République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/05/2025

N° de MINUTE : 25/400

N° RG 23/03781 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VB3I

Jugement (N° 21/10021) rendu le 24 Mars 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Lille

APPELANT

Monsieur [B] [M]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 14]

Représenté par M^e Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

INTIMÉS

Monsieur [X] [M]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 12]

Madame [S] [M]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentés par M^e Jean-Marc Villesèche, avocat au barreau d’Avesnes sur Helpe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez

DÉBATS à l’audience publique du 20 mars 2025

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président, et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 21 janvier 1985, M. [X] [M] et Mme [O] [J], épouse [M] ont consenti un bail rural à M. [B] [M], l’un de leurs fils et son épouse, Mme [G] [P], épouse [M], sur des parcelles de prairies et terres situées sur la commune de [Localité 14] cadastrée Section ZA n°[Cadastre 7], [Cadastre 1], et la commune de [Localité 21] section C n°[Cadastre 16], [Cadastre 9], [Cadastre 8].

Par contrat du même jour, les mêmes consentaient un bail rural sur l’immeuble d’habitation à usage de ferme et jardin attenant cadastré section C n°[Cadastre 17] moyennant un loyer annuel de 8 400 Francs pour les bâtiments.

M. [B] [M] a divorcé de Mme [G] [P] suivant jugement du tribunal de grande instance de Douai du 29 août 1995.

La parcelle cadastrée ZC [Cadastre 18] est devenue AL [Cadastre 10] aux termes d’un remaniement cadastral publié le 13 décembre 2005 puis AL [Cadastre 11] aux termes d’un remaniement cadastral publié le 9 octobre 2007.

Les parcelles concernées par le bail rural ont fait l’objet de vente, s’agissant de celles sur la commune de [Localité 21] et d’un échange du 2 février 2009, s’agissant des parcelles situées sur la commune de [Localité 14] cadastrées section ZC [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour 13 a 80 ca.

Monsieur [X] [M] est décédé, son épouse et ses enfants lui ayant succédé.

Madame [O] [J], épouse [M] est décédée le 11 novembre 2019 laissant pour lui succéder ses trois enfants, M. [X] [M], Mme [S] [V], épouse [M] et M. [B] [M].

Par requête en date du 18 novembre 2021, M. [X] [M] et Mme [S] [V], épouse [M] ont fait appeler devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Lille, leur frère, M. [B] [M] aux fins de voir :

— prononcer la résiliation des baux ruraux en date du 21 janvier 1985 sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 14] cadastrée section ZA n° [Cadastre 7], [Cadastre 1], section C n° [Cadastre 16], [Cadastre 9], [Cadastre 8], sur la commune de [Localité 21] section ZI n° [Cadastre 3], commune de [Localité 20] section ZB n° [Cadastre 4], sur la commune de [Localité 14] section C n° [Cadastre 18]

— condamner M. [B] [M] à payer à M. [X] [M] et Mme [S] [M], es qualité d’administrateurs de l’indivision successorale de Mme [O] [J] la somme de 14 647.35 euros, laquelle portera intérêts au taux légal depuis la réception du commandement en date du 19 Juillet 2021,

— ordonner l’exécution provisoire

— condamner Monsieur [B] [M] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. [B] [M] aux dépens de l’instance.

A la suite d’une réouverture des débats, M. [X] [M] et Mme [S] [V], épouse [M] ont maintenu leur demande de résiliation judiciaire des baux et en expulsion. Ils ont limité leur demande en paiement des fermages relatifs à la parcelle située à [Localité 14] AL n° [Cadastre 11] correspondant aux bâtiments d’exploitation et à la maison.

A l’audience du 20 janvier 2023, M. [B] [M] a contesté les demandes et a formé une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 20 janvier 2023, le tribunal a :

— débouté Monsieur [X] [M] et Madame [S] [M] de leur demande de résiliation portant sur la parcelle sise à [Localité 20], ZB n°[Cadastre 4]

— prononcé la résiliation du bail rural en date du 21 janvier 1985 portant sur la parcelle sise à [Localité 14] cadastrée Section AL n°[Cadastre 11] (anciennement C[Cadastre 18]) correspondant aux bâtiments d’exploitation et à la maison

— ordonné l’expulsion de Monsieur [B] [M] et de tous occupants de son chef de la parcelle sise à [Localité 14] cadastrée AL n°[Cadastre 11] correspondant aux bâtiments d’exploitation et à la maison avant la fin de l’année culturale, soit le ler octobre 2023, et avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier

— condamné Monsieur [B] [M] à payer à Monsieur [X] [M] et Madame [S] [M], es qualité d’administrateurs de l’indivision successorale de Madame [O] [J], la somme de 11 365,07 euros, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du jugement

— condamné Monsieur [B] [M] à payer à Monsieur [X] [M] et Madame [S] [M] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté Monsieur [B] [M] de sa demande de dommages et intérêts

— condamné [B] [M] aux dépens

Par lettre reçue au greffe de la juridiction le 11 mai 2023, M. [B] [M] a fait appel de ce jugement.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience de la cour du 15 janvier 2024.

Après plusieurs renvois contradictoires, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

M. [B] [M], représenté par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffier par lesquelles il demande l’infirmation du jugement afin que ses frère et soeur soient déboutés de leurs demandes et condamnés à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens de première instance et d’appel.

Il fait valoir que le bail rural consenti pour une durée initiale de 9 ans, en dépit d’une erreur matérielle de date, s’est renouvelé le 31 décembre 2020, de sorte que les intimés étaient mal fondés à demander la résiliation du bail pour manquement au paiement de fermages expirés pour les années 2016 à 2020.

Il fait ensuite état d’une libération de la dette, puisque la précédente bailleresse n’avait pas réclamé le paiement des fermages en espèces, puisqu’il s’en acquittait en nature.

M. [X] [M] et Mme [S] [V], épouse [M], représentés par leur conseil, soutiennent leurs conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffier par lesquelles ils demandent la confirmation du jugement et la condamnation de leur frère à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens.

Se fondant sur un bail conclu initialement pour une durée de 10 ans, ils font valoir une mise en demeure d’avoir à payer les fermages des années 2016 à 2020, qui n’a pas été régularisée dans le délai de trois mois, constituant ainsi un manquement du locataire justifiant la résiliation judiciaire du bail, ainsi que le paiement des fermages depuis 2016.

SUR CE,

Sur la durée du bail à ferme du 21 janvier 1985

Aux termes des dispositions de l’article 1156 du code civil, en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, applicables au litige, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

Les baux ont été établis sur un modèle-type de bail dactylographié à compléter. Les mentions qui y figurent sont donc de deux natures, soit dactylographiée issue du modèle-type, soit manuscrite issue des parties. Il sera précisé que les deux baux du 21 janvier 1985 ont été complétés de façon identique, s’agissant de leur durée.

A l’article 3ème, relatif à la durée du bail, aucune des deux propositions de durée, 9 ou 12 années, dactylographiées n’a été barrée. En revanche, le début et la fin du bail initial ont été écrits manuscritement : 1er janvier 1985 pour se terminer le 31 décembre 1994, soit une durée de 10 années qui ne correspond pas aux propositions du bail.

L’article 14ème précise que le preneur aura droit au renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf années (…)

En fin de contrat, un dernier paragraphe traite de l’évaluation pour l’enregistrement, le fermage annuel pour l’enregistrement a été indiqué manuscritement. L’acte se termine par la mention dactylographiée suivante : 'L’enregistrement est requis pour la durée de', suivie de la mention manuscrite suivante : '9 ans'

Le bail supporte des mentions contradictoires, il appartient donc à la cour de restituer à l’acte la commune intention des parties afin de déterminer si le bail a été consenti initialement pour une durée de 9 ans ou de 10 ans.

Etant rappelé que la durée de 9 ans est la durée minimum du bail rural, et en réalité la durée classique du bail rural initial, il résulte des constatations précédentes que les parties ont entendu conférer aux baux litigieux une durée de 9 années, conformément à l’une des propositions du modèle dactylographié et à la durée d’enregistrement inscrite manuscritement.

Ainsi que le soutient M. [B] [M], la date du terme du bail initial a été mentionnée, de façon erronée, au 31 décembre 1994 et doit être lue comme étant celle du 31 décembre 1993.

Le bail s’est ensuite renouvelé, conformément aux dispositions contractuelles, du 1er janvier 1994 au 31 décembre 2002, puis du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2011, puis du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2020 et s’est renouvelé, à nouveau, au 1er janvier 2021.

Sur l’action en résiliation du bail

Il résulte de l’article L411-31. I du code rural et de la pêche maritime que, sauf dispositions législatives particulières, sauf cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie notamment de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.

La Cour de cassation a jugé que le renouvellement du bail rural, en ce qu’il entraînait la formation d’un nouveau bail, privait le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation pour défaut de paiement des fermages dus au titre du bail expiré. (3e Civ., 21 janvier 2021, n°20-10.916)

Le premier juge a exactement caractérisé que Mme [S] [M] et M. [X] [M], représentant les deux tiers des droits indivis de la succession bailleresse des parcelles et bâtiments concernés par les baux examinés, ont qualité pour administrer l’indivision successorale et sont recevables à agir en résiliation des baux, en application de l’article 815-3 du code civil.

Etant rappelé que les baux se sont renouvelés le 1er janvier 2021, la résiliation des baux en cours sollicitée par requête au tribunal paritaire des baux ruraux du 12 novembre 2021 faisait suite à une mise en demeure du 15 juillet 2021 du preneur d’avoir à payer les fermages des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, tous dûs au titre des précédents baux expirés.

En conséquence, l’indivision bailleresse, qui aurait pu s’opposer au renouvellement du bail, n’était plus en droit d’obtenir la résiliation des baux pour des fermages dûs pour les baux expirés.

Le demande de résiliation des baux sera rejetée, ainsi que la demande d’expulsion subséquente.

Le jugement sera infirmé partiellement.

Sur l’action en paiement des fermages

Le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de sa créance locative pour le bail expiré, dans la limite de la prescription quinquennale prévue à l’article 2224 du code civil.

C’est ainsi que Mme [S] [M] et M. [X] [M] sollicitent, pour l’indivision, le paiement des fermages des années 2016 à 2020, objet de la mise en demeure de payer du 15 juillet 2021, ainsi que les fermages échus et non réglés des années 2020 à 2021, soit la somme de 11 365.07 euros, dont le calcul du montant total n’est pas contesté par M. [B] [M].

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [B] [M] expose en défense qu’en lieu et place du paiement des fermages en espèces, la précédente bailleresse, c’est à dire la mère des parties, Mme [O] [J], veuve [M], lui avait laissé la charge de l’entretien des bâtiments loués, y compris le clos et le couvert à la charge du bailleur. Il ajoutait qu’il lui fournissait du bois pour se chauffer, lui confectionnait ses repas et entretenait son habitation et son jardin.

M. [B] [M] soutient ainsi qu’il s’est libéré de son obligation par un paiement de fermage en nature.

Si M. [B] [M] produit différentes attestations qui établissent les bons soins qu’il a prodigués à sa mère et au corps de ferme dont l’habitation qu’elle occupait jusque la fin de sa vie, il ne démontre nullement que les baux ont été modifiés en vue, soit d’un paiement de fermage en nature ou soit d’un fermage en espèces minoré, le bail supposant nécessairement une rétribution onéreuse.

Par conséquent, M. [B] [M] ne démontre pas s’être libéré de son obligation de paiement du fermage, étant précisé que l’argument selon lequel sa mère ne lui en a pas réclamé le paiement de son vivant est inopérant.

C’est ainsi que le premier juge a exactement jugé, par un calcul que la cour adopte, que M. [B] [M] serait condamné à payer aux administrateurs de l’indivision successorale [M] la somme de 11 362.07 euros, avec intérêt au taux légal à compter du jugement, étant précisé que cette somme correspond aux fermages échus, non payés et non couverts par la prescription.

Le jugement sera confirmé.

Sur les frais du procès

Le sens du procès conduit, en application de l’article 696 du code de procédure, à retenir que les parties, ni perdantes, ni gagnantes, conserveront chacune la charge de leurs propres dépens de première instance et d’appel.

Par suite, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure pénale, ni en première instance, ni en cause d’appel.

Le jugement sera infirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel cantonné aux demandes des appelants,

Infirme le jugement déféré, excepté en ce qu’il a :

— condamné M. [B] [M] à payer à Mme [S] [M] et M. [X] [M], administrateurs de l’indivision successorale de Mme [O] [J], épouse [M], la somme de 11 365.07 euros, avec intérêt au taux légal à compter du jugement

— débouté Mme [S] [M] et M. [X] [M] de leur demande de résiliation portant sur la parcelle sise à [Localité 20], ZB n° [Cadastre 4]

Le confirme sur ces deux points,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [S] [M] et M. [X] [M], en qualité d’administrateurs de l’indivision successorale de Mme [O] [J], épouse [M], de leur demande de résiliation du bail rural du 21 janvier 1985 portant sur la parcelle AL [Cadastre 11] (anciennement C[Cadastre 18]) correspondant aux bâtiments d’exploitation et à la maison, ainsi que de leur demande d’expulsion subséquente,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens, en première instance et en cause d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance et en cause d’appel.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Cécile MAMELIN