République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 28/11/2024

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N° de MINUTE : 24/861

N° RG 22/04666 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UQSQ

Jugement (N° 11-22-0112) rendu le 12 Juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix

APPELANTE

Madame [I] [H]

née le 28 Juin 1978 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Muriel Ruef, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/010084 du 25/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉ

Monsieur [Z] [T]

né le 02 Décembre 1958

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Gildas Brochen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 septembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Sylvie Colliere, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Sylvie Collière, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2023

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Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2018, M. [Z] [T] a donné à bail à Mme [I] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant le versement d’un loyer de 650 euros mensuels, outre une provision sur charges de 250 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 900 euros.

Par acte d’huissier en date du 23 février 2021, M. [Z] [T] a donné congé à Mme [I] [H] aux fins de vente pour le 24 septembre 2021 au prix de 148 200 euros payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique, en ce non compris les frais et droits de l’acte de vente à charge de l’acquéreur.

Par acte d’huissier en date du 11 mars 2022, M. [T] a fait assigner Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix aux fins de voir déclarer valable au fond le congé délivré le 23 février 2021 pour le 24 septembre 2021, déclarer Mme [H] occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, la condamner à lui payer les sommes de 3 565,62 euros au titre des loyers et charges impayées au 7 mars, une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer avec intérêts de droit, une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

Suivant jugement contradictoire en date du 12 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a :

— validé le congé pour vente délivré le 23 février 2021 par M. [Z] [T] à Mme [I] [H] pour le 24 septembre 2021,

— constaté que Mme [I] [H] était déchue de tout titre d’occupation concernant le logement situé [Adresse 2] à compter du 25 septembre 2021,

— condamné Mme [I] [H] à verser à M. [Z] [T] la somme de 1 256,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2022,

— dit que Mme [I] [H] devra libérer le logement situé [Adresse 2] de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef,

— dit que faute alors pour le défendeur de libérer les lieux, M. [Z] [T] pourra procéder à l’expulsion du locataire défaillant de ses meubles et de tous occupants de son chef, deux mois après délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux avec le concours éventuel de la force publique,

— condamné Mme [I] [H] à payer à M. [Z] [T] une indemnité d’occupation mensuelle de 919,80 euros à compter du 1er juin 2022 jusqu’à la libération effective des lieux sans indexation, ni assurance, ni réactualisation des charges,

— débouté M. [Z] [T] du surplus de ses demandes,

— condamné Mme [I] [H] à verser à M. [Z] [T] une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [H] aux dépens à l’exclusion des frais de congé pour vente délivré le 23 février 2021 qui resteront à la charge de M. [Z] [T].

Par acte d’huissier en date du 6 septembre 2022, le jugement a été signifié à Mme [H].

Mme [H] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 5 octobre 2022, déclaration d’appel critiquant chacune les dispositions de la décision entreprise ayant validé le congé, l’ayant condamnée à payer la somme de 1 256,36 euros arrêtée au 31 mai 2022, sa condamnation à la libération des lieux et à l’expulsion, sa condamnation à une indemnité d’occupation, à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2023, Mme [H] demande la cour de :

A titre principal, réformer le jugement et :

— dire qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur la demande d’expulsion,

— débouter M. [T] de l’intégralité de ses demandes initiales et reconventionnelles,

À titre subsidiaire :

— accorder des délais de paiement afin de s’en acquitter,

En tout état de cause,

— condamner M. [T] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 2°du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2023, M. [T] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 12 juillet 2022 rendu par le juge des contentieux

de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en ce qu’il a : validé le congé pour vente délivré le 23 février 2021 par M. [Z] [T] à Mme [I] [H] pour le 24 septembre 2021, constaté que Mme [H] est déchue du tout titre d’occupation concernant le logement situé [Adresse 2] à compter du 25 septembre 2021, dit que Mme [I] [H] devra libérer le logement situé [Adresse 2] de sa personne, ses biens et de tous occupants de son chef, dit que faute alors pour le défendeur de libérer les lieux, M. [Z] [T] pourra procéder à l’expulsion du locataire défaillant, de ses meubles et de tous les occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, avec le concours éventuel de la force publique,

— infirmer le jugement du 12 juillet 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix, sur la condamnation pécuniaire et :

A titre principal, condamner Mme [I] [H] à verser à M. [T] la somme de

8 624,23 euros au titre des loyers et charges impayées,

A titre subsidiaire, condamner Mme [I] [H] à verser à M. [T] la somme de

7 955,64 euros au titre des loyers et charges impayées,

— condamner Mme [I] [H] à verser à M. [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par arrêt du 28 mars 2024, la cour a :

Confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé pour vente délivré le 23 février 2021 par M. [Z] [T] à Mme [I] [H] pour le 24 septembre 2021 et constaté que Mme [I] [H] était déchue de tout titre d’occupation concernant le logement situé [Adresse 2] à compter du 25 septembre 2021;

Y ajoutant,

Dit que la demande au titre de l’expulsion de Mme [I] [H] est devenue sans objet,

Sur l’arriéré locatif ;

Ordonné la réouverture des débats à l’audience du mardi septembre 2024 afin d’inviter M. [Z] [T] à communiquer un décompte précis et actualisé des sommes réclamées au titre des loyers et charges impayées ;

réservé l’ensemble des autres demandes.

M. [T] a fait parvenir un décompte par RPVA le 16 septembre 2024.

MOTIFS :

Bien que le dispositif récapitulatif des écritures de l’appelante demande l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, la décision querellée n’est en réalité critiquée qu’en ce qu’elle a ordonné son expulsion (point tranché par l’arrêt du 28 mars 2024) et a condamné Mme [H] à verser à M. [T] la somme de 1 256,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2022. Ainsi, la cour constate que le jugement n’est pas critiqué, par aucune des parties, s’agissant du principe et du montant de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant qu’alors la preuve de sa libération incombe au locataire.

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Ces dispositions prévoient en outre que si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Ces textes impliquent que le bailleur a l’obligation a minima une fois par an de justifier auprès de son locataire de la régularisation des charges perçues, préciser s’il existe un reliquat ou à l’inverse une somme encore due, et doit informer le locataire qu’il tient à sa disposition les justificatifs de dépenses faites.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître des faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, le contrat de bail régularisé par les parties prévoit, outre le loyer mensuel d’un montant de 650 euros, le versement par le locataire d’un 'forfait mensuel de 250 euros’ au titre des charges.

Il n’est pas contesté par M. [T] que celui-ci n’a sollicité auprès de sa locataire le paiement d’un arriéré locatif que le 11 mars 2022, date de son assignation.

Dans ces conditions, en application du texte précité, il sera constaté que la demande de M. [T] tendant à obtenir le remboursement de loyers et charges pour la période antérieure au 11 mars 2019 est prescrite et par conséquent irrecevable.

Sur ce, pour la période postérieure à cette date, M. [T] fonde sa demande d’arriéré locatif pour l’essentiel sur les charges impayées, outre le non-paiement du loyer hors charges de 667,10 euros pour le mois d’avril 2022, n’étant pas contesté que le loyer a fait l’objet d’une indexation, et le non-paiement du loyer hors charges pour le mois de mai 2022.

Le procès-verbal de reprise du 9 septembre 2022 établit la libération effective des lieux de la locataire à cette date, le décompte produit s’arrêtant toutefois au loyer du mois de mai 2022.

Le décompte produit par M. [T] dans le cadre de la réouverture des débats fait en effet état de non-paiement du loyer hors charges par Mme [H] pour les mois d’avril et de mai 2022. Cette dernière ne rapportant pas la preuve de sa libération, elle doit être condamnée au paiement de la somme de 1 334,20 euros (667,10 euros x 2) correspondant aux loyers hors charges des mois d’avril et mai 2022.

En revanche, s’agissant du montant des charges, malgré la réouverture des débats ordonnée, M. [T] ne justifie pas de la régularisation des charges perçues et des dépenses faites, aucune pièce n’étant produite dans ce sens malgré l’obligation a minima annuelle à sa charge, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande de ce chef.

Il est acquis aux débats que le contrat de bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 900 euros dont Mme [H] sollicite la déduction de la dette locative qui serait retenue par la cour.

M. [T] n’alléguant dans ses écritures aucun désordre locatif justifiant la conservation par celui-ci du montant du dépôt de garantie, dont le versement par la locataire et la non restitution par le bailleur ne sont pas contestés, il y a lieu de déduire cette somme de la dette locative précitée.

Dans ces conditions, la condamnation de Mme [H] au titre de l’arriéré locatif sera limitée à la somme de 434,20 euros (1 334,20 euros – 900 euros) correspondant aux loyers hors charges des mois d’avril et mai 2022, dépôt de garantie déduit, le jugement devant être infirmé dans ce sens.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, alors que Mme [H] avance disposer de revenus réguliers et verser un loyer à l’heure actuelle tout en supportant de lourdes charges de famille, celle-ci ne produit aucune pièce justifiant de sa situation financière en dehors de la perception des allocations familiales.

En raison du procès-verbal de reprise du 9 septembre 2022, il est en outre acquis que celle-ci a quitté les lieux.

Mme [H] ne justifiant pas de sa situation financière devant la cour, elle devra être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit, d’une part, à confirmer la décision déférée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance et, d’autre part, à dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel et à dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

VU l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 28 mars 2024,

CONFIRME le jugement SAUF en ce qu’il a condamné Mme [H] à verser à M. [T] la somme de 1 256,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2022 ;

Statuant à nouveau de ce seul chef réformé,

Déclare irrecevable comme prescrite la demande de M. [T] tendant à obtenir le remboursement de loyers et charges pour la période antérieure au 11 mars 2019 ;

Condamne Mme [H] à payer à M. [T] la somme de 434,20 euros correspondant aux loyers hors charges des mois d’avril et mai 2022 après déduction du dépôt de garantie ;

Déboute Mme [H] de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Sylvie COLLIERE