COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

Rôle N° RG 21/15407 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKII

S.A.R.L. [Adresse 9]

C/

[M] [I]

Copie exécutoire délivrée

le : 2 Octobre 2025

à :

M^e Olivier BLANC

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ à compétence commerciale de [Localité 10] en date du 02 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/13710.

APPELANTE

S.A.R.L. LA GRANDE TERRASSE

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier BLANC de la SELARL PACTA JURIS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [M] [I]

née le 02 Mars 1932 à [Localité 10] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise BOULAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Agathe PESTEL DEBORD, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous-seing-privé du 20 mars 2003, Mme [C] [F] aux droits de laquelle vient Mme [M] [I], a donné à bail à la SARL [Adresse 9] des locaux à usage commercial de bar situés [Adresse 2] à [Localité 11] comprenant un local à usage commercial, une pièce à titre de réserve, un logement comprenant une cuisine, une chambre, un hall, un WC, et une cave au sous-sol.

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 29 septembre 2002 pour se terminer le 28 septembre 2011, moyennant un loyer annuel de 3811 euros

Le bail s’est poursuivi au-delà du terme par tacite prolongation à défaut de congé ou de demande de renouvellement.

Le loyer annuel révisé s’élevait 5389,68 euros depuis le 29 septembre 2011.

Par acte extrajudiciaire du 24 juin 2015, Mme [I] a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2015 en sollicitant un nouveau loyer de 19000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 2 juillet 2015, le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2016 mais a refusé le nouveau loyer le considérant comme non justifié et excessif au regard de la valeur locative réelle des locaux loués.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mai 2007, Mme [M] [I] a notifié à la SARL La Grande terrasse un premier mémoire en vue de la fixation du prix du loyer des locaux loués. Puis par exploit du 5 juillet 2017, elle a fait assigner la SARL [Adresse 9] devant le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le prix du loyer à la somme de 19000 euros par an, sollicitant subsidiairement l’instauration d’une mesure d’expertise.

Par jugement du 8 janvier 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Marseille a dit que le bail entre les parties a pris effet le 1er janvier 2016 et a ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme [O] [S].

Celle-ci a déposé son rapport le 24 mai 2019, retenant une valeur locative de 17150 euros et estimant que les problèmes d’infiltration justifiaient un abattement de 5% et que la prise en charge par le preneur des travaux de mise en conformité justifiaient un abattement supplémentaire de 5%, ramenant la valeur locative à 15500 euros.

Par jugement du 2 février 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Marseille a :

— fixé le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2016 des locaux situés [Adresse 4], donnés à bail par Mme [M] [I] à la SARL La Grande terrasse à la somme de 15 500 euros hors charges et hors taxes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens comprenant les frais d’expertise, qui seront partagés par moitié entre les parties à la procédure.

Le juge des loyers commerciaux a relevé que le bail s’était poursuivi tacitement au-delà de 12 années de sorte que la valeur locative du bail renouvelé au 1er janvier 2016 devait être fixée conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce.

Il a écarté les contestations respectives des parties concernant les pondérations de surfaces retenues par l’expert conformément à la charte de l’expertise en évaluation immobilière et compte tenu de la description des différentes pièces, et retenu une surface pondéré de 74,24 m².

Il a également écarté les contestations des parties sur les éléments de comparaison retenus par l’expert et entériné le prix de 231 euros le m² proposé par ce dernier, et considéré comme justifiés les abattements de 5% appliqués par l’expert en raison des dégradations causées par les infiltrations et de la prise en charge par la preneuse des travaux de mise en conformité.

La SARL [Adresse 9] a relevé appel de cette décision par déclaration 29 octobre 2021.

Par ordonnance du 15 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné l’exécution provisoire du jugement, sans effet rétroactif.

Par conclusions déposées et notifiées le 2 juin 2025, la SARL La Grande terrasse demande à la cour de :

— recevoir son appel,

— infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Marseille le 2 février 2021, en ce qu’il a fixé le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2016 des locaux situés [Adresse 4], donné à bail par Mme [M] [I] à la SARL [Adresse 9], à la somme de 15500 euros hors charges hors taxes,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [M] [I] de sa demande de fixation du loyer à la somme de 19000 euros,

Statuant à nouveau,

— retenir la somme de 12473,60 euros au titre du loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2016,

— condamner Mme [M] [I] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, et la condamner à verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et notifiées le 7 avril 2022, Mme [I] demande à la cour, vu les articles L.145-33, L.145-34, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce, de :

— infirmer la décision du juge des loyers commerciaux du 2 février 2021 en ce qu’il a limité le loyer à 15500 euros hors charges et hors taxes, en prenant en considération un abattement de 5% en raison des infiltrations et un abattement de 5% pour la prise en charges des travaux de mise aux normes,

— fixer à 17150 euros HT et HC par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2016 dont bénéficie la SARL La Grande Terrasse sur les locaux situés à [Adresse 12],

— mettre à la charge de la société [Adresse 9] les frais de l’expertise diligentée par Mme [O] [S],

— en tout état de cause, condamner la société La Grande terrasse aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés aux offres de droit,

— condamner la société [Adresse 9] au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 3 juin 2025.

MOTIFS

Ainsi que le rappelle le premier juge sans être contredit par les parties, le bail conclu pour une durée de 9 ans à compter du 29 septembre 2002 s’est poursuivi tacitement au-delà de 12 années de sorte que la valeur locative du bail renouvelé au 1er janvier 2016 doit être fixée conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’expert relève dans son rapport que la consistance des lieux ne correspond plus à la désignation telle que mentionnée au bail puisque le logement n’existe plus.

Les locaux sont constitués d’une salle de bar, d’une réserve, d’une salle de restaurant, d’une cuisine et de sanitaires en rez-de-chaussée, et d’une cave sous-sol.

La destination prévue au bail est celle de 'bar', mais la preneuse y exploite également une activité de restauration (brasserie pizzeria).

Les locaux bénéficient selon l’expert d’un bon emplacement commercial à l’angle de la [Adresse 8] et de la [Adresse 13], à proximité immédiate du bord de mer et des plages, dans un secteur recherché et d’une bonne notoriété.

Ils sont, toujours selon l’expert, assez bien adaptés à l’activité exercée.

L’expert retient une superficie utile totale de 100,31 m² et une surface pondérée de 74,27 m².

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert a pris en considération 10 éléments de comparaison fournis par la bailleresse et 4 éléments recueillis par ses soins, pour retenir un prix de 231 euros par m² pondéré et par an, situé dans la fourchette moyenne des baux en cours, et retenu en conséquence une valeur locative de 17150 euros.

L’expert propose d’appliquer sur cette valeur un abattement de 5% afin de tenir compte d’infiltrations d’eau récurrentes, troublant la jouissance de l’exploitant, et un second abattement de 5% pour tenir compte de la mise à la charge du preneur, par le bail, de l’ensemble des travaux de mise en conformité.

Le premier juge a fixé le loyer du bail renouvelé en entérinant l’ensemble des propositions de l’expert.

La société La Grande terrasse, appelante, conteste la prise en compte de la cave dans la surface pondérée, les termes de comparaison pris en considération par l’expert au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, et le taux de l’abattement appliqué au titre des infiltrations, qu’elle estime sous-évalué.

L’intimée formant appel incident conteste pour sa part les deux abattements pratiqués.

Sur la superficie pondérée :

Il résulte des constatations de l’expert que les locaux comportent en sous-sol une cave d’une superficie de 11,31 m², accessible depuis la cuisine par un escalier en bois de type échelle meunière, espace obscur à usage de stockage, d’une hauteur sous plafond de 2,43 m.

L’expert a appliqué à cette pièce un coefficient de pondération de 0,10 pour ne retenir qu’une SUP de 1,13 m², et a maintenu ses conclusions sur ce point malgré un dire de la preneuse qui considère que la surface de la cave doit être entièrement exclue de la surface pondérée, comme étant inexploitable en raison des difficultés d’accès.

Si comme le note l’expert, l’accès à la cave est peu aisé pour un usage régulier, le premier juge a relevé à juste titre que la photographie figurant dans le rapport permet de constater que les lieux sont propres et permettent un stockage ne nécessitant pas des allers-retours fréquents.

La cave apparaissant ainsi susceptible de présenter une certaine utilité pour l’exploitation, la proposition de l’expert est justifiée et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les termes de comparaison retenus par l’expert :

L’expert a établi un tableau récapitulatif comportant, outre le local mitoyen également donné à bail par Mme [I] pour une activité de restaurant, 9 références citées par M. [L], expert évaluateur immobilier et commercial mandaté par la bailleresse, dans un rapport du 25 mars 2016, et 4 références recueillies par ses soins.

L’appelante prétend que les référence recueillies par l’expert mandaté par la bailleresse, qui n’est plus inscrit sur la liste de la cour d’appel, doivent être écartées au motif que ce technicien n’a pas produit les baux et quittances justifiant des montants annoncés.

Les références proposées par M. [L] sont cependant suffisamment précises et détaillées pour permettre aux parties et à l’expert judiciaire de procéder à toutes vérifications utiles.

Ces éléments de comparaison ont pu valablement être pris en considération par l’expert judiciaire qui y a apporté toutes corrections pertinentes, notamment concernant les locaux sis [Adresse 7] [Adresse 5] pour lesquels M. [L] avait communiqué une surface non pondérée.

S’agissant des références recueillies par l’expert judiciaire, le premier juge a considéré à juste titre que la circonstance que l’un des locaux, situé au [Adresse 6], ait précédemment été loué à une banque ne justifiait aucunement qu’il soit écarté des éléments de comparaison et que les coefficients d’adaptation appliqués par l’expert permettaient de retenir de manière utile les locaux qui présentaient une superficie plus petite ou au contraire plus importante que celle des locaux loués.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu un prix de 231 euros/m²/an.

Sur les abattements proposés par l’expert :

Aux termes de l’article R.145-3, 4° du code de commerce, les caractéristiques propres au local, mentionnées à l’article L.145-33, s’apprécient notamment en considération de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité.

L’appelante produit des courriers des 7 octobre 2008, 15 mai 2009 et 25 octobre 2011 faisant état d’infiltrations d’eau récurrentes dans le bar depuis le toit terrasse.

La bailleresse évoque des travaux effectués en 2014, mettant fin aux infiltrations, sans toutefois en justifier puisque seul un devis est produit.

L’expert judiciaire a en tout état de cause constaté les traces de ces infiltrations entraînant une dégradation des dalles de faux plafond, principalement dans la salle de bar.

En considération de ces éléments, l’abattement de 5% proposé par l’expert est justifié dans son principe et dans son montant.

Concernant les obligations respectives des parties, c’est également à juste titre que le premier juge a entériné la proposition de l’expert d’appliquer un abattement de 5% en considération de la clause transférant à la charge du preneur l’ensemble des travaux de mise en conformité, une telle clause ne relevant pas des usages selon l’expert.

Le jugement sers en conséquence confirmé en toutes ses dispositions y compris celles relatives à la charge des frais irrépétibles, des dépens et du coût de l’expertise judiciaire.

Chacune des parties succombant partiellement sur ses prétentions supportera la charge des dépens et frais irrépétibles par elle exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions y compris celles relatives à la charge des frais irrépétibles, des dépens et du coût de l’expertise judiciaire,

y ajoutant,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que chacune des parties supportera la charge des frais irrépétibles et dépens par elle exposés en cause d’appel.

Le Greffier, La Présidente,