Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2019

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22758 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4UMQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 16/05404

APPELANTE

Association LES CONDENSATEURS D’IDÉES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie ASSOUNE, avocat au barreau de PARIS, toque : W04

INTIMÉE

SAS SOPIC INVESTISSEMENT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de TARBES sous le numéro 378 653 885

5, cours Gambetta

[…]

Représentée par M^e Marie-laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0936

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de

procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 15 septembre 2005, la SCI MARINA, aux droits de laquelle est venue la SA SOPIC INVESTISSEMENT, a donné à bail commercial, à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES, preneuse, un immeuble de l 100 m² situé 45 et […]) pour y exercer l’activité de « conception, réalisation, préparation, fabrication, production de tout objet artistique, studio d’enregistrement, diverses activités artisanales d’impression à l’exclusion de toute activité susceptible de faire l’objet d’une installation classée pour la protection de l’environnement et de toutes autres activités de commerce et d’industrie ». Ce bail a été conclu pour neuf ans, pour une période allant du 22 octobre 2005 au 22 octobre 2014, moyennant un loyer annuel fixé en principal à la somme de 28.000 euros.

Par des baux en date du 26 octobre 2005, l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES a sous-loué des locaux, sis dans l’immeuble sus-visé, à diverses associations dont l’activité était en lien avec le domaine artistique ou culturel ainsi qu’avec sa promotion.

Par acte d’huissier de justice du 11 juin 2009, la SA SOPIC INVESTISSEMENT a fait signifier à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES un commandement visant la clause résolutoire lui faisant sommation, dans le délai d’un mois, de remédier aux désordres constatés dans le rapport de la société SOCOTEC du 1^er avril 2009, d’occuper personnellement les lieux loués en justifiant par ailleurs du montant des sous-locations perçues.

Lors de leurs assemblées générales du 1^er juillet 2009, les associations sous-locataires ont décidé de résilier les contrats de sous-location les unissant à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES et "d’adhérer pleinement à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES, association locataire du local du 45-53 nie de Stalingrad à Montreuil où les associations ont leurs locaux, et de verser une cotisation mensuelle à l’ association LES CONDENSATEURS D’IDEES permettant de dédommager celle-ci des frais de location et autres charges inhérentes à la location du local du […]".

Par courrier du 25 août 2009, la SOCOTEC a constaté que les travaux de mise en conformité sollicités avaient été effectués, ce qui a été confirmé par la délivrance d’un certificat de conformité le 12 octobre 2009 par M. Y Z, architecte DPLG.

Par ordonnance du 9 décembre 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a considéré que l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES s’était « conformée aux préconisations de la SOCOTEC et du commandement du 11 juin » s’agissant de la conformité des

lieux, et pour le surplus a suspendu les effets de la clause résolutoire afin d’accorder à la preneuse un délai pour se conformer aux conditions du bail en fournissant à la bailleresse l’intégralité des contrats de sous-location'.

Par arrêt du 10 novembre 2010, la cour d’appel de Paris a notamment écarté des débats la pièce n°24 de la bailleresse intitulée « appel de loyer » et annexé au constat d’huissier du 5 février 2009 et a dit n’y avoir lieu à référé en ce qu’il n’entrait pas « dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur le point de savoir si l’adhésion à l’association des treize sous-locataires précités, concomitamment à la résiliation du contrat de sous-location qui les liait chacun à cette dernière, constituait une sous-location déguisée ».

Par acte d’huissier de justice du 17 avril 2014, la SA SOPIC INVESTISSEMENT a fait signifier à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES, avec effet au 22 octobre 2014, un congé avec refus de renouvellement du bail et refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, sur le fondement de l’article L 145-l7 du code de commerce, portant mise en demeure notifiée à titre subsidiaire. Il est indiqué dans ledit congé que celui-ci est motivé par le non-respect par la preneuse de l’interdiction de sous-louer les locaux sans autorisation expresse et préalable du bailleur, par le fait que les occupants des locaux ne justifient pas de leur inscription à la caisse d’affiliation des artistes et donc ne peuvent prétendre à la dérogation au statut des baux commerciaux en qualité d’artiste (article L 145-1 du Code de commerce), par la présence dans les locaux d’activités contraires à la destination des lieux et par le fait que les lieux n’étaient pas maintenus en bon état d’entretien, manquements ayant fait l’objet du commandement du 11 juin 2009, et de caractère irréversible.

Par acte d’huissier de justice du 23 mars 2016, l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES a assigné la SA SOPIC INVESTISSEMENT devant le tribunal de grande instance de Bobigny en contestation du congé avec refus de renouvellement de bail et refus d’indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L 145-9 du code de commerce.

Par jugement du 22 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

Ecarté des débats la pièce n° 24 produite par la SA SOPIC INVESTISSEMENT sous l’intitulé « procès-verbal de M^e X du 05 février 2009 extrait janvier février mars 2009 » ,

Déclaré valable le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction adressé le 17 avril 2014 par la SA SOPIC INVESTISSEMENT à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES et mettant fin au bail commercial portant sur l’immeuble sis 45 et […]) conclu le 15 septembre 2005, avec effet au 22 octobre 2014,

En conséquence, ordonné à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES et à tous occupants de son chef de libérer les lieux,

Dit qu’à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête de la SA SOPIC INVESTISSEMENT, ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Dit que les meubles et objets mobiliers des locataires ou occupants trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, non repris par leurs propriétaires et en l’absence d’indication de ces derniers sur les lieux où ils doivent être entreposés, pourront être déposés par la SA SOPIC INVESTISSEMENT dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de leurs propriétaires, ces derniers disposant d’un mois pour les récupérer et devront à défaut se présenter à l’audience du juge de l’exécution, comme il est dit aux articles L 433-1 et suivants, R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamné l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES à payer à la SA SOPIC

INVESTISSEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, à compter du 22 octobre 2014 et jusqu’à. la libération effective des lieux avec remise des clefs,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES à payer à la SA SOPIC INVESTISSEMENT la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES aux dépens.

Par déclaration du 12 décembre 2017, l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 mai 2019, l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES demande à la Cour de :

Vu les articles L145-9, L145-14, L145-17 et L145- 41 du Code de commerce,

Vu les articles 510, 515, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1343-5 du code civil

Vu l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution

Vu les pièces versées au débat

Dire l’appel de l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES recevable et bien fondé

Confirmer le jugement du 22 novembre 2017 en ce qu’il a :

Écarté des débats la pièce n°24 produite par la SOPIC INVESTISSEMENT sous l’intitulé « procès verbal de M^e X du 5 février 2009 extrait janvier février mars 2009 »,

Et statuant à nouveau

D’infirmer le jugement du 22 novembre 2017 en qu’il a :

Déclaré valable le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction adressé le 17 avril 2014 par la SA SOPIC INVESTISSEMENT à l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES et mettant fin au bail commercial portant sur l’immeuble sis 45 et […]) conclu le 15 septembre 2005, avec effet au 22 octobre 2014,

En conséquence, ordonné à l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES et à tous occupants de son chef de libérer les lieux,

Dit qu’à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête de la SA SOPIC INVESTISSEMENT, ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Dit que les meubles et objets mobiliers des locataires ou occupants trouvés dans les lieux lors de l’expulsion, non repris par leurs propriétaires et en l’absence d’indication de ces derniers sur le lieux où ils doivent être entreposés, pourront être déposés par la SA SOPIC INVESTISSENIENT dans tout garde-meuble de son choix, aux frais et risques de leurs propriétaires, ces derniers disposant d’un

mois pour les récupérer et devront à défaut se présenter à l’audience du juge de l’exécution, comme il est dit aux articles L 433-1 et suivants, R 433 -1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Débouté l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES du surplus de ses demandes,

Condamné l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES à payer à la SA SOPIC INVESTISSEMENT la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES aux dépens.

En conséquence il lui est demandé de faire droit aux demandes suivantes :

A titre principal :

Constater l’invalidité du congé délivré le 17 avril 2014 par la société SOPIC INVESTISSEMENT, bailleresse, à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES, preneuse.

Constater le renouvellement du bail commercial entre la société SOPIC INVESTISSEMENT et l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES, à la date de son échéance le 22 octobre 2014, dans les mêmes termes et conditions que le bail échu.

Subsidiairement :

Condamner la société SOPIC INVESTISSEMENT à payer à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES une indemnité d’éviction de 800 000 €.

Plus subsidiairement :

Accorder à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES un délai d’un mois afin de se mettre en conformité avec la mise en demeure du 17 avril 2014.

Infiniment subsidiairement :

Accueillir la demande nouvelle visant à accorder à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES un délai d’un an pour quitter les lieux, à compter de l’arrêt à intervenir,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné l’association LES CONDENSATEURS D’IDÉES à payer à la SA SOPIC INVESTISSEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, à compter du 22 octobre 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

En tout état de cause :

Débouter la SA SOPIC INVESTISSEMENT de toutes ses demandes.

Condamner la société SOPIC INVESTISSEMENT à payer à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la Société SOPIC INVESTISSEMENT aux entiers dépens de première instance et d’appel qui pourront directement être recouvrés par Maître Sylvie ASSOUNE, avocate à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 5 juin 2019, la SA SOPIC

INVESTISSEMENT demande à la Cour de :

Vu les pièces versées aux débats

Dire et juger la société SOPIC INVESTISSEMENT bien fondée en ses demandes fins et conclusions et l’y recevant.

Constater qu’il a été contrevenu par le preneur à ses obligations contractuelles figurant en son bail en date du 3 août 1994 des chefs :

— De l’interdiction de sous-location hormis accord préalable du bailleur et que ce manquement est irréversible

Confirmer le jugement dont appel rendu le 22 novembre 2017 en ce qu’il a validé le refus de renouvellement du bail délivré le 17 avril 2014 par la société SOPIC INVESTISSEMENT à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES sans offre d’indemnité d’éviction.

Dire et juger n’y avoir lieu à accorder le moindre délai .

Par ailleurs :

Constater la réalité :

— Des difficultés à faire exécuter les travaux de mise en aux normes de sécurité

— des difficultés pour parvenir à une visite contractuelle des lieux par le bailleur

— l’impossible communication avec l’association preneuse dont le courrier recommandé qui revient avec la mention « non retiré »

— de la tardiveté des justifications pour le moins parcellaires et en 2018 des adhésions à la caisse des artistes pour une partie seulement des occupants contraire à la destination des lieux

— du caractère déguisé des sous-locations en adhésions

Confirmer de plus fort le jugement dont appel.

Débouter purement et simplement l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES de toutes ses demandes, fins et conclusions en les disant infondées.

Infirmer le jugement dont appel du chef du quantum de l’indemnité d’occupation.

Condamner l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges contractuellement convenus majorés de 50% à compter du 22 octobre 2014 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Autoriser la société bailleresse à faire gardienner aux frais de l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES tous meubles ou matériel se trouvant dans les locaux.

Condamner l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES à payer à la société concluante la somme de 5.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile

La condamner enfin aux entiers dépens lesquels incluront les constats d’huissier

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 juin 2019.

A l’issue des débats la cour a proposé aux parties de soumettre leur litige à une médiation judiciaire. Elles ont décliné cette proposition en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour relève que les parties conviennent que le bail conclu entre la société bailleresse et l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES est soumis au statut des baux commerciaux. Cependant, aucun fonds de commerce n’étant exploité dans les locaux pris en location, l’application de ce statut n’est possible qu’autant qu’elle découlerait de l’application de l’article L145-2 6 et serait consenti 'à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnu comme auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques tels que définis par l’article 98A de l’annexe III du Code général des impôts', ou d’une soumission volontaire et conventionnelle audit statut.

En l’espèce, seuls quelques uns des occupants des lieux loués, avec un statut revendiqué d’adhérents à l’association titulaire du bail mais contesté par la bailleresse, ont justifié être admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes, il s’ensuit que l’application du statut au bail dont s’agit ne peut résulter que d’une soumission volontaire audit statut.

