République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 19/06/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 21/06344 – N° Portalis DBVT-V-B7F-UAND

Jugement (N° 18/08294)

rendu le 08 novembre 2021par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTS

Monsieur [K] [J]

né le 07 décembre 1960 à [Localité 13] (Maroc)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [P] [Z]

[Adresse 11]

[Localité 6]

représentés par M^e Manuel Buffetaud, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [E] [L] [T]

né le 09 janvier 1963 à [Localité 12] (Portugal)

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par M^e Alban Poissonnier, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assisté de M^e Agathe Cordelier, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, Monsieur [E] [L] [T]

ayant son siège social [Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par M^e Olivier Berne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assisté de M^e Eric Audineau, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 23 mai 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 après prorogation du délibéré en date du 12 septembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 22 février 2024

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L’immeuble situé [Adresse 4]) est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Cet immeuble se compose de huit lots.

M. [K] [J] et Mme [P] [Z] (les consorts [R]) sont respectivement nu-propriétaire et usufruitière du lot numéro 1.

M. [E] [L] [T] et son épouse, Mme [Y] [G], sont propriétaires des lots numéros 3 à 6, tandis que leurs enfants [V] et [H] sont respectivement propriétaires des lots numéros 7 et 8, étant observé que le lot numéro 2 a été supprimé pour donner place aux lots numéros 3 à 8, par l’effet d’un acte notarié reçu le 3 février 2014 ayant modifié l’état descriptif de division de l’immeuble.

Les droits des copropriétaires se répartissent comme suit :

—  297/1000èmes aux consorts [R] ;

—  443/1000èmes aux époux [L] [T] ;

—  133/1000èmes à Mme [V] [L] [T] ;

—  127/1000ème à M. [H] [L] [T].

M. [E] [L] [T] exerce les fonctions de syndic bénévole.

Une assemblée générale s’est tenue le 28 juillet 2017.

Par acte du 17 novembre 2017, enrôlé sous le numéro 17/08788, les consorts [R] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité (le syndicat des copropriétaires) et M. [E] [L] [T], pris en qualité de syndic bénévole, devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins principalement de voir :

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 28 juillet 2017, subsidiairement de ses résolutions numéros 1 à 18 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à rectifier leur compte de copropriété et à leur payer un excédent de charges ;

— prononcer la résiliation du contrat de syndic ;

— condamner M. [E] [L] [T], ès qualités, à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts du fait sa gestion fautive.

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 25 juillet 2018, laquelle a notamment annulé les résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 28 juillet 2017.

Par acte du 5 novembre 2018, enrôlé sous le n° 18/08294, les consorts [R] ont assigné le syndicat des copropriétaires et M. [L] [T], ès qualités, devant le tribunal de grande instance de Lille aux fins principalement de voir :

— annuler diverses résolutions de l’assemblée générale du 25 juillet 2018 ;

— prononcer la résiliation du contrat de syndic ;

— condamner M. [E] [L] [T], ès qualités, à leur payer la somme de 20 000 euros du fait de sa gestion fautive.

Dans l’instance enrôlée sous le numéro 17/08788, le tribunal judiciaire de Lille a, par jugement du 28 février 2020 :

— déclaré les consorts [R] irrecevables en leur demande de rectification du compte de copropriété et de résiliation judiciaire du contrat de syndic ;

— dit sans objet leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 juillet 2017 ;

— rejeté leur demande en paiement d’un excédent de charges ;

— condamné le syndicat des copropriétaires et M. [E] [L] [T], ès qualités, aux dépens, ainsi qu’à payer aux consorts [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les consorts [R] seraient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Dans l’instance enrôlée sous le numéro 18/08294, le tribunal judiciaire de Lille a, par jugement du 8 novembre 2021 :

— débouté les consorts [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné les mêmes aux dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Louis Poissonnier, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [E] [L] [T], ès qualités, chacun la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Les consorts [R] ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs dernières conclusions remises le 17 janvier 2023, demandent à la cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes et les a condamnés à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [L] [T], ès qualités, la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce faisant :

— condamner M. [L] [T], ès qualités, à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’ensemble des préjudices subis du fait de sa gestion de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10] ;

— en conséquence, prononcer la nullité des résolutions numéros 23, 24, 25, 26 et 27 votées lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2018, constitutives d’abus de majorité caractérisés ;

— ordonner au syndicat des copropriétaires de rectifier leur compte individuel de charges en le créditant des sommes de 5 219,70 euros, 182,19 euros et 2 135,87 euros, non comptabilisées à tort ;

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [L] [T], ès qualités, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Manuel Buffetaud, ainsi qu’à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera exclu de l’assiette de calcul des charges de copropriété leur incombant.

Dans ses dernières conclusions remises le 24 mars 2023, M. [E] [L] [T], ès qualités, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, en conséquence, de :

— débouter les consorts [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner les mêmes aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions remises le 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— prendre acte que les consorts [R] entendent limiter leur demande d’annulation aux résolutions 23, 24, 25, 26 et 27 de l’assemblée générale du 25 juillet 2018 ;

— débouter les mêmes de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de formuler une double observation :

' dans le dispositif de leurs dernières conclusions, les consorts [R] ne sollicitent plus que l’annulation des résolutions numéros 23, 24, 25, 26 et 27 votées lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2018, de sorte que le jugement entrepris est devenu irrévocable en ce qu’il a rejeté leur demande d’annulation des résolutions numéros 22, 30, 31, 33, 34, 35, 36, 37, 37.1, 37.2, 37.3, 37.4, 38, 39, 40 et 41 de ladite assemblée générale ;

' dans ce même dispositif, les consorts [R] demandent de voir prononcer la nullité des résolutions numéros 23, 24, 25, 26 et 27 'en conséquence’ de la responsabilité de M. [E] [L] [T], pris en qualité de syndic bénévole, de sorte que l’annulation sollicitée apparaît sous la dépendance de cette responsabilité.

Sur la responsabilité de M. [E] [L] [T], pris en qualité de syndic bénévole

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le fondement de ce texte, est susceptible d’être poursuivie l’indemnisation du préjudice subi par un copropriétaire à raison des agissements commis par les organes chargés de l’administration de la copropriété.

Ces agissements peuvent notamment consister en un abus de majorité, lequel est constitué lorsqu’une décision est prise dans un sens contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.134, publié ; 3e Civ., 22 juin 2022, pourvoi n° 21-17.071), la preuve d’un tel abus incombant à celui qui l’invoque (3e Civ., 16 novembre 2023, pourvoi n° 22-18.908).

En l’espèce, les consorts [R] reprochent à M. [E] [L] [T], ès qualités, d’administrer la copropriété à leur détriment, en leur imputant des charges dont ils ne seraient pas tenus et en inscrivant à l’ordre du jour des assemblées générales des résolutions dans l’intérêt exclusif des copropriétaires [L] [T], dont certaines auraient pour objet d’annuler de précédentes résolutions soumises à l’appréciation du juge, privant ainsi malicieusement d’objet les procédures en cours. Ils exposent en outre que l’inexactitude des comptes de la copropriété témoignerait à son tour de la gestion abusive et inégalitaire de M. [E] [L] [T], ès qualités.

En réponse, celui-ci soutient que les griefs exprimés par les appelants ne sont pas fondés et que la procédure en cours reflète leur animosité à son égard. Il affirme qu’il n’a jamais servi un quelconque abus de majorité et que la convocation d’une nouvelle assemblée générale en vue d’annuler de précédentes résolutions litigieuses n’était motivée que par la volonté d’éviter toute paralysie dans le fonctionnement de la copropriété. Il conteste enfin la présentation des comptes faite par les consorts [R].

Le syndicat des copropriétaires expose quant à lui que les consorts [R] ne font valoir aucun grief précis à l’encontre du syndic bénévole, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée.

Sur ce,

En premier lieu, il convient d’indiquer que la qualité de syndic bénévole de l’un des membres de la famille [L] [T], dont le cumul des droits permet d’atteindre la majorité, ne suffit pas à présumer l’existence d’un abus de majorité, lequel suppose une décision prise dans un sens contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

A cet égard, le fait d’inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale l’annulation de résolutions faisant l’objet d’un litige judiciaire ne témoigne pas nécessairement d’une attitude malicieuse destinée à favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires ayant voté ces résolutions. En effet, une telle initiative peut être prise afin de favoriser une issue rapide au litige en cours, évitant ainsi de contrarier durablement le bon fonctionnement de la copropriété et d’exposer des frais judiciaires importants. En l’occurrence, s’il est exact que l’annulation des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 28 juillet 2017 a été inscrite par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 juillet 2018, aucun élément ne permet toutefois de considérer que la décision majoritaire de revenir sur les résolutions querellées était destinée à se soustraire à un éventuel désaveu judiciaire et non à favoriser l’issue rapide du litige. En toute hypothèse, à supposer même qu’il se soit agi d’échapper à une annulation judiciaire, le but poursuivi par les auteurs de l’action s’est ainsi trouvé atteint, de sorte que la mise en oeuvre du vote majoritaire ne leur a causé aucun préjudice, étant observé que le jugement précité du 28 février 2020 a dispensé les consorts [R] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure et leur a alloué une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

S’il est ensuite exact que les consorts [R] ont fait l’objet d’un appel de fonds relatif à la réfection d’un escalier relevant des parties communes spéciales aux lots numéros 3 à 8, soit de parties communes étrangères à leur propre lot, une telle circonstance ne signe pas pour autant la déloyauté du syndic bénévole. En effet, le règlement de copropriété du 2 février 1995 laisse apparaître que le lot numéro 2 -devenu les lots numéros 3 à 8- comprenait 'la totalité des 1er, 2e, 3e étages et des combles de l’immeuble y compris l’escalier d’accès à partir du rez-de-chaussée', lequel constituait le lot numéro 1. Syndic simplement bénévole, sans que soit démontrée ni même alléguée sa qualité de professionnel de l’immobilier, M. [E] [L] [T] a donc pu se méprendre sur la nature juridique de l’escalier, devenu l’un des éléments des parties communes spéciales des lots numéros 3 à 8 par l’effet de l’acte modificatif de l’état descriptif de division du 3 février 2014. Aussi n’est-ce pas de manière malicieuse que le syndic a imputé aux consorts [R] des charges qui ne leur incombaient pas, lesquelles ont du reste fait l’objet d’une nouvelle ligne d’écriture en crédit dans leur compte individuel de charges, après annulation de la résolution ayant voté l’appel de fonds injustifié.

S’il est encore exact que la résolution numéro 33 de l’assemblée générale du 25 juillet 2018 a autorisé le syndic bénévole à procéder aux appels de fonds nécessaires en vue d’engager une action judiciaire à l’encontre des consorts [R], cette résolution ne procède d’aucun abus dès lors qu’il résulte des pièces produites que ceux-ci accusaient un important retard de paiement de leurs charges courantes, de nature à mettre en danger la trésorerie de la copropriété. Il s’ensuit qu’il ne saurait être reproché à M. [M] [L] [T], ès qualités, d’avoir inscrit le vote de cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale précitée, étant ajouté que son annulation par la résolution numéro 21 de l’assemblée générale du 11 décembre 2020 a été motivée par le défaut d’engagement d’une précédente provision d’un montant équivalent, sans qu’on puisse y voir l’expression d’une gestion erratique du syndic bénévole.

S’il ressort par ailleurs des pièces produites que les consorts [L] [T] accusaient eux-mêmes un arriéré de charges et qu’aucune action à leur encontre n’a été envisagée par le syndic bénévole, il s’avère néanmoins que les consorts [R] n’ont jamais sollicité l’inscription d’une telle résolution en ce sens à l’ordre du jour, faculté qui leur était pourtant offerte par les textes, étant observé que l’arriéré de charges de leur lot était à lui seul supérieur à celui des autres lots réunis, outre qu’il était chroniquement débiteur depuis plusieurs années, ce qui avait du reste déjà justifié l’engagement d’une précédente action en paiement ayant donné lieu à une condamnation prononcée par un jugement du tribunal de grande instance de Lille en date du 24 décembre 2015.

C’est de même vainement que les consorts [R] reprochent à M. [M] [L] [T], ès qualités, d’être à l’origine d’un appel de fonds destiné à engager tant à leur encontre qu’à celui de la société Elégance, occupante de l’immeuble voisin, une action en référé afin d’obtenir la remise en état des parties communes. Si aucune voie de fait n’a finalement été retenue à l’encontre des consorts [R], l’action a cependant permis de faire procéder à des réparations urgentes dans les parties communes, si bien qu’elle n’a pas été menée en pure perte, étant observé que les appels de fonds litigieux ont ultérieurement été réinscrits au crédit du compte individuel de charges des consorts [R].

Il apparaît enfin que les erreurs comptables reprochées au syndic bénévole par les consorts [R], à les supposer établies, témoigneraient tout au plus d’une gestion perfectible, sans qu’on puisse y voir le signe d’une administration malveillante du syndic au détriment des seuls appelants.

Il résulte de tout ce qui précède que les consorts [R] échouent à démontrer que M. [M] [L] [T], ès qualités, se prêterait à une gestion inégalitaire au profit des intérêts personnels des copropriétaires majoritaires. L’usage abusif de ses prérogatives n’étant pas caractérisé, sa responsabilité ne saurait être engagée, le jugement entrepris étant donc confirmé de ce chef.

Sur la demande en nullité des résolutions numéros 23 à 27 de l’assemblée générale du 25 juillet 2018

Ainsi qu’il a été dit à titre liminaire, cette demande est formée 'en conséquence’ de la responsabilité de M. [E] [L] [T], ès qualités. Celle-ci ayant été précédemment écartée, la demande en nullité ne peut qu’être rejetée.

A titre surabondant, la cour relève que les consorts [R] ne justifient d’aucune irrégularité comptable susceptible d’entraîner l’annulation des comptes au titre des exercices 2016 et 2017 (résolutions numéros 23 et 25) ou à priver d’effet le quitus donné au syndic au titre des mêmes exercices (résolutions numéros 24 et 26), tandis que la remise en cause du renouvellement du mandat de syndic (résolution numéro 27) est devenue sans objet, compte tenu de son renouvellement ultérieur par la résolution numéro 12-1 de l’assemblée générale du 11 décembre 2020.

Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef.

Sur la rectification du compte individuel de charges des consorts [R]

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, les consorts [R] sollicitent la restitution de fonds qu’ils estiment avoir été injustement appelés, à savoir :

— la somme de 182,19 euros au titre d’appels de charges destinés à engager la procédure de référé précédemment évoquée ;

— la somme de 5 219,70 euros au titre d’appels de charges dont le jugement précité du 24 décembre 2015 aurait retenu le caractère injustifié ;

— la somme de 2 135,87 euros au titre de la comptabilisation erronée des sommes versées en exécution du jugement précité du 24 décembre 2015.

Il n’est toutefois justifié d’aucun historique complet de leur compte individuel de charges par les consorts [R], seul à même d’établir que les sommes litigieuses demeureraient à créditer sur ce compte, ce que contestent les intimés, étant rappelé qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. La cour observe à cet égard que, si les appelants soutiennent qu’ils n’avaient plus accès à l’espace en ligne de leur compte de copropriété, faute de disposer de leur nom d’utilisateur et de leur mot de passe, ceux-ci sont rappelés dans la pièce 15 produite par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il leur était loisible d’y accéder en cours de procédure afin d’obtenir et de verser un historique complet de leur compte, à même de servir leur prétention.

En l’état des pièces produites, les consorts [R] seront donc déboutés de leur demande de rectification de leur compte individuel de charges, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que les consorts [R] soient condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer, chacun, la somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires et à M. [E] [L] [T], ès qualités, au titre des frais irrépétibles d’appel, leur propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [K] [J] et Mme [P] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum M. [K] [J] et Mme [P] [Z] à payer à M. [E] [L] [T], pris en qualité de syndic bénévole de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 10], la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute M. [K] [J] et Mme [P] [Z] de leur demande formée au même titre ;

Les condamne in solidum aux dépens d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse