République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 22/05/2025

****

N° de MINUTE :

N° RG 23/03702 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VBTF

Jugement (N° 12-22-0027)

rendu le 03 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection d’Arras

APPELANTE

Madame [Z] [V]

née le [Date naissance 1] 1949

[Adresse 2]

[Localité 6]

bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-59178/23/002730 du 24/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai

représentée par M^e Mohamed Abdelkrim, avocat au barreau d’Arras, avocat constitué

INTIMÉE

La SA d’Hlm SIA Habitat

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Théodora Bucur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué aux lieu et place de M^e Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai

DÉBATS à l’audience publique du 11 février 2025, tenue en double rapporteur par Catherine Courteille et Carole Van Goetsenhoven après accord des parties. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 03 février 2025

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EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCÉDURE

ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat du 14 janvier 2013, la société SIA Habitat a donné à bail à [U] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 471,90 euros outre 88,71 euros de provisions sur charges.

Le [Date décès 3] 2022, [U] [O] est décédé.

Par courrier du 10 mars 2022, sa mère, Mme [Z] [V] a informé la société SIA Habitat du décès de son fil et a sollicité le transfert du bail à son nom.

La société SIA Habitat a, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2022, fait signifier à M. [P] [O], frère de [U] [O] et occupant de l’appartement avec Mme [Z] [V], une sommation de libérer les lieux.

Par courrier du 19 mai 2022, la société SIA Habitat a relancé Mme [Z] [V] de justifier son droit à la continuation du contrat de bail signé par son fils.

Par exploit de commissaire de justice du 11 juillet 2022, la société SIA Habitat a assigné Mme [Z] [V] et M. [P] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras aux fins de les déclarer occupants sans droit ni titre, que soit prononcée leur expulsion et de les voir condamner à une indemnité d’occupation.

Par un jugement du 3 juillet 2023, le juge du contentieux de la protection a :

Débouté la société SIA Habitat de sa demande visant à dire que Mme [Z] [V] et M. [P] [O] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Prononcé à compter de ce jour la résiliation du bail conclu le 14 janvier 2013 entre la société SIA Habitat et M. [U] [O], concernant l’appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Ordonné en conséquence à Mme [Z] [V] de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés, la société SIA Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment M. [P] [O], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné Mme [Z] [V] à verser à la société SIA Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 553,72 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamné Mme [Z] [V] et M. [P] [O] à verser à la société SIA Habitat une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [Z] [V] aux dépens ;

Rappelé que le jugement est exécutoire par provision.

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas de Calais en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes d’une déclaration enregistrée au greffe le 4 août 2023, Mme [Z] [V] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

Prononcé à compter de ce jour la résiliation du bail conclu le 14 janvier 2013 entre la société SIA Habitat et M. [U] [O], concernant l’appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Ordonné en conséquence à Mme [Z] [V] de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés, la société SIA Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment M. [P] [O], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné Mme [Z] [V] à verser à la société SIA Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 553,72 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamné Mme [Z] [V] et M. [P] [O] à verser à la société SIA Habitat une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [Z] [V] aux dépens ;

Rappelé que le jugement est exécutoire par provision.

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas de Calais en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par voie de conclusions déposées au greffe le 30 novembre 2023, la société SIA Habitat a formé un appel incident à l’encontre de ce jugement en ce qu’il a condamné Mme [Z] [V] à verser à la société SIA Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 553,72 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 3 novembre 2023, Mme [Z] [V] demande à la cour, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Infirmer le jugement rendu le 3 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras en ce qu’il a :

Prononcé à compter de ce jour la résiliation du bail conclu le 14 janvier 2013 entre la société SIA Habitat et M. [U] [O], concernant l’appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

Ordonné en conséquence à Mme [Z] [V] de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitués les clés, la société SIA Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, notamment M. [P] [O], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné Mme [Z] [V] à verser à la société SIA Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 553,72 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamné Mme [Z] [V] et M. [P] [O] à verser à la société SIA Habitat une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [Z] [V] aux dépens ;

Rappelé que le jugement est exécutoire par provision.

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas de Calais en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution

Statuant à nouveau,

A titre principal de,

Débouter la société SIA Habitat de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner la société SIA Habitat aux dépens

A titre subsidiaire,

Accorder à Mme [Z] [V] les plus larges termes et délais à l’effet de s’acquitter de sa dette,

Prendre acte que Mme [Z] [V] s’engage à payer le loyer résiduel

Débouter la société SIA Habitat de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la SIA Habitat aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 30 mai 2024, la société SIA Habitat demande à la cour de :

Recevoir la société SIA Habitat en son appel incident et le déclarer bien fondé,

En conséquence, infirmer le jugement frappé d’appel uniquement en ce qui concerne les dispositions relatives à la fixation de l’indemnité d’occupation,

Fixer l’indemnité d’occupation qui sera due à compter du 3 juillet 2023 à la somme de 606,10 euros laquelle sera indexée selon les modalités prévues au bail d’origine et condamner Mme [Z] [V] au paiement de cette somme

Y ajoutant,

Condamner Mme [Z] [V] à payer à la société SIA Habitat la somme de 14 829,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts aux taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

Condamner Mme [Z] [V] à payer à la société SIA Habitat la somme de 493,09 euros au titre des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, Condamner Mme [Z] [V] à payer à la société SIA Habitat la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en gagées en cause d’appel,

Condamner Mme [Z] [V] aux entiers frais et dépens de l’appel, en ce compris les frais relatifs à l’expulsion réalisée et dont il est justifié, dont distraction au profit de M^e Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Confirmer pour le surplus en toutes ses autres dispositions le jugement frappé d’appel en ce qu’il a de non contraire aux présentes écritures.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la résiliation du bail :

Mme [Z] [V], qui a bénéficié du transfert de bail au décès de son fils [U], fait valoir que la résiliation du bail est infondée aux motifs que les plaintes concernant les troubles de voisinage ont été classées et qu’elles ne la concernaient pas.

La société SIA Habitat soutient qu’il est rapporté au débat la preuve que le comportement de M. [P] [O] constituait un trouble anormal de voisinage constitutif d’un manquement grave à l’obligation du locataire de jouir du bien paisiblement. Elle fait valoir que la résiliation du bail pouvait résulter d’un trouble causé par le locataire lui-même ou par un tiers occupant avec accord du locataire.

***

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En outre, il est constant que le locataire engage sa responsabilité pour ses agissements personnels mais également pour ceux causés par les personnes qu’il accueille ou héberge.

Mme [V] ne produit que deux attestations aux termes desquelles il est indiqué qu’elle a déménagé dans les locaux litigieux pour répondre aux besoins de son fils décédé, mais aucune pièce sur ses conditions d’occupation.

Si elle affirme que les plaintes déposées à l’encontre de M. [P] [O] ont été classées sans suite, aucun élément n’est produit afin de le démontrer.

Il ressort des pièces produites en première instance et de nouveau produites en cause d’appel par la société d’HLM Sia Habitat, que M. [P] [O] a eu à plusieurs reprises un comportement agressif et insultant obligeant certains voisins à faire appel aux forces de l’ordre, à proposer la signature d’une pétition, à prendre attache avec un avocat afin que la société d’HLM Sia Habitat prenne les mesures adéquates de nature à faire cesser les troubles subis.

Mme [V], locataire est responsable des agissements de son fils [P] qu’elle héberge.

En outre, la diversité et le volume des pièces produites, à savoir cinq dépôts de plainte, une pétition visant leur départ pour laquelle 25 membres du voisinage ont été signataires, diverses attestations émanant essentiellement de Mme [C] [W] et Mme [X] [Y] et enfin un courrier recommandé de l’avocat de ces dernières, envoyé à la société Sia Habitat, montrent pertinemment que le comportement de M. [P] [O] est de nature à causer un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Ce comportement est constitutif d’un manquement grave, au sens des dispositions de l’article 1224 du code civil, à l’obligation pesant sur Mme [V] de jouir paisiblement des lieux et d’assurer qu’il en aille de même de tout occupant de son chef.

C’est donc à bon droit et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société d’HLM Sia Habitat et [U] [O], transféré à Mme [V] aux torts exclusifs de cette dernière.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [V] et constate que celle-ci a quitté les lieux au jour où elle statue.

2) Sur les délais accordés pour quitter les lieux

Il ressort du procès-verbal d’expulsion du 2 avril 2024, que Mme [V] n’occupe plus les lieux. La demande de délai et de prise d’acte de ce qu’elle s’engage à payer un loyer résiduel sont donc devenues sans objet.

3) Sur l’indemnité d’occupation

La SA d’HLM Sia Habitat demande la revalorisation de l’indemnité d’occupation à la somme de 606,10 euros en application du contrat de bail signé avec [U] [O].

L’appelante ne formule aucune observation.

***

Par l’effet de la continuation ou du transfert réalisés, le bénéficiaire devient locataire à part entière avec les droits et obligations résultant du contrat de bail, sans avoir l’obligation de signer un nouveau bail.

L’article R 353-17 du code de la construction et de l’habitation dispose que le loyer pratiqué est fixé au mètre carré de surface corrigée ou de surface utile, selon les mêmes modalités que le loyer maximum fixé par la convention. Il peut être modifié le 1er janvier et le 1er juillet de chaque année selon les modalités fixées par la convention. Le nouveau loyer doit être notifié au locataire dans les conditions fixées par la convention.

Il ressort du bail conclu entre [U] [O] et la société d’HLM Sia Habitat que « Le loyer est révisable chaque année, le 1er janvier et le 1er juillet conformément à la législation et la réglementation en vigueur énoncée à l’article R 353-17 du code de la construction et de l’habitation et aux clauses de la convention passées entre le bailleur et l’Etat. »

La société d’HLM Sia Habitat ne produit pas la convention passée entre elle et l’Etat prévoyant les modalités de révision du loyer et notamment l’indice de revalorisation. Elle ne produit qu’un relevé de compte locataire du 17 novembre 2023 lequel mentionne un montant du loyer ou d’indemnité d’occupation d’un montant de 515,10 euros à compter du 16 janvier 2023.

L’augmentation du montant de l’indemnité d’occupation sollicitée n’étant pas justifiée, il convient de confirmer le jugement.

4) Sur les loyers impayés

La société d’HLM Sia Habitat demande le paiement actualisé des loyers impayés, elle soutient qu’au 3 juillet 2023 la dette s’élevait à la somme de 9 284,17 euros et désormais à la somme de14 829,28 euros.

[U] [O] est décédé le [Date décès 3] 2022.

Aux termes de la jurisprudence, rendue au visa des dispositions de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989, en cas de transfert de bail à la suite d’un décès, les arriérés locatifs n’ont pas à être assumés par le bénéficiaire du transfert.(Civ 3ème 16 février 2000 pourvoi n° 97-22156)

5) Sur les dommages causés

La société d’HLM Sia Habitat soutient que le logement a subi des dégradations locatives. Elle estime que le montant de la réparation s’élève outre le montant de la caution, à la somme de 493,09 euros, soit 953,09 euros au total.

Mme [V] ne formule aucune observation.

Il convient de préciser que le locataire et son successeur sont restées plus de 11 ans dans le logement, il convient donc de prendre en compte la l’usure normal du logement.

S’agissant des peintures, il ressort du procès-verbal établi par l’huissier de justice à la sortie de la locataire que les murs présentent dans l’entrée des traces, coups et trous chevillées ainsi qu’une vis ; dans la première chambre des murs présentant des traces ; dans la deuxième chambre des murs en mauvais état d’usage avec de nombreuses traces noires coups, trous chevillés rebouchés, phénomène de cloquage et fissuration en peinture ; dans la salle de bain des murs en mauvais état, jaunie, avec fissuration et traces ; dans la pièce de vie une peinture en état d’usage avec quelques traces et une vis et enfin dans la cuisine des murs présentant quelques traces. L’état des lieux d’entrée ne mentionnait que deux fissures dans une chambre et le séjour.

La facture produite aux débats permet d’établir que la société d’HLM Sia Habitat a payé pour les peintures la somme de 502,35 euros TTC.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ainsi que du procès-verbal de constat d’huissier de justice produits aux débats, que le locataire est responsable à hauteur de 55 % des dégradations des peintures, compte tenu de l’usure normal de celles-ci. Dès lors, Mme [V] sera condamnée à la somme de 277,50 euros.

S’agissant des sols, les pièces produites aux débats permettent d’établir une dégradation importante des sols de la salle de bain, d’une chambre et de la cuisine, notamment des accrocs, traces d’emplacement de meubles, de rouille. Les pièces montrent également un état encrassé des sols et plinthes. L’état des lieux d’entrée mentionnait quelques griffures ponctuelles.

Les factures produites aux débats permettent d’établir que la société d’HLM Sia Habitat a payé pour la dépose, la fourniture et la poste de lès PVC la somme de 146,72 euros TTC, ainsi que la somme de 131,17 euros TTC pour le nettoyage du logement.

Il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie ainsi que du procès-verbal de constat d’huissier de justice produits aux débats, que le locataire est responsable à hauteur de 25 % des dégradations des sols, compte tenu du matériel et de sa faible robustesse. Dès lors, Mme [V] sera condamnée à la somme de 36,70 euros correspondant au sol de la salle de bain outre la somme de 25 euros correspondant au remplacement du sol du hall d’entrée.

De même, il résulte de la comparaison des mêmes pièces, que l’appartement a été quitté dans un état encrassé principalement les sols, les murs et les grilles d’aérateur, justifiant que soit mise à la charge de la locataire sortante la somme de 131,17 euros.

La nécessité de remplacer la porte de la salle de bain ou des dégradations sur cette dernière ne sont pas démontrées.

Les pièces produites aux débats démontrent que n’ont pas été rendus : un des deux « Vigik » et une des trois clés permettant l’accès à la boîte aux lettres. Le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres les clés et l’élaboration d’un nouveau « Vigik » seront évalués à la somme de 60 euros.

Mme [V] sera condamnée à la somme de 60 euros.

Elle sera condamnée au total à la somme de 530,37 euros, dont il faut déduire la somme de 460 euros au titre du dépôt de garantie, la créance de la société Sia Habitat S’établit à 70.37 euros, à laquelle Mme [Z] [V] sera condamnée.

6) Sur les demandes accessoires

Mme [V] succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement du 3 juillet 2023 rendu le juge du contentieux de la protection d’Arras ;

Y ajoutant

CONSTATE que Mme [Z] [V] a quitté les lieux,

DIT la demande de délai de Mme [Z] [V] sans objet ;

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à la société d’HLM Sia Habitat la somme de 70,37 euros de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à la société d’HLM Sia Habitat la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [V] aux dépens.

Le greffier

Anaïs Millescamps

La présidente

Catherine Courteille