Il est constant que les parties lorsqu’elles ont décidé de soumettre volontairement le bail au statut ne peuvent prétendre en faire une application distributive , ce qui implique que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, si le preneur n’a pas respecté une clause du bail relative aux sous-locations.

Le bail conclu le 15 septembre 2005, est intégré à un ensemble contractuel comprenant d’une part un accord quant à la résiliation du bail dont était titulaire l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES portant sur un immeuble sis […], à Montreuil, qui avait été renouvelé à compter du 1^er août 2003, moyennant le versement d’une indemnité de 400.000 euros, d’autre part, la conclusion d’un nouveau bail, pour une nouvelle période de neuf ans, et enfin, une promesse de vente des lieux loués moyennant une somme de 900.000 euros, au bénéfice de l’association locataire, l’option devant être levée dans le délai de trois ans.

La conclusion de ces actes a fait l’objet d’échanges entre les parties. C’est ainsi que par courrier en date du 5 septembre 2005, le président de l’association 'après concertations entre associations occupant le […] et consultations de nos conseils', a contesté la rédaction d’un certain nombre de clauses figurant dans le projet de bail qui lui avait été communiqué et notamment la clause II 3-8, dernier alinéa et indiqué qu’il souhaitait que le 'bailleur accorde le droit de sous-location, dans les mêmes conditions que celles qui figurent dans le bail en cours, dans les 'clauses particulières''

Cependant, la clause II 3-8, dernier alinéa, du bail liant les parties stipule que :

'[…] De convention expresse qui représente une conditions essentielle et déterminante du bailleur que le preneur devra exploiter les lieux personnellement. Elle ne pourra ni sous louer, ni se substituer lors de la réitération des présentes toute personne physique ou morale que ce soit à titre gracieux ou onéreux, dans les lieux loués sans l’accord exprès et par écrit du bailleur. Toute fois la sous-location sera autorisée avec l’accord exprès et écrit du bailleur à condition que l’activité soit conforme à l’objet principal du bail.'

En conséquence la sous- location est en principe interdite. Cependant, elle peut être autorisée par le bailleur, à condition que cet accord soit exprès et écrit et que l’activité soit conforme à l’objet principal du bail. Il en résulte que l’autorisation du bailleur peut intervenir au cours de la

sous-location, le caractère préalable de cette autorisation n’étant pas expressément stipulé.

Dans ces conditions, cette clause fait la loi des parties, quand bien même le preneur aurait-il, lors de négociations antérieures à la conclusion de l’acte, indiqué qu’il en aurait préféré une autre rédaction, d’autant qu’il résulte des propres termes du courrier sus évoqué, que l’association locataire a pris de soin de s’entourer l’avis de conseils lors des négociations.

L’association après avoir admis dans un premier temps la conclusion de sous-baux avec un certain nombre d’associations occupant les locaux pris à bail, alors même qu’elle n’avait jamais préalablement à leurs conclusions demandé au bailleur son accord exprès et par écrit, a par la suite soutenu qu’en fait, il ne s’agissait que de mise à disposition de locaux à ses différents adhérents, pour les besoins de leurs activités respectives, moyennant le paiement de cotisations.

La société bailleresse qui soutient qu’elle était bien fondée à délivrer un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes résultant notamment de la sous-location non autorisée desdits locaux, infractions selon elle, non susceptibles de régularisation, conteste qu’il puisse s’agir d’occupations consenties au titre de l’adhésion à l’association.

La cour relève qu’il résulte des pièces produites aux débats, et notamment des constatations de M^e Chastannier, huissier de justice en date du 16 juin 2010, que les locaux pris à bail sont mis à disposition de leurs différents occupants, dans des locaux individualisés, munis de portes équipées de serrures, le président de l’association locataire qui accompagnait l’huissier constatant, n’étant pas en possession de la totalité des clés permettant l’accès audits locaux se trouvant dans l’ensemble immobilier. Certains de ces locaux paraissent occupés par plusieurs occupants alors que d’autres ne sont affectés qu’à une seule association qui les occupe de manière pérenne. Certains des occupants, interrogés par l’huissier lui indiquent qu’il s’agit d’une occupation permanente et pérenne, pour laquelle ils versent à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES, un loyer trimestriel. Les locaux visités par l’huissier de justice sont équipés de divers matériels correspondant aux activités de chaque association occupant un local dédié, au sein de l’ensemble immobilier. C’est ainsi que dans les locaux occupés à l’année moyennant le versement d’une somme trimestrielle, par l’association L’INSOMINAQUE qui fonctionne comme une maison d’édition, se trouve notamment une imprimante OFFSET. S’agissant du local occupé par l’association Jim MURPLE, un membre de cette association indique à l’huissier que le studio d’enregistrement a été entièrement construit par l’association qui y demeure à l’année et règle trimestriellement une participation aux frais.

L’huissier constatant indique, en outre, que le président de l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES lui a déclaré que 'les adhésions permettent à des associations de bénéficier de locaux. Cette mise à disposition est soit de manière pérenne doit de manière temporaire. Il est dans l’incapacité de m’indiquer qu’elles sont les associations qui bénéficient à titre gratuit de locaux de manière ponctuelle. Il me déclare être dans l’impossibilité de me fournir les justificatifs comptables en l’absence de sa comptable. Il m’indique que les sommes réclamées en contre partie de l’utilisation pérenne des locaux sont calculées en fonction de la surface occupée et des charges de fonctionnement.'

La société bailleresse établit, par ailleurs, que certains occupants, comme l’association l’INSOMIAQUE, sont titulaires de lignes téléphoniques fixes et de fax, dans les locaux qu’ils occupent.

Certes, s’agissant de non-juristes une certaine confusion a pu régner dans l’appelation des sommes appelées auprès des occupants de l’ensemble immobilier. C’est ainsi que la pièce 25 du bailleur, (ancienne pièce 62 de la société locataire dans une autre procédure), porte les mentions 'cotisations janv/fév/mars 2010 Premier trimestre’ , base trimestrielle 17000 euros, suivi d’un tableau, comportant 8 colonnes ainsi dénommées 'association / surface réelle/ base loyer m²/ % occ/ loyer/ reste

dû/avoir/à payer'. En ordonnée sont mentionnés le nom de 25 occupants dont l’Insomniaque, Murple et cie, PlanB, suivi pour chacun des surfaces occupées des % d’occupation ainsi que les sommes dues. La cour constate qu’en annexe du procès verbal de M^e Chastanier en date du 16 juin 2010, figure un document intitulé 'cotisations janv/fév/mars 2010 Premier trimestre', comportant également 8 colonnes mentionnant les mêmes occupants et les mêmes surfaces occupées mais dans lequel la mention 'loyer’ a disparu, et la base trimestrielle de 17.000 euros est détaillée entre les postes : loyer 8700 euros, AGF 400 euros, Eau 1000 euros, EDF 3.500 euros, Taxe foncière 3300 euros, divers 100 euros'.

L’utilisation de termes 'loyers’ ou 'cotisations', importe peu, car ces pièces établissent que l’association titulaire du bail, répercute trimestriellement auprès des occupants des sommes correspondants au montant des loyers et charges dont elle s’acquitte, calculées au prorata des surfaces occupées, ce qui ne peut correspondre à l’appel de véritables cotisations mais à la contrepartie d’une mise à disposition de locaux.

Les statuts de l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES prévoient que le montant de la cotisation sera fixé chaque année par le conseil d’administration et que celui-ci ci est payable annuellement. Il est également prévu au titre des ressources de l’association qu’outre les cotisations et les subventions, les intérêts et revenus de valeur lui appartenant, elle perçoive 'des sommes en contrepartie de prestations fournies par l’association '. Si une distinction est faite entre les cotisations des membres actifs et des membres sympathisants, rien n’indique que le montant des cotisations des membres actifs varierait selon la superficie des locaux qu’ils occupent dans les lieux.

Il en résulte que les sommes appelées auprès des diverses associations qui occupent les locaux de manière pérenne, ne sont pas des cotisations, mais plutôt la 'contrepartie des prestations’ fournies par l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES'. En l’espèce, celles ci se limitent à la mise à disposition des locaux.

En effet, s’il ressort de la comptabilité de l’association qu’outre le paiement de son loyer, elle règle les frais de chauffage, d’électricité et d’eau, taxes et assurances des locaux, pour autant elle ne salarie personne, ni ne rembourse l’acquisition de matériels. Elle ne justifie pas mettre à disposition de ses adhérents du personnel bénévole, des prestations ou du matériel. Elle soutient qu’il n’est pas établi que le matériel se trouvant dans les locaux 'ne soit pas la possession de la seule association LES CONDENSATEURS D’IDEES', pour autant, elle n’apporte aucune preuve de ses dires et n’établit pas qu’elle serait propriétaire desdits équipements (matériel informatique, outils, machine d’imprimerie), qu’elle mettrait à disposition des divers occupants des locaux, certains des occupants des lieux indiquant au contraire expressément comme l’association LA FOURMILLANTE, que c’est cette dernière qui met son matériel à disposition des adhérents des Condensateurs d’Idées (pièces 195 de l’appelant) .

Or le fait de mettre à disposition d’associations des locaux délimités, privatisés, dans le cadre d’une occupation pérenne, moyennent le versement trimestriel de sommes correspondant à un prorata du montant du loyer principal augmenté des charges, calculé en fonction de la surface occupée, quand bien même ces associations seraient -elles adhérentes à l’association principale titulaire du bail, correspond à une sous-location.

Selon le bail liant les parties, une telle sous-location n’est admise que si elle est autorisée par le bailleur. Or une telle autorisation n’a jamais ni sollicitée, ni accordée par le bailleur.

Le fait qu’au cours des années 2014, 2015, 2016 et 2017, le montant des sommes payées par les différents occupants des lieux d’un mois sur l’autre varierait, à hauteur des possibilités de chacun, la finalité étant seulement qu’à la fin de l’exercice annuel l’association preneuse ne soit pas en déficit, ne fait pas disparaître le fait qu’il est établi que l’association LES CONDENSATEURS d’IDEES avait consenti de véritables sous-baux, aux principales associations occupant les locaux, moyennant

l’appel régulier de sommes déterminées.

Le fait que les utilisateurs des locaux changent fréquemment est également sans incidence, dans la mesure où c’est bien l’occupation dans la durée de locaux dédiés à certaines des associations comme l’INSOMNIAQUE, MURPLE et COMPAGNIE, PLAN B, LES PIEDS DANS LE PLAT ou LA FREMILLANTE qui est retenue par la cour.

De même, le fait que les différentes associations et individus rassemblées par l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES aient une pratique 'intersectionnelle et transversale', ce qui en fait un lieu riche en échanges culturels, ne change rien au fait que l’association locataire a commis un manquement au bail dont elle était titulaire en consentant des sous-locations, écrites, puis en raison de leurs résiliations, des sous-locations verbales, à des associations, sans l’autorisation écrite et exprès de la bailleresse.

L’association LES CONDENSATEURS D’IDEE soutient enfin que n’étant pas commerçante elle ne pouvait consentir des sous-baux commerciaux, si bien que cela anéanti à la fois la prétendue violation des dispositions du bail et la présence d’un quelconque préjudice pour le bailleur.

La cour rappelle que la soumission volontaire au statut ne peut distinguer selon ses effets et que dès lors, la qualification commerciale ou non du sous-bail litigieux, ne fait pas disparaître l’infraction commise.

Il importe peu que la bailleresse n’ait pas agi 'au fond lors de la procédure de référé’ ou n’ait pas agi en validité de son congé, cela ne pouvant s’interpréter comme étant une reconnaissance tacite de l’absence de manquement de l’association, comme cette dernière le prétend. Le défaut de poursuite devant le tribunal d’une action en acquisition de la clause résolutoire ne pouvant s’interpréter en une renonciation à arguer des manquements évoqués comme motifs du refus de renouvellement du bail sans versement d’une indemnité d’éviction. Par ailleurs, si le preneur doit contester dans le délai de deux ans les motifs d’un congé lui déniant le bénéfice d’une indemnité d’éviction, rien n’oblige le bailleur à agir dans ce délai aux fins de valider ledit congé.

Le premier juge a retenu, à juste titre, que l’infraction reprochée était susceptible d’être régularisée , mais ne l’avait jamais été, alors que le congé délivré le 17 avril 2014, qui faisait grief au preneur de ne pas avoir respecté l’article II-3 8^e lui interdisant toute sous-location sans l’accord exprès du bailleur, qui reproduisait l’article L145-17 du code de commerce, mettait l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES en demeure de justifier des titres d’occupation de tous occupants des locaux et mettre un terme aux sous-locations consenties à des tierces personnes,

En conséquence le congé délivré le 17 avril 2014 avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes en application de l’article L145-17 du code de commerce doit être validé, compte tenu des sous-locations sans l’autorisation exprès et écrite du bailleur.

Alors que l’association a bénéficié de délais lors de l’instruction de l’affaire devant le premier juge, puis lors de l’instruction de l’affaire devant le cour d’appel, elle n’a jamais demandé au bailleur son autorisation exprès et écrite, ainsi que le bail lui en faisait l’obligation, pour régulariser les sous-baux litigieux consentis aux associations bénéficiant depuis de nombreuses années de locaux dédiés et privatisés au sein de l’ensemble immobilier pris en location.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a retenu le manquement évoqué comme étant suffisamment grave et légitime pour entraîner le refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur l’octroi de délais

L’association LES CONDENSATEUR D’IDEES sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux

compte tenu de la difficulté où elle va se trouver de déménager et de retrouver un autre local où déplacer ses activités ; ce à quoi s’oppose la société bailleresse.

Ainsi qu’il sera précisé au dispositif, il sera accordé un délai de quatre mois à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES pour quitter les lieux avant d’y être contrainte.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article II-6 'occupation des lieux après cessation ou résiliation', il est stipulé qu’au cas où, après cessation ou résiliation du présent bail les lieux ne seraient pas restitués au bailleur, l’indemnité d’occupation due au bailleur serait égale au montant du dernier loyer majoré de 50% outre les charges.

En application de cette clause le bailleur sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges contractuellement convenu majoré de 50% à compter du 22 octobre 2014, jusqu’à parfaite libération des lieux. Ce à quoi s’oppose la locataire qui conclut sur ce point à la confirmation du jugement entrepris.

Compte tenu des termes de la clause ci-dessus rappelés, l’indemnité d’occupation ne sera majorée de 50% qu’à compter de la date à la quelle la locataire sera tenue de restituer les locaux pris à bail. Pour la période antérieure, écoulée depuis la fin du bail intervenu le 22 octobre 2014, l’indemnité d’occupation irrégulière sera égale au montant du loyer appelé, majoré des taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris étant confirmé en son principe, il convient de le confirmer également en ce qui concerne le sort des dépens et celui de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile et l’association locataire sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il n’a pas précisé à quelle date l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES devait quitter les locaux pris à bail et a fixé le montant de l’indemnité d’occupation depuis le 22 octobre 2014 jusqu’à la restitution des locaux,

l’infirme sur ces points,

et statuant à nouveau,

Ordonne à l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux pris à bail dans le délai de quatre mois suivant la signification du présent arrêt ;

Dit que passé ce délai et à défaut de départ volontaire, elle pourra être expulsée à la requête de la société SOPIC INVESTISSEMENT, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ,

La condamne à payer à la société SOPIC INVESTISSEMENTS :

— pour la période entre le 22 octobre 2014, fin du bail et l’expiration d’un délai de 4 mois suivant la

signification du présent arrêt, une indemnité mensuelle d’occupation irrégulière égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail expiré

— à compter du délai de quatre mois suivant la signification du présent arrêt, une indemnité mensuelle d’occupation irrégulière égale au montant du loyer, majorée de 50%, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail expiré, jusqu’à la restitution des locaux pris à bail,

y ajoutant,

Déboute les parties pour le surplus de leurs demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne l’association LES CONDENSATEURS D’IDEES aux entiers dépens avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE