République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 1

ARRÊT DU 13/03/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/04573 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UQIU

Jugement (N° 20/03018) rendu le 13 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTE

SARL V2 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège social [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

SAS Ceetrus France

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e François-Xavier Brunet, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

assistée de M^e Dominique Cohen Trumer, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 11 décembre 2024, après réouverture des débats par mention au dossier, tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pauline Mimiague, conseiller faisant fonction de président de chambre, désignée par ordonnance du premier président en date du 24 octobre 2024

Aude Bubbe, conseiller

Caroline Vilnat, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pauline Mimiague, conseiller faisant fonction de président et Béatrice Capliez, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 20 décembre 2023

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 30 avril 2004 et un avenant du 13 mars 2009, la SAS Ceetrus France, venant aux droits de la société Immochan, a donné à bail à la SARL V2 un local à usage commercial dépendant du centre commercial Auchan Noyelle Godault, pour une durée de dix années.

Le 17 février 2015 la société Ceetrus France a notifié au preneur un congé pour le 30 septembre 2015 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2015 moyennant le paiement d’un loyer minimum garanti de 83 300 euros HTHC. A cette date le loyer annuel fixe était de 70 448,48 euros HTHC.

A défaut d’accord des parties sur le montant du loyer, la société Ceetrus France a saisi le juge des loyers commerciaux qui a ordonné une expertise pour évaluer la valeur locative par jugement du 7 octobre 2016 confirmé par arrêt de cette cour du 5 avril 2018 ; l’expert a établi son rapport le 3 février 2020.

L’instance en fixation du loyer a été reprise en juillet 2020 et la société Ceetrus France a demandé la fixation du loyer à la somme de 83 300 euros hors taxes et hors charge à compter du 1er octobre 2015.

Par acte du 31 décembre 2020 la société V2 a exercé son droit d’option, mettant fin au bail au 30 septembre 2015.

Par jugement du 13 septembre 2022 le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Béthune :

— a constaté que la société V2 a renoncé au renouvellement du bail et que l’action en fixation du montant du bail renouvelé est en conséquence éteinte,

— l’a condamnée à payer à la société Ceetrus France la somme de 29 651 euros au titre des frais d’instance exposés,

— l’a condamnée aux dépens de l’instance en fixation du bail renouvelé comprenant le coût de l’expertise (1 500 euros) et les frais de notification des mémoires devant le juge des loyers commerciaux,

— rejeté le surplus de la demande au titre des frais d’instance présentée par la société Ceetrus France,

— s’est déclaré incompétent pour connaître d’une demande en fixation de l’indemnité d’occupation due par la société V2 depuis le 1er octobre 2015,

— renvoyé les parties devant le tribunal judiciaire de Béthune (première chambre civile) auquel le dossier sera transmis par le greffe à l’issue du délai d’appel pour connaître de cette prétention,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 29 septembre 2022 la société V2 a relevé appel du jugement aux fins d’annulation ou de réformation des dispositions la condamnant à payer la somme de 29 651 euros et les dépens de l’instance comprenant le coût de l’expertise et de notification des mémoires.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, la société V2 demande à la cour de :

— réformer le jugement s’agissant des chefs dont appel et, statuant à nouveau,

— débouter la société Ceetrus France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— réserver les dépens relatifs à la procédure de première instance en ce compris les frais d’expertise afin que cette question soit tranchée par le tribunal judiciaire de Béthune, qui doit statuer sur le montant de l’indemnité d’occupation,

— réserver les frais de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, dans l’attente du jugement du Tribunal judiciaire de Béthune, qui doit statuer sur le montant de l’indemnité d’occupation,

— condamner la société Ceetrus France à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— la condamner aux dépens en cause d’appel.

La société V2 expose que le rapport d’expertise démontre que la valeur locative n’était pas supérieure au loyer réglé, et même légèrement inférieure, et soutient, dès lors, que le bailleur, qui a notifié un congé, sollicité un loyer plus élevé, et demandé une expertise qui s’est avérée infructueuse, est seul à l’origine des frais qu’il a inutilement exposés. L’appelante soutient que la vocation de l’article L. 145-57 du code de commerce est d’indemniser la partie qui subit l’option, qu’en l’espèce le preneur ne subit aucun préjudice du fait de l’exercice du droit d’option puisque si la procédure en fixation des loyers avait abouti, il est certain que ces frais seraient restés à sa charge ; elle estime que ce n’est pas l’exercice du droit d’option qui a fait engager au bailleur des frais inutiles. Selon elle, le transfert des frais à la charge de celui qui a exercé son droit d’option dépend de la partie qui a initié la procédure en fixation du loyer et qui a fait exposer à l’autre partie des frais inutiles, soit, en l’espèce, le preneur. Subsidiairement, elle soutient que les demandes de la société Ceetrus France sont excessives et vont au-delà des frais qui peuvent être raisonnablement transférés dans le cadre d’une telle procédure, contestant des frais qui n’étaient pas impératifs ou d’autres qui ne peuvent être directement rattachés à la procédure, rappelant que le juge dispose d’un pouvoir de modération en la matière.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 février 2023 la société Ceetrus France forme appel incident et demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté le surplus de la demande au titre des frais d’instance présentée par la société Ceetrus France, l’infirmer de ce chef,

statuant à nouveau,

— débouter la société V2 de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens d’appel.

La société Ceetrus France fait valoir que l’article L. 145-57 du code de commerce met à la charge de l’auteur du droit d’option tous les frais exposés par la partie adverse dans le cadre de l’instance de renouvellement, y compris les frais irrépétibles, sans qu’il y ait lieu de distinguer si la partie qui exerce son droit d’option est ou non à l’origine du renouvellement. L’intimée soutient que la société V2 ne peut lui opposer que la procédure aurait été de toute façon vaine puisque le bailleur n’aurait pas obtenu le montant qu’il sollicitait alors qu’elle a elle-même fait durer la procédure, a exercé son droit d’option alors qu’aucune décision fixant le loyer n’étant encore intervenue et qu’elle a d’ailleurs exercé ce droit parce qu’elle pensait que le loyer pouvait faire l’objet d’une augmentation. Le bien fondé des prétentions des parties (qui n’a en tout état de cause pas été tranché en l’espèce) est, selon elle, sans incidence sur les frais dus par celui qui a exercé le droit d’option.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 décembre 2023 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 28 janvier 2024, reportée au 20 juin 2024. En application de l’article 444 du code de procédure civile, les débats ont été repris à l’audience du 11 décembre 2024 en raison d’un changement survenu dans la composition de la juridiction.

MOTIFS

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer. L’alinéa 2 prévoit que dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

C’est par d’exacts motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré qu’en vertu de ce texte, il appartenait au preneur, la société V2, à l’origine de l’extinction de l’instance par suite de sa renonciation au renouvellement du bail, de supporter les frais supportés par la société Ceetrus France.

La cour ajoute que la société V2 est mal fondée à soutenir qu’il y a lieu de tenir compte, pour déterminer la partie qui doit supporter les frais de la procédure relative à la fixation des conditions de renouvellement, de la partie à l’initiative de la procédure et du résultat favorable ou non de l’expertise pour la partie qui en a fait la demande. Les frais sont à la charge de la partie qui manifeste son désaccord au renouvellement du bail et sont considérés comme inutilement exposés par l’autre partie parce que la procédure en fixation des loyers s’est avérée inutile pour parvenir au renouvellement. Tel est le cas en l’espèce, quand bien même l’expertise a révélé que le loyer pouvait être évalué au loyer tel qu’il était fixé lors de la notification du congé par la bailleur. La société V2 pouvait d’ailleurs exercer son droit d’option plus tôt si elle n’entendait pas accepter le renouvellement du bail même avec un loyer équivalent.

S’agissant du montant évalué par le premier juge, l’appelante conteste précisément les frais de postulation et de déplacement liés au choix de recourir à un conseil qui n’est pas situé dans le ressort de la juridiction saisie, des factures concernant des diligences qu’il n’est pas possible de rattacher à la procédure et des frais relatifs à une rectification d’erreur matérielle qui est à la charge de l’Etat.

Toutefois c’est à bon droit que le premier juge les a inclus dans les frais visés par l’article L. 145-57 du code de commerce, rappelant qu’ils comprennent les dépens, le coût de l’expertise éventuelle, ainsi que les frais prévus à l’article 700 du code de procédure civile, considérant qu’il ne pouvait être reproché à la société Ceetrus France le choix de son conseil et s’agissant de frais rendus nécessaires par la procédure. En outre, les factures d’honoraires émises par le conseil de la société Ceetrus France, même si elles ne précisent par les 'diligences’ concernées, sont suffisantes pour établir les frais supportés par la cette dernière. Enfin, il ne ressort d’aucun élément que des frais liés à une rectification d’erreur matérielle seraient réclamés par la société intimée.

Pour les mêmes motifs, il n’y pas lieu de remettre en cause la condamnation prononcée au titre des dépens, incluant les frais d’expertise, s’agissant de frais relatifs à l’instance en fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Enfin, si l’intimée demande la réformation du chef du jugement qui rejette le surplus de sa demande au titre des frais d’instance, elle ne formule aucune autre demande en appel de sorte qu’il n’y a pas lieu de remettre en cause ce chef du jugement.

Il convient en conséquence de le confirmer.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, il convient de mettre les dépens d’appel à la charge de la société V2, qui succombe, et d’allouer à l’intimée, pour la procédure d’appel, une indemnité à hauteur de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement entrepris ;

y ajoutant,

Condamne la société V2 aux dépens d’appel ;

Condamne la société V2 à payer à la société Ceetrus France la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Béatrice Capliez

Le président

Pauline Mimiague