République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 28/08/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/01749 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UG3M

Jugement (N° 20/01794)

rendu le 10 février 2022 par le tribunal judiciaire de Cambrai

APPELANTS

Monsieur [T] [N]

né le 07 août 1986 à [Localité 16]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Monsieur [B] [P]

né le 07 juillet 1988 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentés par M^e Thibaut Crasnault, avocat au Barreau de Valenciennes, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [E] [C]

[Adresse 12]

[Localité 11]

Monsieur [L] [C]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Monsieur [A] [C]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Madame [D] [J] épouse [V]

[Adresse 7]

[Localité 11]

Monsieur [M] [V]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Monsieur [S] [U]

et

Madame [Z] [G] épouse [U]

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentés par M^e Jean-Raphaël Doyer, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

La SARL [O] Immobilier

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Alice Dhonte, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 13 juin 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 août 2025 après prorogation du délibéré en date du 19 septembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 mai 2024

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MM. [L], [A], [E] et [H] [V] ont mis en vente, par l’intermédiaire de la société [O] immobilier, un immeuble indivis à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 17] (Nord).

Par lettre manuscrite du 8 novembre 2019, signifiée le 12 novembre suivant à la société [O] immobilier, MM. [T] [N] et [B] [P] ont formulé une offre d’achat au prix de 130 000 euros.

Par message vocal du 13 novembre 2019, M. [W] [O] a informé M. [N] que les membres de l’indivision [V] avaient opté pour sa proposition d’achat.

Le 15 novembre 2019, un compromis de vente portant sur le même bien a été conclu entre les membres de l’indivision [V] et M. [S] [U] et son épouse, Mme [Z] [G], au prix de 130 001 euros.

Ces mêmes parties ont réitéré la vente par acte authentique reçu le 14 février 2020 par Maître [K] [R], notaire à [Localité 17].

Estimant que cette vente méconnaissait leurs droits sur le bien en constituant l’objet, MM. [N] et [P] ont, par acte du 9 novembre 2020, assigné les membres de l’indivision [V], les époux [U] et la société [O] immobilier aux fins de voir ordonner la vente forcée du bien litigieux à leur profit, subsidiairement de voir condamner la société [O] immobilier à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [D] [J] épouse [V] et M. [M] [V] sont intervenus volontairement à l’instance en tant qu’ayants droit de [H] [V], décédé le 18 décembre 2020.

Par jugement réputé contradictoire du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Cambrai a :

— débouté MM. [N] et [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— débouté les membres de l’indivision [V] et les époux [U] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné MM. [N] et [P] aux dépens et à payer aux membres de l’indivision [V] ainsi qu’aux époux [U] la somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

MM. [N] et [P] ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs conclusions remises le 11 juillet 2022, demandent à la cour de l’infirmer, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive, et, statuant à nouveau, de :

à titre principal,

— condamner solidairement, à tout le moins, in solidum, les membres de l’indivision [V] à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

à titre subsidiaire,

— condamner la société [O] immobilier à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement, à tout le moins, in solidum, les membres de l’indivision [V], les époux [U] et la société [O] immobilier aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions remises le 18 août 2022, les membres de l’indivision [V] et les époux [U] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté leurs demandes de dommages et intérêts respectives pour procédure abusive et, statuant à nouveau, de :

— condamner MM. [N] et [P] à payer aux membres de l’indivision [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner les mêmes à payer aux époux [U] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner les mêmes aux dépens et à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises le 4 octobre 2022, la société [O] immobilier demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner MM. [N] et [P] aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour le détail des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des membres de l’indivision [V]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1589, alinéa 1, du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Au visa de ces textes, MM. [N] et [P] sollicitent le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’ils auraient subi, soutenant que les membres de l’indivision [V] auraient commis une faute en s’abstenant de donner suite à la vente qu’ils leur auraient consentie le 13 novembre 2019.

Ainsi qu’il a été dit, MM. [N] et [P] ont, par lettre manuscrite datée du 8 novembre 2019 et signifiée le 12 novembre suivant à la société [O] immobilier, formulé une offre d’achat de l’immeuble litigieux au prix de 130 000 euros.

Il ressort effectivement d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 29 novembre 2019 que M. [W] [O], gérant de la société [O] immobilier, a, le 13 novembre 2019 à 15 heures 58, laissé le message vocal suivant sur le répondeur téléphonique de M. [N] :

' Oui, Monsieur [N], bonjour, [W] [O]. Heu… Monsieur [N] heu… je vous informe que l’indivision [V] a opté pour votre proposition au prix mandat. Heu… je vous demande donc de m’envoyer par mail votre état civil complet, de savoir si c’est vous qui achetez seul ou avec votre ami. Si toutefois il s’agit de votre ami, la répartition éventuelle, c’est-à-dire 50/50 ou s’il y a une autre répartition. Donc état civil complet, s’il y a un PACS heu…, date et lieu du PACS avec copie, copie des pièces d’identité, et je vous donnerai, me donner vos disponibilités de compromis, de signature du compromis éventuellement heu…, pour heu… tout simplement heu… ben les jours qui vous conviennent en fonction de mon agenda, voilà. Merci de ma rappeler. A bientôt au-revoir. '

Il se déduit d’un tel message que la société [O] immobilier, représentée par son gérant, a entendu accepter, au nom de son mandant, l’offre d’achat précédemment émise par MM. [N] et [P] au prix de 130 000 euros.

Il résulte toutefois des autres pièces produites que les membres de l’indivision [V] avaient antérieurement accepté l’offre d’achat émise par les époux [U] aux prix de 130 001 euros.

Il est en effet versé aux débats un acte sous seing privé manuscrit du 6 novembre 2019, aux termes duquel les époux [U] offrent d’acheter le bien litigieux au prix de 130 001 euros, les différents membres de l’indivision [V] ayant contresigné cette offre et accompagné leur signature de la mention 'Bon pour vente au prix de 130 001 euros'.

MM. [N] et [P] soutiennent que cette offre aurait été antidatée pour faire échec à leurs prétentions et que la singularité de son montant, supérieur d’un euro à celui mentionné dans l’offre dont ils revendiquent l’acceptation, témoignerait de son caractère fallacieux.

Si le montant stipulé apparaît effectivement singulier, aucun élément déterminant ne permet toutefois de douter de la réalité de l’offre émise le 6 novembre 2019 par les époux [U] et de son acceptation le même jour par les membres de l’indivision [V]. Une telle rencontre des volontés à cette date est du reste confortée par un texto émis le 4 novembre 2019 par M. [F] [Y], négociateur au sein de la société [O] immobilier, ainsi rédigé : ' Bonjour Mr et Mme [U], la proposition d’achat de la maison de [Localité 17] vient d’être acceptée par la famille [C], malheureusement sans le tracteur. Cordialement. [F] [Y] '. L’offre contresignée du 6 novembre 2019, qui suit l’intermédiation manifeste de l’agent immobilier, s’analyse ainsi en une confirmation de cet accord de principe, formalisé ensuite par le compromis de vente du 15 novembre 2019 précédemment évoqué.

Si, dans leurs écritures, MM. [N] et [P] affirment que M. [H] [V] leur aurait certifié le 10 novembre 2019 n’avoir accepté aucune offre d’achat et aurait indiqué le 13 novembre 2019 au directeur de la Caisse d’épargne d'[Localité 14] avoir accepté leur offre, aucun élément ne vient toutefois corroborer ces assertions.

Il résulte de tout ce qui précède qu’au jour de l’acceptation formulée par M. [W] [O] au nom des membres de l’indivision [V], ceux-ci avaient d’ores et déjà personnellement consenti à l’offre d’achat émise par les époux [U], de sorte qu’ils n’ont commis aucune faute en refusant de donner suite à l’offre de MM. [N] et [P], dont la demande indemnitaire ne peut dès lors qu’être rejetée, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité de la société [O] immobilier

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, publié).

En l’espèce, MM. [N] et [P] soutiennent, à titre subsidiaire, que la société [O] immobilier a commis une faute en leur indiquant que leur offre était acceptée, alors même que la vente avait déjà été conclue avec les époux [U].

A supposer que le gérant de la société [O] immobilier ait manqué à ses obligations contractuelles en délivrant une information inexacte à MM. [N] et [P], ceux-ci n’établissent toutefois pas la réalité d’un préjudice consécutif.

En effet, ils se bornent à exposer que la faute de l’agent immobilier leur a causé un préjudice en ce qu’ils avaient trouvé 'en cette maison celle de leurs rêves'. S’il est possible d’en déduire l’existence d’un préjudice moral, celui-ci n’est cependant étayé par aucune pièce de nature à prouver que le bien litigieux était celui auquel ils aspiraient de longue date et que l’information hâtivement délivrée par le gérant de l’agence immobilière les aurait ainsi considérablement affectés.

Faute d’établir la réalité de leur préjudice, MM. [N] et [P] ne peuvent qu’être déboutés de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la société [O] immobilier, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige,

'les conclusions d’appel […]doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée […]. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions […]. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. […] La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. […].'

Il s’infère de cette disposition que les parties doivent exposer les moyens de fait et de droit au soutien de leurs prétentions, à peine de confirmation des chefs du jugement contestés.

En l’espèce, les membres de l’indivision [V] et les époux [U] forment appel incident en ce que le premier juge a rejeté leurs demandes respectives de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il apparaît toutefois qu’ils n’étayent leurs prétentions indemnitaires d’aucun moyen de fait ou de droit, de sorte que le jugement entrepris ne peut qu’être confirmé de ces chefs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que MM. [N] et [P] soit condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer aux membres de l’indivision [V] ainsi qu’aux époux [U] la somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, leur propre demande formée au même titre, de même que celle de la société [O] immobilier, étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Déboute la société [O] immobilier de sa demande formée au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum MM. [T] [N] et [B] [P] à payer à MM. [L], [A], [E] et [M] [V], ainsi qu’à Mme [D] [X], la somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Les déboute de leur demande formée au même titre ;

Les condamne in solidum aux dépens d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse