République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 15/05/2025

****

N° de MINUTE :

N° RG 23/05165 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VGTX

Ordonnance (N° 22/06990)

rendue le 20 octobre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SAS IFB France

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Claire Titran, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistée de M^e Jean-Baptiste Delbes, avocat au barreau de Toulouse, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [V] [R]

né le 03 avril 1953 à [Localité 11]

Madame [T] [K] épouse [R]

née le 03 février 1957 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentées par M^e Audrey Funk, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

assistées de M^e Thibault du Manoir de Juaye, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

La SAS Edelis anciennement dénommée Akerys Promotion

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Armelle Amichaud-Dabin, avocat au barreau de Toulouse, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 15 avril 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025 après prorogation du délibéré en date du 4 juillet 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 avril 2024

****

La société Akerys promotion a entrepris d’édifier un ensemble immobilier dénommé [Adresse 10], situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 13] (Nord).

Elle a fait appel à la société IFB France pour en commercialiser les lots, éligibles au dispositif fiscal institué par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003, communément appelée loi Robien.

Le 30 octobre 2006, M. [V] [R] et son épouse, Mme [T] [K], ont, par l’intermédiaire de la société IFB France, conclu avec la société Akerys promotion un contrat de réservation portant sur un appartement en l’état futur d’achèvement situé dans l’ensemble immobilier à construire.

Par acte authentique du 7 mars 2007, les époux [R] ont acquis de la société civile de construction vente [Adresse 12] les lots correspondant à cet appartement, au prix de 187 500 euros.

La livraison du bien est intervenue le 9 février 2010 et ses acquéreurs l’ont donné à bail afin de bénéficier de l’avantage fiscal offert par la loi précitée.

Soutenant avoir été victimes de manoeuvres frauduleuses et d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil, les époux [R] ont, par actes des 5, 7 et 9 octobre 2020, assigné en référé la société IFB France, la société Akerys promotion, devenue Edelis, et l’association EDC, aux fins de voir ordonner une expertise destinée à évaluer le bien acquis, ainsi que la communication de diverses pièces.

Par ordonnance du 30 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a accueilli ces demandes.

Par arrêt du 10 février 2022, la cour d’appel de Douai a confirmé l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle avait enjoint à la société IFB France de communiquer l’étude réalisée par l’association EDC mentionnée dans le fascicule de présentation adressé aux investisseurs.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 mars 2022.

Par actes des 31 octobre et 24 novembre 2022, les époux [R] ont assigné les sociétés IFB France et Edelis devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de dommages et intérêts.

En cours d’instance, la société Edelis a saisi le juge de la mise en état de fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir et de la prescription. La société IFB France a également élevé un incident soutenant la seule prescription de l’action.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille a :

— déclaré les époux [R] recevables à agir à l’encontre des sociétés IFB France et Edelis ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réservé les dépens.

La société IFB France a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions remises le 29 janvier 2024, demande à la cour de :

— réformer partiellement l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et, statuant à nouveau de ce chef, de déclarer les demandes des époux [R] irrecevables comme étant prescrites ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir soulevée par la société Edelis ;

Y ajoutant :

— condamner in solidum les époux [R] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Claire Titran.

Dans ses dernières conclusions remises le 22 mars 2024, la société Edelis demande à la cour de :

A titre principal

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a jugé recevable l’action des époux [R] au motif que la recevabilité supposait que soit tranchée une question de fond ;

Statuant à nouveau

— juger irrecevable l’action des époux [R] dirigée à son encontre pour défaut de qualité à agir ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour venait à estimer que la recevabilité de l’action des consorts Edelis suppose que soit tranchée une question de fond

— réformer l’ordonnance entreprise en ce que le juge de la mise en état n’a pas statué sur la question de l’irrecevabilité ;

Statuant à nouveau :

— juger irrecevable l’action des époux [R] dirigée à son encontre pour défaut de qualité à agir ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où les époux [R] s’opposeraient à ce que le juge de la mise en état tranche la question de fond

— réformer l’ordonnance entreprise en ce que le juge de la mise en état n’a pas statué sur la question de l’irrecevabilité ;

Statuant à nouveau :

— renvoyer la question de l’irrecevabilité devant la formation de jugement qui statuera en première instance ;

— prononcer purement et simplement sa mise hors de cause ;

A titre superfétatoire

— déclarer prescrite l’action des époux [R] et, en conséquence, juger irrecevables comme étant prescrites les demandes formées par ces derniers ;

En tout état de cause

— confirmer l’ordonnance entreprise sur les dépens et en ce qu’elle a rejeté la demande des époux [R] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant

— condamner les époux [R] aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions remises le 17 janvier 2024, les époux [R] demandent à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, en conséquence, de :

— débouter les sociétés Edelis et IFB France de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamner les mêmes aux dépens et à leur payer in solidum la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Pour apprécier la pertinence des fins de non-recevoir invoquées devant le juge de la mise en état par les sociétés Edelis et IFB France, il apparaît nécessaire de rappeler l’objet des prétentions et les griefs exprimés par les époux [R] devant les juges du fond.

Il ressort à cet égard des assignations délivrées les 31 octobre et 4 novembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Lille que les époux [R] sollicitent la condamnation in solidum des sociétés IFB France et Edelis à leur payer la somme de 78 166,31 euros au titre de leur préjudice induit par la perte de chance de ne pas contracter.

Ils exposent qu’au terme de la période d’immobilisation fiscale du bien acquis, la valeur vénale de ce dernier s’est avérée nettement inférieure à la projection financière les ayant incités à conclure la vente.

Ils reprochent aux sociétés précitées d’avoir commis des manoeuvres dolosives pour emporter leur consentement et d’avoir manqué à leur devoir d’information et de conseil sur la valeur réelle du bien.

Ils considèrent qu’il en résulte un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas contracter.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la société Edelis soutient que les époux [R] n’auraient pas qualité à agir à son encontre, au motif qu’elle ne serait pas intervenue dans l’établissement de la projection financière ayant motivé la conclusion du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Il convient de relever que, contrairement à ce que soutient la société Edelis dans ses écritures, le juge de la mise en état n’a pas rejeté la fin de non-recevoir et encore moins omis de statuer sur celle-ci au motif que son appréciation supposait que soit tranchée une question de fond, de sorte que sont inopérants les développements fondés sur ce postulat erroné.

C’est également de manière inexacte que la société Edelis affirme que les époux [R] se plaignent de ne pas avoir atteint l’objectif fiscal indiqué dans la projection financière précédemment évoquée, dès lors qu’ils déplorent une valeur de revente inférieure à celle annoncée et non l’absence de l’avantage fiscal escompté.

Sous le bénéfice de la double observation qui précède et afin de statuer sur la fin de non-recevoir litigieuse, il convient de rappeler que le contrat de réservation du 30 octobre 2006 a été conclu par l’intermédiaire de la société IFB France, laquelle y représente la société Akerys promotion, devenue Edelis.

Il s’ensuit que la société IFB France est intervenue en qualité de mandataire de la société Akerys promotion, devenue Edelis, pour conclure le contrat de réservation du bien, étant souligné que le cachet de la société IFB France apposé sur l’acte mentionne expressément son appartenance au Groupe Akerys, ce qui témoigne d’une communauté d’intérêt avec le mandant, laquelle est confortée par le contenu du descriptif technique de la Résidence Elsa remis aux époux [R], dont l’en-tête mentionne la société Akerys promotion et le pied de la dernière page la société IFB France.

Il y a lieu de préciser que le mandat précité procède d’un contrat intitulé 'Mandat de vente sans exclusivité’ conclu le 7 septembre 2006 entre la société Akerys promotion et la société IFB France, aux termes duquel la première confie à la seconde mandat de vendre les lots de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] à [Localité 13]. Ce contrat, qui laisse au demeurant apparaître un siège social commun aux deux parties, comporte en annexe une grille de prix et de loyers. S’agissant d’un mandat de vente, cette information relative aux loyers étonne, sauf à considérer son utilisation en vue de réaliser une simulation financière destinée à répondre aux attentes d’un candidat acquéreur souhaitant procéder à une opération de défiscalisation imposant la location du bien pendant une durée incompressible. C’est précisément ce type de simulation financière qui a été présentée par la société IFB France aux époux [R] dans un document établi le 24 octobre 2006, soit quelques jours avant la souscription du contrat de réservation, dont on rappellera qu’il a été conclu par la société Akerys promotion, devenue Edelis, représentée par la société IFB France.

Il se déduit de tout ce qui précède l’existence d’un mandat pour vendre dont l’exécution pouvait s’accompagner d’une proposition de défiscalisation, à tout le moins l’existence d’un mandat apparent en ce sens, les époux [R] ayant légitimement pu croire que la société IFB France leur avait soumis la simulation financière querellée sous l’égide de la société Edelis.

Or il résulte de l’article 1998 du code civil que le mandant est contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, sauf ratification expresse ou tacite des actes accomplis en dehors de ces limites.

Outre sa responsabilité contractuelle sur le fondement du texte précité, le mandant peut également voir sa responsabilité délictuelle engagée à raison des faits commis par son mandataire, à charge alors pour le tiers victime d’établir une faute personnelle du mandant.

En l’occurrence, la responsabilité de la société Edelis est susceptible d’être engagée à ce double titre, dès lors que les époux [R] soutiennent avoir subi un dommage procédant d’un manquement du mandataire à ses obligations d’information et de conseil, mais aussi de manoeuvres dolosives qu’il aurait commises, ce qui leur confère qualité à agir contre la société mandante, la recevabilité de leur action à ce titre ne préjugeant naturellement pas du bien-fondé de celle-ci.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que le délai de l’action en responsabilité, qu’elle soit de nature contractuelle ou délictuelle, court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance (1re Civ., 11 mars 2010, pourvoi n° 09-12.710, publié ; 2e Civ., 18 mai 2017, pourvoi n° 16-17.754, publié), et que,

s’agissant d’un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (3e Civ., 26 octobre 2022, pourvoi n° 21-19.898, publié ; 2e Civ., 5 octobre 2023, pourvoi n° 23-13.104, publié).

En l’espèce, ainsi qu’il a été dit, les époux [R] soutiennent que la valeur de revente du bien acquis s’est avérée nettement inférieure à la projection financière les ayant incités à souscrire l’opération. Ils reprochent aux sociétés Edelis et IFB France d’avoir commis des manoeuvres dolosives pour emporter leur consentement et d’avoir manqué à leur devoir d’information et de conseil sur les perspectives de valorisation du bien. Ils considèrent qu’il en résulte un préjudice consistant en une perte de chance de ne pas contracter.

Il ressort des pièces produites, et notamment de la projection financière soumise aux époux [R], que la rentabilité de l’opération reposait sur : 1°/ la perception des loyers ; 2°/ le gain fiscal ; 3°/ le capital provenant de la revente à terme du bien acquis.

Les époux [R] ne soutiennent pas que le défaut de rentabilité de l’opération serait en lien avec une perte de revenus locatifs ou un manque à gagner fiscal. Ils déplorent uniquement un prix de revente nettement inférieur à celui pressenti au regard des perspectives décrites dans la projection financière précédemment évoquée. Seule la connaissance de cette minoration était de nature à leur révéler le préjudice qu’ils estiment avoir subi.

S’il résulte effectivement des pièces produites que les époux [R] ont pris connaissance de la minoration de la valeur escomptée le 27 mars 2019, à la faveur d’une estimation de leur appartement établie par la société Citya Flandres immobilier, cette date ne saurait toutefois être retenue pour apprécier la recevabilité de leur action. En effet, ceux-ci auraient dû connaître les faits leur permettant d’agir, à savoir la moins-value du bien, dès le 10 février 2019, soit immédiatement après le dénouement de l’opération. Avant cette date, en revanche, ils pouvaient légitimement ne pas s’enquérir de la valeur de revente du bien, au double motif que celui-ci était fiscalement immobilisé au regard des dispositions légales imposant de louer le bien acquis pendant neuf ans pour pouvoir prétendre à l’avantage fiscal offert par loi de Robien et qu’aucun indice de décote ne leur avait été révélé durant la période d’immobilisation du bien.

Les époux [R] ayant assigné en réparation les sociétés Edelis et IFB France par actes des 31 octobre et 24 novembre 2022, soit moins de cinq ans après le dénouement de l’opération, leur action n’est pas prescrite.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie d’infirmer l’ordonnance entreprise du chef des dépens et frais irrépétibles. Les sociétés Edelis et IFB France seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer aux époux [R] la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, leurs propres demandes formées au même titre étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonne entreprise, sauf en ce qu’elle a réservé les dépens et rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne in solidum les sociétés Edelis et IFB France aux dépens de première instance et d’appel relatifs à l’incident ;

Les condamne in solidum à payer à M. [V] [R] et à son épouse, Mme [T] [K], la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les déboute de leurs propres demandes formées au même titre.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse