République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 22/05/2025

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N° de MINUTE : 25/420

N° RG 22/00004 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UBAE

Jugement (N° 19-000402) rendu le 30 Novembre 2021 par le Tribunal de proximité de Maubeuge

APPELANT

Monsieur [C] [I]

né le 26 Novembre 1965 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jean-Yves Houzeau, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [M] [T]

né le 29 Juin 1963 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Assigné en reprise d’instance en qualité d’héritier de [E] [Z], le 15 mai 2023 à étude

DÉBATS à l’audience publique du 21 janvier 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 après prorogation du délibéré en date du 06 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2025

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Suivant acte sous seing privé en date du 25 août 2017 à effet du 1er août 2017, M. [J] [T] et Mme [E] [T] née [Z] ont donné à bail à M. [C] [I] un logement d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] (59), moyennant le règlement d’un loyer mensuel d’un montant de 450 euros, outre une provision pour charges d’un montant de 20 euros, soit une somme mensuelle totale de 470 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a, par acte d’huissier en date du 27 février 2019, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1 410 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 19 février 2019, outre une somme de 137,04 euros au titre des frais.

Arguant du défaut persistant de paiement, les bailleurs ont, par acte d’huissier en date du 2 juillet 2019, fait assigner M. [C] [I] devant le tribunal de proximité de Maubeuge afin que ce dernier constate la résiliation du bail à la date du 27 avril 2019, ordonne en conséquence l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes et tous biens de son chef, condamne le locataire au paiement des sommes suivantes : 1 410 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers et charges impayés dus à avril 2019, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, une indemnité d 'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter du 28 avril 2019 et jusqu’à libération des lieux, tout mois commencé étant dû en entier, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le montant des entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

M. [J] [T] est décédé le 3 décembre 2020.

Suivant jugement contradictoire en date du 30 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection a :

— dit que Mme [E] [T] née [Z] est seule concernée par la procédure,

— constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre Mme [E] [T] née [Z] et M. [C] [I] portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] (59), au 28 avril 2019,

— condamné M. [C] [I] à payer à Mme [E] [T] née [Z] la somme de 2 350 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2019 (échéance de juin incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— condamné M. [C] [I] à payer à Mme [E] [T] née [Z] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours, à compter du mois de juillet 2019 et jusqu’au 24 juillet 2020,

— débouté M. [C] [I] de sa demande de délais de paiement,

— débouté M. [C] [I] de sa demande en paiement au titre de la restitution des loyers,

— condamné Mme [E] [T] née [Z] à payer à M. [C] [I] la somme de 3 000 euros au titre du trouble de jouissance,

— ordonné la compensation des sommes dues par chacune des parties,

— condamné M. [C] [I] à payer à Mme [E] [T] née [Z] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] [I] aux entiers dépens.

M. [C] [I] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 3 janvier 2022, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Mme [E] [T] née [D] a constitué avocat en date du 2 mars 2022.

Les deux parties ont conclu.

Mme [E] [T] née [D] est décédée le 17 octobre 2022.

Suivant ordonnance en date du 22 décembre 2022, le conseiller chargé de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance.

Suivant acte en date du 15 mai 2023, M. [M] [T], héritier de l’intimée défunte, a été assigné en reprise d’instance, l’acte ayant fait l’objet d’un dépôt en l’étude de l’huissier.

M. [M] [T] n’a pas constitué avocat.

Par ses dernières conclusions en date du 8 mars 2022, M. [C] [I] demande la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel ;

— Infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— constater que, s’il y a eu résiliation du bail, celle-ci est due en vertu d’un arrêté de péril ;

— Procéder à la répétition de l’indu et condamner dès lors Mme [T] à lui rembourser la somme de 5 850 euros + 160 euros au niveau des charges, outre une somme de 1 410 euros équivalente à trois mois de loyers au titre des indemnités dues dans le cadre des obligations fixées par l’arrêté de péril qui est de reloger les locataires dans des conditions décentes ;

— Condamner également Mme [T] à la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

Dire à tout le moins que l’indemnité au titre du trouble de jouissance sera valablement fixée à la somme de 300 euros par mois depuis l’entrée dans les lieux en octobre 2017 et jusqu’à la libération complète des lieux en juillet 2021.

Par arrêt du 22 février 2024, la cour d’appel de Douai a ordonné la réouverture des débats en invitant M. [C] [I] à indiquer sur la base de quelles conclusions il soutenait son appel.

Par écrit du 9 avril 2024, M. [C] [I] a indiqué que les conclusions précitées étaient celles sur lesquelles il fondait son appel à l’encontre de M. [M] [T], héritier de Mme [E] [T] née [D] (des conclusions notifiées le 12 septembre 2022 concernant un autre litige ayant été communiquées par erreur à la cour).

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour constate qu’il est acquis aux débats que M. [M] [T] a renoncé à la succession de son père par acte notarié devant Me [L] du 10 mai 2020.

Le jugement a ainsi constaté que Mme [E] [T] née [D] était seule concernée par la procédure, celle-ci étant elle-même décédée le 17 octobre 2022.

Dans le cadre du délibéré, la cour a invité M. [C] [I] à donner ses observations sur une éventuelle renonciation à succession par M. [M] [T], seul héritier, à la succession maternelle.

Par note en délibéré du 7 avril 2025, le conseil de M. [I] a indiqué que M. [M] [T] n’avait pas renoncé à la succession de Mme [E] [T] née [D], d’autres instances étant en cours à son encontre. Il produit notamment un courrier du conseil de Mme [E] [T] née [D] du 4 décembre 2023 dans le cadre de la présente instance et adressé également à la présidente de la 8ème chambre civile section 4 de la cour d’appel de Douai faisant état du fait que celui-ci n’a pas été mandaté par M. [M] [T] suite au décès de Mme [E] [T] née [D], sans faire part d’une éventuelle renonciation à succession.

Dans ces conditions, en l’état des éléments soumis à la cour, M. [M] [T] a été justement assigné en reprise d’instance par M. [C] [I] dans le cadre de la présente procédure en qualité de seul héritier de Mme [E] [T] née [D].

Enfin, en application des articles 472 et 954 du code de procédure civile, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article.

Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 27 février 2019, les bailleurs ont fait commandement à M. [C] [I] d’avoir à leur payer la somme de 1 410 euros au titre des loyers et charges échus impayés en se prévalant de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement de payer n’a été argué d’aucune irrégularité en la forme ou au fond, et la cour ne relève elle-même aucune contravention à une disposition d’ordre public et qu’elle aurait à relever d’office.

Il est acquis que les causes du commandement n’ont pas été soldées dans les deux mois suivant la signification de ce dernier.

Il convient dès lors pour la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 28 avril 2019 et prononcé une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Le jugement mentionne que le locataire a quitté les lieux le 24 juillet 2020, aucun élément du dossier ne permettant de remettre en cause cette date.

En l’espèce, aucune nouvelle pièce n’ayant été communiquée par l’appelant dans le cadre de la procédure d’appel, la cour constate que le montant de la dette locative arrêté au 3 juin 2019 s’élevait à la somme de 2 350 euros (échéance de juin 2019 incluse).

Sur l’indécence du logement et l’exception d’inexécution

Sur le caractère indécent du logement

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil. En application de ce principe, le locataire est tenu d’informer le bailleur de l’état de son logement. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, le 15 juin 2020, le maire de la commune de [Localité 7] a pris un arrêté de péril imminent pour l’ensemble de l’immeuble dans lequel se situe le logement de M. [C] [I], un rapport de M. [N] [X], expert, du 8 juillet mentionnant notamment un risque mortel de chute au travers des planchers de l’étage, un risque mortel de court-circuit et d’incendie, la présence de rats et un risque sanitaire lié à l’humidité des planchers.

Ains, c’est de manière parfaitement fondée que le premier juge a retenu le caractère indécent du logement en application des textes précités.

Sur l’exception d’inexécution et la demande en répétition de l’indu

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que le locataire ne peut opposer une exception d’inexécution du paiement de son loyer que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Par ailleurs, en application de son obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat, le locataire ne doit pas avoir contribué à la réalisation de son propre préjudice.

L’étude des pièces de première instance du dossier, faute de communication de nouvelles pièces, ne permet aucunement d’établir une information préalable des désordres affectant le logement du locataire au bailleur avant un diagnostic réalisé le 10 décembre 2019. Ce dernier relevait une absence d’isolation thermique, une non étanchéité à l’air et à la porte d’entrée, une non sécurité au niveau de l’installation électrique, un mauvais état du plancher de la salle de bain avec un risque de chute et une suspicion de rongeurs.

Le jugement fait état d’un état des lieux du 25 août 2017 faisant mention d’un logement en bon état général malgré des éléments de vétusté et d’une commande par les bailleurs en mars 2020 d’une réfection du plancher de la salle de bain et d’un retard dans la réalisation des travaux en raison de la crise sanitaire due à la Covid 19. Le mauvais état du plancher de la salle de bains n’est pas énoncé.

Dans ces conditions, en l’état de ces seuls éléments soumis à la cour n’établissant pas une information préalable du locataire à ses bailleurs des désordres précités avant la délivrance du commandement de payer du 27 février 2019 pour un arriéré de loyers, il ne peut être fait droit à sa demande d’exception d’inexécution du paiement de son loyer.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [C] [I] de sa demande en paiement au titre de la restitution des loyers.

Par ailleurs, M. [C] [I] ne donnant à la cour aucun élément relativement à sa demande au titre des « indemnités dues dans le cadre des obligations fixées par l’arrêté de péril qui est de reloger les locataires dans des conditions décentes », il sera débouté de sa demande de ce chef.

Néanmoins, lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il résulte de ce qui précède qu’un préjudice de jouissance de M. [C] [I] doit être retenu à compter du 10 décembre 2019 en raison des désordres constatés qui ont fortement restreint le confort du logement mais également présenté des éléments de dangerosité particulièrement importants en raison notamment de l’installation électrique défectueuse et du plancher dans la salle de bains.

Au regard de la gravité des désordres constatés ayant conduit au prononcé d’un arrêté de péril imminent, le préjudice de jouissance de M. [C] [I] jusqu’à son départ du logement en juillet 2020 a été justement évalué à hauteur de 3 000 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la compensation

Au regard de la nature des dettes existant entre les parties, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la compensation des sommes dues entre elles.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel et à dire n’y avoir application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure de première instance et d’appel, le jugement devant être infirmé dans ce sens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Constate l’assignation en reprise d’instance par M. [C] [I] de M. [M] [T] en sa qualité d’héritier de Mme [E] [T] née [D] ;

Confirme le jugement entrepris SAUF en ce qu’il a ;

— condamné M. [C] [I] à payer à Mme [E] [T] née [Z] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [C] [I] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau de ce seul chef réformé et y ajoutant :

Déboute M. [C] [I] de sa demande au titre des « indemnités dues dans le cadre des obligations fixées par l’arrêté de péril qui est de reloger les locataires dans des conditions décentes » ;

Dit n’y avoir application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure de première instance et d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN