Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 7 avril 2022, n° 20/01018

TPBR Boulogne-sur-Mer 23 janvier 2020

CA Douai
Infirmation partielle 7 avril 2022

CASS 11 avril 2023

Arguments

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Rejeté
Cession de bail non conforme
La cour a estimé que la cession de bail n'a pas été prouvée et que les conditions de cession étaient respectées, ce qui justifie le rejet de la demande de résiliation.
Rejeté
Violation des formalités de notification
La cour a jugé que l'agrément tacite du bailleur à la cession de bail rendait inapplicables les sanctions pour non-respect des formalités de notification.
Rejeté
Occupants sans droit ni titre
La cour a confirmé que les occupants avaient des droits en vertu des baux en cours, ce qui justifie le rejet de la demande d'expulsion.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 8 sect. 4, 7 avr. 2022, n° 20/01018
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	20/01018
Décision précédente :	Tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne-sur-Mer, 23 janvier 2020, N° 51-18-1
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Louise THEETTEN, président
Avocat(s) :	Philippe MEILLIERFrançois ROBBE
Parties :	E.A.R.L. DE HOUPPE VENT

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/04/2022

N° de MINUTE : 22/419

N° RG 20/01018 – N° Portalis DBVT-V-B7E-S5I4

Jugement (N° 51-18-1) rendu le 23 janvier 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne sur Mer

APPELANT

Monsieur F S T U X

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e François Robbe, avocat au barreau de Villefranche-sur-Saone

INTIMÉS

Monsieur I K L Z

né le […] à […]

[…]

Monsieur D C F X

né le […] à […]

[…]

Madame E M N Y épouse X

de nationalité française

[…] […]

[…]

Représentés par M^e Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 20 janvier 2022 tenue par Véronique Dellelis et Louise Theetten magistrates chargées d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 7 avril 2022 après prorogation du délibéré du 31 mars 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 1992 et à effet du 1er avril 1992, C X a donné à bail à M. D X et M^me E Y, son épouse, pour une durée de 9 années une propriété sise à Raventhun, commune d’Ambleteuse, dénommée 'Ferme de Houpevent’ comprenant des bâtiments à usage d’habitation et d’exploitation, cour, jardins, pâtures et terres à labours, le tout d’une contenance de 37 hectares 21 ares et 26 centiares dont 13 hectares 62 ares 76 centiares sur Ambleteuse et […], 136, 146, 137, 139, 144 et 24 hectares 58 ares 50 centiares sur Bazinghem et […], 581 et 583 et section […], 70, 77, 78, 86, 035, 061, 079, 100, 108 et 113.

Par acte authentique de donation-partage du 25 juillet1997, C X a donné, à titre de partage anticipé, à ses enfants, MM. D X, F X et G X et M^me H X la nue-propriété de ses biens, M. F X devenant nu-propriétaire de la parcelle sise à […] d’une contenance de 89 ares 40 centiares et de celles situées à Ambleteuse et cadastrées section […], 324 (issue de la division de la parcelle n°139), et 144 de contenance respective de 98 ares 57 centiares, 7 hectares 74 ares et 14 centiares et […].

Par acte du 30 avril 2008, M. D X et son épouse M^me E Y ont constitué entre eux une EARL de Houppe Vent au profit de laquelle ils ont mis à disposition les parcelles prises à bail.

Aux dires des parties par acte sous seing privé du 1er janvier 2015, C X a consenti à I Z un bail à ferme sur diverses parcelles sises à Ambleteuse et Bazinghen dont celles appartenant en nue-propriété à M. F X.
Par acte du 5 janvier 2015, M. D X a cédé à M. I Z, compagnon de sa fille, la pleine propriété de 1 055 parts sociales qu’il détenait dans l’EARL de Houppe Vent et a affecté ses 475 parts restantes au profit de M^me Y.

C X est décédé le […]

Par requêtes reçues au greffe les 2 février 2018 et 26 avril 2019, M. F X a attrait devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne sur Mer M. D X, M^me Y, M. Z et l’EARL de Houppe Vent aux fins d’obtenir leur expulsion des parcelles dont il est propriétaire.

Par jugement du 23 janvier 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Boulogne sur Mer a constaté au besoin prononcé la nullité du bail sous seing privé conclu le 1er janvier 2015 entre C X et M. Z, débouté M. F X de sa demande de résiliation du bail consenti le 18 décembre 1992 à M. D X et M^me Y portant notamment sur les parcelles commune d’Ambleteuse AD 140, AD 324 et 144 et commune de Bazinghen Parcelle C 583, débouté M. F X de sa demande d’expulsion, dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, débouté les parties de leurs demandes formées de ce chef et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Par déclaration par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 18 février 2020, M. F X a interjeté appel du jugement sauf en ce qu’il a constaté au besoin prononcé la nullité du bail.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2022.

Dans ses conclusions soutenues oralement et visées par le greffier le 20 janvier 2022, M. F X demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté et prononcé la nullité du bail, de le réformer pour le surplus, de prononcer la résiliation du bail consenti antérieurement à M. D X et M^me Y, de dire que M. Z, M. D X, M^me Y et l’EARL de Houppe Vent ont la qualité d’occupants sans droit ni titre, d’ordonner leur expulsion dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique, de condamner solidairement M. Z, M. D X, M^me Y et l’EARL de Houppe Vent à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner aux dépens.

Dans leurs conclusions soutenues oralement et précédemment notifiées par RPVA, M. Z, M. D X, M^me Y et l’EARL de Houppe Vent demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il constate et au besoin prononce la nullité du bail consenti à M. Z, de le confirmer en ses autres dispositions, de débouter M. F X de sa demande de nullité du bail, à titre subsidiaire s’il était fait droit à la demande de nullité du bail de débouter M. F X de sa demande de résiliation, en tout état de cause de condamner M. F X à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, expressément référé aux conclusions sus-énoncées pour un rappel des prétentions et moyens soutenus par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le présent arrêt est rendu sur le fondement de l’article 595 alinéa 4 du code civil, L. 411-31 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, 696 et 700 code de procédure civile ;

Sur la demande de nullité du bail consenti par C X à M. Z :
L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

En l’espèce, si l’acte sous seing privé du 5 janvier 2015 entre M. Z et C X ne précise pas les parcelles données à bail, les parties s’accordent sur l’existence d’un bail consenti par C X à M. Z sur les sises à Ambleteuse cadastrées section […], 324 et 144 et à […].

Or, il n’est ni soutenu ni démontré que M. F X a concouru à la conclusion du bail sur les parcelles dont il était à l’époque nu-propriétaire.

C’est exactement que les premiers juges ont retenu que l’acceptation de la succession de C X, usufruitier, par M. F X, nu-propriétaire, ne prive pas ce dernier de la possibilité de demander en justice la nullité du bail consenti antérieurement sans son concours et qu’à la supposer établie, la seule connaissance par le nu-propriétaire du bail ou de l’intention de l’usufruitier de conclure un tel bail ne vaut pas acceptation du bail au sens de l’article 595 du code civil.

Enfin, il ne résulte d’aucun élément aux débats, et notamment des attestations de MM. A et B, que M. F X a ratifié le bail conclu sans son concours, étant précisé que les relations de famille entre M. F X et M. Z, compagnon de la nièce de M. F X, et la proposition de bail à long terme faite à M. Z par correspondance du conseil de M. F X, dans laquelle la régularité du bail était expressément contestée, ne permettent pas plus d’établir une telle ratification.

Le jugement a donc exactement retenu que le bail doit être annulé. Il sera toutefois réformé en ce que la nullité doit être prononcée et non constatée et en ce que la nullité ne vaut que pour les parcelles litigieuses dont M. F X est propriétaire.

Sur la demande de résiliation du bail consenti le 18 décembre 1992 à M. D X et M^me Y :

Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.

Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur.

Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 est sanctionné de la résiliation du bail sans qu’il y ait lieu de rechercher si elle est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Le bail entre C X et M. Z étant annulé en ce qu’il porte sur la parcelle sise à […] d’une contenance de 89 ares 40 ares et celles situées à
Ambleteuse et cadastrées section […], 324 et 144, le bail antérieur conclu par C X au bénéfice de M. D X et M^me Y J s’agissant de ces parcelles.

M. F X soutient que M. D X a cédé son bail à M. Z, lequel n’est ni son conjoint, ni son descendant étant le concubin de la fille de M. D X de sorte que le bail initial doit être résilié.

En l’espèce, il est admis par l’ensemble des parties que les parcelles litigieuses ont été mises à disposition de l’ EARL de Houppe Vent dont M. D X et M^me Y étaient tous deux associés exploitants et gérants et que M. D X a fait valoir ses droits à la retraite au 1er janvier 2015.

Par acte du 5 janvier 2015, M. D X a cédé à M. Z 1 055 de ses parts sociales détenues dans l’EARL de Houppe Vent et affecté ses 475 parts sociales restantes à son épouse, M^me Y. A compter du 31 décembre 2014, M. Z est devenu associé co-gérant avec M^me Y de l’EARL de Houppe Vent, chacun des deux associés détenant la moitié des parts de l’EARL de Houppe Vent.

M. Z n’a pas la qualité de descendant ou conjoint de M. D X pour bénéficier d’une cession de bail même avec l’agrément du bailleur.

Toutefois, le bail annulé consenti par C X à M. Z, bien que conclu de manière contemporaine à l’acte de cession de parts sociales, est censé n’avoir jamais existé de sorte qu’il ne peut en être tiré un quelconque moyen en faveur d’une cession de bail au bénéfice de M. Z. Par ailleurs, M. F X ne peut pas plus arguer des correspondances de M. D X du 9 mai 2017 adressées à M. F X et M^me H X rédigées avant l’annulation du bail accordé à M. Z et qui s’inscrivent dans l’exécution de ce bail annulé.

Enfin, la cession partielle de parts sociales du 5 janvier 2015 par M. D X à M. Z, alors que M^me Y demeure associée exploitante de l’EARL de Houppe Vent et est devenue titulaire de la moitié des parts sociales et que M. D X avait apporté en pleine propriété et nue-propriété des immeubles et mis à disposition les baux dont il était titulaire avec son épouse, ne démontre pas que M. D X a cédé son droit au bail à M. Z sur les parcelles litigieuses.

Les premiers juges ont ainsi exactement écarté le moyen pris de la cession de bail par M. D X à M. Z.

M. F X soutient, à titre subsidiaire, qu’en violation des dispositions de l’article L. 411-35 alinéas 3 et 4 du code rural et de la pêche maritime, la cessation d’activité de M. D X n’a pas été notifiée au bailleur alors qu’il était copreneur du bail avec son épouse M^me Y.

M. D X et M^me Y soutiennent que C X a consenti à une cession de bail de M. D X à son épouse.

Les premiers juges ne pouvaient pour rejeter la demande de résiliation de bail retenir que la violation des alinéas 3 et 4 de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime n’est pas sanctionnée de résiliation ni subordonner la résiliation à la preuve à la preuve que le manquement aux formalités des alinéas 3 et 4 de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime a compromis les intérêts du bailleur.

Si M. F X n’est pas signataire de l’acte de cession de parts sociales, C X est intervenu à l’acte de cession de parts sociales et l’a signé. De plus, M. D X est le fils de C X. En conséquence, et même si l’intervention de C X s’explique par sa renonciation au droit de retour dont il jouissait sur des biens immobiliers apportés en propriété à l’EARL de Houppe Vent, l’apposition de sa signature par C X sur l’acte de cession de parts cumulée avec le lien de filiation l’unissant à M. D X vaut notification de la cessation d’activité de ce dernier en conséquence de son départ en retraite et agrément tacite par C X, usufruitier, à la cession de bail au profit de M^me Y, conjointe de M. D X participant à l’exploitation en qualité d’associée de l’EARL de Houppe Vent et partie à l’acte de cession du 5 janvier 2015, dès lors que ces circonstances établissent une bonne relation familiale entre C X et M. D X et étant rappelé que le bail conclu au profit de M. Z est annulé de sorte qu’il est réputé n’avoir jamais existé.

C X ayant tacitement agréé à la cession de bail au bénéfice de M^me Y, M. F X ne peut invoquer la violation des alinéas 3 et 4 de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, inapplicable compte tenu de l’agrément tacite à cession de bail.

Le jugement sera en conséquence confirmé par substitution partielle de motifs en ce qu’il a rejeté la demande de résiliation du bail et celle consécutive d’expulsion.

Sur les mesures accessoires :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. F X succombant sera condamné aux dépens d’appel et l’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris sauf à l’émender sur le constat de la nullité et l’étendue de la nullité du bail ;

Statuant à nouveau de ces chefs ;

Prononce la nullité partielle du bail sous seing privé conclu le 1er janvier 2015 entre C X et M. I Z s’agissant des parcelles sises commune d’Ambleteuse AD 140, AD 324 et 144 et commune de Bazinghen Parcelle C 583 ;

Y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. F X aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,

I. Capiez V. Dellelis 1. O P Q R

[…]