COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 22 AVRIL 2026

N° RG 25/04692 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-ONLC

S.A.S. [F]

c/

S.C.I. [N]

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le : 22 avril 2026

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 28 juillet 2025 (R.G. 25/00716) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 24 septembre 2025

APPELANTE :

S.A.S. [F], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 953 525 060, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilie en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Fabrice PASTOR-BRUNET de la SELARL PASTOR-BRUNET FABRICE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. [N], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 823 887 237, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Matthieu MARZILGER de la SELARL LEGAL ACTION, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

1. Par acte authentique reçu le 20 juillet 2023 par Maître [J], notaire à [Localité 2], la société civile immobilière [N] a donné à bail à la société par actions simplifiée [F] un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 3] (Gironde), destiné à l’exploitation d’un fonds de restauration.

Le loyer était fixé à 4 200 euros hors taxes par mois, soit 5 040 euros toutes taxes comprises, avec indexation triennale sur l’indice des loyers commerciaux, outre une provision mensuelle sur charges de 167 euros, soit un total mensuel de 5 207 euros TTC.

2. Se prévalant d’échéances de loyer et de charges impayées depuis la prise à bail, la société [N] a, par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2025, fait délivrer à la société [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11 334,60 euros, puis, par acte du 28 février 2025, un commandement de justifier d’une assurance locative en matière commerciale, tous deux restés sans suite.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, la société [N] a fait assigner la société [F] en référé devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 1er mars 2025, ordonner l’expulsion du preneur et obtenir sa condamnation au paiement d’une provision sur arriéré locatif ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 28 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties ;

— dit qu’à compter du 1er mars 2025, la société [F] était devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société [F], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3], avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné la société [F] à payer à la société [N] : 1°) la somme provisionnelle de 9 162,37 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2025, mensualité de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la créance exigible à cette date et à compter de la date d’échéance pour le surplus ; 2°) la somme de 5 207 euros TTC par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 ;

— débouté la société [N] du surplus de ses demandes, notamment de celles tendant à majorer l’indemnité d’occupation de 50 % et à conserver le dépôt de garantie sans déduction ;

— condamné la société [F] aux dépens, comprenant le coût des commandements des 29 janvier et 28 février 2025, et à payer à la société [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, la société [N] a pratiqué une saisie-attribution sur le compte bancaire professionnel de la société [F]. La banque a déclaré un solde disponible de 27 739,69 euros ; le montant effectivement attribué au créancier s’est limité à 19 488,55 euros en raison de l’existence de saisies-attributions concurrentes.

Par déclaration au greffe du 24 septembre 2025, la société [F] a relevé appel de l’ordonnance de référé, énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la société [N].

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 4 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

3. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 21 octobre 2021, la société [F] demande à la cour de :

Vu les articles 1343-5 et suivants du code civil,

Vu l’article 510 alinéa 3 du code de procédure civile,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société [F],

— réformer en l’ensemble de ses dispositions l’ordonnance de référé du 28 juillet 2025,

Statuant à nouveau :

— juger n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Par conséquent,

— juger n’y avoir lieu à condamner la société [F], prise en la personne de son représentant légal, au paiement d’une indemnité d’occupation,

— juger n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de la société [F], prise en la personne de son représentant légal,

En sus,

— juger que la condamnation de la société [F], prise en la personne de son représentant légal, se limite au paiement de la somme de 5 156,95 euros au titre des loyers impayés,

— juger que la société [F], prise en la personne de son représentant légal, s’acquittera de sa dette en 23 pactes de 200 euros, et le solde en un 24ème pacte,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

***

4. Par dernières écritures notifiées par message électronique le 13 novembre 2025, la société [N] demande à la cour de :

— débouter la société [F] de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance de référé en date du 28 juillet 2025 en ce qu’elle :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la société [N] et la société [F],

— dit qu’à compter du 1er mars 2025, la société [F] est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation,

ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société [F], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier,

— condamne la société [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements délivrés les 29 janvier et 28 février 2025, et la condamne à payer à la société [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la réformer en ce qu’elle :

— condamne la société [F] à payer à la société [N] :

1°) au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2025, à la somme provisionnelle de 9 162,37 euros (mensualité de mars incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 29 janvier 2025 sur la créance exigible à cette date, et de la date d’échéance pour le surplus ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 5 207 euros TTC par mois à compter du 1er avril 2025.

— déboute la société [N] du surplus de ses demandes ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

— condamner la société [F] à payer à la société [N] :

1°) au paiement de la somme suivante arrêtée au 5 novembre 2025 :

— Loyers charges indemnités d’occupation au 05/11/2025 : 22 270,84 euros

— Frais de procédure selon décompte huissier : 2 493,36 euros

— Total: 24 764,20 euros

2°) au paiement d’une indemnité d’occupation, d’un montant de 5 207 euros TTC par mois à compter du 1er mars 2025 avec indexation annuelle sur la base de l’ILC ;

— condamner la société [F] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [F] aux dépens d’appel.

***

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 janvier 2026.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Moyens des parties

5. La société [F] fait valoir qu’un grave accident domestique survenu à l’été 2024 à l’un des enfants du couple d’exploitants a contraint la co-gérante de la société à se consacrer entièrement à l’hospitalisation de l’enfant pendant plusieurs semaines, entraînant une chute du chiffre d’affaires.

L’appelante se prévaut de sa bonne foi et affirme qu’une saisie-attribution du 18 août 2025 a permis d’apurer la dette à hauteur de 27 739,69 euros, ne laissant qu’un solde de 5 156,95 euros.

Elle tend au bénéfice de délais de paiement compte tenu de la faiblesse de la somme restant due.

6. La société [N] répond que les deux commandements sont restés infructueux, de sorte qu’elle était fondée à faire constater le jeu de la clause résolutoire ; que la dette locative perdure depuis la signature du bail ; que les paiements du preneur ont toujours résulté de saisies-attributions forcées et non de versements spontanés ; que la dette a doublé entre la délivrance du commandement et l’audience d’appel et que la société [F] ne produit aucun document justifiant d’une capacité financière réelle à apurer sa dette, de sorte qu’elle ne peut prétendre à des délais de paiement.

L’intimée conteste le chiffre de 27 739,69 euros avancé par l’appelante au titre de la dernière saisie-attribution, dont elle explique qu’il correspond au solde bancaire disponible au jour de la saisie et non aux sommes effectivement attribuées.

Réponse de la cour

A.] Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

7. En vertu de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’est pas constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

8. En l’espèce, le bail du 20 juillet 2023 stipule une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit un mois après commandement infructueux en cas de défaut de paiement du loyer ou de manquement à l’obligation d’assurance.

Le commandement de payer du 29 janvier 2025 reproduit le délai d’un mois prescrit par l’article L. 145-41 du code de commerce ainsi que la clause résolutoire ; il a été régulièrement signifié. Il en est de même du commandement de justifier d’une assurance locative du 28 février 2025, signifié à personne habilitée.

La société [F] ne s’est acquittée ni de sa dette locative ni de son obligation d’assurance dans le délai d’un mois imparti par chacun de ces commandements.

9. Les pièces produites par la société [N] établissent que la dette locative avait débuté dès l’été 2023, antérieurement à l’événement familial invoqué par l’appelante.

10. Le premier juge a donc à juste titre constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 1er mars 2025, dit la société [F] redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date et ordonné son expulsion à défaut de restitution volontaire des lieux. L’ordonnance sera confirmée sur ces chefs.

B.] Sur l’indemnité d’occupation et la condamnation provisionnelle

11. Il doit être relevé que le juge des référés a retenu que la société [F] était redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, mais ne l’a condamnée au paiement de cette indemnité qu’à compter du 1er avril 2025.

La société [N] est fondée à en demander la correction par la voie de l’appel incident.

12. En l’espèce, la résiliation du bail ayant pris effet le 1er mars 2025, la société [F] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date. Le bail stipule une indemnité d’occupation forfaitaire égale au loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent, mais le premier juge a écarté cette stipulation, la qualifiant de clause pénale relevant du pouvoir modérateur du juge du fond, et a fixé l’indemnité au montant du loyer et des charges mensuels en vigueur avant la résiliation, soit 5 207 euros TTC. La société [N], dans son appel incident, accepte ce montant et demande seulement que l’indemnité soit fixée à compter du 1er mars 2025 et assortie d’une indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux, ce qui est conforme aux stipulations du bail prévoyant une révision triennale sur cet indice.

13. Il convient de réformer l’ordonnance sur ce point et de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 5 207 euros TTC à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation annuelle sur la base de l’indice des loyers commerciaux.

14. Sur le quantum de la condamnation provisionnelle, la société [N] produit un décompte actualisé au 5 novembre 2025, faisant apparaître un sous-total de créances de 66 845,60 euros ' composé des loyers impayés de décembre 2024 à février 2025, des provisions sur charges de novembre 2024 à février 2025, d’un reliquat de taxe foncière 2024, des indemnités d’occupation de mars à novembre 2025 (neuf mensualités de 5 207 euros) et de la taxe foncière 2025 ; sont déduites les sommes perçues, soit 44 574,76 euros, laissant un solde de 22 270,84 euros.

15. La société [F] soutient que la saisie-attribution du 18 août 2025 aurait permis d’apurer sa dette à hauteur de 27 739,69 euros.

Toutefois, ce montant correspond au solde disponible sur son compte bancaire au jour de la saisie selon la déclaration de la Banque Populaire, tiers saisi, qui mentionne expressément l’existence de plusieurs saisies-attributions concurrentes sur le même compte.

Le montant effectivement attribué à la société [N] ne s’élève qu’à 19 488,55 euros, conformément au décompte actualisé. Le solde de trésorerie résiduel restant sur le compte du preneur n’a pas été employé à réduire la dette locative.

Le décompte du commissaire de justice du 2 octobre 2025 sur lequel s’appuie l’appelante pour revendiquer un solde de 5 156,95 euros est inexact : il n’intègre pas l’indemnité d’occupation du mois de mars 2025 et procède à une déduction erronée de sommes déjà imputées, de sorte qu’il ne reflète pas la réalité de l’endettement.

16. Il y a donc lieu de réformer l’ordonnance sur ce point et, statuant à nouveau, de condamner la société [F] à payer à la société [N] la somme provisionnelle de 22 270,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 5 novembre 2025.

C.] Sur la demande de délais de paiement

17. L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce habilite les juges, saisis dans les formes et conditions de l’article 1343-5 du code civil, à suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, dès lors que la résiliation n’est pas encore constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

18. En l’espèce, la dette locative de la société [F] perdure à peu près depuis la signature du bail de juillet 2023, les pièces de l’intimée établissant l’existence d’impayés dès l’été 2023. Loin de se résorber, cette dette a doublé entre la délivrance du commandement de payer en janvier 2025 (11 334,60 euros) et le mois de novembre 2025 (22 270,84 euros), nonobstant les sommes recouvrées par six saisies-attributions successives, dont aucune ne résulte d’un versement spontané du preneur.

19. La société [F] ne produit aucun élément objectif sur sa situation financière actuelle qui permettrait d’apprécier sa capacité à honorer simultanément le loyer courant et l’apurement de son arriéré. Elle a par ailleurs contracté des dettes envers des organismes sociaux (Agirc et Urssaf), qui ont pris des inscriptions sur le fonds de commerce exploité par l’appelante, ainsi qu’il résulte de la procédure de dénonciation de l’assignation en référé aux créanciers inscrits.

20. La proposition de la société [F] d’apurer une dette de 22 270,84 euros en 23 mensualités de 200 euros, sans démontrer aucune aptitude à maintenir le paiement du loyer courant, ne caractérise pas une capacité réelle à se libérer dans le délai légal de deux ans.

21. Dans ces conditions, les conditions requises pour l’octroi de délais de paiement ne sont pas remplies, et il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

22. La société [F], qui succombe en appel, supportera les dépens d’appel et versera à l’intimée une somme de 2 500 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance prononcée le 28 juillet 2025 par le juge des référés en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 1er mars 2025, du bail liant la société civile immobilière [N] et la société par actions simplifiée [F] ;

— dit qu’à compter du 1er mars 2025, la société [F] était devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société [F], de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné la société [F] aux dépens de première instance ;

— condamné la société [F] à payer à la société [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Réforme l’ordonnance du 28 juillet 2025 pour le surplus.

Statuant à nouveau sur les chefs réformés,

Condamne la société [F] à payer à la société [N], à titre provisionnel, la somme de 22 270,84 euros arrêtée au 5 novembre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 5 207 euros TTC à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation annuelle sur la base de l’indice des loyers commerciaux.

Y ajoutant,

Déboute la société [F] de sa demande de délais de paiement.

Condamne la société [F] à payer à la société [N] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société [F] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.