République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 22/05/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 24/04021 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VXN6

Ordonnance de référé (N° 24/00095) rendue le 24 juillet 2024 par le Président du tribunal judiciaire de Béthune

APPELANTE

SAS PBLV prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pierre Cianci, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

INTIMÉE

SCI [Localité 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

ayant son siège social [Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 25 février 2025 tenue par Stéphanie Barbot magistrate chargée d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Nadia Cordier, conseillère

Caroline Vilnat, conseillère

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, à laquelle la minute a été remise par la magistrate signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 mai 2025

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FAITS ET PROCEDURE

Par un acte du 15 octobre 2014, la SCI [Localité 6] (la SCI) a consenti à la société PBLV, qui exerce une activité d’opticien lunetier, un bail commercial d’une durée de 12 ans, portant sur un local situé [Adresse 2] à Lens.

Un avenant du 11 octobre 2017 a fixé le loyer à la somme de 30 000 euros par an, hors charges, avec effet rétroactif au 1er janvier 2017.

Le 19 octobre 2020, la SCI a délivré à la société PBLV un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison d’impayés locatifs, puis l’a assignée en référé, en constat de la résiliation du bail et expulsion.

Cette première procédure a abouti à une ordonnance de référé rendue le 12 mai 2021, condamnant la locataire au paiement d’une provision au titre des impayés locatifs, mais lui accordant des délais de paiement sur 24 mois, les effets de la clause résolutoire étant suspendus.

Le 21 avril 2021, la société PBVL a été mise en redressement judiciaire.

Les impayés de loyers persistant pendant la période d’observation, la SCI a délivré à la locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 novembre 2021 et l’assignée en référé aux fins de résiliation du bail et d’expulsion le 24 mars 2022.

Au cours de cette deuxième instance, les parties sont parvenues à un accord, constaté par une ordonnance du 29 juin 2022, la bailleresse renonçant au constat de la résiliation du bail, contre le paiement échelonné de la dette.

Le 9 mars 2023, un plan de redressement judiciaire a été arrêté au profit de la locataire.

Le 10 mars 2023, faute de respect de l’accord précité, la SCI a délivré à la locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif s’élevant à la somme de 29 637,47 euros.

Le 7 mars 2024, la SCI a assigné la société PBLV en référé, en constat de la résiliation du bail, paiement de l’arriéré locatif et expulsion.

Par une ordonnance du 24 juillet 2024, rendue en l’absence de comparution de la société PBVL, le président du tribunal judiciaire de Béthune a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— dit la société PBLV occupante sans droit ni titre à compter du 11 avril 2023 ;

— condamné la société PBLV à restituer les lieux loués dans le mois de la signification de la décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion ;

— condamné la société PBLV à payer à la SCI, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et provisions dus à la date de résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 3 831,72 euros TVA incluse, à compter du 11 avril 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— condamné la société PBLV à payer à la SCI, à titre provisionnel, la somme de 26 900,67 euros, arrêtée au 10 avril 2023 inclus, correspondant aux loyers et charges dus au 31 mars 2024 ;

— condamné la même aux dépens, en ce compris le coût du commandement, et au paiement d’une indemnité de procédure de 2 000 euros.

Le 16 août 2024, la société PBLV a relevé appel de cette décision en critiquant tous ses chefs de dispositif.

PRETENTIONS DES PARTIES

' Par ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 16 septembre 2024, la société PBLV demande à la cour d’appel de :

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

Vu les pièces fournies au débat ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions [dûment listées dans le dispositif] ;

Statuant de nouveau,

— lui octroyer un délai de 24 mois pour s’acquitter du montant de sa dette de loyers et de charges impayés envers la SCI au jour de 'l’ordonnance’ à intervenir et ce, par mensualités le 25 de chaque mois, et pour la première fois le 25 du mois suivant la décision à intervenir ;

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial durant l’octroi des délais ;

— juger que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si les délais de paiement sont respectés ;

— laisser aux parties la charge de leurs propres frais irrépétibles.

' Par ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2024, la SCI [Localité 6] demande à la cour d’appel de :

Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile ;

Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce et en particulier, l’article L.145-41 ;

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

— confirmer l’ordonnance enreprise en toutes ses dispositions ;

— rejeter l’ensemble des demandes de la société PBLV ;

— condamner la sociétré PBLV à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité procédurale, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile :

Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que :

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La résiliation de plein droit du bail, par l’effet d’une clause résolutoire, doit être constatée par le juge dès lors qu’est établi un manquement du locataire à l’une des obligations visées par la clause résolutoire, sans que le juge dispose d’un quelconque pouvoir d’appréciation quant à la gravité du manquement reproché.

Cependant, la mise en oeuvre de la clause résolutoire, prévue par l’alinéa 1 de ce texte, est subordonnée à certaines conditions. En particulier, il doit être établi un manquement du locataire à une clause expresse du bail, ce manquement doit être visé par la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail prévue par l’article L. 145-41 précité ne pouvant sanctionner qu’un manquement pour lequel la mise en oeuvre de la clause résolutoire est prévue (Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 21-19.099), et le manquement doit persister au-delà du délai d’un mois après la délivrance d’un commandement ou d’une mise en demeure.

L’alinéa 2 de l’article L. 145-41 précité autorise néanmoins le juge à accorder au locataire débiteur des délais en suspendant,les effets de la clause résolutoire. Si le juge, qui doit être explicitement saisi d’une demande en ce sens, accueille celle-ci, il doit constater que la clause est acquise et le fait que ses effets doivent être suspendus pendant le délai accordé pour apurer la dette, la clause étant réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans le délai (Civ. 3e, 4 mars 2009, n° 08-14.557). L’octroi de délais par le juge implique la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’article 1343-5 du code civil, auquel renvoie l’alinéa 2 de l’article L. 145-41, réglemente ainsi l’octroi des délais de paiement par le juge :

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Le juge ne peut rejeter la demande en paiement du bailleur en retenant que le locataire a apuré la dette locative postérieurement au délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer et en déduisant qu’il n’y a pas lieu au jeu de la clause résolutoire ; il doit, pour rejeter une telle demande, octroyer des délais de paiement ou constater qu’il en avait été accordé (Civ. 3e, 4 mai 2011, n° 10-16.939). Dès lors que les paiements intervenus ont permis d’apurer la totalité de la dette locative, le juge peut accorder rétroactivement un délai de paiement et constater que la clause résolutoire n’a pas joué (Civ. 3e, 12 mai 2016, n° 15-14.117).

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats les éléments suivants :

— le montant du loyer s’élève à 30 000 euros HT depuis la conclusion de l’avenant du 11 octobre 2017 et à 8 776 euros en janvier 2024, ce que la locataire ne discute pas ;

— le bail du 15 octobre 2014 contient une clause résolutoire, dont les termes sont repris dans la motivation de l’ordonnance entreprise et dont la société locataire ne conteste pas la validité ;

— le 10 mars 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société locataire, sans que la locataire remette en cause sa validité formelle ;

— le créancier inscrit sur le fonds de commerce exploité dans les lieux (le Trésor public) s’est vu dénoncer la demande de résiliation du bail par la SCI, ainsi que le relève le premier juge, par des motifs pertinents, et non critiqués, qui méritent adoption.

Bien que, dans le dispositif ses conclusions d’appel, la société PBLV demande l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle la condamne au paiement d’une provision et, dans les motifs desdites conclusions, conteste le montant de l’arriéré visé dans ce commandement, force est de constater :

— d’abord, que, dans le dispositif de ses conclusions, la locataire ne forme aucune prétention particulière du chef de la provision, se bornant à demander des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

— ensuite, que la dette, en principal, mentionnée dans le commandement (29 637 euros) a exclusivement pour objet l’arriéré locatif échu postérieurement au jugement ouvrant le redressement judiciaire de la locataire, et donc payable à l’échéance en dépit du prononcé de ce jugement ;

— enfin, que la locataire reconnaît a minima une dette locative de 72 539,28 euros au jour de la délivrance du commandement (v. Ses conclusions, p. 3).

Il existait donc incontestablement, au jour de la délivrance du commandement de payer, un arriéré locatif, que la locataire n’allègue ni démontre avoir apuré dans le mois suivant la délivrance de cet acte.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 11 avril 2023, soit un mois après la délivrance du commandement de payer.

Cela étant, il résulte de la jurisprudence ci-dessus rappelée que, même si les causes du commandement n’ont pas été payées intégralement à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance de cet acte, rien n’interdit au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, fût-ce a posteriori.

En l’occurrence, il résulte des pièces communiquées que :

— à la suite d’un premier commandement visant la clause résolutoire délivré le 19 octobre 2020, une ordonnance de référé du 12 mai 2021 a condamné la locataire à payer une provision de 103 076,63 euros, en lui octroyant des délais de paiement pour apurer cette dette, en suspendant les effets de la clause résolutoire ;

— le 21 avril 2021, la locataire a été mise en redressement judiciaire, privant ainsi de toute portée l’ordonnance du 12 mai 2021 ;

— le 24 novembre 2021, en raison de la persistance des impayés locatifs après le jugement ouvrant cette procédure collective, la SCI a délivré à la locataire un nouveau commandement visant la clause résolutoire et engagé une deuxième procédure en résiliation du bail devant le juge des référés. Cependant, les parties sont parvenues à un accord, constaté par une ordonnance de référé du 29 juin 2022 : la bailleresse s’est désistée de ses demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation, et la locataire a été autorisé à payer sa dette postérieure au jugement d’ouverture (16 954 euros) en neuf mensualités, en plus du loyer courant ;

— cet échéancier n’a pas été respecté par la locataire ;

— au 1er janvier 2024, l’arriéré locatif, échu entre mai 2022 et janvier 2024, a augmenté à 51 452,20 euros, déduction faite de quatre versements opérés par la locataire (v. le décompte, pièce 18 de la SCI) ;

— et si, dans ses conclusions d’appel, la SCI ne demande pas à la cour d’actualiser sa créance, il ressort néanmoins du dernier décompte arrêté au 17 septembre 2024 (cf. sa pièce n° 21) que sa créance postérieure s’est encore accrue, s’élevant à 71 853,30 euros à cette dernière date.

Ce dernier décompte tient déjà compte du versement de 2 600 euros invoqué par la locataire au 13 septembre 2024. A supposer même qu’il faille également déduire du total ci-dessus rappelé les deux autres versements allégués par la locataire (500 euros le 26 août 2024, et 400 euros le 10 septembre 2024), la cour ne peut que constater que ces paiements sont largement insuffisants pour apurer le solde restant dû reconnu par la locataire elle-même. En outre, cette dernière, qui a déjà bénéficié de nombreux délais, y compris depuis qu’elle a été mise en redressement judiciaire, ne démontre pas être en mesure d’apurer sa dette dans le délai maximal de deux ans légalement autorisé, et ce, en plus du loyer courant.

Ses demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, formées en cause d’appel, ne peuvent, dès lors, qu’être rejetées, ce qui justifie la confirmation de l’ordonnance entreprise des chefs relatifs à l’expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Enfin, la succombance de la société PBLV justifie sa condamnation aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance entreprise sera, en revanche, infirmée du chef relatif à l’article 700 du code de procédure civile et la SCI déboutée de sa demande d’indemnité procédurale formée à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

— REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées en appel par la société PBLV ;

— En conséquence, CONFIRME l’ordonnance entreprise, sauf du chef relatif à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau du chef infirmé,

— REJETTE la demande d’indemnité procédurale formée par la SCI [Adresse 5] au titre de la première instance ;

Et y ajoutant,

— CONDAMNE la société PBLV aux dépens d’appel ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande formée par la SCI [Adresse 5] au titre de la procédure d’appel.

Le greffier

Marlène Tocco

La présidente

Stéphanie Barbot