fixée à 2 000 euros. Elles seront déboutées de leur demande présentée sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a prononcé condamnation à paiement contre la SARL Pacaux-Legrand Immobilier,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé :

Fixe à 20 751,69 euros la créance de M. et M^me X au passif du redressement judiciaire de la SARL Pacaux-Legrand Immobilier,

Y ajoutant :

Condamne la SARL Pacaux-Legrand Immobilier et la J C I & B ès qualités aux dépens de l’instance en appel, dont distraction au profit de M. H Y, avocat aux offres de droit,

Déboute la SARL Pacaux-Legrand Immobilier et la J C I & B de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 euros en application de ce texte.

Le greffier, Le président,

F G K-L M