République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/02/2025

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N° de MINUTE : 25/124

N° RG 23/04318 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VDU3

Jugement (N° 22/02186) rendu le 24 Août 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

APPELANTE

Madame [S] [X]

née le 27 Février 1968 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-59178/23/002664 du 17/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Représentée par M^e Elsa Demailly, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [R] [K] épouse [Y]

née le 05 Décembre 1960 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Patrick Ledieu, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 décembre 2024 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 novembre 2024

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Par acte sous seing privé du 5 mars 2008, Mme [K] épouse [Y] (ci-après Mme [Y]) a donné à bail à Mme [X] et M. [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros.

Par lettre recommandée, Mme [Y] a mis en demeure Mme [X] et M. [L] de payer les sommes dues au titre des dégradations locatives ainsi que le loyer de mai 2022. Une seconde mise en demeure est intervenue pour une somme de 14 899,65 euros après déduction du dépôt de garantie.

Par acte signifié le 20 décembre 2022, Mme [Y] a fait assigner Mme [X] et M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai en vue d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 15 160,13 euros correspondant au montant des réparations, des dégradations et du solde dû des loyers et charges à la fin de mai 2022 et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût de l’état des lieux de sortie de Me [W].

Suivant jugement en date du 24 août 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— Déclaré l’action de Mme [Y] recevable ;

— Condamné Mme [X] et M. [L] à payer à Mme [Y] la somme de 14 732,65 euros correspondant aux dégradations locatives ;

— Condamné Mme [X] et M. [L] à payer à Mme [Y] la somme de 59,48 euros au titre de l’arriéré de loyer déduction faite du dépôt de garantie de 580 euros ;

— Débouté Mme [X] et M. [L] de leur demande en délais de paiement ;

— Condamné Mme [X] et M. [L] à payer à Mme [Y] la somme de 50 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [X] et M. [L] aux dépens.

Mme [X] et M. [L] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 27 septembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle déclare l’action de Mme [Y] recevable et condamne Mme [X] et M. [L] à payer à Mme [Y] la somme de 59,48 euros au titre de l’arriéré de loyer déduction faite du dépôt de garantie de 580 euros.

M. [L] est décédé le 29 janvier 2024.

Par ordonnance en date du 7 mai 2024, le magistrat chargé de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance d’appel par le décès de M. [L] et a renvoyé l’affaire à la mise en état du 7 juin 2024 pour régularisation de la procédure.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2024, Mme [X] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris ;

— Statuer à nouveau ;

— Dire et juger que Mme [X] est redevable de la somme de 639,48 euros au titre du solde des loyers et charges à la fin de mai 2022 ;

— Constater que Mme [X] reconnaît devoir la somme de 11,90 euros au titre du double de la clé de la cour ;

— Autoriser Mme [X] à s’acquitter de sa dette à hauteur de 70 euros par mois ;

— Débouter Mme [Y] du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, Mme [Y] demande à la cour de :

— Dire et juger M. [L] et Mme [X] infondés en leur appel ;

— Les en débouter ;

— Confirmer le jugement entrepris en sa totalité ;

— Condamner en cause d’appel M. [L] et Mme [X] solidairement à verser à Mme [Y] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », « prendre ou donner acte » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, les parties s’accordent sur un arriéré locatif d’un montant de 639,48 arrêté au 31 mai 2022, la bailleresse produisant un décompte détaillé dans ce sens.

Mme [Y] sollicitant la confirmation du jugement, lequel a déduit le dépôt de garantie d’un montant de 580 euros de la dette locative, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [X] à payer la somme de 59,48 euros au titre de l’arriéré locatif déduction faite du dépôt de garantie.

Sur la demande de la bailleresse au titre des réparations et dégradations locatives

Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Par ailleurs, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

Néanmoins, la vétusté étant la dégradation d’un bien subséquente à l’usage de celui-ci, le locataire qui paie son loyer pour jouir de son logement ne peut être tenu pour responsable de celle-ci.

En l’espèce, il ressort de l’étude comparative des états des lieux d’entrée du 28 février 2008 et de sortie du 31 mai 2022 établis par constat de commissaire de justice que, principalement, de très importantes traces d’humidité (traces noirâtres) ont été constatées dans l’ensemble des pièces de la maison (sur les murs et plafonds) après le départ des locataires alors même que les murs et plafonds du logement étaient décrits dans un état neuf lors de l’entrée dans les lieux. Des traces de griffures et une toile arrachée ont également été constatées dans la cuisine.

Les photographies jointes au procès-verbal de constat révèle l’ampleur de l’humidité présente dans le logement. Or, faute pour la bailleresse de produire des pièces complémentaires sur la cause de cette importante humidité, celle-ci ne peut être mise à l’entière charge de la locataire en ce que Mme [X] est fondée à opposer que cette humidité résulte nécessairement, au moins en partie, de la structure du logement dont la locataire n’est pas responsable, celle-ci produisant des factures de la société Engie justifiant du chauffage du logement. La justification de travaux d’isolation par Mme [Y] avant la mise en location du logement en mars 2008 et les diagnostics de performance énergétique D en 2008 et 2022 ne peuvent à eux-seuls écarter, sans pièce complémentaire, tout problème d’humidité dans le logement au regard de l’ampleur des traces constatées.

En l’état de ces énonciations, n’étant pas contesté que Mme [X] n’a pas tenu informée sa bailleresse de la dégradation progressive des murs et plafonds de son logement et n’allègue aucune mesure d’entretien et d’aération face à ses constatations, Mme [X] sera retenue responsable pour moitié de ces traces d’humidité consécutives en partie à un défaut d’entretien du logement.

Dans ces conditions, étant en outre pris en considération les griffures de chat et la toile arrachée dans la cuisine, le devis à hauteur de 12 529,91 euros établi le 28 juin 2022 par la SARL Placolaio correspondant à l’entretien des murs, du carrelage et du nettoyage de l’ensemble des pièces, sera mis à la charge de Mme [X] à hauteur de 6 264,95 euros.

La même comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie conduit à retenir à la charge de la locataire :

la somme de 11,90 euros au titre du double de la clé de la cour égaré,

la somme de 121,06 euros correspondant au remplacement d’une applique et d’une prise électrique dans la salle de bains,

la somme de 1 588,40 euros concernant les travaux dans la salle de bain, notamment le remplacement de la cabine de douche qui était décrite comme neuve lors de l’entrée dans les lieux.

Les pièces versées au dossier ne permettent en revanche pas de retenir le remplacement des trois serrures dont la cause n’est pas déterminée et la réfection des mastics de l’ouvrant de la fenêtre de la cuisine consécutive à la vétusté du logement.

Puis, l’ensemble des travaux liés à la toiture de la maison ne peuvent être mis à la charge de la locataire.

En conséquence, Mme [X] sera condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 7 986,31 euros au titre des dégradations locatives, le jugement étant infirmé dans ce sens.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1243-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [X] avance être sans revenus et avoir un loyer mensuel de 590 euros.

Si celle-ci affirme être en mesure de résorber la dette locative en deux années, elle n’en justifie pas au regard du montant de la créance énoncée ci-dessus et de son absence de ressources.

Ainsi, compte tenu de l’ancienneté de la dette, il y a lieu de confirmer le jugement en en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement formulée par Mme [X].

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel et à débouter Mme [Y] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris SAUF en ce qu’il a condamné Mme [X] et M. [L] à payer à Mme [Y] la somme de 14 732,65 euros correspondant aux dégradations locatives ;

Statuant à nouveau de ce seul chef réformé,

Condamne Mme [X] à payer à Mme [Y] la somme de de 7 986,31 euros correspondant aux dégradations locatives ;

Déboute Mme [Y] de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN